Վրաստանի առաջնային բնակարանային շուկան 2026 թվականին

TL;DR

• Վրաստանի առաջնային շուկայում վաճառքները 2026 թվականին ՉԵՆ նվազում, այլ աճում են, բայց չափավոր և անհավասարաչափ․ Հանրային ռեգիստրի (NAPR) պաշտոնական տվյալներով, որոնք մշակվել են Colliers Georgia-ի կողմից, Թբիլիսիում 2026-ի հունվար–հունիսին վաճառվել է 22 402 բնակարան (+18,7% տարեկան կտրվածքով), նորակառույցների վաճառքներն աճել են 21,8%-ով; Բաթումիում առաջին կիսամյակում՝ 7 838 բնակարան (+11,4%)։ Գնորդներ կան, բայց շուկան «նորմալանում է» 2022–2023-ի բումից հետո և մեծապես կախված է արտասահմանյան պահանջարկից և աշխարհաքաղաքականությունից։
• Նորակառույցների գներն աճում են միանիշ թվերի սահմաններում․ Թբիլիսիում առաջնայինը 2026-ի մայիսին՝ $1 412/մ² (+6,1% տարեկան կտրվածքով), Բաթումիում 2026-ի առաջին եռամսյակում՝ $1 893/մ² (+8,7% տարեկան կտրվածքով)։ Կանխատեսումներ 2026-ի համար՝ Թբիլիսի +3–5%, Բաթումի +4–6%։ Վերլուծաբանները գների նվազում չեն սպասում։
• Հիմնական ռիսկը գերհագեցումն է, հատկապես Բաթումիում․ 2025-ի վերջին հարցված կառուցապատողների նախագծերում չվաճառված մնացորդն աճել է 13,9% տարեկան կտրվածքով՝ մինչև ~12 400 բնակարան, իսկ 2026 թվականը ռեկորդային կլինի բնակարանների շահագործման առումով (~35 հազար բնակարան Թբիլիսիում և մինչև 18 հազար Բաթումիում՝ 2025-ին Բաթումիում 13 հազարի և 2020-ին ընդամենը 2 հազարի դիմաց)։ Կառուցապատողների օպերատիվ հարցումները ցույց են տալիս առաջնային վաճառքների շատ ավելի համեստ դինամիկա, քան ռեգիստրի տվյալները։

Key Findings

1. Վաճառքներն աճում են ռեգիստրի տվյալներով, բայց կառուցապատողների հարցումները ավելի զուսպ պատկեր են ներկայացնում։ Թբիլիսիում 2026-ի մայիսին գրանցվել է 3 748 գործարք (+11,1% տարեկան կտրվածքով), որից առաջնայինը (NAPR)՝ 1 824 (+9,7%)։ Այնուամենայնիվ, Galt & Taggart-ի կառուցապատողների օպերատիվ հարցումը (ընդգրկում է առաջնային նախագծերի ~50%-ը) ցույց է տվել առաջնային վաճառքների աճ ընդամենը 2,5% տարեկան կտրվածքով, ընդ որում ընդհանուր վաճառված տարածքը կրճատվել է․ գնում են ավելի փոքր բնակարաններ։ Ռեգիստրի տվյալները ուռճացված են գործարքների գրանցման ուշացումների պատճառով։

2. 2025 թվականը նորմալացման տարի էր, ոչ թե անկման։ NAPR/TBC Capital-ի համաձայն՝ Վրաստանում 2025-ին վաճառվել է 78 500 բնակարան (+5,94% տարեկան կտրվածքով)։ Երկրորդայինը՝ գործարքների 63%-ը (+7,42%), առաջնայինը՝ 37%-ը (+3,53%)։ Թբիլիսի՝ 42 388 բնակարան (+4,31%)։ Բաթումի՝ 17 478 (+15,02%)։ 2025-ի թույլ սկիզբը (քաղաքական անկայունություն) փոխարինվեց պահանջարկի վերականգնմամբ երկրորդ կիսամյակում։

3. Բաթումիի առաջնային շուկան խոցելի է առաջարկի ավելցուկի պատճառով։ Վաճառքներն աճում են (2026-ի առաջին եռամսյակ՝ 4 049 բնակարան, +15,8%), բայց մնում են զգալիորեն ցածր 2022–2023-ի գագաթնակետից, իսկ չվաճառված պաշարն աճում է։ Առաջնային գները ($1 893/մ²) աճում են ավելի արագ, քան երկրորդայինը, տարբերությունը մեծանում է, վարձակալության եկամտաբերությունը նվազում է․ Galt & Taggart-ի համաձայն՝ Բաթումիում համախառն եկամտաբերությունը նվազել է 2023-ի 10%-ից մինչև 2025-ի 7,4%, և կանխատեսվում է հետագա անկում մինչև 5,1–3,4% (բնակարանների զուտ եկամտաբերությունը՝ ընդամենը 3–4%)։

4. Գնորդներ կան, և դրանք առաջին հերթին տեղացիներ են։ Թբիլիսիում Վրաստանի քաղաքացիները կատարում են առաջնային գործարքների ~77%-ը (Իսրայել ~10%, Ռուսաստան ~3%); 2026-ի առաջին կիսամյակում օտարերկրացիների մասնաբաժինը կազմում է մոտ 10%։ Բաթումիում հակառակն է՝ օտարերկրացիները 2025-ին գործարքների 52%-ն են, 2026-ի առաջին եռամսյակում՝ մինչև 63% (ԵՄ 13%, Իսրայել 13%, Ուկրաինա+Ռուսաստան+Բելառուս ~11%)։

5. Վարկը թանկ է, բայց հիփոթեքն աճում է; կառուցապատողներն ակտիվորեն առաջարկում են ապառիկ։ Հիփոթեքի միջին տոկոսադրույքը լարիով՝ 12,14% (2026-ի փետրվար, նվազել է մեկ տարի առաջվա 13,31%-ից), արտարժույթով՝ ~8%։ 2025-ին տրվել է նոր հիփոթեք՝ 9,6 մլրդ լարի (+9,1%)։ Առաջնային գործարքների մեծ մասն իրականացվում է կառուցապատողների անտոկոս ներքին ապառիկով (նախնական վճար՝ 10%-ից)։

6. Ֆոն՝ ուժեղ տնտեսություն, բայց քաղաքական և աշխարհաքաղաքական ռիսկեր։ ՀՆԱ-ն 2025-ին աճել է 7,5%-ով (2026-ի կանխատեսումը՝ 5,0%), լարին կայուն է (~2,62–2,64/$)։ Բայց եվրաինտեգրման կասեցումը (2024-ի դեկտեմբեր), բողոքի ակցիաները, «օտարերկրյա գործակալների» մասին օրենքը, միգրացիոն կանոնների խստացումը և անշարժ գույքի դիմաց կացության թույլտվության շեմի բարձրացումը $100 հազարից մինչև $150 հազար (2026-ի մարտի 1-ից) ճնշում են արտասահմանյան պահանջարկը։

Details

1. Գործարքների դինամիկան 2026 թվականին

Համազգային համատեքստ։ Վրաստանի շուկան աճում էր 2021 թվականից; 2024-ին բնակարանային շուկայի ծավալը հասավ պատմական առավելագույնի՝ $4,3 մլրդ (+9% 2023-ի համեմատ)։ Գործարքների թվով ռեկորդ գրանցվեց 2022-ին (մոտ 79 հազար)՝ ռուսների զանգվածային միգրացիայի ալիքի վրա։ 2025-ին վաճառվել է 78 500 բնակարան (+5,94% տարեկան կտրվածքով)՝ շուկան վերադարձավ աճի 2023–2024-ի սառեցումից հետո, բայց առանց աժիոտաժի։

Թբիլիսի, ամսական (NAPR տվյալներ Galt & Taggart-ի միջոցով)։

• 2026-ի հունվար՝ 2 964 գործարք; առաջնայինը (NAPR) 1 614 (+4,0%), կառուցապատողների հարցում +21,8%; երկրորդայինը 1 350 (−3,2%)։
• 2026-ի փետրվար՝ 3 822 գործարք (+15% տարեկան կտրվածքով); առաջնայինը 1 958 (+11,2%), կառուցապատողների հարցում +26,6%; երկրորդայինը 1 864 (+19,2%)։
• 2026-ի ապրիլ՝ 3 641 գործարք; երկրորդայինը 1 857 (+17,2%), առաջնայինը 1 784 (+4,6%), կառուցապատողների հարցում +64%։
• 2026-ի մայիս՝ 3 748 գործարք (+11,1% տարեկան կտրվածքով); երկրորդայինը 1 924 (+12,4%), առաջնայինը 1 824 (+9,7% NAPR-ով, բայց +2,5% կառուցապատողների հարցումով)։
• 2026-ի հունիս (Colliers)՝ ~4 484 գործարք (+34,7% տարեկան կտրվածքով), շուկայի ծավալը $387 մլն (+53,9%)։

Թբիլիսի, կիսամյակ (Colliers Georgia)՝ 2026-ի հունվար–հունիս՝ 22 402 բնակարան (+18,7% տարեկան կտրվածքով), շուկայի ծավալը $1,8 մլրդ (+33,2%)։ Նորակառույցներ +21,8%, երկրորդային +22,1%։ Քաղաքում առաջնայինի միջին կշռված գինը +11,7% (H1/H1)։

Բաթումի՝

• 2026-ի առաջին եռամսյակ՝ 4 049 բնակարան (+15,8% տարեկան կտրվածքով); երկրորդային +10,1%, առաջնային +21,1% (NAPR), կառուցապատողների հարցում +70,6%։
• 2026-ի մայիս՝ 1 324 բնակարան (+2,5% տարեկան կտրվածքով), $87 մլն (+22,2%)։
• 2026-ի հունիս՝ 1 468 բնակարան (+8,2% տարեկան կտրվածքով), ~$100 մլն (+28,2%); նորակառույցների վաճառք +11,6%, երկրորդային −26,4%։
• 2026-ի առաջին կիսամյակ՝ 7 838 բնակարան (+11,4% տարեկան կտրվածքով), շրջանառությունը $507 մլն (+29%)։

Եզրակացություն վաճառքների վերաբերյալ՝ առաջնայինը չի նվազում ոչ մի խոշոր քաղաքում՝ ռեգիստրի տվյալներով։ Այնուամենայնիվ, ռեգիստրի տվյալների (որոնք ուռճացված են գրանցման ուշացումների պատճառով) և կառուցապատողների օպերատիվ հարցումների միջև անհամապատասխանությունը (մայիս Թբիլիսիում՝ +2,5%՝ +9,7%-ի փոխարեն) ցույց է տալիս, որ առաջնայինի իրական դինամիկան ավելի համեստ է, քան վերնագրային թվերը։

2. Նորակառույցների գներ

Թբիլիսի։ Առաջնայինը՝ $1 385/մ² (հունվար) → $1 398 (փետրվար) → $1 408 (ապրիլ) → $1 412/մ² (մայիս, +6,1% տարեկան կտրվածքով)։ Աճը չափավոր է (~0,3–0,9% ամսական), ինչը վկայում է առաջարկի և պահանջարկի հավասարակշռության մասին։ Ըստ շրջանների (Geostat, 2025-ի չորրորդ եռամսյակ, բնակարանների միջին գներ)՝ Մթածմինդա $2 497/մ², Վակե $2 176/մ², Չուղուրեթի $1 613/մ², Սաբուրթալո $1 598/մ², Սամգորի $1 315/մ²։ 2026-ի համար Թբիլիսիում գների աճի կանխատեսում՝ Galt & Taggart՝ միանիշ թվեր, TBC Capital՝ ~3,2%, փորձագիտական գնահատականներ՝ 3–5%։

Բաթումի։ 2025-ին առաջնայինի միջին գինը «բանտապահ»՝ $1 865/մ² (+9,4% տարեկան կտրվածքով); 2026-ի առաջին եռամսյակում՝ $1 893/մ² (+8,7%), երկրորդայինը $1 479 (+7,8%)։ Ամենաթանկ ենթաշուկան Հին Բաթումին է ($3 028/մ²)։ Galt & Taggart-ի կանխատեսումը 2026-ի համար՝ առաջնայինի աճի դանդաղում մինչև 4–6%։ Colliers-ը ($1 500/մ² միջինը երկու քաղաքներում) 2026-ին գների նվազում չի սպասում։

3. Առաջարկ և գերհագեցման ռիսկ

Շինարարության թույլտվությունները կրճատվում են՝ նորմալացման ազդանշան։ Թբիլիսիում 2025-ին տրվել է 208 թույլտվություն (−4,2%), թույլատրված բնակելի տարածքը −10,73%՝ մինչև 1,734 մլն մ²։ Մինչև 2026-ի մայիս թույլտվությունների տարածքը նվազում է ութերորդ ամիսն անընդմեջ (մայիս՝ −18,4% տարեկան կտրվածքով; 5 ամսում −34,4%)։ Այնուամենայնիվ, տրամադրումը մնում է ~32%-ով բարձր 2015–2022-ի «առողջ» մակարդակից։

2026-ը ռեկորդային տարի է բնակարանների շահագործման առումով։ Galt & Taggart-ը կանխատեսում է ~35 հազար բնակարանի շահագործում Թբիլիսիում և մինչև 18 հազար Բաթումիում՝ պատմական առավելագույն։ Բաթումիի համար սա կտրուկ թռիչք է․ շահագործումն աճել է 2020-ի 2 000 բնակարանից մինչև 2025-ի 13 000, իսկ 2026-ի գագաթնակետը կհասնի մինչև 18 000 միավորի։ Պատճառը աժիոտաժային պահանջարկի ժամանակաշրջանում մեկնարկած նախագծերի միաժամանակյա ավարտն է։ Սա ուժեղացնում է մրցակցությունը և ճնշում գների և վարձակալության դրույքների վրա։

Բաթումին գերհագեցման ռիսկի էպիկենտրոնն է։ Galt & Taggart-ի տվյալներով՝ 2025-ի վերջին հարցված կառուցապատողների նախագծերում չվաճառված մնացորդն աճել է 13,9% տարեկան կտրվածքով՝ մինչև ~12 400 բնակարան, ինչը «ցույց է տալիս գերհագեցման բարձր ռիսկ»։ Վերլուծաբաններն ուղղակիորեն զգուշացնում են, որ առաջնային գների աճը «գերազանցում է պահանջարկը», և ընթացիկ տեմպերը պահպանելը դժվար կլինի։ Հիմնական պահանջարկը տեղափոխվել է Նոր բուլվարի տարածք։

4. Պահանջարկ և գնորդներ

Ով է գնում։ Թբիլիսիում շարժիչ ուժը տեղացի վերջնական գնորդներն են (~77% առաջնային գործարքներ; Colliers-ի գնահատմամբ՝ բոլոր գործարքների մինչև 90%-ը)։ Թբիլիսիում օտարերկրացիների խոշորագույն խմբերը՝ Իսրայել (~10%), Ռուսաստան (~3%)։ Բաթումիում շուկան շատ ավելի «միջազգային» է՝ օտարերկրացիները 2025-ին 52% և 2026-ի առաջին եռամսյակում մինչև 63%; լավագույն խմբերը՝ ԵՄ (13%), Իսրայել (13%), գումարած Ուկրաինա/Ռուսաստան/Բելառուս (~11% համատեղ) և Թուրքիա։

Հիփոթեք և ապառիկ։ Հիփոթեքի տոկոսադրույքը լարիով՝ 12,14% (2026-ի փետրվար, նվազում մեկ տարի առաջվա 13,31%-ից), արտարժույթով՝ ~8,01%։ Ազգային բանկի նախագահ Նատիա Թուրնավան ֆինանսական կոմիտեի նիստում (2026-ի մայիս) նշել է հիփոթեքի միջին տոկոսադրույքի նվազումը 13,4%-ից (2025-ի հունվար) մինչև 11,9% (2026-ի մարտ), իսկ բիզնես վարկերի համար՝ 14,4%-ից մինչև 12,8%՝ դա կապելով վարկային ռիսկերի նվազման և լարիի նկատմամբ վստահության աճի հետ։ 2025-ին տրվել է նոր հիփոթեք՝ 9,6 մլրդ լարի (+9,1%), մնացորդը՝ 24,2 մլրդ լարի (+16,2%)։ Բարձր տոկոսադրույքների և բանկերի խիստ պահանջների պատճառով (նախնական վճար՝ 20%-ից) նորակառույցների գնորդների մեծ մասն օգտագործում է կառուցապատողների անտոկոս ներքին ապառիկը (նախնական վճար՝ 10%-ից, գրաֆիկ՝ մինչև տան հանձնումը)․ սա դարձել է վաճառքի խթանման հիմնական գործիքը։

Կարգավորող փոփոխություններ։ 2026-ի մարտի 1-ից կացության թույլտվության համար անշարժ գույքում ներդրումների շեմը բարձրացվել է $100 հազարից մինչև $150 հազար․ սա ծրագրի պատմության մեջ երրորդ բարձրացումն է և առաջինը 2019 թվականից ի վեր (աճ 50%-ով, ըստ 2025-ի հունիսյան ուղղումների)։ Շեմը հաշվարկվում է շուկայական գնահատմամբ (ոչ թե պայմանագրի գնով) և կարող է հավաքագրվել մի քանի օբյեկտների գումարով։ Փոփոխությունը օտարերկրացիների պահանջարկը տեղափոխում է դեպի ավելի թանկ սեգմենտ։ Ավելի վաղ՝ 2026-ին, կարգավորիչը խստացրել էր կառուցապատողներին վարկերի պահանջները (LTV և պահուստավորում) ԱՄՀ-ի վերանայումից հետո, որը նշել էր բանկային ազդեցության աճը անշարժ գույքի վրա։

5. Շուկայի տրամադրություններ

2026-ի տրամադրությունները զգուշավոր լավատեսական են, բայց հստակ գիտակցումով, որ 2022–2023-ի «ոսկե» տարիները անցյալում են։ Galt & Taggart-ի վերլուծաբանները շուկան նկարագրում են որպես «նորմալացող»՝ գերհագեցման ռիսկերով «ռադարի վրա»։ Լեո Չիխավան (Colliers Georgia) ավելի լավատես է․ հայտարարել է, որ 2026-ին գների նվազում չի սպասվում, և գերբեռնվածություն չի լինի, քանի որ բանկերի կողմից ֆինանսավորվող նոր նախագծերի ավելի փոքր թիվը հավասարակշռում է 2022-ի նախագծերի շուկա դուրս գալը։

2024-ի վերջի հետ հակադրությունը ապշեցուցիչ է․ այն ժամանակ Վրաստանի անշարժ գույքի ազգային ասոցիացիան (GNARE, ~110 մասնակից, որից 30% կառուցապատողներ և 70% բրոքերներ) հայտնում էր, որ 2024-ի դեկտեմբերին գործարքները «նվազագույնի են հասցվել» և «կասեցվել են՝ բոլորը սպասում են զարգացումներին»՝ բողոքի ակցիաների ֆոնին։ 2026-ին նման սառեցում չկա՝ գնորդները վերադարձել են։ Բայց շուկայի մասնակիցները խոստովանում են, որ շուկան դարձել է «ընտրողական»․ ուժեղ իրացվելի օբյեկտները շարունակում են վաճառվել և թանկանալ, իսկ թույլ նախագծերը և ստուդիաների գերբեռնվածությունը (հատկապես Բաթումիում) ճնշում են ստեղծում։

6. Ազդող գործոններ

Տնտեսություն։ ՀՆԱ-ն 2025-ին աճել է 7,5%-ով (Geostat-ի արագ գնահատմամբ՝ 2026-ի հունվարի 30-ի դրությամբ՝ 9,9% առաջին եռամսյակում, 7,4% երկրորդում, 6,4% երրորդում, 6,8% չորրորդում; անվանական ՀՆԱ՝ 104,6 մլրդ լարի / $38,1 մլրդ, +12,4%)։ Աճը, Համաշխարհային բանկի գնահատմամբ, ապահովվել է հիմնականում սպառմամբ․ ներքին մասնավոր սպառում +8,2%, իրական աշխատավարձեր +11,5%։ 2026-ի կանխատեսումը՝ Համաշխարհային բանկը սպասում է դանդաղում մինչև 5,0% «ավելի թույլ արտաքին պայմանների և ավելի մեղմ ներքին պահանջարկի ֆոնին»; ԱՄՀ՝ 5,3%։ Գնաճն արագացել է 4,3%-ից (մարտ) մինչև 5,7–5,9% (2026-ի ապրիլ–մայիս)՝ էներգակիրների գների աճի պատճառով։ Լարին կայուն է (~2,62–2,64/$, կապված դոլարի հետ)։ Fitch-ը (2025-ի նոյեմբեր) և S&P-ն (2026-ի փետրվար) հաստատել են «BB» վարկանիշը կայուն կանխատեսմամբ։

Ազգային բանկի տոկոսադրույք։ Global Property Guide-ի տվյալներով՝ տոկոսադրույքը պահպանվել է 8,0% 2024-ի մայիսից։ Այնուամենայնիվ, Trading Economics-ի տվյալներով՝ 2026-ի ապրիլին Ազգային բանկը 2022-ի մարտից ի վեր առաջին անգամ բարձրացրել է տոկոսադրույքը 25 բ.կ.-ով՝ մինչև 8,25%՝ գնաճային շոկի պատճառով (մայիսյան գնաճը 5,7%՝ 3% թիրախի դեպքում) և պահպանել այն 2026-ի հունիսին։ (Աղբյուրների անհամապատասխանությունը հստակ նշում եմ։)

Զբոսաշրջություն։ Միջազգային զբոսաշրջությունից եկամուտները 2026-ի առաջին կիսամյակում՝ $1,93 մլրդ (−2% տարեկան կտրվածքով), այցելությունների թիվը՝ 2,734 մլն (−2,7%)՝ երկրորդ եռամսյակում անկման պատճառով։ Ռուս զբոսաշրջիկներից եկամուտները նվազել են ~25% տարեկան կտրվածքով, մինչդեռ ԵՄ քաղաքացիներից աճել են ~21%-ով (մինչև $335,6 մլն՝ ամենամեծ խումբը)։ Ռուսաստանը մնում է այցելուների ամենամեծ աղբյուրը (25,1% երկրորդ եռամսյակում)։

Քաղաքականություն և ռելոկանտներ։ ԵՄ անդամակցության բանակցությունների կասեցումը (2024-ի դեկտեմբեր), «օտարերկրյա գործակալների» մասին օրենքը, Թբիլիսիում երկարատև բողոքի ակցիաները, ակտիվիստների ձերբակալությունները և միգրացիոն օրենսդրության խստացումը (2026-ի մարտից՝ օտարերկրացիների համար պարտադիր աշխատանքային թույլտվություններ, գերակայության ժամկետը խախտելու համար տուգանքների աճ 180-ից մինչև 1000 լարի) ստեղծում են ռելոկանտների մի մասի արտահոսք։ Սա առանցքային միջնաժամկետ ռիսկ է արտասահմանյան պահանջարկի վրա կողմնորոշված սեգմենտի համար։

Recommendations

Վերջնական օգտագործող-գնորդի համար (բնակություն)՝

• Թբիլիսիում շուկան հավասարակշռված է՝ կարելի է գնել, բայց շտապելու կարիք չկա․ գներն աճում են չափավոր (3–6% տարեկան), կտրուկ աճի ռիսկ չկա։ Նախապատվությունը տվեք իրացվելի շրջաններին (Վակե, Սաբուրթալո, Վերա, Մթածմինդա) և պատրաստ/գրեթե պատրաստ օբյեկտներին՝ վստահելի կառուցապատողներից։
• Օգտագործեք կառուցապատողի ներքին անտոկոս ապառիկը՝ ~12% լարիով հիփոթեքի փոխարեն, եթե արտարժութային վարկի հասանելիություն չունեք։

Ներդրողի համար՝

• Բաթումի, ծովափնյա զանգվածային սեգմենտ՝ բարձր զգուշություն։ Աճող չվաճառված պաշարը (~12 400 բնակարան), 2026-ի ռեկորդային շահագործումը (մինչև 18 հազար բնակարան) և վարձակալության անկումը (7,4% համախառն, 3–4% զուտ) նշանակում են գների լճացման և վերավաճառքի դժվարությունների ռիսկ։ Խուսափեք ծայրամասային նախագծերի ստանդարտ ստուդիաներից։
• Ուղենիշ՝ կառավարվող ապարտ-հոթելներ/բրենդավորված ռեզիդենցիաներ իրական զբաղվածությամբ, ոչ թե «առաջին գծի բնակարան»՝ խոստացված վարձակալության երաշխիքով (կարդացեք մանրատառը)։
• Եթե կացության թույլտվությունը նպատակի մաս է, հաշվի առեք նոր շեմը՝ $150 հազար 2026-ի մարտի 1-ից։

Ռազմավարության վերանայման տրիգերներ (բենչմարկեր)՝

• Եթե Galt & Taggart-ի կառուցապատողների օպերատիվ հարցումները ցույց տան առաջնային վաճառքների բացասական դինամիկա 2+ ամիս անընդմեջ՝ իրական սառեցման ազդանշան (ի տարբերություն ռեգիստրի «աղմկոտ» տվյալների)։
• Եթե Բաթումիում չվաճառված պաշարը գերազանցի ~15 հազար բնակարանը կամ կառուցապատողները սկսեն զանգվածաբար զեղչեր տալ >10%՝ գնային կորեկցիայի նշան։
• Լարիի կտրուկ արժեզրկումը, բողոքի ակցիաների էսկալացիան կամ օտարերկրացիների համար նոր սահմանափակումները՝ ներդրումային օբյեկտ գնելը հետաձգելու առիթներ։

Caveats

• Ռեգիստրի տվյալները (NAPR) ուռճացնում են առաջնային վաճառքները գործարքների գրանցման ուշացումների պատճառով; կառուցապատողների օպերատիվ հարցումներն ավելի ճշգրիտ, բայց ընտրովի (~50% նախագծեր) ցուցիչ են։ Անհամապատասխանությունը զգալի է (մայիս Թբիլիսիում՝ +9,7% NAPR-ով ընդդեմ +2,5% հարցումով)։
• Աղբյուրների մեթոդաբանությունները չեն համընկնում։ Galt & Taggart-ը «առաջնայինը» սահմանում է որպես կառուցապատողների ուղղակի վաճառքներ (~37–50% շուկա), մինչդեռ TBC Capital-ը «նորերին» է դասում գործարքների միայն ~14%-ը (2026-ի մարտին «նոր» բնակարաններ՝ 564 հատ, −3% տարեկան կտրվածքով)։ Տարբեր ընկերությունների թվերն ուղղակիորեն համեմատելի չեն։
• ~12 400 չվաճառված բնակարանը Բաթումին է, ոչ թե Թբիլիսին։ Թբիլիսիի չվաճառված պաշարի առանձին հրապարակային թիվ չկա մատչելի աղբյուրներում; Թբիլիսիի համար Galt & Taggart-ը միայն նշում է «գերհագեցման ռիսկը ռադարի վրա»։
• Շահերի կոնֆլիկտ՝ Galt & Taggart-ը (Bank of Georgia խմբի մաս) և TBC Capital-ը (TBC Bank) շուկայի մասնակիցներ են։ Colliers-ի (Չիխավա) գնահատականներն ավելի լավատեսական են («գերբեռնվածություն չի լինի») և տարբերվում են Galt & Taggart-ի ավելի զգույշ դիրքորոշումից։
• Անհամապատասխանություն Ազգային բանկի տոկոսադրույքի վերաբերյալ աղբյուրների միջև (8,0% ընդդեմ 8,25% 2026-ի ապրիլից) նշված է վերևում։
• Զեկույցի պատրաստման պահին (2026-ի հուլիսի վերջի տվյալներով) Galt & Taggart-ի և TBC Capital-ի հրապարակային ամսական հաշվետվությունները ներառում են տվյալներ ոչ ուշ, քան 2026-ի մայիսը (գումարած Colliers-ի տվյալները հունիսի համար); հունիսյան/հուլիսյան որոշ թվեր երկրորդական վերապատմումներից են, ոչ թե բնօրինակ PDF-ներից։