Georgia periculoasă pentru investiții ușoare

Escrocherii în construcții în Georgia: la ce să fie atenți cumpărătorii de locuințe

Georgia – în special Batumi și Tbilisi – rămâne un magnet pentru cumpărătorii străini: prețuri mici, impozit zero la achiziție, plata în rate de la dezvoltator și randament promis din închiriere. Piața crește rapid: conform TBC Capital, în primul trimestru al anului 2026, volumul pieței imobiliare rezidențiale din Tbilisi a crescut cu 24% de la an la an, ajungând la aproape 941 milioane USD. Dar, odată cu cererea, crește și numărul de modalități de a extrage bani de la cumpărător. Mai jos sunt cele mai frecvente scheme și cum să vă protejați de ele.

Scheme tipice

Construcții întârziate și „case-fantomă”. Cele mai ieftine locuințe se vând în stadiul de fundație, iar până la finalizare prețul adesea aproape se dublează. Problema este că o parte dintre proiecte nu sunt finalizate ani de zile sau sunt predate „în beton” – fără utilități și finisaje. Conform numeroaselor recenzii, în Batumi există blocuri abandonate de ani, cu etaje pe jumătate goale și finisaje care se degradează la câțiva ani după predare.

Înșelăciune cu „vedere la mare”. Un truc comun: un apartament cu panoramă este vândut semnificativ mai scump cu promisiunea verbală că nimeni nu va bloca vederea. După colectarea banilor, dezvoltatorul construiește el însuși un nou bloc în față, iar apartamentul își pierde din valoare. Garanțiile verbale în Georgia nu valorează nimic – doar ceea ce este consemnat în scris.

Suprafață umflată și randament „umflat”. Adesea, în suprafață sunt incluse balcoanele și zonele comune, astfel încât suprafața reală utilă este mai mică decât cea publicitară. Iar randamentul promis de 8–10% pe an din închiriere este calculat pentru sezonul de vară: iarna Batumi se golește, iar randamentul real este mult mai mic decât cel declarat.

Vânzări duble și documente false. Același apartament poate fi vândut mai multor cumpărători, sau tranzacția este efectuată de o persoană care nu este adevăratul proprietar. În aprilie 2026, o persoană a fost reținută în Georgia pentru încercarea de a-și însuși o proprietate folosind documente notariale false – schema cu procuri fictive este întâlnită frecvent.

Cum să vă protejați

Principalul instrument este Agenția Națională a Registrului Public (NAPR). Este o bază de date electronică creată, printre altele, pentru prevenirea fraudelor și a vânzărilor duble; puteți verifica proprietatea după numărul cadastral pe site-ul oficial napr.gov.ge. Înainte de orice plată, ar trebui:

• Să comandați un extras recent din registru și să vă asigurați că vânzătorul este într-adevăr proprietarul și că nu există sarcini asupra proprietății (gajuri, sechestre, litigii).
• Să verificați că numărul cadastral din extras coincide cu numărul din anunț și din contract.
• Să vă asigurați că dezvoltatorul are autorizație de construcție – acest lucru se verifică prin același registru sau la Casa Justiției.
• Să studiați proiectele anterioare ale dezvoltatorului: dacă au fost finalizate, la timp, ce spun locatarii. Reputația contează mai mult decât un recepțion frumos în showroom.
• Toate promisiunile (vederea, termenele, finisajele, penalitățile pentru întârziere) să fie stipulate în contract. Rețineți că finalizarea reală este de obicei cu câteva luni mai târziu decât cea din acte.

Și regula de bază: nu plătiți un avans sau o plată în avans înainte de a inspecta proprietatea și de a verifica documentele. Solicitarea de a „rezerva apartamentul printr-un transfer imediat” este un semn tipic al unei scheme.