Georgien – farligt för lätta investeringar

Byggbedrägeri i Georgien: vad bostadsköpare bör titta på

Georgien – särskilt Batumi och Tbilisi – förblir en magnet för utländska köpare: låga priser, noll skatt vid köp, avbetalning från byggherren och utlovad avkastning från uthyrning. Marknaden växer snabbt: enligt TBC Capital ökade volymen på bostadsmarknaden i Tbilisi med 24% år över år under första kvartalet 2026 och nådde nästan 941 miljoner USD. Men tillsammans med efterfrågan ökar också antalet sätt att dra pengar från köparen. Nedan är de vanligaste systemen och hur man skyddar sig mot dem.

Typiska bedrägerimetoder

Långsamma byggen och 'spökhus'. De billigaste bostäderna säljs i grundgrävningsstadiet, och vid färdigställande ökar priset ofta nästan dubbelt. Problemet är att en del projekt inte blir färdiga på åratal eller levereras 'i betong' – utan kommunikationer och ytskikt. Enligt många recensioner står det i Batumi byggnader som övergivits i åratal, med halvtomma våningar och smulig ytskikt redan ett par år efter inflyttning.

Bedrägeri med 'havsutsikt'. Ett vanligt trick: en lägenhet med panoramautsikt säljs betydligt dyrare med muntlig garanti om att ingen kommer att blockera utsikten. Efter att pengarna samlats in bygger byggherren själv en ny höghus mittemot, och lägenheten förlorar i värde. Muntliga garantier i Georgien är värdelösa – bara det som finns på papper.

Överdriven yta och 'blåst' avkastning. Ytan inkluderar ofta balkonger och gemensamma utrymmen, så den verkliga boytan blir mindre än den som annonseras. Och de utlovade 8–10% årlig avkastning på uthyrning beräknas för sommarsäsongen: på vintern blir Batumi tom, och den verkliga avkastningen är mycket lägre än utlovad.

Dubbla försäljningar och falska dokument. Samma lägenhet kan säljas till flera köpare, eller så genomförs affären av en person som inte är den verkliga ägaren. I april 2026 greps en person i Georgien som försökte tillägna sig fastigheter med hjälp av falska notarius publicus-dokument – systemet med falska fullmakter förekommer regelbundet.

Hur man skyddar sig

Huvudverktyget är Nationella myndigheten för offentliga register (NAPR). Det är en elektronisk databas som bland annat skapats för att förhindra bedrägerier och dubbla försäljningar; objektet kan kontrolleras med fastighetsbeteckning via den officiella webbplatsen napr.gov.ge. Före varje betalning bör man:

• Beställa ett färskt utdrag ur registret och försäkra sig om att säljaren verkligen är ägaren och att objektet inte har några belastningar (pant, kvarstad, rättstvister).
• Kontrollera att fastighetsbeteckningen i utdraget stämmer överens med numret i annonsen och kontraktet.
• Försäkra sig om att byggherren har bygglov – detta kontrolleras via samma register eller hos Rättshuset.
• Studera utvecklarens tidigare projekt: har de färdigställts, i tid, vad skriver boende? Rykte är viktigare än en fin reception i showroom.
• Alla löften (utsikt, tidsplan, ytskikt, straffavgifter vid försening) ska dokumenteras i kontraktet. Räkna med att verklig inflyttning vanligtvis ligger några månader efter den pappersmässiga.

Och en grundregel: betala inte handpenning eller förskott före visning av objektet och dokumentkontroll. Begäran om att 'boka lägenheten med en överföring direkt' är ett typiskt tecken på ett bedrägeri.