საქართველოს პირველადი საბინაო ბაზარი 2026 წელს

TL;DR

• საქართველოს პირველად ბაზარზე გაყიდვები 2026 წელს არ ეცემა — ისინი იზრდება, მაგრამ ზომიერად და არათანაბრად: საჯარო რეესტრის (NAPR) ოფიციალური მონაცემებით, დამუშავებული Colliers Georgia-ს მიერ, თბილისში 2026 წლის იანვარ–ივნისში გაიყიდა 22 402 ბინა (+18,7% წ/წ), ახალ შენობებში გაყიდვები გაიზარდა 21,8%-ით; ბათუმში პირველ ნახევარში — 7 838 ბინა (+11,4%). მყიდველები არიან, მაგრამ ბაზარი „ნორმალიზდება“ 2022–2023 წლების ბუმის შემდეგ და დიდად არის დამოკიდებული უცხოურ მოთხოვნასა და გეოპოლიტიკაზე.
• ახალ შენობებში ფასები იზრდება ერთნიშნა რიცხვების ფარგლებში: თბილისში პირველადი ბაზარი 2026 წლის მაისში — $1 412/მ² (+6,1% წ/წ), ბათუმში 2026 წლის I კვარტალში — $1 893/მ² (+8,7% წ/წ). პროგნოზები 2026 წლისთვის: თბილისი +3–5%, ბათუმი +4–6%. ანალიტიკოსები ფასების კლებას არ ელოდებიან.
• მთავარი რისკი — გადაჭარბებული მიწოდება, განსაკუთრებით ბათუმში: 2025 წლის ბოლოსთვის გამოკითხული დეველოპერების პროექტებში გაუყიდავი ნაშთი გაიზარდა 13,9%-ით წ/წ და მიაღწია ~12 400 ბინას, ხოლო 2026 წელი რეკორდული იქნება საცხოვრებლის ექსპლუატაციაში შესვლის მხრივ (~35 ათასი ბინა თბილისში და 18 ათასამდე ბათუმში — 2025 წელს ბათუმში 13 ათასისა და 2020 წელს მხოლოდ 2 ათასის წინააღმდეგ). დეველოპერების ოპერატიული გამოკითხვები აჩვენებს პირველადი გაყიდვების გაცილებით მოკრძალებულ დინამიკას, ვიდრე რეესტრის მონაცემები.

ძირითადი დასკვნები

1. გაყიდვები იზრდება რეესტრის მონაცემებით, მაგრამ დეველოპერების გამოკითხვები უფრო თავშეკავებულ სურათს ხატავს. თბილისში 2026 წლის მაისში დარეგისტრირდა 3 748 გარიგება (+11,1% წ/წ), აქედან პირველადი (NAPR) — 1 824 (+9,7%). თუმცა, Galt & Taggart-ის დეველოპერების ოპერატიულმა გამოკითხვამ (მოიცავს პირველადი პროექტების ~50%-ს) აჩვენა პირველადი გაყიდვების ზრდა მხოლოდ 2,5%-ით წ/წ, სულ გაყიდული ფართობი კი შემცირდა — ყიდულობენ უფრო მცირე ზომის ბინებს. რეესტრის მონაცემები გადაჭარბებულია გარიგებების რეგისტრაციის შეფერხებების გამო.

2. 2025 წელი იყო ნორმალიზაციის წელი, არა კლების. NAPR/TBC Capital-ის მიხედვით, საქართველოში 2025 წელს გაიყიდა 78 500 ბინა (+5,94% წ/წ). მეორადი — გარიგებების 63% (+7,42%), პირველადი — 37% (+3,53%). თბილისი: 42 388 ბინა (+4,31%). ბათუმი: 17 478 (+15,02%). 2025 წლის სუსტი დასაწყისი (პოლიტიკური არასტაბილურობა) შეიცვალა მოთხოვნის აღდგენით მეორე ნახევარში.

3. ბათუმის პირველადი ბაზარი დაუცველია მიწოდების სიჭარბის გამო. გაყიდვები იზრდება (2026 წლის I კვარტალი: 4 049 ბინა, +15,8%), მაგრამ მნიშვნელოვნად დაბალი რჩება 2022–2023 წლების პიკთან შედარებით, ხოლო გაუყიდავი მარაგი იზრდება. პირველადი ბაზრის ფასები ($1 893/მ²) უფრო სწრაფად იზრდება, ვიდრე მეორადი, სხვაობა იზრდება, საიჯარო შემოსავლიანობა ეცემა: Galt & Taggart-ის მიხედვით, ბათუმში მთლიანი შემოსავლიანობა შემცირდა 10%-დან 2023 წელს 7,4%-მდე 2025 წელს და პროგნოზირებულია შემდგომი ვარდნა 5,1–3,4%-მდე (ბინებზე წმინდა შემოსავლიანობა — მხოლოდ 3–4%).

4. მყიდველები არიან და ეს პირველ რიგში ადგილობრივები არიან. თბილისში საქართველოს მოქალაქეები ახორციელებენ პირველადი გარიგებების ~77%-ს (ისრაელი ~10%, რუსეთი ~3%); უცხოელების წილი 2026 წლის პირველ ნახევარში — დაახლოებით 10%. ბათუმში პირიქით: უცხოელები — გარიგებების 52% 2025 წელს, 63%-მდე 2026 წლის I კვარტალში (ევროკავშირი 13%, ისრაელი 13%, უკრაინა+რუსეთი+ბელარუსი ~11%).

5. კრედიტი ძვირია, მაგრამ იპოთეკა იზრდება; დეველოპერები აქტიურად სთავაზობენ განვადებას. საშუალო განაკვეთი იპოთეკაზე ლარში — 12,14% (2026 წლის თებერვალი, შემცირდა 13,31%-დან ერთი წლის წინ), უცხოურ ვალუტაში ~8%. 2025 წელს ახალი იპოთეკები გაიცა 9,6 მლრდ ლარის ოდენობით (+9,1%). პირველადი გარიგებების უმეტესობა ხორციელდება დეველოპერების უპროცენტო შიდა განვადებით (პირველი შენატანი 10%-დან).

6. ფონი: ძლიერი ეკონომიკა, მაგრამ პოლიტიკური და გეოპოლიტიკური რისკები. მშპ გაიზარდა 7,5%-ით 2025 წელს (2026 წლის პროგნოზი — 5,0%), ლარი სტაბილურია (~2,62–2,64/$). მაგრამ ევროინტეგრაციის შეჩერება (2024 წლის დეკემბერი), პროტესტები, კანონი „უცხოური აგენტების“ შესახებ, მიგრაციის წესების გამკაცრება და უძრავ ქონებაში ინვესტიციისთვის ბინადრობის ზღვრის გაზრდა $100 ათასიდან $150 ათასამდე (2026 წლის 1 მარტიდან) ზეწოლას ახდენს უცხოურ მოთხოვნაზე.

დეტალები

1. გარიგებების დინამიკა 2026 წელს

ეროვნული კონტექსტი. საქართველოს ბაზარი იზრდებოდა 2021 წლიდან; 2024 წელს საბინაო ბაზრის მოცულობამ მიაღწია ისტორიულ მაქსიმუმს $4,3 მლრდ (+9% 2023 წელთან შედარებით). გარიგებების რაოდენობის რეკორდი დაფიქსირდა 2022 წელს (დაახლოებით 79 ათასი) რუსების მასობრივი მიგრაციის ტალღაზე. 2025 წელს გაიყიდა 78 500 ბინა (+5,94% წ/წ) — ბაზარი დაუბრუნდა ზრდას 2023–2024 წლების გაციების შემდეგ, მაგრამ აჟიოტაჟის გარეშე.

თბილისი, ყოველთვიურად (NAPR-ის მონაცემები Galt & Taggart-ის მეშვეობით):

• 2026 წლის იანვარი: 2 964 გარიგება; პირველადი (NAPR) 1 614 (+4,0%), დეველოპერების გამოკითხვა +21,8%; მეორადი 1 350 (−3,2%).
• 2026 წლის თებერვალი: 3 822 გარიგება (+15% წ/წ); პირველადი 1 958 (+11,2%), დეველოპერების გამოკითხვა +26,6%; მეორადი 1 864 (+19,2%).
• 2026 წლის აპრილი: 3 641 გარიგება; მეორადი 1 857 (+17,2%), პირველადი 1 784 (+4,6%), დეველოპერების გამოკითხვა +64%.
• 2026 წლის მაისი: 3 748 გარიგება (+11,1% წ/წ); მეორადი 1 924 (+12,4%), პირველადი 1 824 (+9,7% NAPR-ით, მაგრამ +2,5% დეველოპერების გამოკითხვით).
• 2026 წლის ივნისი (Colliers): ~4 484 გარიგება (+34,7% წ/წ), ბაზრის მოცულობა $387 მლნ (+53,9%).

თბილისი, ნახევარი წელი (Colliers Georgia): 2026 წლის იანვარ–ივნისი — 22 402 ბინა (+18,7% წ/წ), ბაზრის მოცულობა $1,8 მლრდ (+33,2%). ახალი შენობები +21,8%, მეორადი +22,1%. პირველადი ბაზრის საშუალო შეწონილი ფასი ქალაქში +11,7% (H1/H1).

ბათუმი:

• 2026 წლის I კვარტალი: 4 049 ბინა (+15,8% წ/წ); მეორადი +10,1%, პირველადი +21,1% (NAPR), დეველოპერების გამოკითხვა +70,6%.
• 2026 წლის მაისი: 1 324 ბინა (+2,5% წ/წ), $87 მლნ (+22,2%).
• 2026 წლის ივნისი: 1 468 ბინა (+8,2% წ/წ), ~$100 მლნ (+28,2%); ახალი შენობების გაყიდვები +11,6%, მეორადი −26,4%.
• 2026 წლის პირველი ნახევარი: 7 838 ბინა (+11,4% წ/წ), ბრუნვა $507 მლნ (+29%).

დასკვნა გაყიდვებზე: პირველადი ბაზარი არცერთ მსხვილ ქალაქში არ ეცემა რეესტრის მონაცემებით. თუმცა, შეუსაბამობა რეესტრის მონაცემებსა (რომლებიც გადაჭარბებულია რეგისტრაციის შეფერხებების გამო) და დეველოპერების ოპერატიულ გამოკითხვებს შორის (მაისი თბილისში: +2,5% +9,7%-ის ნაცვლად) მიუთითებს, რომ პირველადი ბაზრის რეალური დინამიკა უფრო მოკრძალებულია, ვიდრე სათაური ციფრები.

2. ფასები ახალ შენობებში

თბილისი. პირველადი: $1 385/მ² (იანვარი) → $1 398 (თებერვალი) → $1 408 (აპრილი) → $1 412/მ² (მაისი, +6,1% წ/წ). ზრდა ზომიერია (~0,3–0,9% თვეში), რაც მიუთითებს მოთხოვნისა და მიწოდების დაბალანსებულობაზე. რაიონების მიხედვით (Geostat, 2025 წლის IV კვარტალი, ბინების მედიანური ფასები): მთაწმინდა $2 497/მ², ვაკე $2 176/მ², ჩუღურეთი $1 613/მ², საბურთალო $1 598/მ², სამგორი $1 315/მ². ფასების ზრდის პროგნოზი თბილისში 2026 წლისთვის: Galt & Taggart — ერთნიშნა რიცხვები, TBC Capital — ~3,2%, ექსპერტული შეფასებები 3–5%.

ბათუმი. პირველადი ბაზრის საშუალო ფასი „გასაღებით“ 2025 წელს — $1 865/მ² (+9,4% წ/წ); 2026 წლის I კვარტალში — $1 893/მ² (+8,7%), მეორადი $1 479 (+7,8%). ყველაზე ძვირადღირებული სუბბაზარი — ძველი ბათუმი ($3 028/მ²). Galt & Taggart-ის პროგნოზი 2026 წლისთვის: პირველადი ბაზრის ზრდის შენელება 4–6%-მდე. Colliers ($1 500/მ² საშუალოდ ორივე ქალაქში) 2026 წელს ფასების კლებას არ ელოდება.

3. მიწოდება და გადაჭარბებული მიწოდების რისკი

სამშენებლო ნებართვები მცირდება — ნორმალიზაციის სიგნალი. თბილისში 2025 წელს გაიცა 208 ნებართვა (−4,2%), დაშვებული საცხოვრებელი ფართი −10,73% 1,734 მლნ მ²-მდე. 2026 წლის მაისისთვის ნებართვების ფართობი მცირდება ზედიზედ მერვე თვეა (მაისი: −18,4% წ/წ; 5 თვეში −34,4%). მიუხედავად ამისა, გაცემა რჩება ~32%-ით მაღლა 2015–2022 წლების „ჯანსაღ“ დონეზე.

2026 — რეკორდული წელი საცხოვრებლის ექსპლუატაციაში შესვლის მხრივ. Galt & Taggart პროგნოზირებს ~35 ათასი ბინის ექსპლუატაციაში შესვლას თბილისში და 18 ათასამდე ბათუმში — ისტორიული მაქსიმუმი. ბათუმისთვის ეს მკვეთრი ნახტომია: ექსპლუატაციაში შესვლა გაიზარდა 2 000 ბინიდან 2020 წელს 13 000-მდე 2025 წელს, ხოლო 2026 წლის პიკი მიაღწევს 18 000 ერთეულამდე. მიზეზი — აჟიოტაჟური მოთხოვნის პერიოდში დაწყებული პროექტების ერთდროული დასრულება. ეს აძლიერებს კონკურენციას და ზეწოლას ახდენს ფასებსა და საიჯარო განაკვეთებზე.

ბათუმი — გადაჭარბებული მიწოდების რისკის ეპიცენტრი. Galt & Taggart-ის მონაცემებით, 2025 წლის ბოლოსთვის გამოკითხული დეველოპერების პროექტებში გაუყიდავი ნაშთი გაიზარდა 13,9%-ით წ/წ და მიაღწია ~12 400 ბინას, რაც „მიუთითებს გადაჭარბებული მიწოდების გაზრდილ რისკზე“. ანალიტიკოსები პირდაპირ აფრთხილებენ, რომ პირველადი ბაზრის ფასების ზრდა „უსწრებს მოთხოვნას“ და მიმდინარე ტემპების შენარჩუნება რთული იქნება. ძირითადი მოთხოვნა გადავიდა ახალი ბულვარის რაიონში.

4. მოთხოვნა და მყიდველები

ვინ ყიდულობს. თბილისში მამოძრავებელი ძალა ადგილობრივი საბოლოო მყიდველები არიან (~77% პირველადი გარიგებების; Colliers-ის შეფასებით — ყველა გარიგების 90%-მდე). უცხოელების უმსხვილესი ჯგუფები თბილისში: ისრაელი (~10%), რუსეთი (~3%). ბათუმში ბაზარი გაცილებით „ინტერნაციონალურია“: უცხოელები — 52% 2025 წელს და 63%-მდე 2026 წლის I კვარტალში; ტოპ ჯგუფები — ევროკავშირი (13%), ისრაელი (13%), პლუს უკრაინა/რუსეთი/ბელარუსი (~11% ჯამში) და თურქეთი.

იპოთეკა და განვადება. იპოთეკის განაკვეთი ლარში — 12,14% (2026 წლის თებერვალი, შემცირდა 13,31%-დან ერთი წლის წინ), უცხოურ ვალუტაში ~8,01%. ეროვნული ბანკის პრეზიდენტმა ნათია თურნავამ ფინანსური კომიტეტის სხდომაზე (2026 წლის მაისი) აღნიშნა იპოთეკის საშუალო განაკვეთის შემცირება 13,4%-დან (2025 წლის იანვარი) 11,9%-მდე (2026 წლის მარტი), ხოლო ბიზნეს კრედიტებზე — 14,4%-დან 12,8%-მდე, ეს დაუკავშირა საკრედიტო რისკების შემცირებას და ლარისადმი ნდობის ზრდას. 2025 წელს ახალი იპოთეკები გაიცა 9,6 მლრდ ლარის ოდენობით (+9,1%), ნაშთი — 24,2 მლრდ ლარი (+16,2%). მაღალი განაკვეთებისა და ბანკების მკაცრი მოთხოვნების გამო (პირველი შენატანი 20%-დან) ახალი შენობების მყიდველების უმეტესობა იყენებს დეველოპერების უპროცენტო შიდა განვადებას (პირველი შენატანი 10%-დან, გრაფიკი სახლის ჩაბარებამდე) — ეს გახდა გაყიდვების სტიმულირების მთავარი ინსტრუმენტი.

მარეგულირებელი ცვლილებები. 2026 წლის 1 მარტიდან ბინადრობის ნებართვისთვის უძრავ ქონებაში ინვესტიციის ზღვარი გაიზარდა $100 ათასიდან $150 ათასამდე — ეს არის პროგრამის ისტორიაში მესამე გაზრდა და პირველი 2019 წლის შემდეგ (ზრდა 50%-ით, 2025 წლის ივნისის შესწორებების მიხედვით). ზღვარი გამოითვლება საბაზრო შეფასებით (და არა ხელშეკრულებაში მითითებული ფასით) და შეიძლება დაგროვდეს რამდენიმე ობიექტის ჯამით. ცვლილება უცხოელების მოთხოვნას უფრო ძვირ სეგმენტში გადააქვს. ადრე, 2026 წელს, მარეგულირებელმა გაამკაცრა მოთხოვნები დეველოპერების კრედიტებზე (LTV და რეზერვირება) სსფ-ის მიმოხილვის შემდეგ, რომელმაც აღნიშნა ბანკების ექსპოზიციის ზრდა უძრავ ქონებაზე.

5. ბაზრის განწყობა

განწყობა 2026 წელს — ფრთხილად ოპტიმისტურია, მაგრამ მკაფიო გაგებით, რომ 2022–2023 წლების „ოქროს“ წლები დასრულდა. Galt & Taggart-ის ანალიტიკოსები ბაზარს აღწერენ როგორც „ნორმალიზებადს“ გადაჭარბებული მიწოდების რისკებით „რადარზე“. ლეო ჩიხავა (Colliers Georgia) უფრო ოპტიმისტურია: განაცხადა, რომ 2026 წელს ფასების კლება არ არის მოსალოდნელი და ჭარბი არ იქნება, რადგან ბანკების მიერ დაფინანსებული ახალი პროექტების ნაკლები რაოდენობა აბალანსებს 2022 წლის პროექტების ბაზარზე გამოსვლას.

კონტრასტი 2024 წლის ბოლოსთან თვალშისაცემია: მაშინ საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაცია (GNARE, ~110 წევრი, აქედან 30% დეველოპერები და 70% ბროკერები) იტყობინებოდა, რომ 2024 წლის დეკემბერში გარიგებები „მინიმუმამდე იყო დაყვანილი“ და „შეჩერებული — ყველა ელოდება მოვლენების განვითარებას“ პროტესტების ფონზე. 2026 წელს ასეთი გაყინვა არ არის — მყიდველები დაბრუნდნენ. მაგრამ ბაზრის მონაწილეები აღიარებენ, რომ ბაზარი გახდა „შერჩევითი“: ძლიერი ლიკვიდური ობიექტები აგრძელებენ გაყიდვას და ძვირდებიან, ხოლო სუსტი პროექტები და სტუდიების სიჭარბე (განსაკუთრებით ბათუმში) ქმნის ზეწოლას.

6. გავლენის ფაქტორები

ეკონომიკა. მშპ გაიზარდა 7,5%-ით 2025 წელს (Geostat-ის სწრაფი შეფასებით 2026 წლის 30 იანვრიდან: 9,9% I კვარტალში, 7,4% II-ში, 6,4% III-ში, 6,8% IV-ში; ნომინალური მშპ 104,6 მლრდ ლარი / $38,1 მლრდ, +12,4%). ზრდა, მსოფლიო ბანკის შეფასებით, უზრუნველყოფილია ძირითადად მოხმარებით: შიდა კერძო მოხმარება +8,2%, რეალური ხელფასები +11,5%. პროგნოზი 2026 წლისთვის: მსოფლიო ბანკი ელოდება შენელებას 5,0%-მდე „უფრო სუსტი გარე პირობებისა და უფრო რბილი შიდა მოთხოვნის ფონზე“; სსფ — 5,3%. ინფლაცია დაჩქარდა 4,3%-დან (მარტი) 5,7–5,9%-მდე (2026 წლის აპრილი–მაისი) ენერგომატარებლებზე ფასების ზრდის გამო. ლარი სტაბილურია (~2,62–2,64/$, მიბმულია დოლართან). Fitch (2025 წლის ნოემბერი) და S&P (2026 წლის თებერვალი) დაადასტურეს რეიტინგი „BB“ სტაბილური პროგნოზით.

ეროვნული ბანკის განაკვეთი. Global Property Guide-ის მონაცემებით, განაკვეთი შენარჩუნებული იყო 8,0%-ზე 2024 წლის მაისიდან. თუმცა, Trading Economics-ის მონაცემებით, 2026 წლის აპრილში ეროვნულმა ბანკმა პირველად 2022 წლის მარტის შემდეგ გაზარდა განაკვეთი 25 საბაზისო პუნქტით 8,25%-მდე ინფლაციური შოკის გამო (მაისის ინფლაცია 5,7% 3%-იანი სამიზნის პირობებში) და შეინარჩუნა იგი 2026 წლის ივნისში. (წყაროების შეუსაბამობას აშკარად აღვნიშნავ.)

ტურიზმი. შემოსავლები საერთაშორისო ტურიზმიდან 2026 წლის პირველ ნახევარში — $1,93 მლრდ (−2% წ/წ), ვიზიტების რაოდენობა 2,734 მლნ (−2,7%) II კვარტალში კლების გამო. შემოსავლები რუსი ტურისტებიდან შემცირდა ~25%-ით წ/წ, ხოლო ევროკავშირის მოქალაქეებიდან გაიზარდა ~21%-ით ($335,6 მლნ-მდე — უმსხვილესი ჯგუფი). რუსეთი რჩება ვიზიტორთა უმსხვილეს წყაროდ (25,1% II კვარტალში).

პოლიტიკა და რელოკანტები. ევროკავშირში გაწევრიანების მოლაპარაკებების შეჩერება (2024 წლის დეკემბერი), კანონი „უცხოური აგენტების“ შესახებ, ხანგრძლივი პროტესტები თბილისში, აქტივისტების დაპატიმრებები და მიგრაციული კანონმდებლობის გამკაცრება (2026 წლის მარტიდან — სავალდებულო სამუშაო ნებართვები უცხოელებისთვის, ჯარიმების ზრდა ვადაგადაცილებულ ყოფნაზე 180-დან 1000 ლარამდე) ქმნის რელოკანტების ნაწილის გადინებას. ეს არის მთავარი საშუალოვადიანი რისკი უცხოურ მოთხოვნაზე ორიენტირებული სეგმენტისთვის.

რეკომენდაციები

საბოლოო მომხმარებლისთვის (საცხოვრებლად):

• თბილისში ბაზარი დაბალანსებულია — ყიდვა შეიძლება, მაგრამ აჩქარება არ არის საჭირო: ფასები ზომიერად იზრდება (3–6% წელიწადში), მკვეთრი ზრდის რისკი არ არსებობს. უპირატესობა მიანიჭეთ ლიკვიდურ რაიონებს (ვაკე, საბურთალო, ვერა, მთაწმინდა) და მზა/თითქმის მზა ობიექტებს სანდო დეველოპერებისგან.
• გამოიყენეთ დეველოპერის შიდა უპროცენტო განვადება იპოთეკის ნაცვლად ~12%-იანი ლარში, თუ არ გაქვთ წვდომა უცხოურ ვალუტაში კრედიტზე.

ინვესტორისთვის:

• ბათუმი, მასობრივი სეგმენტი ზღვასთან — გაზრდილი სიფრთხილე. მზარდი გაუყიდავი მარაგი (~12 400 ბინა), რეკორდული ექსპლუატაციაში შესვლა 2026 წელს (18 ათას ბინამდე) და საიჯარო შემოსავლიანობის ვარდნა (7,4% მთლიანი, 3–4% წმინდა) ნიშნავს ფასების სტაგნაციის და გადაყიდვის სირთულეების რისკს. მოერიდეთ ტიპურ სტუდიებს პერიფერიულ პროექტებში.
• ორიენტირი — მართვადი აპარტ-სასტუმროები/ბრენდირებული რეზიდენციები რეალური დატვირთვით, და არა „ბინა პირველ ხაზზე“ დაპირებული საიჯარო გარანტიით (წაიკითხეთ წვრილი ასოები).
• თუ ბინადრობის ნებართვა მიზნის ნაწილია, გაითვალისწინეთ ახალი ზღვარი $150 ათასი 2026 წლის 1 მარტიდან.

სტრატეგიის გადახედვის ტრიგერები (ბენჩმარკები):

• თუ Galt & Taggart-ის დეველოპერების ოპერატიული გამოკითხვები აჩვენებს პირველადი გაყიდვების უარყოფით დინამიკას 2+ თვის განმავლობაში — რეალური გაციების სიგნალი (რეესტრის „ხმაურიანი“ მონაცემებისგან განსხვავებით).
• თუ ბათუმში გაუყიდავი მარაგი გადააჭარბებს ~15 ათას ბინას ან დეველოპერები დაიწყებენ მასობრივად 10%-ზე მეტი ფასდაკლებების მიცემას — ფასების კორექციის ნიშანი.
• ლარის მკვეთრი დევალვაცია, პროტესტების ესკალაცია ან ახალი შეზღუდვები უცხოელებისთვის — საფუძველი საინვესტიციო ობიექტის შეძენის გადადებისა.

გაფრთხილებები

• რეესტრის მონაცემები (NAPR) აჭარბებს პირველად გაყიდვებს გარიგებების რეგისტრაციის შეფერხებების გამო; დეველოპერების ოპერატიული გამოკითხვები — უფრო ზუსტი, მაგრამ შერჩევითი (~50% პროექტების) ინდიკატორია. შეუსაბამობა მნიშვნელოვანია (მაისი თბილისში: +9,7% NAPR-ით vs +2,5% გამოკითხვით).
• წყაროების მეთოდოლოგიები არ ემთხვევა. Galt & Taggart განსაზღვრავს „პირველადს“, როგორც დეველოპერების პირდაპირ გაყიდვებს (~37–50% ბაზრის), ხოლო TBC Capital „ახალ“ ბინებს მიაკუთვნებს მხოლოდ ~14% გარიგებებს (2026 წლის მარტში „ახალი“ ბინები: 564 ც., −3% წ/წ). სხვადასხვა კომპანიის ციფრები პირდაპირ შედარებადი არ არის.
• ~12 400 გაუყიდავი ბინა — ეს ბათუმია, არა თბილისი. თბილისის გაუყიდავი მარაგის ცალკე საჯარო ციფრი ხელმისაწვდომ წყაროებში არ არსებობს; თბილისისთვის Galt & Taggart მხოლოდ აღნიშნავს „გადაჭარბებული მიწოდების რისკს რადარზე“.
• ინტერესთა კონფლიქტი: Galt & Taggart (შედის Bank of Georgia-ს ჯგუფში) და TBC Capital (TBC Bank) — ბაზრის მონაწილეები არიან. Colliers-ის (ჩიხავა) შეფასებები უფრო ოპტიმისტურია („ჭარბი არ იქნება“) და განსხვავდება Galt & Taggart-ის უფრო ფრთხილი პოზიციისგან.
• შეუსაბამობა ეროვნული ბანკის განაკვეთზე წყაროებს შორის (8,0% vs 8,25% 2026 წლის აპრილიდან) აღნიშნულია ზემოთ.
• ანგარიშის მომზადების მომენტში (მონაცემები 2026 წლის ივლისის ბოლოსთვის) საჯაროდ ხელმისაწვდომი Galt & Taggart-ისა და TBC Capital-ის ყოველთვიური ანგარიშები მოიცავს მონაცემებს არაუგვიანეს 2026 წლის მაისისა (პლუს Colliers-ის მონაცემები ივნისისთვის); ივნისის/ივლისის ციფრების ნაწილი — მეორადი გადმოცემებიდანაა, არა ორიგინალური PDF-ებიდან.