Georgiens primära bostadsmarknad 2026

TL;DR

• Försäljningen på Georgiens primära marknad 2026 faller INTE – den ökar, men måttligt och ojämnt: enligt officiella uppgifter från Public Registry (NAPR), bearbetade av Colliers Georgia, såldes i Tbilisi under januari–juni 2026 22 402 lägenheter (+18,7% år mot år), försäljningen i nybyggen ökade med 21,8%; i Batumi under första halvåret – 7 838 lägenheter (+11,4%). Köpare finns, men marknaden "normaliseras" efter boomen 2022–2023 och är starkt beroende av utländsk efterfrågan och geopolitik.
• Priserna på nybyggen ökar inom ensiffriga tal: i Tbilisi låg primärmarknaden i maj 2026 på $1 412/m² (+6,1% år/år), i Batumi under Q1 2026 – $1 893/m² (+8,7% år/år). Prognoser för 2026: Tbilisi +3–5%, Batumi +4–6%. Analytiker förväntar sig inga prissänkningar.
• Den största risken är överutbud, särskilt i Batumi: i slutet av 2025 ökade osålda lager i projekt hos tillfrågade byggherrar med 13,9% år/år till ~12 400 lägenheter, och 2026 blir ett rekordår för färdigställande av bostäder (~35 tusen lägenheter i Tbilisi och upp till 18 tusen i Batumi – jämfört med 13 tusen i Batumi 2025 och endast 2 tusen 2020). Operativa enkäter bland byggherrar visar en mycket mer blygsam utveckling av primärförsäljningen än registerdata.

Key Findings

1. Försäljningen ökar enligt registerdata, men byggherreenkäter ger en mer återhållsam bild. I Tbilisi registrerades i maj 2026 3 748 affärer (+11,1% år/år), varav primärmarknad (NAPR) – 1 824 (+9,7%). Dock visade en operativ enkät bland byggherrar från Galt & Taggart (täcker ~50% av primärprojekten) en ökning av primärförsäljningen med endast 2,5% år/år, och den totala sålda ytan minskade – man köper mindre lägenheter. Registerdata är uppblåsta på grund av fördröjningar i registreringen av affärer.

2. 2025 var ett år av normalisering, inte nedgång. Enligt NAPR/TBC Capital såldes i Georgien 2025 78 500 lägenheter (+5,94% år/år). Andrahandsmarknaden – 63% av affärerna (+7,42%), primärmarknaden – 37% (+3,53%). Tbilisi: 42 388 lägenheter (+4,31%). Batumi: 17 478 (+15,02%). Den svaga starten på 2025 (politisk instabilitet) ersattes av återhämtad efterfrågan under andra halvåret.

3. Batumis primärmarknad är sårbar på grund av överutbud. Försäljningen ökar (Q1 2026: 4 049 lägenheter, +15,8%), men ligger fortfarande betydligt under toppen 2022–2023, och osålda lager växer. Primärpriserna ($1 893/m²) ökar snabbare än andrahandspriserna, gapet växer, uthyrningsavkastningen faller: enligt Galt & Taggart minskade bruttoavkastningen i Batumi från 10% 2023 till 7,4% 2025 och ytterligare fall till 5,1–3,4% förutspås (nettoavkastning på lägenheter – endast 3–4%).

4. Köpare finns, och det är i första hand lokalbefolkningen. I Tbilisi genomför georgiska medborgare ~77% av primäraffärerna (Israel ~10%, Ryssland ~3%); andelen utlänningar under första halvåret 2026 – cirka 10%. I Batumi är det tvärtom: utlänningar – 52% av affärerna 2025, upp till 63% under Q1 2026 (EU 13%, Israel 13%, Ukraina+Ryssland+Belarus ~11%).

5. Krediten är dyr, men bolånen växer; utvecklare erbjuder aktivt avbetalningsplaner. Genomsnittlig bolåneränta i lari – 12,14% (februari 2026, ned från 13,31% ett år tidigare), i utländsk valuta ~8%. Nya bolån 2025 beviljades för 9,6 miljarder lari (+9,1%). De flesta primäraffärer sker genom räntefria interna avbetalningsplaner från byggherrar (första inbetalning från 10%).

6. Bakgrund: stark ekonomi, men politiska och geopolitiska risker. BNP växte med 7,5% 2025 (prognos 2026 – 5,0%), lari är stabil (~2,62–2,64/$). Men avbrottet i EU-integrationen (december 2024), protester, lagen om "utländska agenter", skärpta migrationsregler och höjningen av tröskeln för uppehållstillstånd för fastighetsköp från $100 tusen till $150 tusen (från 1 mars 2026) pressar den utländska efterfrågan.

Details

1. Affärsutveckling 2026

Nationell kontext. Georgiens marknad har vuxit sedan 2021; 2024 nådde bostadsmarknadens volym historiskt maximum på $4,3 miljarder (+9% jämfört med 2023). Rekordet i antal affärer sattes 2022 (cirka 79 tusen) på vågen av massinvandring av ryssar. 2025 såldes 78 500 lägenheter (+5,94% år/år) – marknaden återgick till tillväxt efter avkylningen 2023–2024, men utan hajp.

Tbilisi, månadsvis (NAPR-data via Galt & Taggart):

• Januari 2026: 2 964 affärer; primärmarknad (NAPR) 1 614 (+4,0%), byggherreenkät +21,8%; andrahandsmarknad 1 350 (−3,2%).
• Februari 2026: 3 822 affärer (+15% år/år); primärmarknad 1 958 (+11,2%), byggherreenkät +26,6%; andrahandsmarknad 1 864 (+19,2%).
• April 2026: 3 641 affärer; andrahandsmarknad 1 857 (+17,2%), primärmarknad 1 784 (+4,6%), byggherreenkät +64%.
• Maj 2026: 3 748 affärer (+11,1% år/år); andrahandsmarknad 1 924 (+12,4%), primärmarknad 1 824 (+9,7% enligt NAPR, men +2,5% enligt byggherreenkäten).
• Juni 2026 (Colliers): ~4 484 affärer (+34,7% år/år), marknadsvolym $387 miljoner (+53,9%).

Tbilisi, halvår (Colliers Georgia): januari–juni 2026 – 22 402 lägenheter (+18,7% år/år), marknadsvolym $1,8 miljarder (+33,2%). Nybyggen +21,8%, andrahandsmarknad +22,1%. Vägt genomsnittspris för primärmarknaden i staden +11,7% (H1/H1).

Batumi:

• Q1 2026: 4 049 lägenheter (+15,8% år/år); andrahandsmarknad +10,1%, primärmarknad +21,1% (NAPR), byggherreenkät +70,6%.
• Maj 2026: 1 324 lägenheter (+2,5% år/år), $87 miljoner (+22,2%).
• Juni 2026: 1 468 lägenheter (+8,2% år/år), ~$100 miljoner (+28,2%); nybyggesförsäljning +11,6%, andrahandsmarknad −26,4%.
• Första halvåret 2026: 7 838 lägenheter (+11,4% år/år), omsättning $507 miljoner (+29%).

Slutsats om försäljning: primärmarknaden faller inte i någon storstad enligt registerdata. Men skillnaden mellan registerdata (som är uppblåsta på grund av registreringsfördröjningar) och operativa byggherreenkäter (maj i Tbilisi: +2,5% istället för +9,7%) indikerar att den verkliga utvecklingen för primärmarknaden är blygsammare än rubriksiffrorna.

2. Priser på nybyggen

Tbilisi. Primärmarknad: $1 385/m² (januari) → $1 398 (februari) → $1 408 (april) → $1 412/m² (maj, +6,1% år/år). Måttlig ökning (~0,3–0,9% per månad), vilket tyder på balans mellan utbud och efterfrågan. Per distrikt (Geostat, Q4 2025, medianpriser på lägenheter): Mtatsminda $2 497/m², Vake $2 176/m², Chugureti $1 613/m², Saburtalo $1 598/m², Samgori $1 315/m². Prognos för prisökning i Tbilisi 2026: Galt & Taggart – ensiffriga tal, TBC Capital – ~3,2%, experters bedömningar 3–5%.

Batumi. Genomsnittspris för primärmarknad "nyckelfärdigt" 2025 – $1 865/m² (+9,4% år/år); Q1 2026 – $1 893/m² (+8,7%), andrahandsmarknad $1 479 (+7,8%). Dyraste delmarknaden – Gamla Batumi ($3 028/m²). Galt & Taggarts prognos för 2026: avmattning av primärprisökningen till 4–6%. Colliers ($1 500/m² i genomsnitt för båda städerna) förväntar sig inga prissänkningar 2026.

3. Utbud och risk för överutbud

Bygglov minskar – en signal om normalisering. I Tbilisi utfärdades 2025 208 lov (−4,2%), tillåten bostadsyta −10,73% till 1,734 miljoner m². I maj 2026 har ytan av lov minskat åttonde månaden i rad (maj: −18,4% år/år; under 5 månader −34,4%). Ändå ligger utfärdandet fortfarande ~32% över den "hälsosamma" nivån 2015–2022.

2026 – rekordår för färdigställande av bostäder. Galt & Taggart förutspår färdigställande av ~35 tusen lägenheter i Tbilisi och upp till 18 tusen i Batumi – historiskt maximum. För Batumi är det ett kraftigt hopp: färdigställandet ökade från 2 000 lägenheter 2020 till 13 000 2025, och toppen 2026 når upp till 18 000 enheter. Orsaken – samtidigt slutförande av projekt som startades under perioden av hajpad efterfrågan. Detta ökar konkurrensen och pressar priser och hyror.

Batumi – epicentrum för överutbudsrisk. Enligt Galt & Taggart ökade osålda lager i projekt hos tillfrågade byggherrar i slutet av 2025 med 13,9% år/år till ~12 400 lägenheter, vilket "indikerar en förhöjd risk för överutbud". Analytiker varnar direkt för att primärprisökningen "överstiger efterfrågan" och att det blir svårt att hålla nuvarande takt. Huvudefterfrågan har flyttat till området Nya Boulevard.

4. Efterfrågan och köpare

Vem köper. I Tbilisi är drivkraften lokala slutköpare (~77% av primäraffärerna; enligt Colliers uppskattning upp till 90% av alla affärer). Största utländska grupperna i Tbilisi: Israel (~10%), Ryssland (~3%). I Batumi är marknaden mycket mer "internationell": utlänningar – 52% 2025 och upp till 63% under Q1 2026; toppgrupper – EU (13%), Israel (13%), plus Ukraina/Ryssland/Belarus (~11% totalt) och Turkiet.

Bolån och avbetalningsplaner. Bolåneränta i lari – 12,14% (februari 2026, ned från 13,31% ett år tidigare), i utländsk valuta ~8,01%. Nationalbankens ordförande Natia Turnava vid finansutskottets möte (maj 2026) noterade en sänkning av genomsnittlig bolåneränta från 13,4% (januari 2025) till 11,9% (mars 2026), och för företagslån – från 14,4% till 12,8%, och kopplade detta till minskade kreditrisker och ökat förtroende för lari. Nya bolån 2025 beviljades för 9,6 miljarder lari (+9,1%), utestående – 24,2 miljarder lari (+16,2%). På grund av höga räntor och stränga bankkrav (första inbetalning från 20%) använder de flesta köpare av nybyggen räntefria interna avbetalningsplaner från byggherrar (första inbetalning från 10%, betalningsplan fram till inflyttning) – detta har blivit det huvudsakliga verktyget för att stimulera försäljning.

Regulatoriska förändringar. Från 1 mars 2026 höjs tröskeln för fastighetsinvesteringar för uppehållstillstånd från $100 tusen till $150 tusen – detta är den tredje höjningen i programmets historia och den första sedan 2019 (ökning med 50%, enligt junitilläggen 2025). Tröskeln beräknas enligt marknadsvärdering (inte enligt kontraktspris) och kan uppnås genom summan av flera objekt. Förändringen flyttar utländsk efterfrågan till ett dyrare segment. Tidigare under 2026 skärpte regulatorn kraven på lån till byggherrar (LTV och reservering) efter IMF:s översyn som noterade ökad bankexponering mot fastigheter.

5. Marknadssentiment

Sentimentet 2026 är försiktigt optimistiskt, men med en tydlig förståelse att "guldåren" 2022–2023 är över. Analytiker på Galt & Taggart beskriver marknaden som "normaliserande" med överutbudsrisker "på radarn". Leo Chikhava (Colliers Georgia) är mer optimistisk: han sade att inga prissänkningar förväntas 2026 och att det inte blir något överutbud, eftersom färre nya projekt som finansieras av banker balanserar ut projekt från 2022 som kommer ut på marknaden.

Kontrasten mot slutet av 2024 är slående: då rapporterade Georgiens nationella fastighetsförening (GNARE, ~110 medlemmar, varav 30% byggherrar och 70% mäklare) att affärerna i december 2024 "minskat till ett minimum" och "avbrutits – alla väntar på utvecklingen" mot bakgrund av protester. 2026 finns ingen sådan frysning – köparna har återvänt. Men marknadsaktörer erkänner att marknaden blivit "selektiv": starka likvida objekt fortsätter att säljas och öka i värde, medan svaga projekt och överutbud av studior (särskilt i Batumi) skapar press.

6. Påverkande faktorer

Ekonomi. BNP växte med 7,5% 2025 (enligt Geostats snabbuppskattning från 30 januari 2026: 9,9% under Q1, 7,4% under Q2, 6,4% under Q3, 6,8% under Q4; nominell BNP 104,6 miljarder lari / $38,1 miljarder, +12,4%). Tillväxten, enligt Världsbanken, drivs främst av konsumtion: inhemsk privat konsumtion +8,2%, reala löner +11,5%. Prognos för 2026: Världsbanken förväntar sig en avmattning till 5,0% "mot bakgrund av svagare externa förhållanden och mjukare inhemsk efterfrågan"; IMF – 5,3%. Inflationen accelererade från 4,3% (mars) till 5,7–5,9% (april–maj 2026) på grund av högre energipriser. Lari är stabil (~2,62–2,64/$, knuten till dollarn). Fitch (november 2025) och S&P (februari 2026) bekräftade betyget "BB" med stabil utsikt.

Nationalbankens ränta. Enligt Global Property Guide hölls räntan på 8,0% från maj 2024. Dock, enligt Trading Economics, höjde Nationalbanken i april 2026 räntan för första gången sedan mars 2022 med 25 punkter till 8,25% på grund av inflationschocken (majinflationen 5,7% mot målet 3%) och höll den i juni 2026. (Skillnaden mellan källorna noterar jag explicit.)

Turism. Intäkter från internationell turism under första halvåret 2026 – $1,93 miljarder (−2% år/år), antal besök 2,734 miljoner (−2,7%) på grund av nedgång under andra kvartalet. Intäkter från ryska turister föll med ~25% år/år, medan intäkter från EU-medborgare ökade med ~21% (till $335,6 miljoner – största gruppen). Ryssland förblir den största källan till besökare (25,1% under Q2).

Politik och relokanter. Avbrottet i förhandlingarna om EU-inträde (december 2024), lagen om "utländska agenter", långa protester i Tbilisi, arresteringar av aktivister och skärpt migrationslagstiftning (från mars 2026 – obligatoriska arbetstillstånd för utlänningar, höjda böter för överskriden vistelse från 180 till 1000 lari) skapar ett utflöde av en del relokanter. Detta är en viktig medelfristig risk för segmentet som är inriktat på utländsk efterfrågan.

Recommendations

För slutköpare (boende):

• I Tbilisi är marknaden balanserad – man kan köpa, men det finns ingen anledning att skynda: priserna ökar måttligt (3–6% per år), ingen risk för kraftig ökning. Föredra likvida områden (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) och färdiga/nästan färdiga objekt från pålitliga byggherrar.
• Använd byggherrens interna räntefria avbetalningsplan istället för bolån på ~12% i lari, om du inte har tillgång till valutalån.

För investerare:

• Batumi, masssegmentet vid havet – extra försiktighet. Växande osålda lager (~12 400 lägenheter), rekordfärdigställande 2026 (upp till 18 tusen lägenheter) och fallande uthyrningsavkastning (7,4% brutto, 3–4% netto) innebär risk för prisstagnation och svårigheter med återförsäljning. Undvik typiska studior i perifera projekt.
• Sikta på förvaltade aparthotell/varumärkta residens med verklig beläggning, inte "lägenhet på första linjen" med utlovad hyresgaranti (läs det finstilta).
• Om uppehållstillstånd är en del av målet, ta hänsyn till den nya tröskeln på $150 tusen från 1 mars 2026.

Triggers för att ompröva strategin (benchmarks):

• Om Galt & Taggarts operativa byggherreenkäter visar negativ utveckling för primärförsäljningen 2+ månader i rad – en signal om verklig avkylning (till skillnad från "bullriga" registerdata).
• Om osålda lager i Batumi överstiger ~15 tusen lägenheter eller byggherrar börjar ge massiva rabatter >10% – tecken på priskorrigering.
• Kraftig devalvering av lari, eskalering av protester eller nya restriktioner för utlänningar – skäl att skjuta upp köpet av investeringsobjekt.

Caveats

• Registerdata (NAPR) överskattar primärförsäljningen på grund av fördröjningar i registreringen av affärer; operativa byggherreenkäter är en mer exakt, men selektiv (~50% av projekten) indikator. Skillnaden är betydande (maj i Tbilisi: +9,7% enligt NAPR vs +2,5% enligt enkäten).
• Källornas metoder skiljer sig åt. Galt & Taggart definierar "primärmarknad" som direkta försäljningar från byggherrar (~37–50% av marknaden), medan TBC Capital klassificerar endast ~14% av affärerna som "nya" (i mars 2026 "nya" lägenheter: 564 st., −3% år/år). Siffror från olika företag är inte direkt jämförbara.
• ~12 400 osålda lägenheter – det är Batumi, inte Tbilisi. Det finns ingen separat offentlig siffra för osålda lager i Tbilisi i tillgängliga källor; för Tbilisi konstaterar Galt & Taggart endast "överutbudsrisk på radarn".
• Intressekonflikt: Galt & Taggart (ingår i Bank of Georgia-gruppen) och TBC Capital (TBC Bank) är marknadsaktörer. Colliers (Chikhava) bedömningar är mer optimistiska ("det blir inget överutbud") och avviker från Galt & Taggarts mer försiktiga hållning.
• Skillnad i Nationalbankens ränta mellan källorna (8,0% vs 8,25% från april 2026) noteras ovan.
• Vid tidpunkten för rapportens förberedande (data per slutet av juli 2026) täcker offentligt tillgängliga månadsrapporter från Galt & Taggart och TBC Capital data senast maj 2026 (plus Colliers data för juni); en del juni/juli-siffror kommer från sekundära återberättelser, inte original-PDF:er.