Gürcüstanın 2026-cı ildə ilkin mənzil bazarı

TL;DR

• Gürcüstanın 2026-cı ildə ilkin mənzil bazarında satışlar AZALMIR — onlar artır, lakin mülayim və qeyri-bərabər şəkildə: İctimai Reyestr (NAPR) məlumatlarına görə, Colliers Georgia tərəfindən işlənmiş, Tbilisidə 2026-cı ilin yanvar–iyun aylarında 22 402 mənzil satılıb (+18,7% illik), yeni tikililərdə satışlar 21,8% artıb; Batumidə I yarımillikdə — 7 838 mənzil (+11,4%). Alıcılar var, lakin bazar 2022–2023-cü illərin bumundan sonra "normallaşır" və xarici tələb və geosiyasətdən çox asılıdır.
• Yeni tikililərdə qiymətlər təkrəqəmli artır: Tbilisidə 2026-cı ilin mayında ilkin bazar — $1 412/m² (+6,1% illik), Batumidə 2026-cı ilin I rübündə — $1 893/m² (+8,7% illik). 2026-cı il üçün proqnozlar: Tbilisi +3–5%, Batumi +4–6%. Analitiklər qiymətlərin azalacağını gözləmir.
• Əsas risk — həddindən artıq təklif, xüsusilə Batumidə: 2025-ci ilin sonuna sorğuda iştirak edən inşaatçıların layihələrində satılmamış qalıq illik 13,9% artaraq ~12 400 mənzilə çatıb, 2026-cı il isə mənzil istifadəyə verilməsi üzrə rekord il olacaq (Tbilisidə ~35 min mənzil və Batumidə 18 minə qədər — 2025-ci ildə Batumidə 13 min və yalnız 2020-ci ildə 2 min müqayisədə). İnşaatçıların operativ sorğuları reyestr məlumatlarından daha təvazökar ilkin satış dinamikası göstərir.

Key Findings

1. Reyestr məlumatlarına görə satışlar artır, lakin inşaatçı sorğuları daha ehtiyatlı mənzərə çəkir. Tbilisidə 2026-cı ilin mayında 3 748 əməliyyat qeydə alınıb (+11,1% illik), onlardan ilkin bazar (NAPR) — 1 824 (+9,7%). Lakin Galt & Taggart-ın operativ sorğusu (~50% ilkin layihələri əhatə edir) ilkin satışların illik cəmi 2,5% artdığını, ümumi satılan sahənin isə azaldığını göstərdi — alıcılar daha kiçik mənzillər alır. Reyestr məlumatları əməliyyatların qeydiyyatındakı gecikmələr səbəbindən şişirdilmişdir.

2. 2025-ci il normallaşma ili idi, tənəzzül deyil. NAPR/TBC Capital-ə görə, Gürcüstanda 2025-ci ildə 78 500 mənzil satılıb (+5,94% illik). İkinci bazar — əməliyyatların 63%-i (+7,42%), ilkin bazar — 37% (+3,53%). Tbilisi: 42 388 mənzil (+4,31%). Batumi: 17 478 (+15,02%). 2025-ci ilin zəif başlanğıcı (siyasi qeyri-sabitlik) ikinci yarımillikdə tələbin bərpası ilə əvəz olundu.

3. Batumidə ilkin bazar həddindən artıq təklif səbəbindən həssasdır. Satışlar artır (2026-cı ilin I rübü: 4 049 mənzil, +15,8%), lakin 2022–2023-cü illərin pikindən əhəmiyyətli dərəcədə aşağı qalır və satılmamış ehtiyat artır. İlkin bazar qiymətləri ($1 893/m²) ikinci bazardan daha sürətlə artır, fərq böyüyür, kirayə gəlirliliyi azalır: Galt & Taggart-a görə, Batumidə ümumi gəlirlilik 2023-cü ildəki 10%-dən 2025-ci ildə 7,4%-ə düşüb və daha da 5,1–3,4%-ə qədər azalacağı proqnozlaşdırılır (mənzillər üzrə xalis gəlirlilik — cəmi 3–4%).

4. Alıcılar var və onlar ilk növbədə yerli sakinlərdir. Tbilisidə Gürcüstan vətəndaşları ilkin əməliyyatların ~77%-ni həyata keçirir (İsrail ~10%, Rusiya ~3%); 2026-cı ilin I yarımilliyində xaricilərin payı təxminən 10%-dir. Batumidə isə əksinə: xaricilər — 2025-ci ildə əməliyyatların 52%-i, 2026-cı ilin I rübündə 63%-ə qədər (Aİ 13%, İsrail 13%, Ukrayna+Rusiya+Belarus ~11%).

5. Kredit bahadır, lakin ipoteka artır; developerlər fəal şəkildə hissə-hissə ödəniş təklif edir. Laridə orta ipoteka dərəcəsi — 12,14% (2026-cı ilin fevralı, bir il əvvəlki 13,31%-dən azalıb), valyutada ~8%. 2025-ci ildə 9,6 mlrd lari məbləğində yeni ipoteka verilib (+9,1%). İlkin əməliyyatların əksəriyyəti inşaatçıların faizsiz daxili hissə-hissə ödənişləri ilə həyata keçirilir (ilkin ödəniş 10%-dən).

6. Fon: güclü iqtisadiyyat, lakin siyasi və geosiyasi risklər. ÜDM 2025-ci ildə 7,5% artıb (2026-cı il üçün proqnoz — 5,0%), lari sabitdir (~2,62–2,64/$). Lakin avrointeqrasiyanın dayandırılması (2024-cü ilin dekabrı), etirazlar, "xarici agentlər" haqqında qanun, miqrasiya qaydalarının sərtləşdirilməsi və daşınmaz əmlak üzrə yaşayış icazəsi həddinin $100 mindən $150 minə qaldırılması (2026-cı ilin 1 martından) xarici tələbə təzyiq göstərir.

Details

1. 2026-cı ildə əməliyyat dinamikası

Ümummilli kontekst. Gürcüstan bazarı 2021-ci ildən bəri böyüyür; 2024-cü ildə mənzil bazarının həcmi tarixi maksimuma — $4,3 mlrd çatdı (+9% 2023-cü ilə nisbətən). Əməliyyatların sayı üzrə rekord 2022-ci ildə (təxminən 79 min) rusiyalıların kütləvi miqrasiyası dalğası ilə qoyulub. 2025-ci ildə 78 500 mənzil satılıb (+5,94% illik) — bazar 2023–2024-cü illərin soyumasından sonra artıma qayıtdı, lakin həyəcansız.

Tbilisi, aylıq (NAPR məlumatları Galt & Taggart vasitəsilə):

• 2026-cı ilin yanvarı: 2 964 əməliyyat; ilkin bazar (NAPR) 1 614 (+4,0%), inşaatçı sorğusu +21,8%; ikinci bazar 1 350 (−3,2%).
• 2026-cı ilin fevralı: 3 822 əməliyyat (+15% illik); ilkin bazar 1 958 (+11,2%), inşaatçı sorğusu +26,6%; ikinci bazar 1 864 (+19,2%).
• 2026-cı ilin apreli: 3 641 əməliyyat; ikinci bazar 1 857 (+17,2%), ilkin bazar 1 784 (+4,6%), inşaatçı sorğusu +64%.
• 2026-cı ilin mayı: 3 748 əməliyyat (+11,1% illik); ikinci bazar 1 924 (+12,4%), ilkin bazar 1 824 (+9,7% NAPR-ə görə, lakin +2,5% inşaatçı sorğusuna görə).
• 2026-cı ilin iyunu (Colliers): ~4 484 əməliyyat (+34,7% illik), bazar həcmi $387 mln (+53,9%).

Tbilisi, yarımillik (Colliers Georgia): 2026-cı ilin yanvar–iyun ayları — 22 402 mənzil (+18,7% illik), bazar həcmi $1,8 mlrd (+33,2%). Yeni tikililər +21,8%, ikinci bazar +22,1%. Şəhər üzrə ilkin bazarın orta çəkili qiyməti +11,7% (H1/H1).

Batumi:

• 2026-cı ilin I rübü: 4 049 mənzil (+15,8% illik); ikinci bazar +10,1%, ilkin bazar +21,1% (NAPR), inşaatçı sorğusu +70,6%.
• 2026-cı ilin mayı: 1 324 mənzil (+2,5% illik), $87 mln (+22,2%).
• 2026-cı ilin iyunu: 1 468 mənzil (+8,2% illik), ~$100 mln (+28,2%); yeni tikililərin satışı +11,6%, ikinci bazar −26,4%.
• 2026-cı ilin I yarımilliyi: 7 838 mənzil (+11,4% illik), dövriyyə $507 mln (+29%).

Satışlar üzrə nəticə: reyestr məlumatlarına görə ilkin bazar heç bir böyük şəhərdə azalmır. Lakin reyestr məlumatları (qeydiyyat gecikmələri səbəbindən şişirdilmiş) və inşaatçıların operativ sorğuları arasındakı fərq (Tbilisidə may: +2,5% əvəzinə +9,7%) real ilkin dinamikanın başlıq rəqəmlərindən daha təvazökar olduğunu göstərir.

2. Yeni tikililərdə qiymətlər

Tbilisi. İlkin bazar: $1 385/m² (yanvar) → $1 398 (fevral) → $1 408 (aprel) → $1 412/m² (may, +6,1% illik). Artım mülayimdir (~ayda 0,3–0,9%), bu da tələb və təklifin balanslı olduğunu göstərir. Rayonlar üzrə (Geostat, 2025-ci ilin IV rübü, mənzillər üzrə median qiymətlər): Mtatsminda $2 497/m², Vake $2 176/m², Çuğureti $1 613/m², Saburtalo $1 598/m², Samqori $1 315/m². Tbilisidə 2026-cı il üçün qiymət artımı proqnozu: Galt & Taggart — təkrəqəmli, TBC Capital — ~3,2%, ekspert qiymətləndirmələri 3–5%.

Batumi. 2025-ci ildə "açar təslim" ilkin bazarın orta qiyməti — $1 865/m² (+9,4% illik); 2026-cı ilin I rübündə — $1 893/m² (+8,7%), ikinci bazar $1 479 (+7,8%). Ən bahalı subbazar — Köhnə Batumi ($3 028/m²). Galt & Taggart-ın 2026-cı il üçün proqnozu: ilkin bazar artımının 4–6%-ə qədər yavaşlaması. Colliers (hər iki şəhər üzrə orta hesabla $1 500/m²) 2026-cı ildə qiymətlərin azalacağını gözləmir.

3. Təklif və həddindən artıq təklif riski

Tikinti icazələri azalır — normallaşma əlaməti. Tbilisidə 2025-ci ildə 208 icazə verilib (−4,2%), icazə verilən yaşayış sahəsi −10,73% azalaraq 1,734 mln m²-ə düşüb. 2026-cı ilin mayına qədər icazə sahəsi ardıcıl səkkizinci aydır azalır (may: −18,4% illik; 5 ayda −34,4%). Buna baxmayaraq, veriliş 2015–2022-ci illərin "sağlam" səviyyəsindən ~32% yüksək qalır.

2026 — mənzil istifadəyə verilməsi üzrə rekord il. Galt & Taggart Tbilisidə ~35 min mənzilin və Batumidə 18 minə qədər mənzilin istifadəyə veriləcəyini proqnozlaşdırır — tarixi maksimum. Batumi üçün bu kəskin sıçrayışdır: istifadəyə verilmə 2020-ci ildəki 2 000 mənzildən 2025-ci ildə 13 000-ə yüksəlib, 2026-cı ilin pikində isə 18 000 vahidə çatacaq. Səbəb — həyəcanlı tələb dövründə başlanmış layihələrin eyni vaxtda tamamlanmasıdır. Bu, rəqabəti gücləndirir və qiymətlərə və kirayə tariflərinə təzyiq göstərir.

Batumi — həddindən artıq təklif riskinin episentri. Galt & Taggart məlumatlarına görə, 2025-ci ilin sonuna sorğuda iştirak edən inşaatçıların layihələrində satılmamış qalıq illik 13,9% artaraq ~12 400 mənzilə çatıb ki, bu da "həddindən artıq təklif riskinin yüksək olduğunu göstərir". Analitiklər birbaşa xəbərdarlıq edirlər ki, ilkin bazar qiymətlərinin artımı "tələbi qabaqlayır" və cari templəri saxlamaq çətin olacaq. Əsas tələb Yeni Bulvar rayonuna keçib.

4. Tələb və alıcılar

Kim alır. Tbilisidə sürücü — yerli son alıcılardır (~77% ilkin əməliyyatlar; Colliers-in qiymətləndirməsinə görə, bütün əməliyyatların 90%-ə qədəri). Tbilisidə ən böyük xarici qruplar: İsrail (~10%), Rusiya (~3%). Batumidə bazar daha "beynəlxalq"dır: xaricilər — 2025-ci ildə 52% və 2026-cı ilin I rübündə 63%-ə qədər; ən böyük qruplar — Aİ (13%), İsrail (13%), üstəlik Ukrayna/Rusiya/Belarus (~11% cəmi) və Türkiyə.

İpoteka və hissə-hissə ödəniş. Laridə ipoteka dərəcəsi — 12,14% (2026-cı ilin fevralı, bir il əvvəlki 13,31%-dən azalıb), valyutada ~8,01%. Milli Bankın prezidenti Natia Turnava maliyyə komitəsinin iclasında (2026-cı ilin mayı) orta ipoteka dərəcəsinin 13,4%-dən (2025-ci ilin yanvarı) 11,9%-ə (2026-cı ilin martı), biznes kreditləri üzrə isə 14,4%-dən 12,8%-ə düşdüyünü qeyd edib və bunu kredit risklərinin azalması və lariyə inamın artması ilə əlaqələndirib. 2025-ci ildə 9,6 mlrd lari məbləğində yeni ipoteka verilib (+9,1%), qalıq — 24,2 mlrd lari (+16,2%). Yüksək dərəcələr və bankların sərt tələbləri (ilkin ödəniş 20%-dən) səbəbindən yeni tikili alıcılarının əksəriyyəti inşaatçıların faizsiz daxili hissə-hissə ödənişlərindən istifadə edir (ilkin ödəniş 10%-dən, qrafik evin təhvil verilməsinə qədər) — bu, satışların stimullaşdırılmasının əsas alətinə çevrilib.

Tənzimləyici dəyişikliklər. 2026-cı ilin 1 martından yaşayış icazəsi üçün daşınmaz əmlaka investisiya həddi $100 mindən $150 minə qaldırılıb — bu, proqram tarixində üçüncü artımdır və 2019-cu ildən bəri ilkdir (50% artım, 2025-ci ilin iyun düzəlişlərinə əsasən). Hədd bazar qiymətləndirməsinə görə hesablanır (müqavilədəki qiymətə görə deyil) və bir neçə obyektin cəmi ilə toplana bilər. Dəyişiklik xarici tələbi daha bahalı seqmentə yönləndirir. Əvvəllər, 2026-cı ildə tənzimləyici, bankların daşınmaz əmlaka ekspozisiyasının artdığını qeyd edən BVF-nin icmalından sonra developerlərə kreditlərə tələbləri (LTV və ehtiyat yaradılması) sərtləşdirdi.

5. Bazar əhval-ruhiyyəsi

2026-cı ildə əhval-ruhiyyə — ehtiyatlı nikbindir, lakin 2022–2023-cü illərin "qızıl" illərinin geridə qaldığını aydın dərk etməklə. Galt & Taggart analitikləri bazarı "normallaşan" kimi təsvir edir və həddindən artıq təklif risklərini "radarda" qeyd edirlər. Leo Çixava (Colliers Georgia) daha nikbindir: 2026-cı ildə qiymətlərin azalacağını gözləmədiyini və həddindən artıq təklifin olmayacağını bildirib, çünki banklar tərəfindən maliyyələşdirilən yeni layihələrin az sayı 2022-ci il layihələrinin bazara çıxmasını tarazlaşdırır.

2024-cü ilin sonu ilə ziddiyyət kəskindir: o zaman Gürcüstan Daşınmaz Əmlak Assosiasiyası (GNARE, ~110 üzv, onlardan 30% developer və 70% broker) 2024-cü ilin dekabrında əməliyyatların "minimuma endirildiyini" və "dayandırıldığını — hamı hadisələrin inkişafını gözləyir" etirazlar fonunda bildirirdi. 2026-cı ildə belə donma yoxdur — alıcılar qayıdıb. Lakin bazar iştirakçıları etiraf edirlər ki, bazar "seçici" olub: güclü likvid obyektlər satılmağa və bahalaşmağa davam edir, zəif layihələr və studiyaların həddindən artıq təklifi (xüsusilə Batumidə) təzyiq yaradır.

6. Təsir edən amillər

İqtisadiyyat. ÜDM 2025-ci ildə 7,5% artıb (Geostat-ın 30 yanvar 2026-cı il tarixli sürətli qiymətləndirməsinə görə: I rübdə 9,9%, II rübdə 7,4%, III rübdə 6,4%, IV rübdə 6,8%; nominal ÜDM 104,6 mlrd lari / $38,1 mlrd, +12,4%). Dünya Bankının qiymətləndirməsinə görə, artım əsasən istehlak hesabına təmin edilib: daxili özəl istehlak +8,2%, real əməkhaqqı +11,5%. 2026-cı il üçün proqnoz: Dünya Bankı "zəif xarici şərait və daha yumşaq daxili tələb fonunda" 5,0%-ə qədər yavaşlama gözləyir; BVF — 5,3%. İnflyasiya 4,3%-dən (mart) 5,7–5,9%-ə (2026-cı ilin aprel–may ayları) enerji daşıyıcılarının qiymətlərinin artması səbəbindən sürətlənib. Lari sabitdir (~2,62–2,64/$, dollara bağlıdır). Fitch (2025-ci ilin noyabrı) və S&P (2026-cı ilin fevralı) "BB" reytinqini sabit proqnozla təsdiqləyiblər.

Milli Bankın dərəcəsi. Global Property Guide məlumatlarına görə, dərəcə 2024-cü ilin mayından 8,0% səviyyəsində saxlanılıb. Lakin Trading Economics məlumatlarına görə, 2026-cı ilin aprelində Milli Bank 2022-ci ilin martından bəri ilk dəfə dərəcəni 25 baza bəndi artıraraq 8,25%-ə qaldırıb (inflyasiya şoku səbəbindən; may inflyasiyası 5,7%, hədəf 3%) və 2026-cı ilin iyununda saxlayıb. (Mənbələr arasındakı fərqi açıq şəkildə qeyd edirəm.)

Turizm. 2026-cı ilin I yarımilliyində beynəlxalq turizmdən gəlirlər — $1,93 mlrd (−2% illik), ziyarətlərin sayı 2,734 mln (−2,7%) II rübdəki azalma səbəbindən. Rusiya turistlərindən gəlirlər illik ~25% azalıb, Aİ vətəndaşlarından isə ~21% artıb ($335,6 mln-a qədər — ən böyük qrup). Rusiya ən böyük ziyarətçi mənbəyi olaraq qalır (II rübdə 25,1%).

Siyasət və köçənlər. Aİ-yə üzvlük danışıqlarının dayandırılması (2024-cü ilin dekabrı), "xarici agentlər" haqqında qanun, Tbilisidə uzunmüddətli etirazlar, fəalların həbsləri və miqrasiya qanunvericiliyinin sərtləşdirilməsi (2026-cı ilin martından xaricilər üçün məcburi iş icazələri, müddəti keçmiş qalma üçün cərimələrin 180-dən 1000 lariyə artırılması) köçənlərin bir hissəsinin axınının azalmasına səbəb olur. Bu, xarici tələbə yönəlmiş seqment üçün əsas orta müddətli riskdir.

Recommendations

Son istifadəçi alıcı üçün (yaşayış):

• Tbilisidə bazar balanslıdır — almaq olar, lakin tələsməyə dəyməz: qiymətlər mülayim artır (ildə 3–6%), kəskin artım riski yoxdur. Likvid rayonlara (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) və etibarlı inşaatçıların hazır/az qala hazır obyektlərinə üstünlük verin.
• Valyuta kreditinə çıxışınız yoxdursa, ~12% lari ilə ipoteka əvəzinə developerin daxili faizsiz hissə-hissə ödənişindən istifadə edin.

İnvestor üçün:

• Batumi, dəniz kənarında kütləvi seqment — yüksək ehtiyatlılıq. Artan satılmamış ehtiyat (~12 400 mənzil), 2026-cı ilin rekord istifadəyə verilməsi (18 min mənzilə qədər) və azalan kirayə gəlirliliyi (7,4% ümumi, 3–4% xalis) qiymət durğunluğu və yenidən satışda çətinlik riski deməkdir. Periferik layihələrdə tipik studiyalardan çəkinin.
• İstiqamət — real doluluğu olan idarə olunan apart-otellər/brendli rezidensiyalar, vəd edilmiş kirayə zəmanəti olan "birinci xətt mənzil" deyil (xırda hərfləri oxuyun).
• Yaşayış icazəsi məqsədin bir hissəsidirsə, 2026-cı ilin 1 martından yeni $150 min həddini nəzərə alın.

Strategiyanın yenidən nəzərdən keçirilməsi üçün triggerlər (benchmarklar):

• Galt & Taggart-ın operativ inşaatçı sorğuları ardıcıl 2+ ay mənfi ilkin satış dinamikası göstərərsə — real soyuma siqnalı (reyestrin "səs-küylü" məlumatlarından fərqli olaraq).
• Batumidə satılmamış ehtiyat ~15 min mənzili keçərsə və ya developerlər kütləvi şəkildə 10%-dən çox endirim etməyə başlasa — qiymət korreksiyası əlaməti.
• Larinin kəskin devalvasiyası, etirazların eskalasiyası və ya xaricilər üçün yeni məhdudiyyətlər — investisiya obyekti almağı təxirə salmaq üçün səbəblər.

Caveats

• Reyestr məlumatları (NAPR) ilkin satışları şişirdir əməliyyatların qeydiyyatındakı gecikmələr səbəbindən; inşaatçıların operativ sorğuları — daha dəqiq, lakin seçmə (~50% layihələr) göstəricidir. Fərq əhəmiyyətlidir (Tbilisidə may: NAPR-ə görə +9,7% vs sorğuya görə +2,5%).
• Mənbələrin metodologiyaları üst-üstə düşmür. Galt & Taggart "ilkin bazarı" inşaatçıların birbaşa satışları kimi müəyyən edir (~37–50% bazar), TBC Capital isə əməliyyatların yalnız ~14%-ni "yeni" hesab edir (2026-cı ilin martında "yeni" mənzillər: 564 ədəd, −3% illik). Müxtəlif şirkətlərin rəqəmləri birbaşa müqayisə oluna bilməz.
• ~12 400 satılmamış mənzil — bu Batumidir, Tbilisi deyil. Tbilisi üzrə satılmamış ehtiyatın ayrıca açıq rəqəmi mövcud mənbələrdə yoxdur; Tbilisi üçün Galt & Taggart yalnız "həddindən artıq təklif riskinin radarda olduğunu" qeyd edir.
• Maraqların toqquşması: Galt & Taggart (Bank of Georgia qrupuna daxildir) və TBC Capital (TBC Bank) — bazar iştirakçılarıdır. Colliers-in (Çixava) qiymətləndirmələri daha nikbindir ("həddindən artıq təklif olmayacaq") və Galt & Taggart-ın daha ehtiyatlı mövqeyindən fərqlənir.
• Milli Bankın dərəcəsi ilə bağlı mənbələr arasında fərq (8,0% vs 8,25% 2026-cı ilin aprelindən) yuxarıda qeyd edilib.
• Hesabatın hazırlanması zamanı (2026-cı ilin iyul ayının sonuna məlumatlara görə) Galt & Taggart və TBC Capital-in açıq aylıq hesabatları 2026-cı ilin mayından gec olmayan məlumatları əhatə edir (üstəlik Colliers-in iyun məlumatları); iyun/iyul rəqəmlərinin bir hissəsi — orijinal PDF-lərdən deyil, ikinci dərəcəli təkrarlardandır.