Georgia Berbahaya bagi Investasi Ringan

Penipuan dalam Konstruksi di Georgia: Apa yang Harus Diperhatikan Pembeli Properti

Georgia — terutama Batumi dan Tbilisi — tetap menjadi magnet bagi pembeli asing: harga rendah, pajak pembelian nol, cicilan dari pengembang, dan imbal hasil sewa yang dijanjikan. Pasar tumbuh dengan cepat: menurut TBC Capital, pada kuartal pertama tahun 2026, volume pasar properti residensial Tbilisi tumbuh 24% year-on-year dan mencapai hampir $941 juta. Namun seiring dengan permintaan, jumlah cara untuk menguras uang pembeli juga meningkat. Berikut adalah skema paling umum dan cara melindungi diri darinya.

Skema Umum

Proyek terbengkalai dan 'rumah hantu'. Properti termurah dijual saat tahap pondasi, dan saat serah terima, harga seringkali naik hampir dua kali lipat. Masalahnya adalah beberapa proyek tidak selesai selama bertahun-tahun atau diserahkan 'dalam beton' — tanpa utilitas dan finishing. Menurut banyak ulasan, di Batumi terdapat gedung-gedung yang terbengkalai selama bertahun-tahun, dengan lantai setengah kosong dan finishing yang runtuh hanya beberapa tahun setelah serah terima.

Penipuan 'pemandangan laut'. Trik yang umum: apartemen dengan pemandangan laut dijual jauh lebih mahal dengan janji lisan bahwa pemandangan tidak akan terhalang. Setelah uang terkumpul, pengembang sendiri membangun gedung tinggi di seberangnya, dan apartemen kehilangan nilainya. Jaminan lisan di Georgia tidak berharga — hanya yang tertulis di atas kertas.

Luas ruangan yang dilebihkan dan imbal hasil yang 'menggelembung'. Luas seringkali mencakup balkon dan area umum, sehingga luas hunian sebenarnya lebih kecil dari yang diiklankan. Dan imbal hasil 8-10% per tahun dari sewa dihitung berdasarkan musim panas: di musim dingin Batumi sepi, dan imbal hasil riil jauh lebih rendah dari yang dijanjikan.

Penjualan ganda dan dokumen palsu. Apartemen yang sama dapat dijual kepada beberapa pembeli, atau transaksi dilakukan oleh seseorang yang bukan pemilik sebenarnya. Pada April 2026, di Georgia, seseorang ditahan karena mencoba mengambil alih properti menggunakan dokumen notaris palsu — skema dengan surat kuasa palsu sering terjadi.

Cara Melindungi Diri

Alat utama — Badan Nasional Daftar Umum (NAPR). Ini adalah basis data elektronik yang dibuat khusus untuk mencegah penipuan dan penjualan ganda; properti dapat diperiksa dengan nomor kadaster melalui situs resmi napr.gov.ge. Sebelum melakukan pembayaran apa pun, sebaiknya:

Minta laporan terkini dari daftar dan pastikan bahwa penjual adalah pemilik sebenarnya dan properti tidak memiliki beban (gadai, penyitaan, sengketa hukum). Periksa bahwa nomor kadaster dalam laporan sesuai dengan nomor dalam iklan dan kontrak. Pastikan bahwa pengembang memiliki izin konstruksi — ini dapat diperiksa melalui daftar yang sama atau di Rumah Keadilan. Pelajari proyek-proyek pengembang sebelumnya: apakah sudah selesai, tepat waktu, apa yang ditulis penghuni. Reputasi lebih penting daripada resepsionis yang bagus di ruang pamer. Semua janji (pemandangan, tenggat waktu, finishing, denda keterlambatan) harus dicantumkan dalam kontrak. Perkirakan bahwa serah terima sebenarnya biasanya terlambat beberapa bulan dari yang tertulis.

Dan aturan dasarnya: jangan berikan uang muka atau pembayaran di muka sebelum memeriksa properti dan dokumen. Permintaan untuk 'mengunci apartemen dengan transfer sekarang juga' adalah ciri khas skema penipuan.