Гүржийн анхан шатны орон сууцны зах зээл 2026 онд

TL;DR

• Гүржийн анхан шатны зах зээлд 2026 онд борлуулалт БУУРАХГҮЙ — өсөж байна, гэхдээ дунд зэрэг, жигд бус: Нийтийн бүртгэлийн албаны (NAPR) албан ёсны мэдээллээр, Colliers Georgia боловсруулсан, Тбилисид 2026 оны 1-р сараас 6-р сар хүртэл 22 402 орон сууц зарсан (+18.7% жилийн өсөлт), шинэ барилгын борлуулалт 21.8% өссөн; Батумид эхний хагас жилд — 7 838 орон сууц (+11.4%). Худалдан авагчид байгаа ч, зах зээл 2022–2023 оны өсөлтийн дараа "хэвийн байдалдаа орж" байгаа бөгөөд гадаадын эрэлт, геополитикээс ихээхэн хамааралтай.
• Шинэ барилгын үнэ нэг оронтой тоогоор өсөж байна: Тбилисид 2026 оны 5-р сард анхан шатны үнэ — $1 412/м² (+6.1% жилийн өсөлт), Батумид 2026 оны I улиралд — $1 893/м² (+8.7%). 2026 оны таамаглал: Тбилиси +3–5%, Батуми +4–6%. Шинжээчид үнийн уналтыг хүлээхгүй байна.
• Гол эрсдэл — хэт ханасан байдал, ялангуяа Батумид: 2025 оны эцэст судалгаанд хамрагдсан барилгачдын төслүүдэд зарагдаагүй үлдэгдэл жилийн өсөлтөөр 13.9% өсөж ~12 400 орон сууц болсон, 2026 он орон сууц ашиглалтад оруулалтаараа рекорд болно (Тбилисид ~35 мянга, Батумид 18 мянга хүртэл — 2025 онд Батумид 13 мянга, 2020 онд ердөө 2 мянга байсан). Барилгачдын шуурхай судалгаанууд бүртгэлийн мэдээллээс хамаагүй бага анхан шатны борлуулалтын динамикийг харуулж байна.

Key Findings

1. Бүртгэлийн мэдээллээр борлуулалт өсөж байгаа ч, барилгачдын судалгаа илүү болгоомжтой дүр зургийг харуулж байна. Тбилисид 2026 оны 5-р сард 3 748 гүйлгээ бүртгэгдсэн (+11.1% жилийн өсөлт), үүнээс анхан шатны (NAPR) — 1 824 (+9.7%). Гэхдээ Galt & Taggart-ын барилгачдын шуурхай судалгаа (анхан шатны төслүүдийн ~50%-ийг хамрах) анхан шатны борлуулалтын өсөлтийг ердөө 2.5% гэж харуулсан, нийт зарагдсан талбай багассан — худалдан авагчид жижиг орон сууц худалдаж авч байна. Бүртгэлийн мэдээлэл гүйлгээ бүртгэлийн сааталаас болж хэтрүүлсэн байдаг.

2. 2025 он уналт биш, харин хэвийн байдалд орох жил байсан. NAPR/TBC Capital-ийн мэдээллээр, Гүржид 2025 онд 78 500 орон сууц зарсан (+5.94% жилийн өсөлт). Хуучин орон сууц — гүйлгээний 63% (+7.42%), анхан шатны — 37% (+3.53%). Тбилиси: 42 388 орон сууц (+4.31%). Батуми: 17 478 (+15.02%). 2025 оны сул эхлэл (улс төрийн тогтворгүй байдал) хоёрдугаар хагаст эрэлтийн сэргэлтээр солигдсон.

3. Батумийн анхан шатны зах зээл нийлүүлэлтийн илүүдлээс болж эмзэг. Борлуулалт өсөж байгаа ч (2026 оны I улирал: 4 049 орон сууц, +15.8%), 2022–2023 оны оргилоос хамаагүй доогуур хэвээр, зарагдаагүй үлдэгдэл өсөж байна. Анхан шатны үнэ ($1 893/м²) хуучин орон сууцнаас хурдан өсөж, зөрүү нэмэгдэж, түрээсийн ашиг буурч байна: Galt & Taggart-ийн мэдээллээр, Батумид нийт ашиг 2023 оны 10% -аас 2025 онд 7.4% болж буурч, цаашид 5.1–3.4% хүртэл буурах төлөвтэй (орон сууцны цэвэр ашиг — ердөө 3–4%).

4. Худалдан авагчид байгаа, гол төлөв орон нутгийнхан. Тбилисид Гүржийн иргэд анхан шатны гүйлгээний ~77%-ийг хийдэг (Израиль ~10%, Орос ~3%); 2026 оны эхний хагаст гадаадын иргэдийн эзлэх хувь — ойролцоогоор 10%. Батумид эсрэгээр: гадаадын иргэд 2025 онд гүйлгээний 52%, 2026 оны I улиралд 63% хүртэл (ЕС 13%, Израиль 13%, Украина+Орос+Беларусь ~11%).

5. Зээл үнэтэй, гэхдээ ипотек өсөж байна; девелоперууд хэсэгчилсэн төлбөрийг идэвхтэй санал болгож байна. Ларигаар ипотекийн дундаж хүү — 12.14% (2026 оны 2-р сар, нэг жилийн өмнө 13.31% байсан), валютын хувьд ~8%. 2025 онд шинэ ипотекийн зээл 9.6 тэрбум лари (+9.1%). Анхан шатны гүйлгээний ихэнх нь барилгачдын хүүгүй дотоод хэсэгчилсэн төлбөрөөр хийгддэг (эхний төлбөр 10% -иас).

6. Суурь: хүчтэй эдийн засаг, гэхдээ улс төр, геополитикийн эрсдэлүүд. ДНБ 2025 онд 7.5% өссөн (2026 оны таамаглал — 5.0%), лари тогтвортой (~2.62–2.64/$). Гэхдээ ЕС-ийн интеграцийг түр зогсоосон (2024 оны 12-р сар), жагсаал цуглаанууд, "гадаад агентуудын" тухай хууль, цагаачлалын дүрмийг чангатгах, үл хөдлөх хөрөнгийн ВНЖ-ийн босго $100 мянгаас $150 мянга болгон нэмэгдүүлсэн (2026 оны 3-р сарын 1-ээс) зэрэг нь гадаадын эрэлтэд дарамт учруулж байна.

Details

1. 2026 оны гүйлгээний динамик

Улсын хэмжээний контекст. Гүржийн зах зээл 2021 оноос өссөн; 2024 онд орон сууцны зах зээлийн хэмжээ түүхэн дээд цэгтээ $4.3 тэрбум хүрсэн (+9% 2023 онтой харьцуулахад). Гүйлгээний тоогоор рекорд 2022 онд (ойролцоогоор 79 мянга) оросуудын их нүүлгэн шилжилтийн давалгаан дээр тогтоогдсон. 2025 онд 78 500 орон сууц зарсан (+5.94%) — зах зээл 2023–2024 оны хөргөлтийн дараа өсөлтөд эргэн орсон, гэхдээ ажиглагдсан хөөрөлгүйгээр.

Тбилиси, сараар (NAPR мэдээлэл Galt & Taggart-аар):

• 2026 оны 1-р сар: 2 964 гүйлгээ; анхан шатны (NAPR) 1 614 (+4.0%), барилгачдын судалгаа +21.8%; хуучин орон сууц 1 350 (−3.2%).
• 2026 оны 2-р сар: 3 822 гүйлгээ (+15% жилийн өсөлт); анхан шатны 1 958 (+11.2%), барилгачдын судалгаа +26.6%; хуучин орон сууц 1 864 (+19.2%).
• 2026 оны 4-р сар: 3 641 гүйлгээ; хуучин орон сууц 1 857 (+17.2%), анхан шатны 1 784 (+4.6%), барилгачдын судалгаа +64%.
• 2026 оны 5-р сар: 3 748 гүйлгээ (+11.1% жилийн өсөлт); хуучин орон сууц 1 924 (+12.4%), анхан шатны 1 824 (+9.7% NAPR-аар, гэхдээ +2.5% барилгачдын судалгаагаар).
• 2026 оны 6-р сар (Colliers): ~4 484 гүйлгээ (+34.7% жилийн өсөлт), зах зээлийн хэмжээ $387 сая (+53.9%).

Тбилиси, хагас жил (Colliers Georgia): 2026 оны 1-р сараас 6-р сар — 22 402 орон сууц (+18.7% жилийн өсөлт), зах зээлийн хэмжээ $1.8 тэрбум (+33.2%). Шинэ барилга +21.8%, хуучин орон сууц +22.1%. Хотын хэмжээнд анхан шатны дундаж үнэ +11.7% (H1/H1).

Батуми:

• 2026 оны I улирал: 4 049 орон сууц (+15.8% жилийн өсөлт); хуучин орон сууц +10.1%, анхан шатны +21.1% (NAPR), барилгачдын судалгаа +70.6%.
• 2026 оны 5-р сар: 1 324 орон сууц (+2.5% жилийн өсөлт), $87 сая (+22.2%).
• 2026 оны 6-р сар: 1 468 орон сууц (+8.2% жилийн өсөлт), ~$100 сая (+28.2%); шинэ барилгын борлуулалт +11.6%, хуучин орон сууц −26.4%.
• 2026 оны эхний хагас жил: 7 838 орон сууц (+11.4% жилийн өсөлт), эргэлт $507 сая (+29%).

Борлуулалтын дүгнэлт: бүртгэлийн мэдээллээр анхан шатны борлуулалт аль ч том хотод буурахгүй байна. Гэхдээ бүртгэлийн мэдээлэл (бүртгэлийн сааталаас болж хэтрүүлсэн) болон барилгачдын шуурхай судалгаа (Тбилисид 5-р сар: +2.5% vs +9.7%) хоорондын зөрүү нь анхан шатны бодит динамик гарчигны тооноос илүү даруухан болохыг харуулж байна.

2. Шинэ барилгын үнэ

Тбилиси. Анхан шатны: $1 385/м² (1-р сар) → $1 398 (2-р сар) → $1 408 (4-р сар) → $1 412/м² (5-р сар, +6.1% жилийн өсөлт). Өсөлт дунд зэрэг (~0.3–0.9% сард), энэ нь эрэлт, нийлүүлэлтийн тэнцвэрийг харуулж байна. Дүүргүүдээр (Geostat, 2025 оны IV улирал, орон сууцны медиан үнэ): Мтацминда $2 497/м², Ваке $2 176/м², Чугурети $1 613/м², Сабуртало $1 598/м², Самгори $1 315/м². Тбилисид 2026 оны үнийн өсөлтийн таамаглал: Galt & Taggart — нэг оронтой тоо, TBC Capital — ~3.2%, шинжээчдийн үнэлгээ 3–5%.

Батуми. 2025 онд анхан шатны "түлхүүр гардуулсан" дундаж үнэ — $1 865/м² (+9.4% жилийн өсөлт); 2026 оны I улиралд — $1 893/м² (+8.7%), хуучин орон сууц $1 479 (+7.8%). Хамгийн үнэтэй дэд зах зээл — Хуучин Батуми ($3 028/м²). Galt & Taggart-ын 2026 оны таамаглал: анхан шатны өсөлт 4–6% хүртэл удааширна. Colliers ($1 500/м² дунджаар хоёр хотод) 2026 онд үнийн уналтыг хүлээхгүй байна.

3. Нийлүүлэлт ба хэт ханасан эрсдэл

Барилгын зөвшөөрөл буурч байна — хэвийн байдалд орох дохио. Тбилисид 2025 онд 208 зөвшөөрөл олгосон (−4.2%), зөвшөөрөгдсөн орон сууцны талбай −10.73% болж 1.734 сая м². 2026 оны 5-р сар гэхэд зөвшөөрлийн талбай дараалан найм дахь сардаа буурч байна (5-р сар: −18.4% жилийн өсөлт; 5 сарын хугацаанд −34.4%). Гэсэн ч олголт 2015–2022 оны "эрүүл" түвшнээс ~32% өндөр хэвээр байна.

2026 — орон сууц ашиглалтад оруулалтаар рекорд жил. Galt & Taggart Тбилисид ~35 мянга, Батумид 18 мянга хүртэл орон сууц ашиглалтад оруулна гэж таамаглаж байна — түүхэн дээд. Батумийн хувьд энэ нь огцом үсрэлт: ашиглалтад оруулалт 2020 онд 2 000 орон сууцнаас 2025 онд 13 000 болж өссөн, 2026 оны оргил 18 000 нэгж хүрнэ. Шалтгаан — эрэлтийн хөөрлийн үед эхлүүлсэн төслүүд нэгэн зэрэг дуусч байна. Энэ нь өрсөлдөөнийг нэмэгдүүлж, үнэ, түрээсийн ханшаар дарамт үүсгэж байна.

Батуми — хэт ханасан эрсдэлийн голомт. Galt & Taggart-ийн мэдээллээр, 2025 оны эцэст судалгаанд хамрагдсан барилгачдын төслүүдэд зарагдаагүй үлдэгдэл жилийн өсөлтөөр 13.9% өсөж ~12 400 орон сууц болсон нь "хэт ханасан эрсдэл нэмэгдсэнийг" харуулж байна. Шинжээчид анхан шатны үнийн өсөлт "эрэлтээс түрүүлж" байгаа бөгөөд одоогийн хурдыг хадгалахад хэцүү болно гэж шууд анхааруулж байна. Гол эрэлт Шинэ бульварын бүс рүү шилжсэн.

4. Эрэлт ба худалдан авагчид

Хэн худалдаж авч байна. Тбилисид хөдөлгөгч хүч — орон нутгийн эцсийн хэрэглэгчид (~77% анхан шатны гүйлгээ; Colliers-ийн үнэлгээгээр бүх гүйлгээний 90% хүртэл). Тбилисид гадаадын иргэдийн хамгийн том бүлгүүд: Израиль (~10%), Орос (~3%). Батумид зах зээл илүү "олон улсын": гадаадын иргэд 2025 онд 52%, 2026 оны I улиралд 63% хүртэл; топ бүлгүүд — ЕС (13%), Израиль (13%), нэмээд Украина/Орос/Беларусь (~11% нийт) болон Турк.

Ипотек ба хэсэгчилсэн төлбөр. Ларигаар ипотекийн хүү — 12.14% (2026 оны 2-р сар, нэг жилийн өмнө 13.31% байсан), валютын хувьд ~8.01%. Үндэсний банкны ерөнхийлөгч Натия Турнава санхүүгийн хорооны хуралдаанд (2026 оны 5-р сар) ипотекийн дундаж хүү 13.4% (2025 оны 1-р сар) -аас 11.9% (2026 оны 3-р сар) болж буурч, бизнесийн зээлийн хувьд 14.4% -аас 12.8% болж буурсныг зээлийн эрсдэл буурч, ларид итгэх итгэл нэмэгдсэнтэй холбон тэмдэглэв. 2025 онд шинэ ипотекийн зээл 9.6 тэрбум лари (+9.1%), үлдэгдэл — 24.2 тэрбум лари (+16.2%). Өндөр хүү, банкуудын чанга шаардлагаас (эхний төлбөр 20% -иас) болж шинэ барилга худалдан авагчдын ихэнх нь барилгачдын хүүгүй дотоод хэсэгчилсэн төлбөрийг ашигладаг (эхний төлбөр 10% -иас, төлбөрийн хуваарь барилга дуустал) — энэ нь борлуулалтыг өдөөх гол хэрэгсэл болсон.

Зохицуулалтын өөрчлөлтүүд. 2026 оны 3-р сарын 1-ээс ВНЖ-ийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын босго $100 мянгаас $150 мянга болгон нэмэгдүүлсэн — энэ нь хөтөлбөрийн түүхэнд гурав дахь удаагийн өсөлт бөгөөд 2019 оноос хойшхи анхны өсөлт (50% -иар өссөн, 2025 оны 6-р сарын нэмэлт өөрчлөлтөөр). Босгыг зах зээлийн үнэлгээгээр тооцдог (гэрээний үнээр биш) бөгөөд хэд хэдэн объектын нийлбэрээр бүрдүүлж болно. Энэ өөрчлөлт гадаадын эрэлтийг илүү үнэтэй сегмент рүү шилжүүлж байна. Өмнө нь 2026 онд зохицуулагч банкуудын үл хөдлөх хөрөнгийн экспозиц өссөнийг тэмдэглэсэн ОУВС-ийн тоймын дараа девелоперуудад олгох зээлийн шаардлагыг чангатгасан (LTV болон нөөц бүрдүүлэлт).

5. Зах зээлийн сэтгэл хөдлөл

2026 оны сэтгэл хөдлөл — болгоомжтой өөдрөг, гэхдээ 2022–2023 оны "алтан" жилүүд ард хоцорсныг тодорхой ойлгосон. Galt & Taggart-ын шинжээчид зах зээлийг "хэвийн байдалд орж буй" гэж тодорхойлж, хэт ханасан эрсдэл "радар дээр" байна. Лео Чихава (Colliers Georgia) илүү өөдрөг: 2026 онд үнийн уналт хүлээхгүй, илүүдэл гарахгүй гэж мэдэгдсэн, учир нь банкуудаас санхүүжилт авсан цөөн тооны шинэ төсөл 2022 оны төслүүдийн зах зээлд гарахыг тэнцвэржүүлж байна.

2024 оны эцэстэй харьцуулахад ялгаа нь гайхалтай: тэр үед Гүржийн Үл хөдлөх хөрөнгийн Үндэсний Ассоциаци (GNARE, ~110 гишүүн, үүнээс 30% девелопер, 70% брокер) 2024 оны 12-р сард гүйлгээнүүд "хамгийн бага хэмжээнд хүрч", "түр зогссон — бүгд үйл явдлын хөгжлийг хүлээж байна" гэж жагсаалын арын дэвсгэр дээр мэдээлж байсан. 2026 онд ийм хөлдөлт байхгүй — худалдан авагчид эргэн ирсэн. Гэхдээ зах зээлийн оролцогчид зах зээл "сонгомол" болсныг хүлээн зөвшөөрч байна: хүчтэй, хөрвөх чадвартай объектууд зарагдаж, үнэ нь өсөж байгаа бол сул төслүүд болон студийн илүүдэл (ялангуяа Батумид) дарамт үүсгэж байна.

6. Нөлөөлөх хүчин зүйлс

Эдийн засаг. ДНБ 2025 онд 7.5% өссөн (Geostat-ын 2026 оны 1-р сарын 30-ны хурдан үнэлгээгээр: I улиралд 9.9%, II улиралд 7.4%, III улиралд 6.4%, IV улиралд 6.8%; нэрлэсэн ДНБ 104.6 тэрбум лари / $38.1 тэрбум, +12.4%). Дэлхийн банкны үнэлгээгээр өсөлт голчлон хэрэглээнээс үүдэлтэй: дотоодын хувийн хэрэглээ +8.2%, бодит цалин +11.5%. 2026 оны таамаглал: Дэлхийн банк "гадаад нөхцөл суларч, дотоодын эрэлт зөөлөрсөнтэй холбоотойгоор" 5.0% хүртэл удааширна гэж хүлээж байна; ОУВС — 5.3%. Инфляци 4.3% (3-р сар) -аас 5.7–5.9% (2026 оны 4-5-р сар) хүртэл эрчимжсэн нь эрчим хүчний үнийн өсөлтөөс болсон. Лари тогтвортой (~2.62–2.64/$, долларт уягдсан). Fitch (2025 оны 11-р сар) болон S&P (2026 оны 2-р сар) "BB" үнэлгээг тогтвортой төлөвтэйгөөр баталгаажуулсан.

Үндэсний банкны хүү. Global Property Guide-ийн мэдээллээр, хүү 2024 оны 5-р сараас 8.0% дээр баригдсан. Гэхдээ Trading Economics-ийн мэдээллээр, 2026 оны 4-р сард Үндэсний банк инфляцийн цочролоос (5-р сарын инфляци 5.7%, зорилтот 3%) болж 2022 оны 3-р сараас хойш анх удаа хүүг 25 суурь цэгээр нэмэгдүүлж 8.25% болгосон, 2026 оны 6-р сард хэвээр үлдээсэн. (Эх сурвалжуудын зөрүүг тодорхой тэмдэглэж байна.)

Жуулчлал. Олон улсын жуулчлалын орлого 2026 оны эхний хагаст — $1.93 тэрбум (−2% жилийн өсөлт), визитийн тоо 2.734 сая (−2.7%) II улирлын уналтаас болж. Оросын жуулчдын орлого ~25% -иар буурсан бол ЕС-ийн иргэдийн орлого ~21% -иар өссөн ($335.6 сая хүртэл — хамгийн том бүлэг). Орос визитүүдийн хамгийн том эх үүсвэр хэвээр байна (II улиралд 25.1%).

Улс төр ба релокантууд. ЕС-д элсэх хэлэлцээг түр зогсоосон (2024 оны 12-р сар), "гадаад агентуудын" тухай хууль, Тбилисид удаан үргэлжилсэн жагсаал цуглаанууд, идэвхтнүүдийг баривчилсан, цагаачлалын хууль тогтоомжийг чангатгасан (2026 оны 3-р сараас — гадаадын иргэдэд ажиллах зөвшөөрөл заавал, хэтэрсэн хугацааны торгууль 180-аас 1000 лари болгон нэмэгдүүлсэн) зэрэг нь зарим релокантуудын гадагш урсгалыг бий болгож байна. Энэ нь гадаадын эрэлтэд чиглэсэн сегментийн гол дунд хугацааны эрсдэл юм.

Recommendations

Эцсийн хэрэглэгч худалдан авагчийн хувьд (амьдрах зорилгоор):

• Тбилисид зах зээл тэнцвэртэй — худалдаж авч болно, гэхдээ яарах шаардлагагүй: үнэ дунд зэрэг өсөж байна (жилд 3–6%), огцом өсөлтийн эрсдэл байхгүй. Хөрвөх чадвартай дүүргүүдэд (Ваке, Сабуртало, Вера, Мтацминда) болон найдвартай барилгачдын бэлэн/бараг бэлэн объектуудад давуу эрх өгөөрэй.
• Ларигаар ~12% -ийн ипотекийн оронд девелоперийн дотоод хүүгүй хэсэгчилсэн төлбөрийг ашиглаарай, хэрэв валютын зээлд хамрагдах боломжгүй бол.

Хөрөнгө оруулагчийн хувьд:

• Батуми, далайн эргийн масс сегмент — өндөр болгоомжтой. Өсөж буй зарагдаагүй үлдэгдэл (~12 400 орон сууц), 2026 оны рекорд ашиглалтад оруулалт (18 мянга хүртэл) болон буурч буй түрээсийн ашиг (нийт 7.4%, цэвэр 3–4%) нь үнийн зогсонги байдал, дахин борлуулалтад хүндрэл учруулах эрсдэлийг илэрхийлж байна. Захын төслүүдийн ердийн студиудаас зайлсхийгээрэй.
• Чиглэл — бодит ачаалалтай удирдлагатай апарт-зочид буудал/брэнджсэн резиденцүүд, "эхний шугам дээрх орон сууц" амласан түрээсийн баталгаатай биш (жижиг үсгээр бичсэнийг уншина уу).
• Хэрэв ВНЖ зорилгын нэг хэсэг бол 2026 оны 3-р сарын 1-ээс хойшхи шинэ босго $150 мянгаыг харгалзан үзээрэй.

Стратегийг өөрчлөх шалгуур үзүүлэлтүүд (бенчмаркууд):

• Хэрэв Galt & Taggart-ын барилгачдын шуурхай судалгаа анхан шатны борлуулалтын сөрөг динамикийг дараалан 2+ сар харуулбал — бодит хөргөлтийн дохио (бүртгэлийн "шуугиантай" мэдээллээс ялгаатай).
• Хэрэв Батумид зарагдаагүй үлдэгдэл ~15 мянгаас хэтэрвэл эсвэл девелоперууд 10% -иас дээш хямдралыг олноор санал болговол — үнийн залруулгын шинж.
• Ларигийн огцом уналт, жагсаалын хурцадмал байдал эсвэл гадаадын иргэдэд зориулсан шинэ хязгаарлалтууд — хөрөнгө оруулалтын объект худалдан авалтыг хойшлуулах шалтгаан.

Caveats

• Бүртгэлийн мэдээлэл (NAPR) анхан шатны борлуулалтыг хэтрүүлдэг гүйлгээ бүртгэлийн сааталаас болж; барилгачдын шуурхай судалгаа — илүү нарийвчлалтай, гэхдээ сонгомол (~50% төсөл) үзүүлэлт. Зөрүү их (Тбилисид 5-р сар: NAPR-аар +9.7% vs судалгаагаар +2.5%).
• Эх сурвалжуудын аргачлалууд давхцахгүй байна. Galt & Taggart "анхан шатны" гэдгийг барилгачдын шууд борлуулалт гэж тодорхойлдог (~37–50% зах зээл), харин TBC Capital "шинэ" гэдэгт зөвхөн ~14% гүйлгээг хамааруулдаг (2026 оны 3-р сард "шинэ" орон сууц: 564 ширхэг, −3% жилийн өсөлт). Өөр өөр компаниудын тоонуудыг шууд харьцуулах боломжгүй.
• ~12 400 зарагдаагүй орон сууц — энэ нь Батуми, Тбилиси биш. Тбилисийн зарагдаагүй үлдэгдлийн тусдаа нийтэд нээлттэй тоо байхгүй; Тбилисийн хувьд Galt & Taggart зөвхөн "хэт ханасан эрсдэл радар дээр" гэж тэмдэглэдэг.
• Ашиг сонирхлын зөрчил: Galt & Taggart (Bank of Georgia группын нэг хэсэг) болон TBC Capital (TBC Bank) — зах зээлийн оролцогчид. Colliers-ийн (Чихава) үнэлгээ илүү өөдрөг ("илүүдэл гарахгүй") бөгөөд Galt & Taggart-ын илүү болгоомжтой байр сууриас ялгаатай.
• Үндэсний банкны хүүгийн талаарх эх сурвалжуудын зөрүү (8.0% vs 8.25% 2026 оны 4-р сараас) дээр дурдсан.
• Тайлан бэлтгэх үед (2026 оны 7-р сарын эцсийн мэдээллээр) Galt & Taggart болон TBC Capital-ын нийтэд нээлттэй сарын тайлангууд 2026 оны 5-р сараас хэтрэхгүй мэдээллийг хамардаг (нэмээд Colliers-ийн 6-р сарын мэдээлэл); 6-7-р сарын зарим тоо — хоёрдогч эх сурвалжаас, анхны PDF-ээс биш.