Georgiens primære boligmarked i 2026

TL;DR

• Salget på Georgiens primære marked i 2026 falder IKKE – det vokser, men moderat og ujævnt: ifølge officielle data fra Public Registry (NAPR), bearbejdet af Colliers Georgia, blev der i Tbilisi i januar–juni 2026 solgt 22.402 lejligheder (+18,7% år/år), salget i nybyggerier steg med 21,8%; i Batumi i 1. halvår – 7.838 lejligheder (+11,4%). Der er købere, men markedet "normaliseres" efter boomet i 2022–2023 og er stærkt afhængigt af udenlandsk efterspørgsel og geopolitik.
• Priserne på nybyggerier stiger med encifrede tal: i Tbilisi var primærmarkedet i maj 2026 – $1.412/m² (+6,1% år/år), i Batumi i 1. kvartal 2026 – $1.893/m² (+8,7% år/år). Prognoser for 2026: Tbilisi +3–5%, Batumi +4–6%. Analytikerne forventer ikke prisfald.
• Den største risiko er overudbud, især i Batumi: ved udgangen af 2025 voksede usolgte restbeholdninger i projekter hos adspurgte udviklere med 13,9% år/år til ~12.400 lejligheder, og 2026 bliver et rekordår for boligudbud (~35 tusinde lejligheder i Tbilisi og op til 18 tusinde i Batumi – mod 13 tusinde i Batumi i 2025 og kun 2 tusinde i 2020). Hurtige undersøgelser blandt udviklere viser en langt mere beskeden udvikling i primærsalget end registrerets data.

Key Findings

1. Salget vokser ifølge registreret, men undersøgelser blandt udviklere tegner et mere afdæmpet billede. I Tbilisi blev der i maj 2026 registreret 3.748 handler (+11,1% år/år), heraf primært (NAPR) – 1.824 (+9,7%). Dog viste en hurtig undersøgelse blandt udviklere fra Galt & Taggart (dækker ~50% af primære projekter) kun en vækst i primærsalget på 2,5% år/år, og det samlede solgte areal faldt – man køber mindre lejligheder. Registrerets data er oppustede på grund af forsinkelser i registreringen af handler.

2. 2025 var et år med normalisering, ikke nedgang. Ifølge NAPR/TBC Capital blev der i Georgien i 2025 solgt 78.500 lejligheder (+5,94% år/år). Sekundært – 63% af handlerne (+7,42%), primært – 37% (+3,53%). Tbilisi: 42.388 lejligheder (+4,31%). Batumi: 17.478 (+15,02%). En svag start på 2025 (politisk ustabilitet) blev afløst af en genopretning af efterspørgslen i andet halvår.

3. Batumis primære marked er sårbart på grund af overudbud. Salget vokser (1. kvartal 2026: 4.049 lejligheder, +15,8%), men ligger stadig væsentligt under toppen i 2022–2023, og usolgte lagre vokser. Primærpriserne ($1.893/m²) vokser hurtigere end sekundære, kløften øges, og lejeafkastet falder: ifølge Galt & Taggart faldt bruttolejeafkastet i Batumi fra 10% i 2023 til 7,4% i 2025, og der forventes yderligere fald til 5,1–3,4% (nettolejeafkast for lejligheder – kun 3–4%).

4. Der er købere, og det er først og fremmest lokale. I Tbilisi foretager georgiske borgere ~77% af de primære handler (Israel ~10%, Rusland ~3%); andelen af udlændinge i 1. halvår 2026 – omkring 10%. I Batumi er det omvendt: udlændinge – 52% af handlerne i 2025, op til 63% i 1. kvartal 2026 (EU 13%, Israel 13%, Ukraine+Rusland+Hviderusland ~11%).

5. Kredit er dyr, men realkredit vokser; udviklere tilbyder aktivt afdragsordninger. Den gennemsnitlige realkreditrente i lari – 12,14% (februar 2026, faldet fra 13,31% året før), i valuta ~8%. Nye realkreditlån i 2025 blev udstedt for 9,6 mia. lari (+9,1%). De fleste primære handler sker gennem udviklernes interne rentefrie afdragsordninger (første udbetaling fra 10%).

6. Baggrund: stærk økonomi, men politiske og geopolitiske risici. BNP voksede med 7,5% i 2025 (prognose for 2026 – 5,0%), lari er stabil (~2,62–2,64/$). Men suspensionen af EU-integrationen (december 2024), protester, loven om "udenlandske agenter", skærpede migrationsregler og forhøjelse af tærsklen for opholdstilladelse for ejendom fra $100 tusind til $150 tusind (fra 1. marts 2026) presser den udenlandske efterspørgsel.

Details

1. Dynamik i handler i 2026

National kontekst. Georgiens marked har vokset siden 2021; i 2024 nåede boligmarkedets volumen et historisk maksimum på $4,3 mia. (+9% i forhold til 2023). Rekorden for antal handler blev sat i 2022 (omkring 79 tusind) på bølgen af massiv russisk migration. I 2025 blev der solgt 78.500 lejligheder (+5,94% år/år) – markedet vendte tilbage til vækst efter afkølingen i 2023–2024, men uden hysteri.

Tbilisi, månedligt (data fra NAPR via Galt & Taggart):

• Januar 2026: 2.964 handler; primært (NAPR) 1.614 (+4,0%), udviklerundersøgelse +21,8%; sekundært 1.350 (−3,2%).
• Februar 2026: 3.822 handler (+15% år/år); primært 1.958 (+11,2%), udviklerundersøgelse +26,6%; sekundært 1.864 (+19,2%).
• April 2026: 3.641 handler; sekundært 1.857 (+17,2%), primært 1.784 (+4,6%), udviklerundersøgelse +64%.
• Maj 2026: 3.748 handler (+11,1% år/år); sekundært 1.924 (+12,4%), primært 1.824 (+9,7% ifølge NAPR, men +2,5% ifølge udviklerundersøgelse).
• Juni 2026 (Colliers): ~4.484 handler (+34,7% år/år), markedsvolumen $387 mio. (+53,9%).

Tbilisi, halvår (Colliers Georgia): januar–juni 2026 – 22.402 lejligheder (+18,7% år/år), markedsvolumen $1,8 mia. (+33,2%). Nybyggerier +21,8%, sekundært +22,1%. Vægtet gennemsnitspris for primært i byen +11,7% (H1/H1).

Batumi:

• 1. kvartal 2026: 4.049 lejligheder (+15,8% år/år); sekundært +10,1%, primært +21,1% (NAPR), udviklerundersøgelse +70,6%.
• Maj 2026: 1.324 lejligheder (+2,5% år/år), $87 mio. (+22,2%).
• Juni 2026: 1.468 lejligheder (+8,2% år/år), ~$100 mio. (+28,2%); salg af nybyggerier +11,6%, sekundært −26,4%.
• 1. halvår 2026: 7.838 lejligheder (+11,4% år/år), omsætning $507 mio. (+29%).

Konklusion om salg: primært falder ikke i nogen større by ifølge registreret. Dog indikerer afvigelsen mellem registrerets data (som er oppustede på grund af forsinkelser i registreringen) og hurtige undersøgelser blandt udviklere (maj i Tbilisi: +2,5% i stedet for +9,7%), at den reelle dynamik i primærsalget er mere beskeden end overskrifterne.

2. Priser på nybyggerier

Tbilisi. Primært: $1.385/m² (januar) → $1.398 (februar) → $1.408 (april) → $1.412/m² (maj, +6,1% år/år). Væksten er moderat (~0,3–0,9% om måneden), hvilket indikerer balance mellem udbud og efterspørgsel. Efter distrikter (Geostat, 4. kvartal 2025, medianpriser for lejligheder): Mtatsminda $2.497/m², Vake $2.176/m², Chugureti $1.613/m², Saburtalo $1.598/m², Samgori $1.315/m². Prognose for prisvækst i Tbilisi for 2026: Galt & Taggart – encifrede tal, TBC Capital – ~3,2%, ekspertvurderinger 3–5%.

Batumi. Gennemsnitspris for primært "nøglefærdigt" i 2025 – $1.865/m² (+9,4% år/år); i 1. kvartal 2026 – $1.893/m² (+8,7%), sekundært $1.479 (+7,8%). Det dyreste delmarked – Gamle Batumi ($3.028/m²). Prognose fra Galt & Taggart for 2026: afdæmpning af væksten i primært til 4–6%. Colliers ($1.500/m² i gennemsnit for begge byer) forventer ikke prisfald i 2026.

3. Udbud og risiko for overudbud

Byggetilladelser falder – et signal om normalisering. I Tbilisi blev der i 2025 udstedt 208 tilladelser (−4,2%), tilladt boligareal −10,73% til 1,734 mio. m². I maj 2026 har arealet af tilladelser været faldende i otte måneder i træk (maj: −18,4% år/år; over 5 måneder −34,4%). Ikke desto mindre ligger udstedelsen stadig ~32% over det "sunde" niveau i 2015–2022.

2026 – rekordår for boligudbud. Galt & Taggart forventer udbud af ~35 tusind lejligheder i Tbilisi og op til 18 tusind i Batumi – historisk maksimum. For Batumi er det et kraftigt spring: udbuddet voksede fra 2.000 lejligheder i 2020 til 13.000 i 2025, og toppen i 2026 når op til 18.000 enheder. Årsagen er samtidig færdiggørelse af projekter, der blev startet i perioden med hysteri. Dette øger konkurrencen og presser priser og lejesatser.

Batumi – epicenter for risiko for overudbud. Ifølge Galt & Taggart voksede usolgte restbeholdninger i projekter hos adspurgte udviklere ved udgangen af 2025 med 13,9% år/år til ~12.400 lejligheder, hvilket "indikerer en øget risiko for overudbud". Analytikerne advarer direkte om, at væksten i primærpriser "overhaler efterspørgslen", og at det vil være svært at fastholde de nuværende rater. Den primære efterspørgsel er flyttet til området omkring New Boulevard.

4. Efterspørgsel og købere

Hvem køber. I Tbilisi er drivkraften lokale slutkøbere (~77% af primære handler; ifølge Colliers – op til 90% af alle handler). De største grupper af udlændinge i Tbilisi: Israel (~10%), Rusland (~3%). I Batumi er markedet langt mere "internationalt": udlændinge – 52% i 2025 og op til 63% i 1. kvartal 2026; topgrupper – EU (13%), Israel (13%), plus Ukraine/Rusland/Hviderusland (~11% tilsammen) og Tyrkiet.

Realkredit og afdragsordninger. Realkreditrente i lari – 12,14% (februar 2026, faldet fra 13,31% året før), i valuta ~8,01%. Præsidenten for Nationalbanken, Natia Turnava, bemærkede på et møde i finansudvalget (maj 2026) et fald i den gennemsnitlige realkreditrente fra 13,4% (januar 2025) til 11,9% (marts 2026), og for erhvervslån – fra 14,4% til 12,8%, hvilket hun tilskrev lavere kreditrisici og øget tillid til lari. Nye realkreditlån i 2025 blev udstedt for 9,6 mia. lari (+9,1%), restbeholdning – 24,2 mia. lari (+16,2%). På grund af høje renter og strenge bankkrav (første udbetaling fra 20%) bruger de fleste købere af nybyggerier udviklernes interne rentefrie afdragsordninger (første udbetaling fra 10%, plan indtil overlevering) – dette er blevet det vigtigste værktøj til at stimulere salg.

Regulatoriske ændringer. Fra 1. marts 2026 er tærsklen for investering i ejendom for opholdstilladelse hævet fra $100 tusind til $150 tusind – dette er den tredje forhøjelse i programmets historie og den første siden 2019 (stigning på 50%, ifølge ændringerne fra juni 2025). Tærsklen beregnes efter markedsvurdering (ikke efter kontraktpris) og kan opnås ved at summere flere ejendomme. Ændringen flytter udlændinges efterspørgsel mod dyrere segmenter. Tidligere i 2026 skærpede regulatoren kravene til udviklerlån (LTV og reservering) efter en IMF-gennemgang, der bemærkede en stigning i bankernes eksponering mod ejendom.

5. Markedsstemning

Stemningen i 2026 er forsigtigt optimistisk, men med en klar forståelse af, at "guldårene" 2022–2023 er forbi. Analytikere hos Galt & Taggart beskriver markedet som "normaliserende" med risici for overudbud "på radaren". Leo Chikhava (Colliers Georgia) er mere optimistisk: han udtalte, at der ikke forventes prisfald i 2026, og at der ikke vil være overudbud, fordi et mindre antal nye projekter finansieret af banker opvejer markedsindtrængningen af projekter fra 2022.

Kontrasten til slutningen af 2024 er slående: dengang rapporterede Georgiens nationale ejendomsforening (GNARE, ~110 medlemmer, heraf 30% udviklere og 70% mæglere), at handlerne i december 2024 var "reduceret til et minimum" og "suspenderet – alle venter på udviklingen" på baggrund af protester. I 2026 er der ingen sådan fryse – køberne er vendt tilbage. Men markedsdeltagerne erkender, at markedet er blevet "selektivt": stærke likvide ejendomme fortsætter med at blive solgt og stige i pris, mens svage projekter og overudbud af studielejligheder (især i Batumi) skaber pres.

6. Påvirkende faktorer

Økonomi. BNP voksede med 7,5% i 2025 (ifølge Geostats hurtige vurdering fra 30. januar 2026: 9,9% i 1. kvartal, 7,4% i 2., 6,4% i 3., 6,8% i 4.; nominelt BNP 104,6 mia. lari / $38,1 mia., +12,4%). Væksten er ifølge Verdensbanken hovedsageligt drevet af forbrug: indenlandsk privatforbrug +8,2%, realløn +11,5%. Prognose for 2026: Verdensbanken forventer en afdæmpning til 5,0% "på baggrund af svagere eksterne forhold og blødere indenlandsk efterspørgsel"; IMF – 5,3%. Inflationen accelererede fra 4,3% (marts) til 5,7–5,9% (april–maj 2026) på grund af stigende energipriser. Lari er stabil (~2,62–2,64/$, knyttet til dollaren). Fitch (november 2025) og S&P (februar 2026) bekræftede ratingen "BB" med stabil udsigt.

Nationalbankens rente. Ifølge Global Property Guide blev renten holdt på 8,0% siden maj 2024. Dog hævede Nationalbanken ifølge Trading Economics i april 2026 for første gang siden marts 2022 renten med 25 basispoint til 8,25% på grund af inflationschok (maj-inflation 5,7% mod målet på 3%) og fastholdt den i juni 2026. (Uoverensstemmelsen mellem kilder bemærkes eksplicit.)

Turisme. Indtægter fra international turisme i 1. halvår 2026 – $1,93 mia. (−2% år/år), antal besøg 2,734 mio. (−2,7%) på grund af fald i 2. kvartal. Indtægter fra russiske turister faldt med ~25% år/år, mens indtægter fra EU-borgere steg med ~21% (til $335,6 mio. – største gruppe). Rusland forbliver den største kilde til besøgende (25,1% i 2. kvartal).

Politik og relokanter. Suspensionen af forhandlingerne om EU-medlemskab (december 2024), loven om "udenlandske agenter", langvarige protester i Tbilisi, arrestationer af aktivister og skærpet migrationslovgivning (fra marts 2026 – obligatoriske arbejdstilladelser for udlændinge, bøder for overskredet ophold hævet fra 180 til 1.000 lari) skaber en udstrømning af nogle relokanter. Dette er en vigtig mellemfristet risiko for segmentet, der er orienteret mod udenlandsk efterspørgsel.

Recommendations

For slutbrugerkøber (bolig):

• I Tbilisi er markedet afbalanceret – man kan købe, men der er ingen grund til at haste: priserne stiger moderat (3–6% om året), og der er ingen risiko for kraftig stigning. Foretræk likvide distrikter (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) og færdige/næsten færdige projekter fra pålidelige udviklere.
• Brug udviklerens interne rentefrie afdragsordning i stedet for realkredit til ~12% i lari, hvis du ikke har adgang til valutalån.

For investor:

• Batumi, massemarkedssegmentet ved havet – øget forsigtighed. Voksende usolgte lagre (~12.400 lejligheder), rekordudbud i 2026 (op til 18 tusind lejligheder) og faldende lejeafkast (7,4% brutto, 3–4% netto) betyder risiko for prisstagnation og vanskeligheder med videresalg. Undgå typiske studielejligheder i perifere projekter.
• Fokusér på administrerede apart-hoteller/mærkede residenser med reel belægning, ikke "lejlighed på første række" med lovet lejegaranti (læs det med småt).
• Hvis opholdstilladelse er en del af målet, skal du tage højde for den nye tærskel på $150 tusind fra 1. marts 2026.

Triggers for at revurdere strategien (benchmarks):

• Hvis Galt & Taggarts hurtige undersøgelser blandt udviklere viser negativ udvikling i primærsalget i 2+ måneder i træk – signal om reel afkøling (i modsætning til registrerets "støjende" data).
• Hvis usolgte lagre i Batumi overstiger ~15 tusind lejligheder, eller udviklere begynder at give rabatter >10% i stor stil – tegn på priskorrektion.
• Kraftig devaluering af lari, eskalering af protester eller nye restriktioner for udlændinge – grunde til at udsætte køb af investeringsejendom.

Caveats

• Registrerets data (NAPR) overvurderer primærsalget på grund af forsinkelser i registreringen af handler; hurtige undersøgelser blandt udviklere er en mere præcis, men selektiv (~50% af projekter) indikator. Afvigelsen er betydelig (maj i Tbilisi: +9,7% ifølge NAPR vs +2,5% ifølge undersøgelse).
• Kildernes metoder er ikke sammenfaldende. Galt & Taggart definerer "primært" som direkte salg fra udviklere (~37–50% af markedet), mens TBC Capital kun klassificerer ~14% af handlerne som "nye" (i marts 2026 "nye" lejligheder: 564 stk., −3% år/år). Tal fra forskellige virksomheder er ikke direkte sammenlignelige.
• ~12.400 usolgte lejligheder er Batumi, ikke Tbilisi. Der er ikke noget separat offentligt tal for usolgte lagre i Tbilisi i tilgængelige kilder; for Tbilisi konstaterer Galt & Taggart kun "risiko for overudbud på radaren".
• Interessekonflikt: Galt & Taggart (en del af Bank of Georgia-gruppen) og TBC Capital (TBC Bank) er markedsdeltagere. Colliers' vurderinger (Chikhava) er mere optimistiske ("der vil ikke være overudbud") og afviger fra Galt & Taggarts mere forsigtige holdning.
• Uoverensstemmelse vedrørende Nationalbankens rente mellem kilder (8,0% vs 8,25% fra april 2026) er nævnt ovenfor.
• På tidspunktet for udarbejdelsen af rapporten (data pr. slutningen af juli 2026) dækker offentligt tilgængelige månedlige rapporter fra Galt & Taggart og TBC Capital data senest maj 2026 (plus Colliers-data for juni); en del af juni/juli-tallene stammer fra sekundære referater, ikke originale PDF'er.