Πρωτογενής αγορά κατοικίας στη Γεωργία το 2026

TL;DR

• Οι πωλήσεις στην πρωτογενή αγορά της Γεωργίας το 2026 ΔΕΝ πέφτουν — αυξάνονται, αλλά με μέτριο και άνισο ρυθμό: σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία του Δημοσίου Μητρώου (NAPR), που επεξεργάστηκε η Colliers Georgia, στην Τιφλίδα τον Ιανουάριο–Ιούνιο 2026 πωλήθηκαν 22.402 διαμερίσματα (+18,7% σε ετήσια βάση), οι πωλήσεις σε νεόδμητα αυξήθηκαν κατά 21,8%· στο Μπατούμι το πρώτο εξάμηνο — 7.838 διαμερίσματα (+11,4%). Υπάρχουν αγοραστές, αλλά η αγορά «ομαλοποιείται» μετά την έκρηξη του 2022–2023 και εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την ξένη ζήτηση και τη γεωπολιτική.
• Οι τιμές των νεόδμητων αυξάνονται με μονοψήφια ποσοστά: στην Τιφλίδα η πρωτογενής αγορά τον Μάιο 2026 — $1.412/τ.μ. (+6,1% σε ετήσια βάση), στο Μπατούμι το Α' τρίμηνο 2026 — $1.893/τ.μ. (+8,7% σε ετήσια βάση). Προβλέψεις για το 2026: Τιφλίδα +3–5%, Μπατούμι +4–6%. Οι αναλυτές δεν αναμένουν μείωση τιμών.
• Ο κύριος κίνδυνος — ο υπερκορεσμός, ειδικά στο Μπατούμι: στα τέλη του 2025 το απούλητο απόθεμα σε έργα ερωτηθέντων κατασκευαστών αυξήθηκε κατά 13,9% σε ετήσια βάση σε ~12.400 διαμερίσματα, και το 2026 θα είναι έτος-ρεκόρ για την παράδοση κατοικιών (~35 χιλ. διαμερίσματα στην Τιφλίδα και έως 18 χιλ. στο Μπατούμι — έναντι 13 χιλ. στο Μπατούμι το 2025 και μόλις 2 χιλ. το 2020). Οι επιχειρησιακές έρευνες κατασκευαστών δείχνουν πολύ πιο μέτρια δυναμική πρωτογενών πωλήσεων από τα στοιχεία του μητρώου.

Key Findings

1. Οι πωλήσεις αυξάνονται σύμφωνα με το μητρώο, αλλά οι έρευνες κατασκευαστών σκιαγραφούν πιο συγκρατημένη εικόνα. Στην Τιφλίδα τον Μάιο 2026 καταγράφηκαν 3.748 συναλλαγές (+11,1% σε ετήσια βάση), εκ των οποίων πρωτογενείς (NAPR) — 1.824 (+9,7%). Ωστόσο, η επιχειρησιακή έρευνα κατασκευαστών της Galt & Taggart (καλύπτει ~50% των πρωτογενών έργων) έδειξε αύξηση των πρωτογενών πωλήσεων μόλις κατά 2,5% σε ετήσια βάση, ενώ η συνολική πωληθείσα επιφάνεια μειώθηκε — οι αγοραστές αγοράζουν μικρότερα διαμερίσματα. Τα στοιχεία του μητρώου είναι διογκωμένα λόγω καθυστερήσεων στην καταγραφή συναλλαγών.

2. Το 2025 ήταν έτος ομαλοποίησης, όχι ύφεσης. Σύμφωνα με NAPR/TBC Capital, στη Γεωργία το 2025 πωλήθηκαν 78.500 διαμερίσματα (+5,94% σε ετήσια βάση). Δευτερογενής αγορά — 63% των συναλλαγών (+7,42%), πρωτογενής — 37% (+3,53%). Τιφλίδα: 42.388 διαμερίσματα (+4,31%). Μπατούμι: 17.478 (+15,02%). Το αδύναμο ξεκίνημα του 2025 (πολιτική αστάθεια) αντικαταστάθηκε από ανάκαμψη της ζήτησης το δεύτερο εξάμηνο.

3. Η πρωτογενής αγορά του Μπατούμι είναι ευάλωτη λόγω υπερπροσφοράς. Οι πωλήσεις αυξάνονται (Α' τρίμηνο 2026: 4.049 διαμερίσματα, +15,8%), αλλά παραμένουν σημαντικά χαμηλότερα από την κορύφωση του 2022–2023, ενώ το απούλητο απόθεμα αυξάνεται. Οι τιμές πρωτογενούς ($1.893/τ.μ.) αυξάνονται ταχύτερα από τη δευτερογενή, το χάσμα διευρύνεται, η απόδοση ενοικίασης πέφτει: σύμφωνα με τη Galt & Taggart, η μεικτή απόδοση στο Μπατούμι μειώθηκε από 10% το 2023 σε 7,4% το 2025 και προβλέπεται περαιτέρω πτώση σε 5,1–3,4% (καθαρή απόδοση διαμερισμάτων — μόλις 3–4%).

4. Υπάρχουν αγοραστές, και είναι κυρίως ντόπιοι. Στην Τιφλίδα οι πολίτες της Γεωργίας πραγματοποιούν ~77% των πρωτογενών συναλλαγών (Ισραήλ ~10%, Ρωσία ~3%)· το μερίδιο των ξένων το Α' εξάμηνο 2026 — περίπου 10%. Στο Μπατούμι αντίθετα: οι ξένοι — 52% των συναλλαγών το 2025, έως 63% το Α' τρίμηνο 2026 (ΕΕ 13%, Ισραήλ 13%, Ουκρανία+Ρωσία+Λευκορωσία ~11%).

5. Το πιστωτικό κόστος είναι υψηλό, αλλά τα στεγαστικά δάνεια αυξάνονται· οι developers προσφέρουν ενεργά δόσεις. Το μέσο επιτόκιο στεγαστικού σε λάρι — 12,14% (Φεβρουάριος 2026, μειώθηκε από 13,31% ένα χρόνο νωρίτερα), σε συνάλλαγμα ~8%. Νέα στεγαστικά δάνεια το 2025 εκδόθηκαν ύψους 9,6 δισ. λάρι (+9,1%). Οι περισσότερες πρωτογενείς συναλλαγές γίνονται μέσω άτοκων εσωτερικών δόσεων των κατασκευαστών (προκαταβολή από 10%).

6. Υπόβαθρο: ισχυρή οικονομία, αλλά πολιτικοί και γεωπολιτικοί κίνδυνοι. Το ΑΕΠ αυξήθηκε κατά 7,5% το 2025 (πρόβλεψη 2026 — 5,0%), το λάρι είναι σταθερό (~2,62–2,64/$). Αλλά η αναστολή της ευρωπαϊκής ολοκλήρωσης (Δεκέμβριος 2024), οι διαμαρτυρίες, ο νόμος περί «ξένων πρακτόρων», η αυστηροποίηση των μεταναστευτικών κανόνων και η αύξηση του ορίου για άδεια διαμονής μέσω ακίνητης περιουσίας από $100 χιλ. σε $150 χιλ. (από 1 Μαρτίου 2026) ασκούν πίεση στην ξένη ζήτηση.

Details

1. Δυναμική συναλλαγών το 2026

Εθνικό πλαίσιο. Η αγορά της Γεωργίας αναπτύσσεται από το 2021· το 2024 ο όγκος της αγοράς κατοικίας έφτασε σε ιστορικό μέγιστο $4,3 δισ. (+9% σε σχέση με το 2023). Το ρεκόρ αριθμού συναλλαγών σημειώθηκε το 2022 (περίπου 79 χιλ.) στο κύμα μαζικής μετανάστευσης Ρώσων. Το 2025 πωλήθηκαν 78.500 διαμερίσματα (+5,94% σε ετήσια βάση) — η αγορά επέστρεψε σε ανάπτυξη μετά την ψύξη του 2023–2024, αλλά χωρίς υστερία.

Τιφλίδα, μηνιαία (στοιχεία NAPR μέσω Galt & Taggart):

• Ιανουάριος 2026: 2.964 συναλλαγές· πρωτογενής (NAPR) 1.614 (+4,0%), έρευνα κατασκευαστών +21,8%· δευτερογενής 1.350 (−3,2%).
• Φεβρουάριος 2026: 3.822 συναλλαγές (+15% σε ετήσια βάση)· πρωτογενής 1.958 (+11,2%), έρευνα κατασκευαστών +26,6%· δευτερογενής 1.864 (+19,2%).
• Απρίλιος 2026: 3.641 συναλλαγές· δευτερογενής 1.857 (+17,2%), πρωτογενής 1.784 (+4,6%), έρευνα κατασκευαστών +64%.
• Μάιος 2026: 3.748 συναλλαγές (+11,1% σε ετήσια βάση)· δευτερογενής 1.924 (+12,4%), πρωτογενής 1.824 (+9,7% κατά NAPR, αλλά +2,5% κατά έρευνα κατασκευαστών).
• Ιούνιος 2026 (Colliers): ~4.484 συναλλαγές (+34,7% σε ετήσια βάση), όγκος αγοράς $387 εκατ. (+53,9%).

Τιφλίδα, εξάμηνο (Colliers Georgia): Ιανουάριος–Ιούνιος 2026 — 22.402 διαμερίσματα (+18,7% σε ετήσια βάση), όγκος αγοράς $1,8 δισ. (+33,2%). Νεόδμητα +21,8%, δευτερογενής +22,1%. Μέση σταθμισμένη τιμή πρωτογενούς στην πόλη +11,7% (H1/H1).

Μπατούμι:

• Α' τρίμηνο 2026: 4.049 διαμερίσματα (+15,8% σε ετήσια βάση)· δευτερογενής +10,1%, πρωτογενής +21,1% (NAPR), έρευνα κατασκευαστών +70,6%.
• Μάιος 2026: 1.324 διαμερίσματα (+2,5% σε ετήσια βάση), $87 εκατ. (+22,2%).
• Ιούνιος 2026: 1.468 διαμερίσματα (+8,2% σε ετήσια βάση), ~$100 εκατ. (+28,2%)· πωλήσεις νεόδμητων +11,6%, δευτερογενής −26,4%.
• Α' εξάμηνο 2026: 7.838 διαμερίσματα (+11,4% σε ετήσια βάση), τζίρος $507 εκατ. (+29%).

Συμπέρασμα για τις πωλήσεις: η πρωτογενής αγορά δεν πέφτει σε καμία μεγάλη πόλη σύμφωνα με τα στοιχεία του μητρώου. Ωστόσο, η απόκλιση μεταξύ των στοιχείων του μητρώου (που είναι διογκωμένα λόγω καθυστερήσεων καταγραφής) και των επιχειρησιακών ερευνών κατασκευαστών (Μάιος στην Τιφλίδα: +2,5% αντί +9,7%) υποδηλώνει ότι η πραγματική δυναμική της πρωτογενούς είναι πιο μέτρια από τα νούμερα των τίτλων.

2. Τιμές νεόδμητων

Τιφλίδα. Πρωτογενής: $1.385/τ.μ. (Ιανουάριος) → $1.398 (Φεβρουάριος) → $1.408 (Απρίλιος) → $1.412/τ.μ. (Μάιος, +6,1% σε ετήσια βάση). Η αύξηση είναι μέτρια (~0,3–0,9% μηνιαίως), γεγονός που υποδηλώνει ισορροπία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς. Κατά περιοχή (Geostat, Δ' τρίμηνο 2025, διάμεσες τιμές διαμερισμάτων): Μτατσμίντα $2.497/τ.μ., Βάκε $2.176/τ.μ., Τσουγκουρέτι $1.613/τ.μ., Σαμπουρτάλο $1.598/τ.μ., Σαμγκόρι $1.315/τ.μ. Πρόβλεψη αύξησης τιμών στην Τιφλίδα για το 2026: Galt & Taggart — μονοψήφια ποσοστά, TBC Capital — ~3,2%, εκτιμήσεις ειδικών 3–5%.

Μπατούμι. Μέση τιμή πρωτογενούς «με το κλειδί στο χέρι» το 2025 — $1.865/τ.μ. (+9,4% σε ετήσια βάση)· το Α' τρίμηνο 2026 — $1.893/τ.μ. (+8,7%), δευτερογενής $1.479 (+7,8%). Η πιο ακριβή υποαγορά — Παλιό Μπατούμι ($3.028/τ.μ.). Πρόβλεψη Galt & Taggart για το 2026: επιβράδυνση της ανόδου της πρωτογενούς σε 4–6%. Η Colliers ($1.500/τ.μ. κατά μέσο όρο και στις δύο πόλεις) δεν αναμένει μείωση τιμών το 2026.

3. Προσφορά και κίνδυνος υπερκορεσμού

Οι οικοδομικές άδειες μειώνονται — σημάδι ομαλοποίησης. Στην Τιφλίδα το 2025 εκδόθηκαν 208 άδειες (−4,2%), η επιτρεπόμενη επιφάνεια κατοικίας −10,73% σε 1,734 εκατ. τ.μ. Μέχρι τον Μάιο 2026 η επιφάνεια αδειών μειώνεται για όγδοο συνεχόμενο μήνα (Μάιος: −18,4% σε ετήσια βάση· για 5 μήνες −34,4%). Ωστόσο, η έκδοση παραμένει ~32% πάνω από το «υγιές» επίπεδο του 2015–2022.

Το 2026 — έτος-ρεκόρ για την παράδοση κατοικιών. Η Galt & Taggart προβλέπει παράδοση ~35 χιλ. διαμερισμάτων στην Τιφλίδα και έως 18 χιλ. στο Μπατούμι — ιστορικό μέγιστο. Για το Μπατούμι αυτό είναι απότομο άλμα: η παράδοση αυξήθηκε από 2.000 διαμερίσματα το 2020 σε 13.000 το 2025, και η κορύφωση του 2026 θα φτάσει έως 18.000 μονάδες. Αιτία — η ταυτόχρονη ολοκλήρωση έργων που ξεκίνησαν την περίοδο της υστερίας στη ζήτηση. Αυτό εντείνει τον ανταγωνισμό και ασκεί πίεση στις τιμές και τα ενοίκια.

Μπατούμι — επίκεντρο του κινδύνου υπερκορεσμού. Σύμφωνα με τη Galt & Taggart, στα τέλη του 2025 το απούλητο απόθεμα σε έργα ερωτηθέντων κατασκευαστών αυξήθηκε κατά 13,9% σε ετήσια βάση σε ~12.400 διαμερίσματα, γεγονός που «υποδηλώνει αυξημένο κίνδυνο υπερκορεσμού». Οι αναλυτές προειδοποιούν ευθέως ότι η αύξηση των τιμών πρωτογενούς «προηγείται της ζήτησης» και θα είναι δύσκολο να διατηρηθούν οι τρέχοντες ρυθμοί. Η κύρια ζήτηση έχει μετατοπιστεί στην περιοχή του Νέου Μπουλβάρ.

4. Ζήτηση και αγοραστές

Ποιος αγοράζει. Στην Τιφλίδα ο μοχλός είναι οι ντόπιοι τελικοί αγοραστές (~77% των πρωτογενών συναλλαγών· κατά εκτίμηση Colliers — έως 90% όλων των συναλλαγών). Οι μεγαλύτερες ομάδες ξένων στην Τιφλίδα: Ισραήλ (~10%), Ρωσία (~3%). Στο Μπατούμι η αγορά είναι πολύ πιο «διεθνής»: οι ξένοι — 52% το 2025 και έως 63% το Α' τρίμηνο 2026· κορυφαίες ομάδες — ΕΕ (13%), Ισραήλ (13%), συν Ουκρανία/Ρωσία/Λευκορωσία (~11% συνολικά) και Τουρκία.

Στεγαστικά και δόσεις. Το επιτόκιο στεγαστικού σε λάρι — 12,14% (Φεβρουάριος 2026, μείωση από 13,31% ένα χρόνο νωρίτερα), σε συνάλλαγμα ~8,01%. Η πρόεδρος της Εθνικής Τράπεζας Νάτια Τουρνάβα σε συνεδρίαση της δημοσιονομικής επιτροπής (Μάιος 2026) σημείωσε μείωση του μέσου επιτοκίου στεγαστικού από 13,4% (Ιανουάριος 2025) σε 11,9% (Μάρτιος 2026), και για επιχειρηματικά δάνεια — από 14,4% σε 12,8%, αποδίδοντάς το στη μείωση των πιστωτικών κινδύνων και στην αυξημένη εμπιστοσύνη στο λάρι. Νέα στεγαστικά δάνεια το 2025 εκδόθηκαν ύψους 9,6 δισ. λάρι (+9,1%), υπόλοιπο — 24,2 δισ. λάρι (+16,2%). Λόγω των υψηλών επιτοκίων και των αυστηρών απαιτήσεων των τραπεζών (προκαταβολή από 20%), οι περισσότεροι αγοραστές νεόδμητων χρησιμοποιούν άτοκες εσωτερικές δόσεις των κατασκευαστών (προκαταβολή από 10%, πρόγραμμα έως την παράδοση του κτιρίου) — αυτό έχει γίνει το κύριο εργαλείο τόνωσης των πωλήσεων.

Ρυθμιστικές αλλαγές. Από 1 Μαρτίου 2026 το όριο επένδυσης σε ακίνητα για άδεια διαμονής αυξήθηκε από $100 χιλ. σε $150 χιλ. — αυτή είναι η τρίτη αύξηση στην ιστορία του προγράμματος και η πρώτη από το 2019 (αύξηση 50%, σύμφωνα με τις τροποποιήσεις του Ιουνίου 2025). Το όριο υπολογίζεται βάσει εκτίμησης αγοράς (όχι της τιμής στο συμβόλαιο) και μπορεί να συμπληρωθεί με το άθροισμα πολλών ακινήτων. Η αλλαγή μετατοπίζει τη ζήτηση των ξένων σε ακριβότερο τμήμα. Νωρίτερα το 2026 ο ρυθμιστής αυστηροποίησε τις απαιτήσεις για δάνεια σε developers (LTV και προβλέψεις) μετά από έλεγχο του ΔΝΤ, το οποίο σημείωσε την αύξηση της τραπεζικής έκθεσης σε ακίνητα.

5. Κλίμα στην αγορά

Το κλίμα το 2026 είναι συγκρατημένα αισιόδοξο, αλλά με σαφή κατανόηση ότι τα «χρυσά» χρόνια 2022–2023 ανήκουν στο παρελθόν. Οι αναλυτές της Galt & Taggart περιγράφουν την αγορά ως «ομαλοποιούμενη» με κινδύνους υπερκορεσμού «στο ραντάρ». Ο Λέο Τσιχάβα (Colliers Georgia) είναι πιο αισιόδοξος: δήλωσε ότι δεν αναμένεται μείωση τιμών το 2026 και δεν θα υπάρξει υπερπροσφορά, καθώς ο μικρότερος αριθμός νέων έργων που χρηματοδοτούνται από τράπεζες εξισορροπεί την είσοδο στην αγορά έργων του 2022.

Η αντίθεση με τα τέλη του 2024 είναι έντονη: τότε η Γεωργιανή Εθνική Ένωση Ακινήτων (GNARE, ~110 μέλη, εκ των οποίων 30% developers και 70% μεσίτες) ανέφερε ότι τον Δεκέμβριο 2024 οι συναλλαγές «μειώθηκαν στο ελάχιστο» και «ανεστάλησαν — όλοι περιμένουν τις εξελίξεις» εν μέσω διαμαρτυριών. Το 2026 δεν υπάρχει τέτοιο πάγωμα — οι αγοραστές επέστρεψαν. Αλλά οι συμμετέχοντες στην αγορά αναγνωρίζουν ότι η αγορά έχει γίνει «επιλεκτική»: τα ισχυρά ρευστά ακίνητα συνεχίζουν να πωλούνται και να ανατιμώνται, ενώ τα αδύναμα έργα και η υπερπροσφορά στούντιο (ειδικά στο Μπατούμι) δημιουργούν πίεση.

6. Παράγοντες επιρροής

Οικονομία. Το ΑΕΠ αυξήθηκε κατά 7,5% το 2025 (σύμφωνα με ταχεία εκτίμηση Geostat από 30 Ιανουαρίου 2026: 9,9% το Α' τρίμηνο, 7,4% το Β', 6,4% το Γ', 6,8% το Δ'· ονομαστικό ΑΕΠ 104,6 δισ. λάρι / $38,1 δισ., +12,4%). Η ανάπτυξη, σύμφωνα με εκτίμηση της Παγκόσμιας Τράπεζας, οφείλεται κυρίως στην κατανάλωση: ιδιωτική εγχώρια κατανάλωση +8,2%, πραγματικοί μισθοί +11,5%. Πρόβλεψη για το 2026: η Παγκόσμια Τράπεζα αναμένει επιβράδυνση σε 5,0% «λόγω ασθενέστερων εξωτερικών συνθηκών και ηπιότερης εγχώριας ζήτησης»· το ΔΝΤ — 5,3%. Ο πληθωρισμός επιταχύνθηκε από 4,3% (Μάρτιος) σε 5,7–5,9% (Απρίλιος–Μάιος 2026) λόγω της αύξησης των τιμών ενέργειας. Το λάρι είναι σταθερό (~2,62–2,64/$, συνδεδεμένο με το δολάριο). Η Fitch (Νοέμβριος 2025) και η S&P (Φεβρουάριος 2026) επιβεβαίωσαν την αξιολόγηση «BB» με σταθερό outlook.

Επιτόκιο Εθνικής Τράπεζας. Σύμφωνα με το Global Property Guide, το επιτόκιο διατηρήθηκε στο 8,0% από τον Μάιο 2024. Ωστόσο, σύμφωνα με το Trading Economics, τον Απρίλιο 2026 η Εθνική Τράπεζα αύξησε για πρώτη φορά από τον Μάρτιο 2022 το επιτόκιο κατά 25 μ.β. στο 8,25% λόγω πληθωριστικού σοκ (πληθωρισμός Μαΐου 5,7% έναντι στόχου 3%) και το διατήρησε τον Ιούνιο 2026. (Την απόκλιση πηγών τη σημειώνω ρητά.)

Τουρισμός. Έσοδα από διεθνή τουρισμό το Α' εξάμηνο 2026 — $1,93 δισ. (−2% σε ετήσια βάση), αριθμός επισκέψεων 2,734 εκατ. (−2,7%) λόγω ύφεσης το Β' τρίμηνο. Τα έσοδα από Ρώσους τουρίστες μειώθηκαν κατά ~25% σε ετήσια βάση, ενώ από πολίτες ΕΕ αυξήθηκαν κατά ~21% (σε $335,6 εκατ. — η μεγαλύτερη ομάδα). Η Ρωσία παραμένει η μεγαλύτερη πηγή επισκεπτών (25,1% το Β' τρίμηνο).

Πολιτική και μετεγκαταστάτες. Η αναστολή των διαπραγματεύσεων για ένταξη στην ΕΕ (Δεκέμβριος 2024), ο νόμος περί «ξένων πρακτόρων», οι παρατεταμένες διαμαρτυρίες στην Τιφλίδα, οι συλλήψεις ακτιβιστών και η αυστηροποίηση της μεταναστευτικής νομοθεσίας (από τον Μάρτιο 2026 — υποχρεωτικές άδειες εργασίας για ξένους, αύξηση προστίμων για υπέρβαση παραμονής από 180 σε 1000 λάρι) δημιουργούν εκροή μέρους των μετεγκαταστατών. Αυτός είναι ο βασικός μεσοπρόθεσμος κίνδυνος για το τμήμα που προσανατολίζεται στην ξένη ζήτηση.

Recommendations

Για αγοραστή-τελικό χρήστη (κατοικία):

• Στην Τιφλίδα η αγορά είναι ισορροπημένη — μπορείτε να αγοράσετε, αλλά δεν χρειάζεται βιασύνη: οι τιμές αυξάνονται μέτρια (3–6% ετησίως), δεν υπάρχει κίνδυνος απότομης ανόδου. Προτιμήστε ρευστές περιοχές (Βάκε, Σαμπουρτάλο, Βέρα, Μτατσμίντα) και έτοιμα/σχεδόν έτοιμα έργα αξιόπιστων κατασκευαστών.
• Χρησιμοποιήστε την εσωτερική άτοκη δόση του developer αντί για στεγαστικό με ~12% σε λάρι, αν δεν έχετε πρόσβαση σε δάνειο σε συνάλλαγμα.

Για επενδυτή:

• Μπατούμι, μαζικό τμήμα κοντά στη θάλασσα — αυξημένη προσοχή. Το αυξανόμενο απούλητο απόθεμα (~12.400 διαμερίσματα), η ρεκόρ παράδοση του 2026 (έως 18 χιλ. διαμερίσματα) και η πτώση της απόδοσης ενοικίασης (7,4% μεικτή, 3–4% καθαρή) σημαίνουν κίνδυνο στασιμότητας τιμών και δυσκολίες μεταπώλησης. Αποφύγετε τα τυπικά στούντιο σε περιφερειακά έργα.
• Στόχος — διαχειριζόμενα apart-hotels/επώνυμες κατοικίες με πραγματική πληρότητα, όχι «διαμέρισμα πρώτης γραμμής» με υποσχόμενη εγγύηση ενοικίασης (διαβάστε τα ψιλά γράμματα).
• Αν η άδεια διαμονής είναι μέρος του στόχου, λάβετε υπόψη το νέο όριο $150 χιλ. από 1 Μαρτίου 2026.

Σκανδάλες για αναθεώρηση στρατηγικής (benchmarks):

• Αν οι επιχειρησιακές έρευνες κατασκευαστών της Galt & Taggart δείξουν αρνητική δυναμική πρωτογενών πωλήσεων για 2+ συνεχόμενους μήνες — σήμα πραγματικής ψύξης (σε αντίθεση με τα «θορυβώδη» στοιχεία του μητρώου).
• Αν το απούλητο απόθεμα στο Μπατούμι υπερβεί ~15 χιλ. διαμερίσματα ή οι developers αρχίσουν να δίνουν μαζικά εκπτώσεις >10% — ένδειξη διόρθωσης τιμών.
• Απότομη υποτίμηση του λάρι, κλιμάκωση διαμαρτυριών ή νέοι περιορισμοί για ξένους — λόγοι να αναβάλετε την αγορά επενδυτικού ακινήτου.

Caveats

• Τα στοιχεία του μητρώου (NAPR) διογκώνουν τις πρωτογενείς πωλήσεις λόγω καθυστερήσεων καταγραφής συναλλαγών· οι επιχειρησιακές έρευνες κατασκευαστών είναι πιο ακριβής, αλλά επιλεκτικός (~50% των έργων) δείκτης. Η απόκλιση είναι σημαντική (Μάιος στην Τιφλίδα: +9,7% κατά NAPR έναντι +2,5% κατά έρευνα).
• Οι μεθοδολογίες των πηγών δεν συμπίπτουν. Η Galt & Taggart ορίζει την «πρωτογενή» ως άμεσες πωλήσεις κατασκευαστών (~37–50% της αγοράς), ενώ η TBC Capital κατατάσσει ως «νέα» μόλις ~14% των συναλλαγών (τον Μάρτιο 2026 «νέα» διαμερίσματα: 564 μονάδες, −3% σε ετήσια βάση). Τα νούμερα διαφορετικών εταιρειών δεν είναι άμεσα συγκρίσιμα.
• ~12.400 απούλητα διαμερίσματα αφορούν το Μπατούμι, όχι την Τιφλίδα. Δεν υπάρχει ξεχωριστός δημόσιος αριθμός απούλητου αποθέματος για την Τιφλίδα στις διαθέσιμες πηγές· για την Τιφλίδα η Galt & Taggart απλώς διαπιστώνει «κίνδυνο υπερκορεσμού στο ραντάρ».
• Σύγκρουση συμφερόντων: Η Galt & Taggart (ανήκει στον όμιλο Bank of Georgia) και η TBC Capital (TBC Bank) είναι συμμετέχοντες στην αγορά. Οι εκτιμήσεις της Colliers (Τσιχάβα) είναι πιο αισιόδοξες («δεν θα υπάρξει υπερπροσφορά») και αποκλίνουν από την πιο επιφυλακτική στάση της Galt & Taggart.
• Απόκλιση για το επιτόκιο της Εθνικής Τράπεζας μεταξύ πηγών (8,0% έναντι 8,25% από τον Απρίλιο 2026) σημειώθηκε παραπάνω.
• Κατά την προετοιμασία της έκθεσης (στοιχεία έως τέλη Ιουλίου 2026), οι δημόσια διαθέσιμες μηνιαίες εκθέσεις Galt & Taggart και TBC Capital καλύπτουν στοιχεία όχι αργότερα από τον Μάιο 2026 (συν στοιχεία Colliers για τον Ιούνιο)· μέρος των στοιχείων Ιουνίου/Ιουλίου προέρχεται από δευτερογενείς αναφορές, όχι από πρωτότυπα PDF.