Primaire woningmarkt in Georgië in 2026

TL;DR

• De verkoop op de primaire markt in Georgië in 2026 DAALT niet — deze groeit, maar gematigd en ongelijkmatig: volgens officiële gegevens van het Publiek Register (NAPR), verwerkt door Colliers Georgia, werden in Tbilisi van januari tot juni 2026 22.402 appartementen verkocht (+18,7% jaar-op-jaar), de verkoop in nieuwbouw steeg met 21,8%; in Batoemi in het eerste halfjaar — 7.838 appartementen (+11,4%). Er zijn kopers, maar de markt 'normaliseert' na de hausse van 2022–2023 en is sterk afhankelijk van buitenlandse vraag en geopolitiek.
• De prijzen van nieuwbouw stijgen binnen eencijferige percentages: in Tbilisi kostte de primaire markt in mei 2026 $1.412/m² (+6,1% j-o-j), in Batoemi in Q1 2026 — $1.893/m² (+8,7% j-o-j). Verwachtingen voor 2026: Tbilisi +3–5%, Batoemi +4–6%. Analisten verwachten geen prijsdalingen.
• Het grootste risico is oververzadiging, vooral in Batoemi: eind 2025 steeg de onverkochte voorraad in projecten van ondervraagde ontwikkelaars met 13,9% j-o-j tot ~12.400 appartementen, en 2026 wordt een recordjaar voor opleveringen (~35 duizend appartementen in Tbilisi en tot 18 duizend in Batoemi — tegen 13 duizend in Batoemi in 2025 en slechts 2 duizend in 2020). Operationele enquêtes onder ontwikkelaars tonen een veel bescheidener dynamiek van primaire verkopen dan de registergegevens.

Key Findings

1. De verkoop groeit volgens registergegevens, maar enquêtes onder ontwikkelaars schetsen een gematigder beeld. In Tbilisi werden in mei 2026 3.748 transacties geregistreerd (+11,1% j-o-j), waarvan primair (NAPR) — 1.824 (+9,7%). De operationele enquête van Galt & Taggart onder ontwikkelaars (beslaat ~50% van de primaire projecten) toonde echter een groei van primaire verkopen van slechts 2,5% j-o-j, en het totale verkochte oppervlak daalde — kopers kopen kleinere appartementen. De registergegevens zijn opgeblazen door vertragingen in de registratie van transacties.

2. 2025 was een jaar van normalisatie, niet van neergang. Volgens NAPR/TBC Capital werden in Georgië in 2025 78.500 appartementen verkocht (+5,94% j-o-j). Bestaande bouw — 63% van de transacties (+7,42%), primair — 37% (+3,53%). Tbilisi: 42.388 appartementen (+4,31%). Batoemi: 17.478 (+15,02%). De zwakke start van 2025 (politieke instabiliteit) maakte plaats voor herstel van de vraag in de tweede helft van het jaar.

3. De primaire markt van Batoemi is kwetsbaar door een overaanbod. De verkoop groeit (Q1 2026: 4.049 appartementen, +15,8%), maar blijft aanzienlijk onder de piek van 2022–2023, en de onverkochte voorraad groeit. De prijzen van primair ($1.893/m²) stijgen sneller dan die van bestaande bouw, de kloof wordt groter, en het huurrendement daalt: volgens Galt & Taggart daalde het bruto rendement in Batoemi van 10% in 2023 naar 7,4% in 2025 en wordt verdere daling verwacht naar 5,1–3,4% (netto rendement op appartementen — slechts 3–4%).

4. Er zijn kopers, en dat zijn vooral lokale kopers. In Tbilisi doen Georgische burgers ~77% van de primaire transacties (Israël ~10%, Rusland ~3%); het aandeel buitenlanders in H1 2026 — ongeveer 10%. In Batoemi is het tegenovergestelde: buitenlanders — 52% van de transacties in 2025, tot 63% in Q1 2026 (EU 13%, Israël 13%, Oekraïne+Rusland+Wit-Rusland ~11%).

5. Krediet is duur, maar hypotheken groeien; ontwikkelaars bieden actief betalingsregelingen aan. De gemiddelde hypotheekrente in lari — 12,14% (februari 2026, gedaald van 13,31% een jaar eerder), in vreemde valuta ~8%. In 2025 werd voor 9,6 miljard lari aan nieuwe hypotheken verstrekt (+9,1%). De meeste primaire transacties verlopen via renteloze interne betalingsregelingen van ontwikkelaars (aanbetaling vanaf 10%).

6. Achtergrond: sterke economie, maar politieke en geopolitieke risico's. Het bbp groeide met 7,5% in 2025 (verwachting 2026 — 5,0%), de lari is stabiel (~2,62–2,64/$). Maar de opschorting van de Europese integratie (december 2024), protesten, de wet op 'buitenlandse agenten', strengere migratieregels en de verhoging van de drempel voor een verblijfsvergunning voor onroerend goed van $100.000 naar $150.000 (vanaf 1 maart 2026) drukken op de buitenlandse vraag.

Details

1. Transactiedynamiek in 2026

Nationale context. De Georgische markt groeit sinds 2021; in 2024 bereikte de omvang van de woningmarkt een historisch maximum van $4,3 miljard (+9% ten opzichte van 2023). Het recordaantal transacties werd gevestigd in 2022 (ongeveer 79 duizend) op de golf van massale migratie van Russen. In 2025 werden 78.500 appartementen verkocht (+5,94% j-o-j) — de markt keerde terug naar groei na de afkoeling van 2023–2024, maar zonder hype.

Tbilisi, maandelijks (NAPR-gegevens via Galt & Taggart):

• Januari 2026: 2.964 transacties; primair (NAPR) 1.614 (+4,0%), enquête onder ontwikkelaars +21,8%; bestaande bouw 1.350 (−3,2%).
• Februari 2026: 3.822 transacties (+15% j-o-j); primair 1.958 (+11,2%), enquête onder ontwikkelaars +26,6%; bestaande bouw 1.864 (+19,2%).
• April 2026: 3.641 transacties; bestaande bouw 1.857 (+17,2%), primair 1.784 (+4,6%), enquête onder ontwikkelaars +64%.
• Mei 2026: 3.748 transacties (+11,1% j-o-j); bestaande bouw 1.924 (+12,4%), primair 1.824 (+9,7% volgens NAPR, maar +2,5% volgens enquête onder ontwikkelaars).
• Juni 2026 (Colliers): ~4.484 transacties (+34,7% j-o-j), marktomvang $387 miljoen (+53,9%).

Tbilisi, halfjaar (Colliers Georgia): januari–juni 2026 — 22.402 appartementen (+18,7% j-o-j), marktomvang $1,8 miljard (+33,2%). Nieuwbouw +21,8%, bestaande bouw +22,1%. Gewogen gemiddelde prijs van primair in de stad +11,7% (H1/H1).

Batoemi:

• Q1 2026: 4.049 appartementen (+15,8% j-o-j); bestaande bouw +10,1%, primair +21,1% (NAPR), enquête onder ontwikkelaars +70,6%.
• Mei 2026: 1.324 appartementen (+2,5% j-o-j), $87 miljoen (+22,2%).
• Juni 2026: 1.468 appartementen (+8,2% j-o-j), ~$100 miljoen (+28,2%); verkoop van nieuwbouw +11,6%, bestaande bouw −26,4%.
• H1 2026: 7.838 appartementen (+11,4% j-o-j), omzet $507 miljoen (+29%).

Conclusie over verkopen: primair daalt in geen enkele grote stad volgens registergegevens. De discrepantie tussen registergegevens (die opgeblazen zijn door registratievertragingen) en operationele enquêtes onder ontwikkelaars (mei in Tbilisi: +2,5% in plaats van +9,7%) wijst er echter op dat de werkelijke dynamiek van primair bescheidener is dan de kopcijfers.

2. Prijzen van nieuwbouw

Tbilisi. Primair: $1.385/m² (januari) → $1.398 (februari) → $1.408 (april) → $1.412/m² (mei, +6,1% j-o-j). De groei is gematigd (~0,3–0,9% per maand), wat wijst op een evenwicht tussen vraag en aanbod. Per district (Geostat, Q4 2025, mediane appartementsprijzen): Mtatsminda $2.497/m², Vake $2.176/m², Tsjoegoereti $1.613/m², Saboertalo $1.598/m², Samgori $1.315/m². Verwachte prijsstijging in Tbilisi voor 2026: Galt & Taggart — eencijferig, TBC Capital — ~3,2%, expertinschattingen 3–5%.

Batoemi. Gemiddelde prijs van primair 'sleutelklaar' in 2025 — $1.865/m² (+9,4% j-o-j); in Q1 2026 — $1.893/m² (+8,7%), bestaande bouw $1.479 (+7,8%). De duurste submarkt is Oud-Batoemi ($3.028/m²). Verwachting van Galt & Taggart voor 2026: vertraging van de groei van primair naar 4–6%. Colliers ($1.500/m² gemiddeld in beide steden) verwacht geen prijsdalingen in 2026.

3. Aanbod en risico van oververzadiging

Bouwvergunningen nemen af — een signaal van normalisatie. In Tbilisi werden in 2025 208 vergunningen afgegeven (−4,2%), de toegestane woonoppervlakte daalde met −10,73% tot 1,734 miljoen m². Tot mei 2026 daalt de oppervlakte van vergunningen acht maanden op rij (mei: −18,4% j-o-j; over 5 maanden −34,4%). Desondanks blijft de afgifte ~32% boven het 'gezonde' niveau van 2015–2022.

2026 — recordjaar voor opleveringen. Galt & Taggart verwacht opleveringen van ~35 duizend appartementen in Tbilisi en tot 18 duizend in Batoemi — een historisch maximum. Voor Batoemi is dit een scherpe sprong: de opleveringen stegen van 2.000 appartementen in 2020 naar 13.000 in 2025, en de piek in 2026 zal tot 18.000 eenheden bedragen. De reden is de gelijktijdige voltooiing van projecten die in de periode van hausse-vraag zijn gestart. Dit verhoogt de concurrentie en drukt op prijzen en huurtarieven.

Batoemi — epicentrum van het risico van oververzadiging. Volgens Galt & Taggart steeg de onverkochte voorraad in projecten van ondervraagde ontwikkelaars eind 2025 met 13,9% j-o-j tot ~12.400 appartementen, wat 'wijst op een verhoogd risico van oververzadiging'. Analisten waarschuwen expliciet dat de prijsstijging van primair 'de vraag voorloopt' en dat het moeilijk zal zijn om het huidige tempo vast te houden. De belangrijkste vraag is verschoven naar het gebied van de Nieuwe Boulevard.

4. Vraag en kopers

Wie koopt. In Tbilisi is de drijvende kracht de lokale eindkoper (~77% van de primaire transacties; volgens schatting van Colliers — tot 90% van alle transacties). De grootste groepen buitenlanders in Tbilisi: Israël (~10%), Rusland (~3%). In Batoemi is de markt veel 'internationaler': buitenlanders — 52% in 2025 en tot 63% in Q1 2026; topgroepen — EU (13%), Israël (13%), plus Oekraïne/Rusland/Wit-Rusland (~11% gezamenlijk) en Turkije.

Hypotheken en betalingsregelingen. De hypotheekrente in lari — 12,14% (februari 2026, gedaald van 13,31% een jaar eerder), in vreemde valuta ~8,01%. De president van de Nationale Bank, Natia Turnava, merkte tijdens een vergadering van de financiële commissie (mei 2026) op dat de gemiddelde hypotheekrente is gedaald van 13,4% (januari 2025) naar 11,9% (maart 2026), en voor bedrijfskredieten van 14,4% naar 12,8%, wat zij toeschreef aan lagere kredietrisico's en groter vertrouwen in de lari. In 2025 werd voor 9,6 miljard lari aan nieuwe hypotheken verstrekt (+9,1%), het saldo — 24,2 miljard lari (+16,2%). Vanwege de hoge rentes en strenge bankvereisten (aanbetaling vanaf 20%) gebruiken de meeste kopers van nieuwbouw renteloze interne betalingsregelingen van ontwikkelaars (aanbetaling vanaf 10%, schema tot oplevering) — dit is het belangrijkste instrument geworden om de verkoop te stimuleren.

Regelgevingswijzigingen. Vanaf 1 maart 2026 is de drempel voor investeringen in onroerend goed voor een verblijfsvergunning verhoogd van $100.000 naar $150.000 — dit is de derde verhoging in de geschiedenis van het programma en de eerste sinds 2019 (stijging van 50%, volgens de amendementen van juni 2025). De drempel wordt berekend op basis van de marktwaarde (niet de contractprijs) en kan worden bereikt door de som van meerdere objecten. Deze wijziging verschuift de buitenlandse vraag naar het duurdere segment. Eerder in 2026 verstrengde de toezichthouder de vereisten voor kredieten aan ontwikkelaars (LTV en reserveringen) na een IMF-review die wees op de groeiende blootstelling van banken aan onroerend goed.

5. Marktsentiment

Het sentiment in 2026 is voorzichtig optimistisch, maar met het duidelijke besef dat de 'gouden' jaren 2022–2023 voorbij zijn. Analisten van Galt & Taggart beschrijven de markt als 'normaliserend' met risico's van oververzadiging 'op de radar'. Leo Chichava (Colliers Georgia) is optimistischer: hij verklaarde dat er in 2026 geen prijsdaling wordt verwacht en dat er geen overaanbod zal zijn, omdat het kleinere aantal nieuwe projecten dat door banken wordt gefinancierd, de toetreding van projecten uit 2022 tot de markt compenseert.

Het contrast met eind 2024 is groot: toen meldde de Georgische Nationale Vereniging voor Onroerend Goed (GNARE, ~110 leden, waarvan 30% ontwikkelaars en 70% makelaars) dat in december 2024 transacties 'tot een minimum waren beperkt' en 'opgeschort — iedereen wacht op de ontwikkelingen' tegen de achtergrond van protesten. In 2026 is er geen sprake van zo'n bevriezing — kopers zijn teruggekeerd. Maar marktdeelnemers erkennen dat de markt 'selectief' is geworden: sterke, liquide objecten blijven verkopen en in prijs stijgen, terwijl zwakke projecten en een overaanbod van studio's (vooral in Batoemi) druk creëren.

6. Beïnvloedende factoren

Economie. Het bbp groeide met 7,5% in 2025 (volgens de snelle schatting van Geostat van 30 januari 2026: 9,9% in Q1, 7,4% in Q2, 6,4% in Q3, 6,8% in Q4; nominaal bbp 104,6 miljard lari / $38,1 miljard, +12,4%). De groei wordt volgens de Wereldbank voornamelijk gedreven door consumptie: binnenlandse particuliere consumptie +8,2%, reële lonen +11,5%. Verwachting voor 2026: de Wereldbank verwacht een vertraging tot 5,0% 'tegen de achtergrond van zwakkere externe omstandigheden en een gematigdere binnenlandse vraag'; het IMF — 5,3%. De inflatie versnelde van 4,3% (maart) naar 5,7–5,9% (april–mei 2026) als gevolg van hogere energieprijzen. De lari is stabiel (~2,62–2,64/$, gekoppeld aan de dollar). Fitch (november 2025) en S&P (februari 2026) bevestigden de rating 'BB' met een stabiele vooruitzicht.

Rente van de Nationale Bank. Volgens Global Property Guide bleef de rente sinds mei 2024 op 8,0%. Volgens Trading Economics verhoogde de Nationale Bank in april 2026 de rente voor het eerst sinds maart 2022 met 25 basispunten naar 8,25% vanwege de inflatieschok (mei-inflatie 5,7% bij een doelstelling van 3%) en handhaafde deze in juni 2026. (De discrepantie tussen bronnen vermeld ik expliciet.)

Toerisme. Inkomsten uit internationaal toerisme in H1 2026 — $1,93 miljard (−2% j-o-j), aantal bezoeken 2,734 miljoen (−2,7%) als gevolg van een daling in Q2. Inkomsten van Russische toeristen daalden met ~25% j-o-j, terwijl die van EU-burgers met ~21% stegen (tot $335,6 miljoen — de grootste groep). Rusland blijft de grootste bron van bezoekers (25,1% in Q2).

Politiek en relocanten. De opschorting van de toetredingsonderhandelingen met de EU (december 2024), de wet op 'buitenlandse agenten', langdurige protesten in Tbilisi, arrestaties van activisten en de strengere migratiewetgeving (vanaf maart 2026 — verplichte werkvergunningen voor buitenlanders, verhoging van boetes voor overschrijding van de verblijfsduur van 180 naar 1.000 lari) zorgen voor een uitstroom van een deel van de relocanten. Dit is een belangrijk middellangetermijnrisico voor het segment dat gericht is op buitenlandse vraag.

Recommendations

Voor de eindkoper (bewoning):

• In Tbilisi is de markt in evenwicht — kopen kan, maar haasten is niet nodig: prijzen stijgen gematigd (3–6% per jaar), er is geen risico op een sterke stijging. Geef de voorkeur aan liquide wijken (Vake, Saboertalo, Vera, Mtatsminda) en aan opgeleverde/bijna opgeleverde objecten van betrouwbare ontwikkelaars.
• Gebruik de interne renteloze betalingsregeling van de ontwikkelaar in plaats van een hypotheek van ~12% in lari, als u geen toegang heeft tot een krediet in vreemde valuta.

Voor de investeerder:

• Batoemi, massasegment aan zee — extra voorzichtigheid. De groeiende onverkochte voorraad (~12.400 appartementen), recordopleveringen in 2026 (tot 18 duizend appartementen) en dalende huurrendementen (7,4% bruto, 3–4% netto) betekenen een risico van prijsstagnatie en moeilijkheden bij doorverkoop. Vermijd standaardstudio's in perifere projecten.
• Richt u op beheerde aparthotels/merkresidenties met echte bezetting, niet op een 'appartement aan de eerste lijn' met een beloofde huurgarantie (lees de kleine lettertjes).
• Als een verblijfsvergunning deel uitmaakt van het doel, houd dan rekening met de nieuwe drempel van $150.000 vanaf 1 maart 2026.

Triggers voor het herzien van de strategie (benchmarks):

• Als de operationele enquêtes van Galt & Taggart onder ontwikkelaars twee of meer maanden op rij een negatieve dynamiek van primaire verkopen laten zien — een signaal van echte afkoeling (in tegenstelling tot de 'luidruchtige' registergegevens).
• Als de onverkochte voorraad in Batoemi de ~15 duizend appartementen overschrijdt of ontwikkelaars massaal kortingen >10% gaan geven — een teken van prijscorrectie.
• Een scherpe devaluatie van de lari, escalatie van protesten of nieuwe beperkingen voor buitenlanders — redenen om de aankoop van een investeringsobject uit te stellen.

Caveats

• De registergegevens (NAPR) overschatten de primaire verkopen vanwege vertragingen in de registratie van transacties; operationele enquêtes onder ontwikkelaars zijn een nauwkeurigere, maar selectieve (~50% van de projecten) indicator. De discrepantie is aanzienlijk (mei in Tbilisi: +9,7% volgens NAPR vs +2,5% volgens enquête).
• De methodologieën van de bronnen komen niet overeen. Galt & Taggart definieert 'primair' als directe verkopen van ontwikkelaars (~37–50% van de markt), terwijl TBC Capital slechts ~14% van de transacties als 'nieuw' beschouwt (in maart 2026 'nieuwe' appartementen: 564 stuks, −3% j-o-j). De cijfers van verschillende bedrijven zijn niet direct vergelijkbaar.
• ~12.400 onverkochte appartementen betreffen Batoemi, niet Tbilisi. Er is geen afzonderlijk openbaar cijfer voor de onverkochte voorraad in Tbilisi in de beschikbare bronnen; voor Tbilisi stelt Galt & Taggart alleen 'risico van oververzadiging op de radar'.
• Belangenconflict: Galt & Taggart (onderdeel van de Bank of Georgia-groep) en TBC Capital (TBC Bank) zijn marktpartijen. De schattingen van Colliers (Chichava) zijn optimistischer ('er zal geen overaanbod zijn') en wijken af van de voorzichtigere positie van Galt & Taggart.
• Discrepantie over de rente van de Nationale Bank tussen bronnen (8,0% vs 8,25% vanaf april 2026) is hierboven vermeld.
• Op het moment van opstellen van het rapport (gegevens tot eind juli 2026) bevatten de openbaar beschikbare maandrapporten van Galt & Taggart en TBC Capital gegevens tot uiterlijk mei 2026 (plus Colliers-gegevens voor juni); een deel van de juni/juli-cijfers is afkomstig uit secundaire navertellingen, niet uit originele PDF's.