Georgia: farlig for lette investeringer

Svindel i bygg i Georgia: hva boligkjøperen bør se etter

Georgia – spesielt Batumi og Tbilisi – forblir en magnet for utenlandske kjøpere: lave priser, null skatt ved kjøp, avbetaling fra utbygger og lovet avkastning fra utleie. Markedet vokser raskt: ifølge TBC Capital, i første kvartal 2026 vokste boligmarkedet i Tbilisi med 24% år-over-år og nådde nesten $941 millioner. Men sammen med etterspørselen øker også antallet måter å trekke penger ut av kjøperen. Nedenfor er de vanligste ordningene og hvordan man beskytter seg mot dem.

Typiske ordninger

Langbygg og «spøkelseshus». Den billigste boligen selges på grunnmursstadiet, og ved overlevering dobles prisen ofte nesten. Problemet er at noen prosjekter ikke blir ferdigstilt på flere år eller overleveres «i betong» – uten infrastruktur og etterbehandling. Ifølge mange anmeldelser står det i Batumi blokker som har vært forlatt i årevis, med halvtomme etasjer og smuldrende overflater allerede et par år etter overlevering.

Bedrag med «havutsikt». Et vanlig triks: en leilighet med panoramautsikt selges betydelig dyrere med muntlig løfte om at ingen vil blokkere utsikten. Etter at pengene er samlet inn, bygger utbyggeren selv en ny høyblokk rett overfor, og leiligheten mister verdi. Muntlige garantier er ingenting verdt i Georgia – bare det som er nedfelt på papir.

Oppblåst areal og «blåst» avkastning. Det er vanlig å inkludere balkonger og fellesarealer i arealet, så det reelle boarealet blir mindre enn det som annonseres. Og de lovede 8–10% årlig avkastning fra utleie er beregnet for sommersesongen: om vinteren blir Batumi tomt, og den reelle avkastningen er mye lavere.

Dobbeltsalg og forfalskede dokumenter. Den samme leiligheten kan selges til flere kjøpere, eller transaksjonen utføres av en person som ikke er den virkelige eieren. I april 2026 ble en person pågrepet i Georgia som forsøkte å tilegne seg eiendom ved hjelp av forfalskede notarialdokumenter – ordningen med falske fullmakter forekommer regelmessig.

Hvordan beskytte seg

Hovedverktøyet er det nasjonale offentlige registeret (NAPR). Det er en elektronisk database opprettet blant annet for å forhindre svindel og dobbeltsalg; objektet kan sjekkes med eiendomsnummer via den offisielle nettsiden napr.gov.ge. Før enhver betaling bør du:

• Bestille en fersk utskrift fra registeret og forsikre seg om at selgeren faktisk er eier, og at objektet ikke har heftelser (pant, arrest, rettssaker).
• Sjekke at eiendomsnummeret i utskriften samsvarer med nummeret i annonsen og kontrakten.
• Forsikre seg om at utbyggeren har byggetillatelse – dette sjekkes via samme register eller hos Justisdepartementet.
• Undersøke utbyggerens tidligere prosjekter: om de er ferdigstilt, i tide, og hva beboerne skriver. Omdømme er viktigere enn en pen resepsjon i showroomet.
• Alle løfter (utsikt, tidsfrister, etterbehandling, forsinkelsesbøter) må nedfelles i kontrakten. Regn med at faktisk overlevering vanligvis er flere måneder forsinket i forhold til det som står på papiret.

Og en grunnleggende regel: ikke betal depositum eller forskudd før befaring av objektet og kontroll av dokumenter. Forespørselen om å «fryse leiligheten med en overføring nå» er et typisk tegn på svindel.