Pasar Perumahan Primer Georgia pada Tahun 2026

TL;DR

• Penjualan di pasar primer Georgia pada tahun 2026 TIDAK turun — melainkan meningkat, tetapi secara moderat dan tidak merata: menurut data resmi Daftar Publik (NAPR), yang diolah oleh Colliers Georgia, di Tbilisi pada Januari–Juni 2026 terjual 22.402 apartemen (+18,7% tahun-ke-tahun), penjualan di gedung baru naik 21,8%; di Batumi pada semester I — 7.838 apartemen (+11,4%). Pembeli ada, tetapi pasar "menormalkan diri" setelah ledakan 2022–2023 dan sangat bergantung pada permintaan asing dan geopolitik.
• Harga gedung baru naik dalam kisaran satu digit: di Tbilisi, pasar primer pada Mei 2026 — $1.412/m² (+6,1% y/y), di Batumi pada Q1 2026 — $1.893/m² (+8,7% y/y). Proyeksi untuk 2026: Tbilisi +3–5%, Batumi +4–6%. Analis tidak memperkirakan penurunan harga.
• Risiko utama — kelebihan pasokan, terutama di Batumi: pada akhir 2025, stok tak terjual di proyek pengembang yang disurvei naik 13,9% y/y menjadi ~12.400 apartemen, dan tahun 2026 akan menjadi rekor dalam hal serah terima perumahan (~35 ribu apartemen di Tbilisi dan hingga 18 ribu di Batumi — dibandingkan 13 ribu di Batumi pada 2025 dan hanya 2 ribu pada 2020). Survei operasional pengembang menunjukkan dinamika penjualan primer yang jauh lebih sederhana daripada data daftar.

Temuan Utama

1. Penjualan meningkat menurut data daftar, tetapi survei pengembang menggambarkan gambaran yang lebih hati-hati. Di Tbilisi pada Mei 2026 tercatat 3.748 transaksi (+11,1% y/y), di antaranya primer (NAPR) — 1.824 (+9,7%). Namun, survei operasional pengembang Galt & Taggart (mencakup ~50% proyek primer) menunjukkan pertumbuhan penjualan primer hanya 2,5% y/y, dan total luas terjual menurun — pembeli membeli apartemen berukuran lebih kecil. Data daftar terlalu tinggi karena keterlambatan pendaftaran transaksi.

2. Tahun 2025 adalah tahun normalisasi, bukan penurunan. Menurut NAPR/TBC Capital, di Georgia pada 2025 terjual 78.500 apartemen (+5,94% y/y). Pasar sekunder — 63% transaksi (+7,42%), primer — 37% (+3,53%). Tbilisi: 42.388 apartemen (+4,31%). Batumi: 17.478 (+15,02%). Awal 2025 yang lemah (ketidakstabilan politik) digantikan oleh pemulihan permintaan di paruh kedua tahun ini.

3. Pasar primer Batumi rentan karena kelebihan pasokan. Penjualan meningkat (Q1 2026: 4.049 apartemen, +15,8%), tetapi tetap jauh di bawah puncak 2022–2023, dan stok tak terjual terus bertambah. Harga primer ($1.893/m²) tumbuh lebih cepat daripada sekunder, kesenjangan melebar, imbal hasil sewa turun: menurut Galt & Taggart, imbal hasil kotor di Batumi turun dari 10% pada 2023 menjadi 7,4% pada 2025 dan diperkirakan akan turun lebih lanjut menjadi 5,1–3,4% (imbal hasil bersih untuk apartemen — hanya 3–4%).

4. Pembeli ada, dan terutama adalah penduduk lokal. Di Tbilisi, warga negara Georgia melakukan ~77% transaksi primer (Israel ~10%, Rusia ~3%); pangsa orang asing pada semester I 2026 — sekitar 10%. Di Batumi sebaliknya: orang asing — 52% transaksi pada 2025, hingga 63% pada Q1 2026 (UE 13%, Israel 13%, Ukraina+Rusia+Belarus ~11%).

5. Kredit mahal, tetapi hipotek tumbuh; pengembang aktif menawarkan cicilan. Suku bunga rata-rata hipotek dalam lari — 12,14% (Februari 2026, turun dari 13,31% tahun sebelumnya), dalam mata uang asing ~8%. Hipotek baru pada 2025 senilai 9,6 miliar lari (+9,1%). Sebagian besar transaksi primer dilakukan melalui cicilan internal tanpa bunga dari pengembang (uang muka mulai 10%).

6. Latar belakang: ekonomi kuat, tetapi risiko politik dan geopolitik. PDB tumbuh 7,5% pada 2025 (proyeksi 2026 — 5,0%), lari stabil (~2,62–2,64/$). Tetapi penangguhan integrasi Eropa (Desember 2024), protes, undang-undang tentang "agen asing", pengetatan aturan migrasi, dan kenaikan ambang batas izin tinggal untuk properti dari $100 ribu menjadi $150 ribu (mulai 1 Maret 2026) menekan permintaan asing.

Detail

1. Dinamika transaksi pada tahun 2026

Konteks nasional. Pasar Georgia tumbuh sejak 2021; pada 2024 volume pasar perumahan mencapai rekor tertinggi $4,3 miliar (+9% dibandingkan 2023). Rekor jumlah transaksi dibuat pada 2022 (sekitar 79 ribu) karena gelombang migrasi massal warga Rusia. Pada 2025 terjual 78.500 apartemen (+5,94% y/y) — pasar kembali tumbuh setelah pendinginan 2023–2024, tetapi tanpa euforia.

Tbilisi, bulanan (data NAPR melalui Galt & Taggart):

• Januari 2026: 2.964 transaksi; primer (NAPR) 1.614 (+4,0%), survei pengembang +21,8%; sekunder 1.350 (−3,2%).
• Februari 2026: 3.822 transaksi (+15% y/y); primer 1.958 (+11,2%), survei pengembang +26,6%; sekunder 1.864 (+19,2%).
• April 2026: 3.641 transaksi; sekunder 1.857 (+17,2%), primer 1.784 (+4,6%), survei pengembang +64%.
• Mei 2026: 3.748 transaksi (+11,1% y/y); sekunder 1.924 (+12,4%), primer 1.824 (+9,7% menurut NAPR, tetapi +2,5% menurut survei pengembang).
• Juni 2026 (Colliers): ~4.484 transaksi (+34,7% y/y), volume pasar $387 juta (+53,9%).

Tbilisi, semester (Colliers Georgia): Januari–Juni 2026 — 22.402 apartemen (+18,7% y/y), volume pasar $1,8 miliar (+33,2%). Gedung baru +21,8%, sekunder +22,1%. Harga rata-rata tertimbang primer di kota +11,7% (H1/H1).

Batumi:

• Q1 2026: 4.049 apartemen (+15,8% y/y); sekunder +10,1%, primer +21,1% (NAPR), survei pengembang +70,6%.
• Mei 2026: 1.324 apartemen (+2,5% y/y), $87 juta (+22,2%).
• Juni 2026: 1.468 apartemen (+8,2% y/y), ~$100 juta (+28,2%); penjualan gedung baru +11,6%, sekunder −26,4%.
• Semester I 2026: 7.838 apartemen (+11,4% y/y), omset $507 juta (+29%).

Kesimpulan tentang penjualan: primer tidak turun di kota besar mana pun menurut data daftar. Namun, perbedaan antara data daftar (yang terlalu tinggi karena keterlambatan pendaftaran) dan survei operasional pengembang (Mei di Tbilisi: +2,5% bukannya +9,7%) menunjukkan bahwa dinamika nyata primer lebih sederhana daripada angka judul.

2. Harga gedung baru

Tbilisi. Primer: $1.385/m² (Januari) → $1.398 (Februari) → $1.408 (April) → $1.412/m² (Mei, +6,1% y/y). Pertumbuhan moderat (~0,3–0,9% per bulan), yang menunjukkan keseimbangan permintaan dan penawaran. Menurut distrik (Geostat, Q4 2025, harga median apartemen): Mtatsminda $2.497/m², Vake $2.176/m², Chugureti $1.613/m², Saburtalo $1.598/m², Samgori $1.315/m². Proyeksi kenaikan harga di Tbilisi untuk 2026: Galt & Taggart — satu digit, TBC Capital — ~3,2%, perkiraan ahli 3–5%.

Batumi. Harga rata-rata primer "turnkey" pada 2025 — $1.865/m² (+9,4% y/y); pada Q1 2026 — $1.893/m² (+8,7%), sekunder $1.479 (+7,8%). Sub-pasar termahal — Batumi Lama ($3.028/m²). Proyeksi Galt & Taggart untuk 2026: perlambatan pertumbuhan primer menjadi 4–6%. Colliers ($1.500/m² rata-rata untuk kedua kota) tidak memperkirakan penurunan harga pada 2026.

3. Pasokan dan risiko kelebihan pasokan

Izin konstruksi berkurang — sinyal normalisasi. Di Tbilisi pada 2025 diterbitkan 208 izin (−4,2%), luas perumahan yang diizinkan −10,73% menjadi 1,734 juta m². Hingga Mei 2026, luas izin menurun delapan bulan berturut-turut (Mei: −18,4% y/y; selama 5 bulan −34,4%). Namun, penerbitan tetap ~32% di atas tingkat "sehat" 2015–2022.

2026 — tahun rekor serah terima perumahan. Galt & Taggart memperkirakan serah terima ~35 ribu apartemen di Tbilisi dan hingga 18 ribu di Batumi — rekor tertinggi. Untuk Batumi, ini lompatan tajam: serah terima naik dari 2.000 apartemen pada 2020 menjadi 13.000 pada 2025, dan puncak 2026 akan mencapai hingga 18.000 unit. Penyebabnya — penyelesaian simultan proyek yang diluncurkan selama periode permintaan yang melonjak. Ini meningkatkan persaingan dan menekan harga serta tarif sewa.

Batumi — episentrum risiko kelebihan pasokan. Menurut Galt & Taggart, pada akhir 2025 stok tak terjual di proyek pengembang yang disurvei naik 13,9% y/y menjadi ~12.400 apartemen, yang "menunjukkan peningkatan risiko kelebihan pasokan". Analis secara langsung memperingatkan bahwa pertumbuhan harga primer "mendahului permintaan" dan sulit untuk mempertahankan laju saat ini. Permintaan utama bergeser ke area New Boulevard.

4. Permintaan dan pembeli

Siapa yang membeli. Di Tbilisi, pendorongnya adalah pembeli akhir lokal (~77% transaksi primer; menurut perkiraan Colliers — hingga 90% dari semua transaksi). Kelompok asing terbesar di Tbilisi: Israel (~10%), Rusia (~3%). Di Batumi, pasar jauh lebih "internasional": orang asing — 52% pada 2025 dan hingga 63% pada Q1 2026; kelompok teratas — UE (13%), Israel (13%), plus Ukraina/Rusia/Belarus (~11% total) dan Turki.

Hipotek dan cicilan. Suku bunga hipotek dalam lari — 12,14% (Februari 2026, turun dari 13,31% tahun sebelumnya), dalam mata uang asing ~8,01%. Presiden Bank Nasional Natia Turnava pada pertemuan komite keuangan (Mei 2026) mencatat penurunan suku bunga rata-rata hipotek dari 13,4% (Januari 2025) menjadi 11,9% (Maret 2026), dan untuk kredit bisnis — dari 14,4% menjadi 12,8%, menghubungkan ini dengan penurunan risiko kredit dan peningkatan kepercayaan pada lari. Hipotek baru pada 2025 senilai 9,6 miliar lari (+9,1%), saldo — 24,2 miliar lari (+16,2%). Karena suku bunga tinggi dan persyaratan ketat bank (uang muka mulai 20%), sebagian besar pembeli gedung baru menggunakan cicilan internal tanpa bunga dari pengembang (uang muka mulai 10%, jadwal hingga serah terima rumah) — ini menjadi instrumen utama untuk merangsang penjualan.

Perubahan regulasi. Mulai 1 Maret 2026, ambang batas investasi properti untuk izin tinggal dinaikkan dari $100 ribu menjadi $150 ribu — ini adalah kenaikan ketiga dalam sejarah program dan yang pertama sejak 2019 (kenaikan 50%, menurut amandemen Juni 2025). Ambang batas dihitung berdasarkan penilaian pasar (bukan harga dalam kontrak) dan dapat dicapai dengan menjumlahkan beberapa properti. Perubahan ini menggeser permintaan asing ke segmen yang lebih mahal. Sebelumnya pada 2026, regulator memperketat persyaratan kredit untuk pengembang (LTV dan pencadangan) setelah tinjauan IMF yang mencatat peningkatan eksposur perbankan terhadap properti.

5. Sentimen pasar

Sentimen pada 2026 — hati-hati optimis, tetapi dengan pemahaman yang jelas bahwa tahun-tahun "emas" 2022–2023 sudah berlalu. Analis Galt & Taggart menggambarkan pasar sebagai "menormalkan" dengan risiko kelebihan pasokan "di radar". Leo Chikhava (Colliers Georgia) lebih optimis: menyatakan bahwa penurunan harga pada 2026 tidak diharapkan dan tidak akan ada kelebihan pasokan, karena lebih sedikit proyek baru yang didanai bank menyeimbangkan masuknya proyek 2022 ke pasar.

Kontras dengan akhir 2024 sangat mencolok: saat itu Asosiasi Properti Nasional Georgia (GNARE, ~110 anggota, 30% pengembang dan 70% broker) melaporkan bahwa pada Desember 2024 transaksi "diminimalkan" dan "dihentikan — semua menunggu perkembangan" di tengah protes. Pada 2026 tidak ada pembekuan seperti itu — pembeli telah kembali. Tetapi pelaku pasar mengakui bahwa pasar menjadi "selektif": properti kuat yang likuid terus terjual dan naik harga, sementara proyek lemah dan kelebihan studio (terutama di Batumi) menciptakan tekanan.

6. Faktor yang mempengaruhi

Ekonomi. PDB tumbuh 7,5% pada 2025 (menurut perkiraan cepat Geostat 30 Januari 2026: 9,9% di Q1, 7,4% di Q2, 6,4% di Q3, 6,8% di Q4; PDB nominal 104,6 miliar lari / $38,1 miliar, +12,4%). Pertumbuhan, menurut Bank Dunia, terutama didorong oleh konsumsi: konsumsi swasta domestik +8,2%, upah riil +11,5%. Proyeksi 2026: Bank Dunia memperkirakan perlambatan menjadi 5,0% "di tengah kondisi eksternal yang lebih lemah dan permintaan domestik yang lebih lunak"; IMF — 5,3%. Inflasi meningkat dari 4,3% (Maret) menjadi 5,7–5,9% (April–Mei 2026) karena kenaikan harga energi. Lari stabil (~2,62–2,64/$, terikat pada dolar). Fitch (November 2025) dan S&P (Februari 2026) mengonfirmasi peringkat "BB" dengan prospek stabil.

Suku bunga Bank Nasional. Menurut Global Property Guide, suku bunga dipertahankan pada 8,0% sejak Mei 2024. Namun, menurut Trading Economics, pada April 2026 Bank Nasional untuk pertama kalinya sejak Maret 2022 menaikkan suku bunga sebesar 25 bp menjadi 8,25% karena guncangan inflasi (inflasi Mei 5,7% dengan target 3%) dan mempertahankannya pada Juni 2026. (Perbedaan sumber saya catat secara eksplisit.)

Pariwisata. Pendapatan dari pariwisata internasional pada semester I 2026 — $1,93 miliar (−2% y/y), jumlah kunjungan 2,734 juta (−2,7%) karena penurunan di Q2. Pendapatan dari turis Rusia turun ~25% y/y, sementara dari warga UE naik ~21% (menjadi $335,6 juta — kelompok terbesar). Rusia tetap menjadi sumber pengunjung terbesar (25,1% di Q2).

Politik dan relokasi. Penangguhan negosiasi aksesi UE (Desember 2024), undang-undang tentang "agen asing", protes berkepanjangan di Tbilisi, penangkapan aktivis, dan pengetatan undang-undang migrasi (mulai Maret 2026 — izin kerja wajib untuk orang asing, kenaikan denda untuk tinggal berlebihan dari 180 menjadi 1000 lari) menyebabkan sebagian relokasi keluar. Ini adalah risiko jangka menengah utama untuk segmen yang berorientasi pada permintaan asing.

Rekomendasi

Untuk pembeli akhir (hunian):

• Di Tbilisi pasar seimbang — bisa membeli, tetapi tidak perlu terburu-buru: harga naik moderat (3–6% per tahun), tidak ada risiko kenaikan tajam. Prioritaskan distrik likuid (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) dan properti siap/hampir siap dari pengembang terpercaya.
• Gunakan cicilan internal tanpa bunga dari pengembang daripada hipotek ~12% dalam lari, jika tidak memiliki akses ke kredit valuta asing.

Untuk investor:

• Batumi, segmen massal di tepi laut — kehati-hatian ekstra. Stok tak terjual yang meningkat (~12.400 apartemen), serah terima rekor 2026 (hingga 18 ribu apartemen), dan imbal hasil sewa yang menurun (7,4% kotor, 3–4% bersih) berarti risiko stagnasi harga dan kesulitan menjual kembali. Hindari studio tipikal di proyek pinggiran.
• Fokus pada apartemen hotel yang dikelola / residensi bermerek dengan okupansi nyata, bukan "apartemen di garis pantai" dengan jaminan sewa yang dijanjikan (baca cetakan kecil).
• Jika izin tinggal adalah bagian dari tujuan, pertimbangkan ambang batas baru $150 ribu mulai 1 Maret 2026.

Pemicu untuk meninjau strategi (benchmark):

• Jika survei operasional pengembang Galt & Taggart menunjukkan dinamika negatif penjualan primer selama 2+ bulan berturut-turut — sinyal pendinginan nyata (berbeda dengan data daftar yang "berisik").
• Jika stok tak terjual di Batumi melebihi ~15 ribu apartemen atau pengembang mulai memberikan diskon massal >10% — tanda koreksi harga.
• Depresiasi tajam lari, eskalasi protes, atau pembatasan baru untuk orang asing — alasan untuk menunda pembelian properti investasi.

Catatan

• Data daftar (NAPR) melebih-lebihkan penjualan primer karena keterlambatan pendaftaran transaksi; survei operasional pengembang — indikator yang lebih akurat, tetapi selektif (~50% proyek). Perbedaannya signifikan (Mei di Tbilisi: +9,7% menurut NAPR vs +2,5% menurut survei).
• Metodologi sumber tidak cocok. Galt & Taggart mendefinisikan "primer" sebagai penjualan langsung pengembang (~37–50% pasar), sedangkan TBC Capital mengklasifikasikan hanya ~14% transaksi sebagai "baru" (pada Maret 2026 apartemen "baru": 564 unit, −3% y/y). Angka dari perusahaan yang berbeda tidak dapat dibandingkan secara langsung.
• ~12.400 apartemen tak terjual — ini Batumi, bukan Tbilisi. Tidak ada angka publik terpisah untuk stok tak terjual di Tbilisi dalam sumber yang tersedia; untuk Tbilisi, Galt & Taggart hanya menyatakan "risiko kelebihan pasokan di radar".
• Konflik kepentingan: Galt & Taggart (bagian dari grup Bank of Georgia) dan TBC Capital (TBC Bank) — pelaku pasar. Perkiraan Colliers (Chikhava) lebih optimis ("tidak akan ada kelebihan pasokan") dan berbeda dari posisi Galt & Taggart yang lebih hati-hati.
• Perbedaan suku bunga Bank Nasional antara sumber (8,0% vs 8,25% sejak April 2026) dicatat di atas.
• Pada saat penyusunan laporan (data per akhir Juli 2026), laporan bulanan Galt & Taggart dan TBC Capital yang tersedia untuk umum mencakup data tidak lebih dari Mei 2026 (plus data Colliers untuk Juni); sebagian angka Juni/Juli — dari kutipan sekunder, bukan PDF asli.