Georgian asunnon ensimarkkinat vuonna 2026

TL;DR

• Georgian ensimarkkinoiden myynti vuonna 2026 EI laske – se kasvaa, mutta maltillisesti ja epätasaisesti: Julkisen rekisterin (NAPR) virallisten tietojen mukaan, jotka Colliers Georgia on käsitellyt, Tbilisissä myytiin tammi–kesäkuussa 2026 yhteensä 22 402 asuntoa (+18,7 % vuodentakaisesta), uudisrakennusten myynti kasvoi 21,8 %; Batumissa ensimmäisellä vuosipuoliskolla – 7 838 asuntoa (+11,4 %). Ostajia on, mutta markkina "normalisoituu" vuosien 2022–2023 buumin jälkeen ja on vahvasti riippuvainen ulkomaisesta kysynnästä ja geopolitiikasta.
• Uudisrakennusten hinnat nousevat yksinumeroisina prosentteina: Tbilisissä ensimarkkinat toukokuussa 2026 – 1 412 $/m² (+6,1 % v/v), Batumissa Q1 2026 – 1 893 $/m² (+8,7 % v/v). Ennusteet vuodelle 2026: Tbilisi +3–5 %, Batumi +4–6 %. Analyytikot eivät odota hinnanlaskua.
• Suurin riski on ylikyllästyminen, erityisesti Batumissa: vuoden 2025 loppuun mennessä myymättömien asuntojen määrä kyselyyn vastanneiden rakennuttajien hankkeissa kasvoi 13,9 % v/v noin 12 400 asuntoon, ja vuodesta 2026 tulee ennätyksellinen asuntojen valmistumisen suhteen (noin 35 tuhatta asuntoa Tbilisissä ja jopa 18 tuhatta Batumissa – verrattuna 13 tuhanteen Batumissa vuonna 2025 ja vain 2 tuhanteen vuonna 2020). Rakennuttajien nopeat kyselyt osoittavat paljon vaatimattomampaa ensimyynnin kehitystä kuin rekisterin tiedot.

Key Findings

1. Myynti kasvaa rekisterin tietojen mukaan, mutta rakennuttajakyselyt antavat pidättyvämmän kuvan. Tbilisissä toukokuussa 2026 rekisteröitiin 3 748 kauppaa (+11,1 % v/v), joista ensimarkkinat (NAPR) – 1 824 (+9,7 %). Kuitenkin Galt & Taggartin nopea rakennuttajakysely (kattaa noin 50 % ensimarkkinoiden hankkeista) osoitti ensimyynnin kasvua vain 2,5 % v/v, ja myyty kokonaispinta-ala pieneni – ostetaan pienempiä asuntoja. Rekisterin tiedot ovat yläkanttiin kauppojen rekisteröinnin viiveiden vuoksi.

2. Vuosi 2025 oli normalisoitumisen vuosi, ei laskun. NAPR/TBC Capitalin mukaan Georgiassa myytiin vuonna 2025 yhteensä 78 500 asuntoa (+5,94 % v/v). Jälkimarkkinat – 63 % kaupoista (+7,42 %), ensimarkkinat – 37 % (+3,53 %). Tbilisi: 42 388 asuntoa (+4,31 %). Batumi: 17 478 (+15,02 %). Vuoden 2025 heikko alku (poliittinen epävakaus) vaihtui kysynnän elpymiseen toisella vuosipuoliskolla.

3. Batumin ensimarkkinat ovat haavoittuvat tarjonnan ylitarjonnan vuoksi. Myynti kasvaa (Q1 2026: 4 049 asuntoa, +15,8 %), mutta on edelleen selvästi alle vuosien 2022–2023 huipun, ja myymätön varasto kasvaa. Ensimarkkinoiden hinnat (1 893 $/m²) nousevat nopeammin kuin jälkimarkkinoiden, ero kasvaa, vuokratuotto laskee: Galt & Taggartin mukaan brutotuotto Batumissa laski 10 %:sta vuonna 2023 7,4 %:iin vuonna 2025, ja ennustetaan laskevan edelleen 5,1–3,4 %:iin (asuntojen nettotuotto – vain 3–4 %).

4. Ostajia on, ja he ovat ensisijaisesti paikallisia. Tbilisissä Georgian kansalaiset tekevät noin 77 % ensimarkkinoiden kaupoista (Israel ~10 %, Venäjä ~3 %); ulkomaalaisten osuus ensimmäisellä vuosipuoliskolla 2026 – noin 10 %. Batumissa päinvastoin: ulkomaalaiset – 52 % kaupoista vuonna 2025, jopa 63 % Q1 2026 (EU 13 %, Israel 13 %, Ukraina+Venäjä+Valko-Venäjä ~11 %).

5. Luotto on kallista, mutta asuntolainat kasvavat; rakennuttajat tarjoavat aktiivisesti maksujärjestelyjä. Keskimääräinen asuntolainan korko lareina – 12,14 % (helmikuu 2026, laskenut 13,31 %:sta vuotta aiemmin), valuutassa ~8 %. Uusia asuntolainoja myönnettiin vuonna 2025 yhteensä 9,6 miljardia laria (+9,1 %). Suurin osa ensimarkkinoiden kaupoista tehdään rakennuttajien korkottomilla sisäisillä maksujärjestelyillä (ensimmäinen maksu alkaen 10 %).

6. Tausta: vahva talous, mutta poliittiset ja geopoliittiset riskit. BKT kasvoi 7,5 % vuonna 2025 (ennuste 2026 – 5,0 %), lari on vakaa (~2,62–2,64/$). Mutta EU-integraation keskeyttäminen (joulukuu 2024), mielenosoitukset, "ulkomaisten agenttien" laki, maahanmuuttosääntöjen kiristäminen ja oleskeluluvan kiinteistösijoituksen kynnyksen nosto 100 000 dollarista 150 000 dollariin (1. maaliskuuta 2026 alkaen) painavat ulkomaista kysyntää.

Details

1. Kauppojen kehitys vuonna 2026

Valtakunnallinen konteksti. Georgian markkina on kasvanut vuodesta 2021; vuonna 2024 asuntomarkkinan volyymi saavutti historiallisen huipun 4,3 miljardia dollaria (+9 % vuoteen 2023). Kauppojen lukumäärän ennätys tehtiin vuonna 2022 (noin 79 tuhatta) venäläisten massamuuton aallossa. Vuonna 2025 myytiin 78 500 asuntoa (+5,94 % v/v) – markkina palasi kasvuun vuosien 2023–2024 jäähtymisen jälkeen, mutta ilman ylikuumenemista.

Tbilisi, kuukausittain (NAPR:n tiedot Galt & Taggartin kautta):

• Tammikuu 2026: 2 964 kauppaa; ensimarkkinat (NAPR) 1 614 (+4,0 %), rakennuttajakysely +21,8 %; jälkimarkkinat 1 350 (−3,2 %).
• Helmikuu 2026: 3 822 kauppaa (+15 % v/v); ensimarkkinat 1 958 (+11,2 %), rakennuttajakysely +26,6 %; jälkimarkkinat 1 864 (+19,2 %).
• Huhtikuu 2026: 3 641 kauppaa; jälkimarkkinat 1 857 (+17,2 %), ensimarkkinat 1 784 (+4,6 %), rakennuttajakysely +64 %.
• Toukokuu 2026: 3 748 kauppaa (+11,1 % v/v); jälkimarkkinat 1 924 (+12,4 %), ensimarkkinat 1 824 (+9,7 % NAPR:n mukaan, mutta +2,5 % rakennuttajakyselyn mukaan).
• Kesäkuu 2026 (Colliers): ~4 484 kauppaa (+34,7 % v/v), markkinavolyymi 387 miljoonaa dollaria (+53,9 %).

Tbilisi, vuosipuolisko (Colliers Georgia): tammi–kesäkuu 2026 – 22 402 asuntoa (+18,7 % v/v), markkinavolyymi 1,8 miljardia dollaria (+33,2 %). Uudisrakennukset +21,8 %, jälkimarkkinat +22,1 %. Ensimarkkinoiden keskimääräinen painotettu hinta kaupungissa +11,7 % (H1/H1).

Batumi:

• Q1 2026: 4 049 asuntoa (+15,8 % v/v); jälkimarkkinat +10,1 %, ensimarkkinat +21,1 % (NAPR), rakennuttajakysely +70,6 %.
• Toukokuu 2026: 1 324 asuntoa (+2,5 % v/v), 87 miljoonaa dollaria (+22,2 %).
• Kesäkuu 2026: 1 468 asuntoa (+8,2 % v/v), ~100 miljoonaa dollaria (+28,2 %); uudisrakennusten myynti +11,6 %, jälkimarkkinat −26,4 %.
• Ensimmäinen vuosipuolisko 2026: 7 838 asuntoa (+11,4 % v/v), liikevaihto 507 miljoonaa dollaria (+29 %).

Johtopäätös myynnistä: ensimarkkinat eivät laske missään suuressa kaupungissa rekisterin tietojen mukaan. Kuitenkin ero rekisterin tietojen (jotka ovat yläkanttiin rekisteröintiviiveiden vuoksi) ja rakennuttajien nopeiden kyselyjen välillä (toukokuu Tbilisissä: +2,5 % vs. +9,7 %) osoittaa, että ensimarkkinoiden todellinen kehitys on vaatimattomampaa kuin otsikkoluvut.

2. Uudisrakennusten hinnat

Tbilisi. Ensimarkkinat: 1 385 $/m² (tammikuu) → 1 398 (helmikuu) → 1 408 (huhtikuu) → 1 412 $/m² (toukokuu, +6,1 % v/v). Kasvu on maltillista (~0,3–0,9 % kuukaudessa), mikä kertoo kysynnän ja tarjonnan tasapainosta. Alueittain (Geostat, Q4 2025, mediaanihinnat asunnoille): Mtatsminda 2 497 $/m², Vake 2 176 $/m², Chugureti 1 613 $/m², Saburtalo 1 598 $/m², Samgori 1 315 $/m². Hinnankasvuennuste Tbilisille 2026: Galt & Taggart – yksinumeroiset luvut, TBC Capital – ~3,2 %, asiantuntija-arviot 3–5 %.

Batumi. Ensimarkkinoiden keskihinta "avaimet käteen" vuonna 2025 – 1 865 $/m² (+9,4 % v/v); Q1 2026 – 1 893 $/m² (+8,7 %), jälkimarkkinat 1 479 $ (+7,8 %). Kallein osamarkkina – Vanha Batumi (3 028 $/m²). Galt & Taggartin ennuste vuodelle 2026: ensimarkkinoiden kasvu hidastuu 4–6 %:iin. Colliers (1 500 $/m² keskimäärin molemmissa kaupungeissa) ei odota hinnanlaskua vuonna 2026.

3. Tarjonta ja ylikyllästymisen riski

Rakennusluvat vähenevät – merkki normalisoitumisesta. Tbilisissä myönnettiin vuonna 2025 yhteensä 208 lupaa (−4,2 %), sallittu asuinpinta-ala −10,73 % 1,734 miljoonaan m². Toukokuuhun 2026 mennessä lupien pinta-ala on laskenut kahdeksatta kuukautta peräkkäin (toukokuu: −18,4 % v/v; viiden kuukauden aikana −34,4 %). Siitä huolimatta myöntäminen on edelleen noin 32 % korkeampi kuin "terve" taso 2015–2022.

Vuosi 2026 – ennätyksellinen asuntojen valmistumisen vuosi. Galt & Taggart ennustaa noin 35 tuhannen asunnon valmistumista Tbilisissä ja jopa 18 tuhatta Batumissa – historiallinen maksimi. Batumille tämä on jyrkkä harppaus: valmistuminen kasvoi 2 000 asunnosta vuonna 2020 13 000:een vuonna 2025, ja vuoden 2026 huippu saavuttaa jopa 18 000 yksikköä. Syynä on samanaikainen valmistuminen hankkeista, jotka käynnistettiin kysyntähuippujen aikana. Tämä lisää kilpailua ja painaa hintoja ja vuokria.

Batumi – ylikyllästymisriskin keskus. Galt & Taggartin tietojen mukaan vuoden 2025 loppuun mennessä myymättömien asuntojen määrä kyselyyn vastanneiden rakennuttajien hankkeissa kasvoi 13,9 % v/v noin 12 400 asuntoon, mikä "viittaa kohonneeseen ylikyllästymisriskiin". Analyytikot varoittavat suoraan, että ensimarkkinoiden hinnankasvu "ylittää kysynnän" ja nykyisten vauhtien ylläpitäminen on vaikeaa. Pääkysyntä on siirtynyt Uuden bulevardin alueelle.

4. Kysyntä ja ostajat

Kuka ostaa. Tbilisissä veturi ovat paikalliset loppuostajat (~77 % ensimarkkinoiden kaupoista; Colliersin arvion mukaan jopa 90 % kaikista kaupoista). Suurimmat ulkomaalaisryhmät Tbilisissä: Israel (~10 %), Venäjä (~3 %). Batumissa markkina on paljon "kansainvälisempi": ulkomaalaiset – 52 % vuonna 2025 ja jopa 63 % Q1 2026; suurimmat ryhmät – EU (13 %), Israel (13 %), sekä Ukraina/Venäjä/Valko-Venäjä (~11 % yhteensä) ja Turkki.

Asuntolainat ja maksujärjestelyt. Asuntolainan korko lareina – 12,14 % (helmikuu 2026, laskenut 13,31 %:sta vuotta aiemmin), valuutassa ~8,01 %. Kansallispankin pääjohtaja Natia Turnava totesi finanssikomitean kokouksessa (toukokuu 2026) keskimääräisen asuntolainakoron laskeneen 13,4 %:sta (tammikuu 2025) 11,9 %:iin (maaliskuu 2026) ja yrityslainojen koron 14,4 %:sta 12,8 %:iin, liittäen tämän luottoriskien laskuun ja luottamuksen kasvuun laria kohtaan. Uusia asuntolainoja myönnettiin vuonna 2025 yhteensä 9,6 miljardia laria (+9,1 %), lainakanta – 24,2 miljardia laria (+16,2 %). Korkeiden korkojen ja pankkien tiukkojen vaatimusten (ensimmäinen maksu alkaen 20 %) vuoksi suurin osa uudisrakennusten ostajista käyttää rakennuttajien korkottomia sisäisiä maksujärjestelyjä (ensimmäinen maksu alkaen 10 %, maksuaikataulu talon luovutukseen asti) – tästä on tullut tärkein myynnin edistämisen väline.

Sääntelymuutokset. 1. maaliskuuta 2026 alkaen kiinteistösijoituksen kynnys oleskelulupaa varten nostettiin 100 000 dollarista 150 000 dollariin – tämä on ohjelman historian kolmas korotus ja ensimmäinen sitten vuoden 2019 (50 %:n nousu, kesäkuun 2025 muutosten mukaan). Kynnys lasketaan markkina-arvon mukaan (ei sopimushinnan) ja se voidaan täyttää useiden kohteiden summalla. Muutos siirtää ulkomaista kysyntää kalliimpaan segmenttiin. Aiemmin vuonna 2026 sääntelyviranomainen kiristi rakennuttajille myönnettävien lainojen vaatimuksia (LTV ja varaukset) IMF:n tarkastelun jälkeen, joka huomautti pankkien kiinteistöaltistuksen kasvusta.

5. Markkinatunnelmat

Tunnelmat vuonna 2026 – varovaisen optimistiset, mutta selvästi ymmärretään, että vuosien 2022–2023 "kulta-ajat" ovat ohi. Galt & Taggartin analyytikot kuvaavat markkinaa "normalisoituvaksi" ja ylikyllästymisriskit "tutkassa". Leo Chikava (Colliers Georgia) on optimistisempi: hän totesi, että hinnanlaskua ei odoteta vuonna 2026 eikä ylitarjontaa tule, koska pankkien rahoittamien uusien hankkeiden pienempi määrä tasapainottaa vuoden 2022 hankkeiden markkinoille tulon.

Kontrasti vuoden 2024 loppuun on silmiinpistävä: silloin Georgian kansallinen kiinteistöyhdistys (GNARE, ~110 jäsentä, joista 30 % rakennuttajia ja 70 % välittäjiä) raportoi, että joulukuussa 2024 kaupat "vähenivät minimiin" ja "keskeytettiin – kaikki odottavat tapahtumien kehitystä" mielenosoitusten taustalla. Vuonna 2026 tällaista jäätymistä ei ole – ostajat ovat palanneet. Mutta markkinatoimijat myöntävät, että markkinasta on tullut "valikoiva": vahvat likvidit kohteet myyvät edelleen ja kallistuvat, kun taas heikot hankkeet ja studioiden ylitarjonta (erityisesti Batumissa) luovat painetta.

6. Vaikuttavat tekijät

Talous. BKT kasvoi 7,5 % vuonna 2025 (Geostatin nopean arvion mukaan 30. tammikuuta 2026: 9,9 % Q1, 7,4 % Q2, 6,4 % Q3, 6,8 % Q4; nimellinen BKT 104,6 miljardia laria / 38,1 miljardia dollaria, +12,4 %). Maailmanpankin arvion mukaan kasvua vauhditti pääasiassa kulutus: yksityinen kotimainen kulutus +8,2 %, reaalipalkat +11,5 %. Ennuste vuodelle 2026: Maailmanpankki odottaa hidastumista 5,0 %:iin "heikompien ulkoisten olosuhteiden ja pehmeämmän kotimaisen kysynnän taustalla"; IMF – 5,3 %. Inflaatio kiihtyi 4,3 %:sta (maaliskuu) 5,7–5,9 %:iin (huhti–toukokuu 2026) energian hintojen nousun vuoksi. Lari on vakaa (~2,62–2,64/$, sidottu dollariin). Fitch (marraskuu 2025) ja S&P (helmikuu 2026) vahvistivat "BB"-luokituksen vakailla näkymillä.

Kansallispankin korko. Global Property Guiden mukaan korko pidettiin 8,0 %:ssa toukokuusta 2024. Kuitenkin Trading Economicsin mukaan huhtikuussa 2026 Kansallispankki nosti korkoa ensimmäistä kertaa sitten maaliskuun 2022 25 peruspisteellä 8,25 %:iin inflaatiosokin vuoksi (toukokuun inflaatio 5,7 % tavoitteen ollessa 3 %) ja piti sen ennallaan kesäkuussa 2026. (Lähteiden eroavuus mainitaan nimenomaisesti.)

Matkailu. Kansainvälisen matkailun tulot ensimmäisellä vuosipuoliskolla 2026 – 1,93 miljardia dollaria (−2 % v/v), käyntien määrä 2,734 miljoonaa (−2,7 %) toisen neljänneksen laskun vuoksi. Venäläisten matkailijoiden tulot laskivat noin 25 % v/v, kun taas EU-kansalaisten tulot kasvoivat noin 21 % (335,6 miljoonaan dollariin – suurin ryhmä). Venäjä on edelleen suurin kävijälähde (25,1 % Q2).

Politiikka ja muuttajat. EU-jäsenyysneuvottelujen keskeyttäminen (joulukuu 2024), "ulkomaisten agenttien" laki, pitkät mielenosoitukset Tbilisissä, aktivistien pidätykset ja maahanmuuttolainsäädännön kiristäminen (maaliskuusta 2026 alkaen – pakolliset työluvat ulkomaalaisille, sakkojen korotus yliviipymisestä 180:stä 1 000 lariin) aiheuttavat osan muuttajista lähtemisen. Tämä on keskeinen keskipitkän aikavälin riski ulkomaiseen kysyntään suuntautuneelle segmentille.

Recommendations

Loppukäyttäjäostajalle (asuminen):

• Tbilisissä markkina on tasapainossa – voi ostaa, mutta ei ole kiirettä: hinnat nousevat maltillisesti (3–6 % vuodessa), jyrkän nousun riskiä ei ole. Suosi likvidejä alueita (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) ja valmiita tai lähes valmiita kohteita luotettavilta rakennuttajilta.
• Käytä rakennuttajan sisäistä korkotonta maksujärjestelyä asuntolainan sijaan, jonka korko on ~12 % lareina, jos sinulla ei ole pääsyä valuuttaluottoon.

Sijoittajalle:

• Batumi, massasegmentti meren äärellä – erityistä varovaisuutta. Kasvava myymätön varasto (~12 400 asuntoa), ennätyksellinen valmistuminen 2026 (jopa 18 tuhatta asuntoa) ja laskeva vuokratuotto (7,4 % brutto, 3–4 % netto) tarkoittavat hintojen pysähtymisen riskiä ja jälleenmyynnin vaikeuksia. Vältä tyypillisiä studioita syrjäisissä hankkeissa.
• Suuntaa hallinnoituihin huoneistohotelleihin/brändättyihin residensseihin, joilla on todellista käyttöastetta, ei "ensimmäisen linjan asuntoon" luvatulla vuokratakuulla (lue pienellä präntätty teksti).
• Jos oleskelulupa on osa tavoitetta, huomioi uusi 150 000 dollarin kynnys 1. maaliskuuta 2026 alkaen.

Strategian tarkistamisen laukaisijat (vertailuarvot):

• Jos Galt & Taggartin nopeat rakennuttajakyselyt osoittavat negatiivista ensimyynnin kehitystä 2+ kuukautta peräkkäin – merkki todellisesta jäähtymisestä (toisin kuin "meluisat" rekisteritiedot).
• Jos myymätön varasto Batumissa ylittää noin 15 tuhatta asuntoa tai rakennuttajat alkavat massiivisesti antaa yli 10 %:n alennuksia – merkki hinnankorjauksesta.
• Larin jyrkkä devalvaatio, mielenosoitusten kärjistyminen tai uudet rajoitukset ulkomaalaisille – syitä lykätä sijoituskohteen ostoa.

Caveats

• Rekisterin tiedot (NAPR) yliarvioivat ensimyynnin kauppojen rekisteröinnin viiveiden vuoksi; rakennuttajien nopeat kyselyt ovat tarkempi, mutta valikoiva (~50 % hankkeista) indikaattori. Ero on merkittävä (toukokuu Tbilisissä: +9,7 % NAPR:n mukaan vs +2,5 % kyselyn mukaan).
• Lähteiden menetelmät eivät ole yhteneväiset. Galt & Taggart määrittelee "ensimarkkinat" rakennuttajien suoriksi myynneiksi (~37–50 % markkinasta), kun taas TBC Capital laskee "uusiin" vain noin 14 % kaupoista (maaliskuussa 2026 "uudet" asunnot: 564 kpl, −3 % v/v). Eri yritysten luvut eivät ole suoraan vertailukelpoisia.
• ~12 400 myymätöntä asuntoa koskee Batumia, ei Tbilisiä. Erillistä julkista lukua Tbilisin myymättömästä varastosta ei ole saatavilla; Tbilisin osalta Galt & Taggart toteaa vain "ylikyllästymisriskin olevan tutkassa".
• Eturistiriita: Galt & Taggart (kuuluu Bank of Georgia -ryhmään) ja TBC Capital (TBC Bank) ovat markkinatoimijoita. Colliersin (Chikava) arviot ovat optimistisempia ("ylitarjontaa ei tule") ja eroavat Galt & Taggartin varovaisemmasta kannasta.
• Ero Kansallispankin korossa lähteiden välillä (8,0 % vs 8,25 % huhtikuusta 2026) on mainittu edellä.
• Raportin laatimishetkellä (tiedot heinäkuun 2026 lopusta) julkisesti saatavilla olevat Galt & Taggartin ja TBC Capitalin kuukausiraportit kattavat tiedot viimeistään toukokuulta 2026 (sekä Colliersin tiedot kesäkuulta); osa kesä-/heinäkuun luvuista on toissijaisista lähteistä, ei alkuperäisistä PDF-tiedostoista.