Primærmarkedet for boliger i Georgia i 2026

TL;DR

• Salget på primærmarkedet i Georgia i 2026 faller IKKE – det vokser, men moderat og ujevnt: ifølge offisielle data fra Public Registry (NAPR), bearbeidet av Colliers Georgia, ble det i Tbilisi i januar–juni 2026 solgt 22 402 leiligheter (+18,7 % år/år), salget i nybygg økte med 21,8 %; i Batumi i første halvår – 7 838 leiligheter (+11,4 %). Det finnes kjøpere, men markedet «normaliseres» etter boomen i 2022–2023 og er sterkt avhengig av utenlandsk etterspørsel og geopolitikk.
• Prisene på nybygg øker innenfor ensifrede tall: i Tbilisi var primærmarkedet i mai 2026 – $1 412/m² (+6,1 % år/år), i Batumi i Q1 2026 – $1 893/m² (+8,7 % år/år). Prognoser for 2026: Tbilisi +3–5 %, Batumi +4–6 %. Analytikerne forventer ikke prisfall.
• Hovedrisikoen er overmetning, spesielt i Batumi: ved utgangen av 2025 økte usolgte restbeholdninger i prosjektene til de spurte utbyggerne med 13,9 % år/år til ~12 400 leiligheter, og 2026 blir et rekordår for ferdigstillelse av boliger (~35 000 leiligheter i Tbilisi og opptil 18 000 i Batumi – mot 13 000 i Batumi i 2025 og bare 2 000 i 2020). Operative undersøkelser blant utbyggere viser en mye mer beskjeden utvikling i primærsalget enn registerdataene.

Key Findings

1. Salget vokser ifølge registeret, men utbyggerundersøkelser tegner et mer tilbakeholdent bilde. I Tbilisi ble det i mai 2026 registrert 3 748 transaksjoner (+11,1 % år/år), hvorav primærmarkedet (NAPR) – 1 824 (+9,7 %). Imidlertid viste den operative undersøkelsen blant utbyggere fra Galt & Taggart (dekker ~50 % av primærprosjektene) en vekst i primærsalget på bare 2,5 % år/år, og det totale solgte arealet gikk ned – man kjøper mindre leiligheter. Registerdataene er overvurdert på grunn av forsinkelser i registreringen av transaksjoner.

2. 2025 var et år med normalisering, ikke nedgang. Ifølge NAPR/TBC Capital ble det i Georgia i 2025 solgt 78 500 leiligheter (+5,94 % år/år). Sekundærmarkedet – 63 % av transaksjonene (+7,42 %), primærmarkedet – 37 % (+3,53 %). Tbilisi: 42 388 leiligheter (+4,31 %). Batumi: 17 478 (+15,02 %). En svak start på 2025 (politisk ustabilitet) ble avløst av en gjenoppretting av etterspørselen i andre halvår.

3. Primærmarkedet i Batumi er sårbart på grunn av overtilbud. Salget vokser (Q1 2026: 4 049 leiligheter, +15,8 %), men ligger fortsatt betydelig under toppen i 2022–2023, og usolgte lagre øker. Primærprisene ($1 893/m²) vokser raskere enn sekundærprisene, gapet øker, og leieavkastningen faller: ifølge Galt & Taggart falt bruttoavkastningen i Batumi fra 10 % i 2023 til 7,4 % i 2025, og det forventes ytterligere fall til 5,1–3,4 % (nettoavkastning på leiligheter – bare 3–4 %).

4. Det finnes kjøpere, og det er først og fremst lokale. I Tbilisi står georgiske borgere for ~77 % av primærtransaksjonene (Israel ~10 %, Russland ~3 %); andelen utlendinger i første halvår 2026 – rundt 10 %. I Batumi er det motsatt: utlendinger – 52 % av transaksjonene i 2025, opptil 63 % i Q1 2026 (EU 13 %, Israel 13 %, Ukraina+Russland+Hviterussland ~11 %).

5. Kreditt er dyr, men boliglån vokser; utviklere tilbyr aktivt avbetaling. Gjennomsnittlig boliglånsrente i lari – 12,14 % (februar 2026, ned fra 13,31 % året før), i valuta ~8 %. Nye boliglån i 2025 ble utstedt for 9,6 milliarder lari (+9,1 %). De fleste primærtransaksjoner skjer gjennom rentefrie interne avbetalingsordninger fra utbyggere (første innskudd fra 10 %).

6. Bakgrunn: sterk økonomi, men politiske og geopolitiske risikoer. BNP vokste med 7,5 % i 2025 (prognose 2026 – 5,0 %), lari er stabil (~2,62–2,64/$). Men stansen i eurointegrasjonen (desember 2024), protester, loven om «utenlandske agenter», innstramming av migrasjonsregler og økning av terskelen for oppholdstillatelse ved eiendomskjøp fra $100 000 til $150 000 (fra 1. mars 2026) presser på utenlandsk etterspørsel.

Details

1. Transaksjonsutvikling i 2026

Nasjonal kontekst. Markedet i Georgia har vokst siden 2021; i 2024 nådde boligmarkedet et historisk maksimum på $4,3 milliarder (+9 % sammenlignet med 2023). Rekorden i antall transaksjoner ble satt i 2022 (rundt 79 000) på bølgen av massemigrasjon av russere. I 2025 ble det solgt 78 500 leiligheter (+5,94 % år/år) – markedet returnerte til vekst etter avkjølingen i 2023–2024, men uten hysteri.

Tbilisi, månedlig (data fra NAPR via Galt & Taggart):

• Januar 2026: 2 964 transaksjoner; primærmarkedet (NAPR) 1 614 (+4,0 %), utbyggerundersøkelse +21,8 %; sekundærmarkedet 1 350 (−3,2 %).
• Februar 2026: 3 822 transaksjoner (+15 % år/år); primærmarkedet 1 958 (+11,2 %), utbyggerundersøkelse +26,6 %; sekundærmarkedet 1 864 (+19,2 %).
• April 2026: 3 641 transaksjoner; sekundærmarkedet 1 857 (+17,2 %), primærmarkedet 1 784 (+4,6 %), utbyggerundersøkelse +64 %.
• Mai 2026: 3 748 transaksjoner (+11,1 % år/år); sekundærmarkedet 1 924 (+12,4 %), primærmarkedet 1 824 (+9,7 % ifølge NAPR, men +2,5 % ifølge utbyggerundersøkelsen).
• Juni 2026 (Colliers): ~4 484 transaksjoner (+34,7 % år/år), markedsvolum $387 millioner (+53,9 %).

Tbilisi, halvår (Colliers Georgia): januar–juni 2026 – 22 402 leiligheter (+18,7 % år/år), markedsvolum $1,8 milliarder (+33,2 %). Nybygg +21,8 %, sekundærmarkedet +22,1 %. Vektet gjennomsnittspris for primærmarkedet i byen +11,7 % (H1/H1).

Batumi:

• Q1 2026: 4 049 leiligheter (+15,8 % år/år); sekundærmarkedet +10,1 %, primærmarkedet +21,1 % (NAPR), utbyggerundersøkelse +70,6 %.
• Mai 2026: 1 324 leiligheter (+2,5 % år/år), $87 millioner (+22,2 %).
• Juni 2026: 1 468 leiligheter (+8,2 % år/år), ~$100 millioner (+28,2 %); salg av nybygg +11,6 %, sekundærmarkedet −26,4 %.
• Første halvår 2026: 7 838 leiligheter (+11,4 % år/år), omsetning $507 millioner (+29 %).

Konklusjon om salg: primærmarkedet faller ikke i noen storby ifølge registerdataene. Imidlertid indikerer avviket mellom registerdataene (som er overvurdert på grunn av forsinkelser i registreringen) og de operative utbyggerundersøkelsene (mai i Tbilisi: +2,5 % i stedet for +9,7 %) at den reelle utviklingen i primærmarkedet er mer beskjeden enn overskriftene.

2. Priser på nybygg

Tbilisi. Primærmarkedet: $1 385/m² (januar) → $1 398 (februar) → $1 408 (april) → $1 412/m² (mai, +6,1 % år/år). Veksten er moderat (~0,3–0,9 % per måned), noe som indikerer balanse mellom tilbud og etterspørsel. Etter distrikt (Geostat, Q4 2025, medianpriser på leiligheter): Mtatsminda $2 497/m², Vake $2 176/m², Chugureti $1 613/m², Saburtalo $1 598/m², Samgori $1 315/m². Prisvekstprognose for Tbilisi 2026: Galt & Taggart – ensifrede tall, TBC Capital – ~3,2 %, ekspertvurderinger 3–5 %.

Batumi. Gjennomsnittspris for primærmarkedet «nøkkelferdig» i 2025 – $1 865/m² (+9,4 % år/år); i Q1 2026 – $1 893/m² (+8,7 %), sekundærmarkedet $1 479 (+7,8 %). Det dyreste delmarkedet – Gamle Batumi ($3 028/m²). Galt & Taggarts prognose for 2026: nedbremsing i primærprisveksten til 4–6 %. Colliers ($1 500/m² i gjennomsnitt for begge byer) forventer ikke prisfall i 2026.

3. Tilbud og risiko for overmetning

Byggetillatelser reduseres – et signal om normalisering. I Tbilisi ble det i 2025 utstedt 208 tillatelser (−4,2 %), tillatt boligareal −10,73 % til 1,734 millioner m². I mai 2026 har arealet av tillatelser falt åtte måneder på rad (mai: −18,4 % år/år; over 5 måneder −34,4 %). Likevel ligger utstedelsen fortsatt ~32 % over det «sunne» nivået i 2015–2022.

2026 – rekordår for ferdigstillelse av boliger. Galt & Taggart spår ferdigstillelse av ~35 000 leiligheter i Tbilisi og opptil 18 000 i Batumi – historisk maksimum. For Batumi er dette et kraftig hopp: ferdigstillelsen økte fra 2 000 leiligheter i 2020 til 13 000 i 2025, og toppen i 2026 vil nå opptil 18 000 enheter. Årsaken er samtidig ferdigstillelse av prosjekter som ble startet i perioden med høy etterspørsel. Dette øker konkurransen og presser på priser og leiepriser.

Batumi – episenteret for overmetningsrisiko. Ifølge Galt & Taggart økte usolgte restbeholdninger i prosjektene til de spurte utbyggerne med 13,9 % år/år til ~12 400 leiligheter ved utgangen av 2025, noe som «indikerer økt risiko for overmetning». Analytikerne advarer direkte om at primærprisveksten «overgår etterspørselen» og at det vil være vanskelig å opprettholde dagens tempo. Hovedetterspørselen har flyttet seg til området rundt New Boulevard.

4. Etterspørsel og kjøpere

Hvem kjøper. I Tbilisi er drivkraften lokale sluttbrukere (~77 % av primærtransaksjonene; ifølge Colliers – opptil 90 % av alle transaksjoner). De største utenlandske gruppene i Tbilisi: Israel (~10 %), Russland (~3 %). I Batumi er markedet mye mer «internasjonalt»: utlendinger – 52 % i 2025 og opptil 63 % i Q1 2026; toppgrupper – EU (13 %), Israel (13 %), pluss Ukraina/Russland/Hviterussland (~11 % totalt) og Tyrkia.

Boliglån og avbetaling. Boliglånsrente i lari – 12,14 % (februar 2026, ned fra 13,31 % året før), i valuta ~8,01 %. Sentralbanksjef Natia Turnava uttalte på et møte i finanskomiteen (mai 2026) at gjennomsnittlig boliglånsrente hadde falt fra 13,4 % (januar 2025) til 11,9 % (mars 2026), og for bedriftslån – fra 14,4 % til 12,8 %, og knyttet dette til lavere kredittrisiko og økt tillit til lari. Nye boliglån i 2025 ble utstedt for 9,6 milliarder lari (+9,1 %), restbeholdning – 24,2 milliarder lari (+16,2 %). På grunn av høye renter og strenge bankkrav (første innskudd fra 20 %) bruker de fleste kjøpere av nybygg rentefrie interne avbetalingsordninger fra utbyggere (første innskudd fra 10 %, nedbetalingsplan frem til overlevering) – dette har blitt det viktigste salgsfremmende verktøyet.

Regulatoriske endringer. Fra 1. mars 2026 økes terskelen for eiendomsinvesteringer for oppholdstillatelse fra $100 000 til $150 000 – dette er den tredje økningen i programmets historie og den første siden 2019 (økning på 50 %, ifølge endringene fra juni 2025). Terskelen beregnes etter markedsverdi (ikke etter kontraktspris) og kan oppnås ved å summere flere objekter. Endringen flytter utenlandsk etterspørsel mot et dyrere segment. Tidligere i 2026 skjerpet regulatoren kravene til utviklerlån (LTV og reservering) etter en IMF-gjennomgang som påpekte økt bankeksponering mot eiendom.

5. Markedsstemning

Stemningen i 2026 er forsiktig optimistisk, men med en klar forståelse av at «gullårene» 2022–2023 er over. Analytikere i Galt & Taggart beskriver markedet som «normaliserende» med overmetningsrisiko «på radaren». Leo Chikava (Colliers Georgia) er mer optimistisk: han uttalte at prisfall i 2026 ikke forventes og at det ikke vil bli overtilbud, siden færre nye prosjekter finansiert av banker balanserer ut prosjekter fra 2022 som kommer på markedet.

Kontrasten til slutten av 2024 er slående: da rapporterte Georgias nasjonale eiendomsforening (GNARE, ~110 medlemmer, hvorav 30 % utviklere og 70 % meglere) at transaksjonene i desember 2024 var «redusert til et minimum» og «stanset – alle venter på utviklingen» på bakgrunn av protester. I 2026 er det ingen slik frysing – kjøperne har returnert. Men markedsaktørene erkjenner at markedet har blitt «selektivt»: sterke likvide objekter fortsetter å selges og stige i pris, mens svake prosjekter og overtilbud av studioleiligheter (spesielt i Batumi) skaper press.

6. Påvirkningsfaktorer

Økonomi. BNP vokste med 7,5 % i 2025 (ifølge rask estimat fra Geostat 30. januar 2026: 9,9 % i Q1, 7,4 % i Q2, 6,4 % i Q3, 6,8 % i Q4; nominelt BNP 104,6 milliarder lari / $38,1 milliarder, +12,4 %). Veksten, ifølge Verdensbanken, er hovedsakelig drevet av forbruk: privat innenlandsk forbruk +8,2 %, reallønn +11,5 %. Prognose for 2026: Verdensbanken forventer en nedbremsing til 5,0 % «på bakgrunn av svakere eksterne forhold og mykere innenlandsk etterspørsel»; IMF – 5,3 %. Inflasjonen akselererte fra 4,3 % (mars) til 5,7–5,9 % (april–mai 2026) på grunn av økte energipriser. Lari er stabil (~2,62–2,64/$, knyttet til dollar). Fitch (november 2025) og S&P (februar 2026) bekreftet ratingen «BB» med stabil utsikt.

Sentralbankens styringsrente. Ifølge Global Property Guide ble renten holdt på 8,0 % siden mai 2024. Imidlertid, ifølge Trading Economics, økte sentralbanken i april 2026 renten for første gang siden mars 2022 med 25 basispunkter til 8,25 % på grunn av inflasjonssjokk (mai-inflasjon 5,7 % mot mål på 3 %) og holdt den i juni 2026. (Avviket mellom kildene påpekes eksplisitt.)

Turisme. Inntekter fra internasjonal turisme i første halvår 2026 – $1,93 milliarder (−2 % år/år), antall besøk 2,734 millioner (−2,7 %) på grunn av nedgang i andre kvartal. Inntekter fra russiske turister falt med ~25 % år/år, mens inntekter fra EU-borgere økte med ~21 % (til $335,6 millioner – største gruppe). Russland er fortsatt den største kilden til besøkende (25,1 % i Q2).

Politikk og relokanter. Stansen i EU-forhandlingene (desember 2024), loven om «utenlandske agenter», langvarige protester i Tbilisi, arrestasjoner av aktivister og innstramming av migrasjonslovgivningen (fra mars 2026 – obligatoriske arbeidstillatelser for utlendinger, økning av bøter for overskredet opphold fra 180 til 1000 lari) skaper en utstrømming av en del relokanter. Dette er en sentral mellomlangsiktig risiko for segmentet som er avhengig av utenlandsk etterspørsel.

Recommendations

For sluttbruker (bolig):

• I Tbilisi er markedet balansert – man kan kjøpe, men det haster ikke: prisene vokser moderat (3–6 % per år), ingen risiko for kraftig økning. Foretrekk likvide områder (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) og ferdige/nesten ferdige prosjekter fra pålitelige utviklere.
• Bruk utviklerens interne rentefrie avbetalingsordning i stedet for boliglån på ~12 % i lari, hvis du ikke har tilgang til valutakreditt.

For investor:

• Batumi, massemarkedet ved sjøen – økt forsiktighet. Voksende usolgte lagre (~12 400 leiligheter), rekordhøy ferdigstillelse i 2026 (opptil 18 000 leiligheter) og fallende leieavkastning (7,4 % brutto, 3–4 % netto) innebærer risiko for prisstagnasjon og vanskeligheter med videresalg. Unngå typiske studioleiligheter i perifere prosjekter.
• Fokuser på administrerte aparthoteller/merkede residenser med reell belegg, ikke «førstelinje-leilighet» med lovet leiegaranti (les det som står med liten skrift).
• Hvis oppholdstillatelse er en del av målet, ta hensyn til den nye terskelen på $150 000 fra 1. mars 2026.

Triggers for å revurdere strategien (benchmarks):

• Hvis Galt & Taggarts operative utbyggerundersøkelser viser negativ utvikling i primærsalget i 2+ måneder på rad – signal om reell avkjøling (i motsetning til «støyende» registerdata).
• Hvis usolgte lagre i Batumi overstiger ~15 000 leiligheter, eller utviklere begynner å gi massevis av rabatter >10 % – tegn på priskorreksjon.
• Kraftig devaluering av lari, eskalering av protester eller nye restriksjoner for utlendinger – grunner til å utsette kjøp av investeringsobjekt.

Caveats

• Registerdata (NAPR) overvurderer primærsalget på grunn av forsinkelser i registreringen av transaksjoner; operative utbyggerundersøkelser er en mer nøyaktig, men selektiv (~50 % av prosjektene) indikator. Avviket er betydelig (mai i Tbilisi: +9,7 % ifølge NAPR vs +2,5 % ifølge undersøkelsen).
• Kildenes metodikker er ikke sammenfallende. Galt & Taggart definerer «primærmarkedet» som direkte salg fra utbyggere (~37–50 % av markedet), mens TBC Capital klassifiserer bare ~14 % av transaksjonene som «nye» (i mars 2026 «nye» leiligheter: 564 stk., −3 % år/år). Tall fra ulike selskaper er ikke direkte sammenlignbare.
• ~12 400 usolgte leiligheter gjelder Batumi, ikke Tbilisi. Det finnes ingen separat offentlig tall for usolgte lagre i Tbilisi i tilgjengelige kilder; for Tbilisi konstaterer Galt & Taggart bare «overmetningsrisiko på radaren».
• Interessekonflikt: Galt & Taggart (del av Bank of Georgia-gruppen) og TBC Capital (TBC Bank) er markedsaktører. Colliers' vurderinger (Chikava) er mer optimistiske («det blir ikke overtilbud») og avviker fra Galt & Taggarts mer forsiktige posisjon.
• Avvik i sentralbankens styringsrente mellom kilder (8,0 % vs 8,25 % fra april 2026) er påpekt ovenfor.
• På tidspunktet for utarbeidelsen av rapporten (data per slutten av juli 2026) dekker offentlig tilgjengelige månedsrapporter fra Galt & Taggart og TBC Capital data ikke senere enn mai 2026 (pluss Colliers-data for juni); en del juni/juli-tall er fra sekundære referater, ikke originale PDF-er.