Η Γεωργία είναι επικίνδυνη για εύκολες επενδύσεις

Απάτη στις κατασκευές στη Γεωργία: τι πρέπει να προσέχει ο αγοραστής κατοικίας

Η Γεωργία — ειδικά το Μπατούμι και η Τιφλίδα — παραμένει μαγνήτης για ξένους αγοραστές: χαμηλές τιμές, μηδενικός φόρος αγοράς, δόσεις από τον κατασκευαστή και υποσχόμενη απόδοση από ενοίκια. Η αγορά ωστόσο αναπτύσσεται γρήγορα: σύμφωνα με την TBC Capital, το πρώτο τρίμηνο του 2026, ο όγκος της αγοράς κατοικίας στην Τιφλίδα αυξήθηκε κατά 24% σε ετήσια βάση και έφτασε σχεδόν τα 941 εκατομμύρια δολάρια. Αλλά μαζί με τη ζήτηση αυξάνεται και ο αριθμός των τρόπων για να αποσπάσουν χρήματα από τον αγοραστή. Παρακάτω — τα πιο συνηθισμένα σχήματα και πώς να προστατευτείτε από αυτά.

Τυπικά σχήματα

Καθυστερημένη ολοκλήρωση και «φανταστικά σπίτια». Τα φθηνότερα ακίνητα πωλούνται στο στάδιο του θεμελίου, και κατά την παράδοση η τιμή συχνά σχεδόν διπλασιάζεται. Το πρόβλημα είναι ότι ορισμένα έργα δεν ολοκληρώνονται για χρόνια ή παραδίδονται «σε σκυρόδεμα» — χωρίς υποδομές και φινίρισμα. Σύμφωνα με πολλές κριτικές, στο Μπατούμι υπάρχουν κτίρια εγκαταλελειμμένα για χρόνια, με μισοάδειους ορόφους και φθαρμένο φινίρισμα ήδη λίγα χρόνια μετά την παράδοση.

Απάτη με «θέα στη θάλασσα». Κοινό κόλπο: ένα διαμέρισμα με πανοραμική θέα πωλείται σημαντικά ακριβότερα με προφορική υπόσχεση ότι κανείς δεν θα κλείσει τη θέα. Μετά τη συλλογή χρημάτων, ο κατασκευαστής χτίζει ο ίδιος μια νέα πολυκατοικία απέναντι, και το διαμέρισμα χάνει σε αξία. Οι προφορικές εγγυήσεις στη Γεωργία δεν έχουν καμία αξία — μόνο ό,τι είναι γραμμένο στα χαρτιά.

Διογκωμένα τετραγωνικά και «φουσκωμένη» απόδοση. Στην επιφάνεια συχνά περιλαμβάνονται μπαλκόνια και κοινόχρηστοι χώροι, οπότε η πραγματική επιφάνεια κατοικίας είναι μικρότερη από τη διαφημιζόμενη. Και η υποσχόμενη ετήσια απόδοση 8–10% από ενοίκια υπολογίζεται με βάση την καλοκαιρινή σεζόν: τον χειμώνα το Μπατούμι αδειάζει, και η πραγματική απόδοση είναι πολύ χαμηλότερη από τη δηλωμένη.

Διπλές πωλήσεις και πλαστά έγγραφα. Το ίδιο διαμέρισμα μπορεί να πωληθεί σε πολλούς αγοραστές, ή η συναλλαγή γίνεται από άτομο που δεν είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης. Τον Απρίλιο του 2026, στη Γεωργία συνελήφθη ένα άτομο που προσπαθούσε να οικειοποιηθεί ακίνητη περιουσία χρησιμοποιώντας πλαστά συμβολαιογραφικά έγγραφα — το σχήμα με πλαστά πληρεξούσια εμφανίζεται τακτικά.

Πώς να προστατευτείτε

Το κύριο εργαλείο είναι η Εθνική Υπηρεσία Δημόσιου Μητρώου (NAPR). Είναι μια ηλεκτρονική βάση δεδομένων, που δημιουργήθηκε μεταξύ άλλων για την πρόληψη απάτης και διπλών πωλήσεων· μπορείτε να ελέγξετε το ακίνητο με τον κτηματολογικό αριθμό μέσω της επίσημης ιστοσελίδας napr.gov.ge. Πριν από οποιαδήποτε πληρωμή, αξίζει:

Να παραγγείλετε ένα πρόσφατο απόσπασμα από το μητρώο και να βεβαιωθείτε ότι ο πωλητής είναι πραγματικά ο ιδιοκτήτης και ότι το ακίνητο δεν έχει βάρη (υποθήκες, κατασχέσεις, δικαστικές διαφορές). Να ελέγξετε ότι ο κτηματολογικός αριθμός στο απόσπασμα ταιριάζει με τον αριθμό από την αγγελία και το συμβόλαιο. Να βεβαιωθείτε ότι ο κατασκευαστής έχει άδεια οικοδομής — αυτό ελέγχεται μέσω του ίδιου μητρώου ή στο Σπίτι της Δικαιοσύνης. Να μελετήσετε τα προηγούμενα έργα του developer: αν έχουν παραδοθεί, στην ώρα τους, τι γράφουν οι ένοικοι. Η φήμη είναι πιο σημαντική από ένα όμορφο reception στο showroom. Όλες οι υποσχέσεις (θέα, προθεσμίες, φινίρισμα, πρόστιμα για καθυστέρηση) να καταγράφονται στο συμβόλαιο. Υπολογίστε ότι η πραγματική παράδοση συνήθως καθυστερεί από την συμβατική κατά μερικούς μήνες.

Και ένας βασικός κανόνας: μην καταθέτετε εγγύηση ή προκαταβολή πριν από την επιθεώρηση του ακινήτου και τον έλεγχο των εγγράφων. Το αίτημα «να κλειδώσετε το διαμέρισμα με μεταφορά χρημάτων τώρα αμέσως» είναι τυπικό σημάδι απάτης.