Georgië gevaarlijk voor makkelijke investeringen

Oplichting in de Georgische bouw: waar moet een woningkoper op letten?

Georgië — met name Batumi en Tbilisi — blijft een magneet voor buitenlandse kopers: lage prijzen, nul aankoopbelasting, betalingsregelingen van de ontwikkelaar en beloofde huurrendementen. De markt groeit snel: volgens TBC Capital steeg de omvang van de woningmarkt in Tbilisi in het eerste kwartaal van 2026 met 24% jaar-op-jaar tot bijna $941 miljoen. Maar samen met de vraag groeit ook het aantal manieren om geld van kopers te krijgen. Hieronder de meest voorkomende schema's en hoe u zich ertegen kunt beschermen.

Typische schema's

Langlopende bouwprojecten en 'spookhuizen'. De goedkoopste woningen worden verkocht in de funderingsfase, en bij oplevering is de prijs vaak bijna verdubbeld. Het probleem is dat sommige projecten jarenlang niet worden afgerond of worden opgeleverd 'in beton' — zonder nutsvoorzieningen en afwerking. Volgens talloze recensies staan er in Batumi gebouwen die jarenlang verlaten zijn, met halflege verdiepingen en afbrokkelende afwerking al een paar jaar na oplevering.

Oplichting met 'zeezicht'. Een veelgebruikte truc: een appartement met panorama wordt aanzienlijk duurder verkocht onder mondelinge belofte dat niemand het uitzicht zal blokkeren. Na het innen van het geld bouwt de ontwikkelaar zelf een nieuwe hoogbouw tegenover, en het appartement verliest waarde. Mondelinge garanties zijn in Georgië niets waard — alleen wat op papier staat.

Opgeblazen vierkante meters en 'opgeblazen' rendement. Balkons en gemeenschappelijke ruimtes worden vaak meegerekend in de oppervlakte, waardoor de werkelijke woonoppervlakte kleiner is dan geadverteerd. En de beloofde 8–10% jaarlijks huurrendement wordt berekend op basis van het zomerseizoen: in de winter is Batumi leeg, en het werkelijke rendement is veel lager dan aangegeven.

Dubbele verkopen en valse documenten. Hetzelfde appartement kan aan meerdere kopers worden verkocht, of de transactie wordt uitgevoerd door iemand die niet de echte eigenaar is. In april 2026 werd in Georgië een persoon aangehouden die probeerde onroerend goed te verduisteren met vervalste notariële documenten — het schema met valse volmachten komt regelmatig voor.

Hoe u zich kunt beschermen

Het belangrijkste hulpmiddel is het Nationaal Agentschap voor het Openbaar Register (NAPR). Het is een elektronische database, mede opgericht om fraude en dubbele verkopen te voorkomen; het object kan worden gecontroleerd met het kadastraal nummer via de officiële website napr.gov.ge. Vóór elke betaling is het raadzaam om:

Een recent uittreksel uit het register opvragen en controleren of de verkoper echt de eigenaar is en dat er geen lasten op het object rusten (hypotheken, beslagen, juridische geschillen). Controleren of het kadastraal nummer in het uittreksel overeenkomt met het nummer in de advertentie en het contract. Zekerstellen dat de ontwikkelaar een bouwvergunning heeft — dit kan worden gecontroleerd via hetzelfde register of bij het Huis van Justitie. Eerdere projecten van de ontwikkelaar bestuderen: zijn ze opgeleverd, op tijd, wat schrijven bewoners. Reputatie is belangrijker dan een mooie receptie in de showroom. Alle beloften (uitzicht, termijnen, afwerking, boetes voor vertraging) vastleggen in het contract. Houd er rekening mee dat de werkelijke oplevering meestal enkele maanden achterloopt op de papieren planning.

En een basisregel: betaal geen aanbetaling of vooruitbetaling voordat u het object heeft bezichtigd en de documenten heeft gecontroleerd. Het verzoek om 'het appartement direct vast te leggen met een overschrijving' is een typisch teken van een oplichterij.