Pasaran Perumahan Utama Georgia pada 2026

TL;DR

• Jualan di pasaran utama Georgia pada 2026 TIDAK jatuh — ia meningkat, tetapi secara sederhana dan tidak sekata: menurut data rasmi Daftar Awam (NAPR), yang diproses oleh Colliers Georgia, di Tbilisi bagi Januari–Jun 2026 terjual 22,402 unit apartmen (+18.7% tahun ke tahun), jualan di projek baharu meningkat 21.8%; di Batumi bagi separuh pertama tahun — 7,838 unit apartmen (+11.4%). Pembeli wujud, tetapi pasaran 'menormalkan' selepas ledakan 2022–2023 dan sangat bergantung pada permintaan asing dan geopolitik.
• Harga projek baharu meningkat dalam lingkungan angka satu digit: di Tbilisi, pasaran utama pada Mei 2026 — $1,412/m² (+6.1% tahun ke tahun), di Batumi pada S1 2026 — $1,893/m² (+8.7% tahun ke tahun). Ramalan untuk 2026: Tbilisi +3–5%, Batumi +4–6%. Penganalisis tidak menjangkakan penurunan harga.
• Risiko utama — lebihan bekalan, terutamanya di Batumi: menjelang akhir 2025, stok tidak terjual dalam projek pemaju yang dikaji meningkat 13.9% tahun ke tahun kepada ~12,400 unit apartmen, dan 2026 akan menjadi tahun rekod untuk kemasukan perumahan (~35 ribu unit apartmen di Tbilisi dan sehingga 18 ribu di Batumi — berbanding 13 ribu di Batumi pada 2025 dan hanya 2 ribu pada 2020). Tinjauan operasi pemaju menunjukkan dinamik jualan utama yang jauh lebih sederhana berbanding data daftar.

Penemuan Utama

1. Jualan meningkat menurut data daftar, tetapi tinjauan pemaju menggambarkan gambaran yang lebih berhati-hati. Di Tbilisi pada Mei 2026, 3,748 transaksi didaftarkan (+11.1% tahun ke tahun), di antaranya pasaran utama (NAPR) — 1,824 (+9.7%). Walau bagaimanapun, tinjauan operasi pemaju Galt & Taggart (meliputi ~50% projek utama) menunjukkan pertumbuhan jualan utama hanya 2.5% tahun ke tahun, dengan jumlah kawasan terjual menurun — pembeli membeli apartmen bersaiz lebih kecil. Data daftar terlalu tinggi disebabkan kelewatan pendaftaran transaksi.

2. Tahun 2025 adalah tahun normalisasi, bukan kemerosotan. Menurut NAPR/TBC Capital, di Georgia pada 2025 terjual 78,500 unit apartmen (+5.94% tahun ke tahun). Pasaran sekunder — 63% transaksi (+7.42%), pasaran utama — 37% (+3.53%). Tbilisi: 42,388 unit apartmen (+4.31%). Batumi: 17,478 (+15.02%). Permulaan 2025 yang lemah (ketidakstabilan politik) digantikan dengan pemulihan permintaan pada separuh kedua tahun.

3. Pasaran utama Batumi terdedah kerana lebihan bekalan. Jualan meningkat (S1 2026: 4,049 unit apartmen, +15.8%), tetapi kekal jauh di bawah puncak 2022–2023, dan stok tidak terjual semakin meningkat. Harga utama ($1,893/m²) meningkat lebih cepat daripada pasaran sekunder, jurang semakin melebar, hasil sewa jatuh: menurut Galt & Taggart, hasil kasar di Batumi menurun daripada 10% pada 2023 kepada 7.4% pada 2025 dan diramalkan jatuh selanjutnya kepada 5.1–3.4% (hasil bersih untuk apartmen — hanya 3–4%).

4. Pembeli wujud, dan mereka terutamanya penduduk tempatan. Di Tbilisi, warga Georgia membuat ~77% transaksi utama (Israel ~10%, Rusia ~3%); bahagian warga asing pada separuh pertama 2026 — kira-kira 10%. Di Batumi sebaliknya: warga asing — 52% transaksi pada 2025, sehingga 63% pada S1 2026 (EU 13%, Israel 13%, Ukraine+Rusia+Belarus ~11%).

5. Kredit mahal, tetapi gadai janji berkembang; pemaju aktif menawarkan ansuran. Kadar purata gadai janji dalam lari — 12.14% (Februari 2026, menurun daripada 13.31% tahun sebelumnya), dalam mata wang asing ~8%. Gadai janji baharu pada 2025 bernilai 9.6 bilion lari (+9.1%). Kebanyakan transaksi utama melalui ansuran dalaman tanpa faedah pemaju (bayaran muka daripada 10%).

6. Latar belakang: ekonomi kukuh, tetapi risiko politik dan geopolitik. KDNK meningkat 7.5% pada 2025 (ramalan 2026 — 5.0%), lari stabil (~2.62–2.64/$). Tetapi penggantungan integrasi Eropah (Disember 2024), protes, undang-undang 'ejen asing', pengukuhan peraturan migrasi dan peningkatan ambang permit kediaman untuk hartanah daripada $100 ribu kepada $150 ribu (mulai 1 Mac 2026) memberi tekanan pada permintaan asing.

Butiran

1. Dinamik transaksi pada 2026

Konteks nasional. Pasaran Georgia berkembang sejak 2021; pada 2024, jumlah pasaran perumahan mencapai maksimum sejarah $4.3 bilion (+9% berbanding 2023). Rekod bilangan transaksi dicatat pada 2022 (kira-kira 79 ribu) di tengah gelombang migrasi besar-besaran warga Rusia. Pada 2025 terjual 78,500 unit apartmen (+5.94% tahun ke tahun) — pasaran kembali kepada pertumbuhan selepas penyejukan 2023–2024, tetapi tanpa kegilaan.

Tbilisi, bulanan (data NAPR melalui Galt & Taggart):

• Januari 2026: 2,964 transaksi; pasaran utama (NAPR) 1,614 (+4.0%), tinjauan pemaju +21.8%; pasaran sekunder 1,350 (−3.2%).
• Februari 2026: 3,822 transaksi (+15% tahun ke tahun); pasaran utama 1,958 (+11.2%), tinjauan pemaju +26.6%; pasaran sekunder 1,864 (+19.2%).
• April 2026: 3,641 transaksi; pasaran sekunder 1,857 (+17.2%), pasaran utama 1,784 (+4.6%), tinjauan pemaju +64%.
• Mei 2026: 3,748 transaksi (+11.1% tahun ke tahun); pasaran sekunder 1,924 (+12.4%), pasaran utama 1,824 (+9.7% menurut NAPR, tetapi +2.5% menurut tinjauan pemaju).
• Jun 2026 (Colliers): ~4,484 transaksi (+34.7% tahun ke tahun), jumlah pasaran $387 juta (+53.9%).

Tbilisi, separuh tahun (Colliers Georgia): Januari–Jun 2026 — 22,402 unit apartmen (+18.7% tahun ke tahun), jumlah pasaran $1.8 bilion (+33.2%). Projek baharu +21.8%, pasaran sekunder +22.1%. Harga purata wajaran pasaran utama di bandar +11.7% (H1/H1).

Batumi:

• S1 2026: 4,049 unit apartmen (+15.8% tahun ke tahun); pasaran sekunder +10.1%, pasaran utama +21.1% (NAPR), tinjauan pemaju +70.6%.
• Mei 2026: 1,324 unit apartmen (+2.5% tahun ke tahun), $87 juta (+22.2%).
• Jun 2026: 1,468 unit apartmen (+8.2% tahun ke tahun), ~$100 juta (+28.2%); jualan projek baharu +11.6%, pasaran sekunder −26.4%.
• Separuh pertama 2026: 7,838 unit apartmen (+11.4% tahun ke tahun), pusing ganti $507 juta (+29%).

Kesimpulan tentang jualan: pasaran utama tidak jatuh di mana-mana bandar besar menurut data daftar. Walau bagaimanapun, percanggahan antara data daftar (yang terlalu tinggi disebabkan kelewatan pendaftaran) dan tinjauan operasi pemaju (Mei di Tbilisi: +2.5% berbanding +9.7%) menunjukkan bahawa dinamik sebenar pasaran utama lebih sederhana daripada angka tajuk.

2. Harga projek baharu

Tbilisi. Pasaran utama: $1,385/m² (Januari) → $1,398 (Februari) → $1,408 (April) → $1,412/m² (Mei, +6.1% tahun ke tahun). Pertumbuhan sederhana (~0.3–0.9% sebulan), menunjukkan keseimbangan permintaan dan penawaran. Mengikut kawasan (Geostat, S4 2025, harga median untuk apartmen): Mtatsminda $2,497/m², Vake $2,176/m², Chugureti $1,613/m², Saburtalo $1,598/m², Samgori $1,315/m². Ramalan pertumbuhan harga di Tbilisi untuk 2026: Galt & Taggart — angka satu digit, TBC Capital — ~3.2%, anggaran pakar 3–5%.

Batumi. Harga purata pasaran utama 'siap kunci' pada 2025 — $1,865/m² (+9.4% tahun ke tahun); pada S1 2026 — $1,893/m² (+8.7%), pasaran sekunder $1,479 (+7.8%). Subpasaran paling mahal — Batumi Lama ($3,028/m²). Ramalan Galt & Taggart untuk 2026: perlambatan pertumbuhan pasaran utama kepada 4–6%. Colliers ($1,500/m² secara purata untuk kedua-dua bandar) tidak menjangkakan penurunan harga pada 2026.

3. Penawaran dan risiko lebihan bekalan

Kebenaran pembinaan semakin berkurangan — isyarat normalisasi. Di Tbilisi pada 2025, 208 kebenaran dikeluarkan (−4.2%), kawasan kediaman yang dibenarkan −10.73% kepada 1.734 juta m². Sehingga Mei 2026, kawasan kebenaran menurun selama lapan bulan berturut-turut (Mei: −18.4% tahun ke tahun; selama 5 bulan −34.4%). Walau bagaimanapun, pengeluaran kekal ~32% lebih tinggi daripada tahap 'sihat' 2015–2022.

2026 — tahun rekod untuk kemasukan perumahan. Galt & Taggart meramalkan kemasukan ~35 ribu unit apartmen di Tbilisi dan sehingga 18 ribu di Batumi — maksimum sejarah. Bagi Batumi, ini lonjakan mendadak: kemasukan meningkat daripada 2,000 unit apartmen pada 2020 kepada 13,000 pada 2025, dan puncak 2026 akan mencapai sehingga 18,000 unit. Sebabnya — penyiapan serentak projek yang dilancarkan semasa tempoh permintaan melonjak. Ini meningkatkan persaingan dan memberi tekanan pada harga dan kadar sewa.

Batumi — pusat risiko lebihan bekalan. Menurut data Galt & Taggart, menjelang akhir 2025, stok tidak terjual dalam projek pemaju yang dikaji meningkat 13.9% tahun ke tahun kepada ~12,400 unit apartmen, yang 'menunjukkan peningkatan risiko lebihan bekalan'. Penganalisis secara langsung memberi amaran bahawa pertumbuhan harga pasaran utama 'mendahului permintaan' dan sukar untuk mengekalkan kadar semasa. Permintaan utama telah beralih ke kawasan New Boulevard.

4. Permintaan dan pembeli

Siapa yang membeli. Di Tbilisi, pemacu adalah pembeli akhir tempatan (~77% transaksi utama; menurut anggaran Colliers — sehingga 90% daripada semua transaksi). Kumpulan warga asing terbesar di Tbilisi: Israel (~10%), Rusia (~3%). Di Batumi, pasaran jauh lebih 'antarabangsa': warga asing — 52% pada 2025 dan sehingga 63% pada S1 2026; kumpulan teratas — EU (13%), Israel (13%), tambah Ukraine/Rusia/Belarus (~11% secara keseluruhan) dan Turki.

Gadai janji dan ansuran. Kadar gadai janji dalam lari — 12.14% (Februari 2026, menurun daripada 13.31% tahun sebelumnya), dalam mata wang asing ~8.01%. Presiden Bank Negara Natia Turnava pada mesyuarat jawatankuasa kewangan (Mei 2026) mencatat penurunan kadar purata gadai janji daripada 13.4% (Januari 2025) kepada 11.9% (Mac 2026), dan untuk kredit perniagaan — daripada 14.4% kepada 12.8%, mengaitkannya dengan penurunan risiko kredit dan peningkatan kepercayaan terhadap lari. Gadai janji baharu pada 2025 bernilai 9.6 bilion lari (+9.1%), baki — 24.2 bilion lari (+16.2%). Disebabkan kadar tinggi dan keperluan ketat bank (bayaran muka daripada 20%), kebanyakan pembeli projek baharu menggunakan ansuran dalaman tanpa faedah pemaju (bayaran muka daripada 10%, jadual sehingga siap rumah) — ini menjadi instrumen utama untuk merangsang jualan.

Perubahan kawal selia. Mulai 1 Mac 2026, ambang pelaburan dalam hartanah untuk permit kediaman dinaikkan daripada $100 ribu kepada $150 ribu — ini adalah peningkatan ketiga dalam sejarah program dan yang pertama sejak 2019 (kenaikan 50%, menurut pindaan Jun 2025). Ambang dikira berdasarkan penilaian pasaran (bukan harga dalam kontrak) dan boleh dipenuhi dengan jumlah beberapa hartanah. Perubahan ini mengalihkan permintaan asing ke segmen yang lebih mahal. Sebelum ini pada 2026, pengawal selia memperketat keperluan untuk kredit kepada pemaju (LTV dan rizab) selepas semakan IMF yang mencatat peningkatan pendedahan bank kepada hartanah.

5. Sentimen pasaran

Sentimen pada 2026 — berhati-hati optimistik, tetapi dengan pemahaman yang jelas bahawa tahun 'keemasan' 2022–2023 telah berlalu. Penganalisis Galt & Taggart menggambarkan pasaran sebagai 'menormalkan' dengan risiko lebihan bekalan 'di radar'. Leo Chikhava (Colliers Georgia) lebih optimistik: beliau menyatakan bahawa penurunan harga pada 2026 tidak dijangka dan tiada lebihan bekalan akan berlaku, kerana bilangan projek baharu yang dibiayai bank yang lebih kecil mengimbangi kemasukan projek 2022 ke pasaran.

Kontras dengan akhir 2024 sangat ketara: ketika itu Persatuan Hartanah Kebangsaan Georgia (GNARE, ~110 ahli, 30% pemaju dan 70% broker) melaporkan bahawa pada Disember 2024 transaksi 'dikurangkan kepada minimum' dan 'ditangguhkan — semua menunggu perkembangan' di tengah protes. Pada 2026, tiada pembekuan sedemikian — pembeli telah kembali. Tetapi peserta pasaran mengakui bahawa pasaran menjadi 'selektif': hartanah kukuh dan likuid terus dijual dan meningkat harga, manakala projek lemah dan lebihan studio (terutamanya di Batumi) mewujudkan tekanan.

6. Faktor yang mempengaruhi

Ekonomi. KDNK meningkat 7.5% pada 2025 (menurut anggaran pantas Geostat pada 30 Januari 2026: 9.9% pada S1, 7.4% pada S2, 6.4% pada S3, 6.8% pada S4; KDNK nominal 104.6 bilion lari / $38.1 bilion, +12.4%). Pertumbuhan, menurut anggaran Bank Dunia, disokong terutamanya oleh penggunaan: penggunaan swasta domestik +8.2%, gaji sebenar +11.5%. Ramalan untuk 2026: Bank Dunia menjangkakan perlambatan kepada 5.0% 'di tengah keadaan luaran yang lebih lemah dan permintaan domestik yang lebih lembut'; IMF — 5.3%. Inflasi meningkat daripada 4.3% (Mac) kepada 5.7–5.9% (April–Mei 2026) disebabkan kenaikan harga tenaga. Lari stabil (~2.62–2.64/$, terikat kepada dolar). Fitch (November 2025) dan S&P (Februari 2026) mengesahkan penarafan 'BB' dengan prospek stabil.

Kadar Bank Negara. Menurut Global Property Guide, kadar dikekalkan pada 8.0% sejak Mei 2024. Walau bagaimanapun, menurut Trading Economics, pada April 2026 Bank Negara buat pertama kali sejak Mac 2022 menaikkan kadar sebanyak 25 mata asas kepada 8.25% disebabkan kejutan inflasi (inflasi Mei 5.7% berbanding sasaran 3%) dan mengekalkannya pada Jun 2026. (Percanggahan sumber saya nyatakan secara jelas.)

Pelancongan. Pendapatan daripada pelancongan antarabangsa pada separuh pertama 2026 — $1.93 bilion (−2% tahun ke tahun), bilangan lawatan 2.734 juta (−2.7%) disebabkan kemerosotan pada suku kedua. Pendapatan daripada pelancong Rusia jatuh ~25% tahun ke tahun, manakala daripada warga EU meningkat ~21% (kepada $335.6 juta — kumpulan terbesar). Rusia kekal sebagai sumber pelawat terbesar (25.1% pada S2).

Politik dan relokasi. Penggantungan rundingan kemasukan EU (Disember 2024), undang-undang 'ejen asing', protes berpanjangan di Tbilisi, penangkapan aktivis dan pengukuhan undang-undang migrasi (mulai Mac 2026 — permit kerja wajib untuk warga asing, kenaikan denda untuk tinggal lebih masa daripada 180 kepada 1000 lari) menyebabkan sebahagian relokasi keluar. Ini adalah risiko jangka sederhana utama untuk segmen yang bergantung pada permintaan asing.

Cadangan

Untuk pembeli akhir (kediaman):

• Di Tbilisi, pasaran seimbang — boleh membeli, tetapi tidak perlu tergesa-gesa: harga meningkat sederhana (3–6% setahun), tiada risiko kenaikan mendadak. Utamakan kawasan likuid (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) dan projek siap/hampir siap daripada pemaju yang boleh dipercayai.
• Gunakan ansuran dalaman tanpa faedah pemaju dan bukannya gadai janji ~12% dalam lari, jika tiada akses kepada kredit mata wang asing.

Untuk pelabur:

• Batumi, segmen pasaran besar di tepi laut — berhati-hati tinggi. Stok tidak terjual yang semakin meningkat (~12,400 unit apartmen), kemasukan rekod 2026 (sehingga 18 ribu unit apartmen) dan hasil sewa yang jatuh (7.4% kasar, 3–4% bersih) bermakna risiko genangan harga dan kesukaran untuk menjual semula. Elakkan studio biasa dalam projek pinggiran.
• Sasaran — hotel apartmen terurus / kediaman berjenama dengan penghunian sebenar, bukan 'apartmen barisan hadapan' dengan jaminan sewa yang dijanjikan (baca cetakan halus).
• Jika permit kediaman adalah sebahagian daripada matlamat, ambil kira ambang baharu $150 ribu mulai 1 Mac 2026.

Pencetus untuk menyemak semula strategi (penanda aras):

• Jika tinjauan operasi pemaju Galt & Taggart menunjukkan dinamik negatif jualan utama selama 2+ bulan berturut-turut — isyarat penyejukan sebenar (berbanding data daftar yang 'bising').
• Jika stok tidak terjual di Batumi melebihi ~15 ribu unit apartmen atau pemaju mula memberi diskaun besar-besaran >10% — tanda pembetulan harga.
• Susut nilai mendadak lari, peningkatan protes atau sekatan baharu untuk warga asing — sebab untuk menangguhkan pembelian hartanah pelaburan.

Amaran

• Data daftar (NAPR) melebihkan jualan utama disebabkan kelewatan pendaftaran transaksi; tinjauan operasi pemaju — penunjuk yang lebih tepat, tetapi terpilih (~50% projek). Percanggahan ketara (Mei di Tbilisi: +9.7% menurut NAPR vs +2.5% menurut tinjauan).
• Metodologi sumber tidak sepadan. Galt & Taggart mentakrifkan 'pasaran utama' sebagai jualan langsung pemaju (~37–50% pasaran), manakala TBC Capital menganggap hanya ~14% transaksi sebagai 'baharu' (pada Mac 2026, apartmen 'baharu': 564 unit, −3% tahun ke tahun). Angka daripada syarikat berbeza tidak boleh dibandingkan secara langsung.
• ~12,400 unit apartmen tidak terjual — ini Batumi, bukan Tbilisi. Tiada angka awam berasingan untuk stok tidak terjual di Tbilisi dalam sumber yang tersedia; untuk Tbilisi, Galt & Taggart hanya menyatakan 'risiko lebihan bekalan di radar'.
• Konflik kepentingan: Galt & Taggart (sebahagian daripada kumpulan Bank of Georgia) dan TBC Capital (TBC Bank) — peserta pasaran. Anggaran Colliers (Chikhava) lebih optimistik ('tiada lebihan bekalan akan berlaku') dan bercanggah dengan pendirian Galt & Taggart yang lebih berhati-hati.
• Percanggahan mengenai kadar Bank Negara antara sumber (8.0% vs 8.25% sejak April 2026) dinyatakan di atas.
• Pada masa penyediaan laporan (data sehingga akhir Julai 2026), laporan bulanan awam Galt & Taggart dan TBC Capital meliputi data tidak lewat daripada Mei 2026 (tambah data Colliers untuk Jun); sebahagian angka Jun/Julai — daripada penceritaan semula sekunder, bukan PDF asal.