Piața primară a locuințelor din Georgia în 2026

TL;DR

• Vânzările pe piața primară din Georgia în 2026 NU scad — ele cresc, dar moderat și inegal: conform datelor oficiale ale Registrului Public (NAPR), procesate de Colliers Georgia, la Tbilisi în ianuarie–iunie 2026 s-au vândut 22 402 apartamente (+18,7% an/an), vânzările în clădiri noi au crescut cu 21,8%; la Batumi în semestrul I — 7 838 apartamente (+11,4%). Cumpărători există, dar piața se „normalizează” după boom-ul din 2022–2023 și depinde puternic de cererea străină și de geopolitică.
• Prețurile la clădirile noi cresc într-o singură cifră: la Tbilisi, piața primară în mai 2026 — $1 412/m² (+6,1% an/an), la Batumi în trim. I 2026 — $1 893/m² (+8,7% an/an). Prognoze pentru 2026: Tbilisi +3–5%, Batumi +4–6%. Analiștii nu se așteaptă la scăderi de preț.
• Riscul principal — suprasaturarea, mai ales la Batumi: la sfârșitul anului 2025, stocul nevândut în proiectele dezvoltatorilor chestionați a crescut cu 13,9% an/an până la ~12 400 de apartamente, iar 2026 va fi un an record pentru livrări (~35 mii de apartamente la Tbilisi și până la 18 mii la Batumi — față de 13 mii la Batumi în 2025 și doar 2 mii în 2020). Sondajele operative ale dezvoltatorilor arată o dinamică mult mai modestă a vânzărilor primare decât datele registrului.

Key Findings

1. Vânzările cresc conform datelor registrului, dar sondajele dezvoltatorilor conturează o imagine mai rezervată. La Tbilisi în mai 2026 s-au înregistrat 3 748 de tranzacții (+11,1% an/an), dintre care piața primară (NAPR) — 1 824 (+9,7%). Cu toate acestea, sondajul operativ al dezvoltatorilor Galt & Taggart (acoperă ~50% din proiectele primare) a arătat o creștere a vânzărilor primare de doar 2,5% an/an, iar suprafața totală vândută a scăzut — se cumpără apartamente mai mici. Datele registrului sunt supraevaluate din cauza întârzierilor în înregistrarea tranzacțiilor.

2. 2025 a fost un an al normalizării, nu al declinului. Conform NAPR/TBC Capital, în Georgia în 2025 s-au vândut 78 500 de apartamente (+5,94% an/an). Piața secundară — 63% din tranzacții (+7,42%), piața primară — 37% (+3,53%). Tbilisi: 42 388 de apartamente (+4,31%). Batumi: 17 478 (+15,02%). Începutul slab al anului 2025 (instabilitate politică) a fost urmat de o redresare a cererii în a doua jumătate a anului.

3. Piața primară din Batumi este vulnerabilă din cauza excesului de ofertă. Vânzările cresc (trim. I 2026: 4 049 de apartamente, +15,8%), dar rămân semnificativ sub vârful din 2022–2023, iar stocul nevândut crește. Prețurile primare ($1 893/m²) cresc mai repede decât cele secundare, decalajul se mărește, iar randamentul chiriilor scade: conform Galt & Taggart, randamentul brut la Batumi a scăzut de la 10% în 2023 la 7,4% în 2025 și se prognozează o scădere suplimentară până la 5,1–3,4% (randamentul net pentru apartamente — doar 3–4%).

4. Cumpărători există, iar aceștia sunt în primul rând localnici. La Tbilisi, cetățenii Georgiei realizează ~77% din tranzacțiile primare (Israel ~10%, Rusia ~3%); ponderea străinilor în semestrul I 2026 — aproximativ 10%. La Batumi, dimpotrivă: străinii — 52% din tranzacții în 2025, până la 63% în trim. I 2026 (UE 13%, Israel 13%, Ucraina+Rusia+Belarus ~11%).

5. Creditul este scump, dar ipotecile cresc; dezvoltatorii oferă activ rate. Rata medie la ipoteci în lari — 12,14% (februarie 2026, în scădere de la 13,31% cu un an înainte), în valută ~8%. Noi ipoteci în 2025 au fost acordate în valoare de 9,6 miliarde de lari (+9,1%). Majoritatea tranzacțiilor primare se realizează prin rate interne fără dobândă oferite de dezvoltatori (avans de la 10%).

6. Context: economie puternică, dar riscuri politice și geopolitice. PIB-ul a crescut cu 7,5% în 2025 (prognoza 2026 — 5,0%), lariul este stabil (~2,62–2,64/$). Dar suspendarea integrării europene (decembrie 2024), protestele, legea „agenților străini”, înăsprirea regulilor de migrație și creșterea pragului pentru permisul de ședere prin imobiliare de la $100 mii la $150 mii (de la 1 martie 2026) apasă asupra cererii străine.

Details

1. Dinamica tranzacțiilor în 2026

Context național. Piața Georgiei a crescut din 2021; în 2024 volumul pieței imobiliare a atins maximul istoric de $4,3 miliarde (+9% față de 2023). Recordul numărului de tranzacții a fost stabilit în 2022 (aproximativ 79 mii) pe valul migrației în masă a rușilor. În 2025 s-au vândut 78 500 de apartamente (+5,94% an/an) — piața a revenit la creștere după răcirea din 2023–2024, dar fără agitație.

Tbilisi, lunar (date NAPR prin Galt & Taggart):

• Ianuarie 2026: 2 964 de tranzacții; piața primară (NAPR) 1 614 (+4,0%), sondaj dezvoltatori +21,8%; piața secundară 1 350 (−3,2%).
• Februarie 2026: 3 822 de tranzacții (+15% an/an); piața primară 1 958 (+11,2%), sondaj dezvoltatori +26,6%; piața secundară 1 864 (+19,2%).
• Aprilie 2026: 3 641 de tranzacții; piața secundară 1 857 (+17,2%), piața primară 1 784 (+4,6%), sondaj dezvoltatori +64%.
• Mai 2026: 3 748 de tranzacții (+11,1% an/an); piața secundară 1 924 (+12,4%), piața primară 1 824 (+9,7% conform NAPR, dar +2,5% conform sondajului dezvoltatorilor).
• Iunie 2026 (Colliers): ~4 484 de tranzacții (+34,7% an/an), volumul pieței $387 milioane (+53,9%).

Tbilisi, semestru (Colliers Georgia): ianuarie–iunie 2026 — 22 402 apartamente (+18,7% an/an), volumul pieței $1,8 miliarde (+33,2%). Clădiri noi +21,8%, piața secundară +22,1%. Prețul mediu ponderat al pieței primare în oraș +11,7% (H1/H1).

Batumi:

• Trim. I 2026: 4 049 de apartamente (+15,8% an/an); piața secundară +10,1%, piața primară +21,1% (NAPR), sondaj dezvoltatori +70,6%.
• Mai 2026: 1 324 de apartamente (+2,5% an/an), $87 milioane (+22,2%).
• Iunie 2026: 1 468 de apartamente (+8,2% an/an), ~$100 milioane (+28,2%); vânzările de clădiri noi +11,6%, piața secundară −26,4%.
• Semestrul I 2026: 7 838 de apartamente (+11,4% an/an), cifra de afaceri $507 milioane (+29%).

Concluzie privind vânzările: piața primară nu scade în niciun oraș mare conform datelor registrului. Cu toate acestea, discrepanța dintre datele registrului (care sunt supraevaluate din cauza întârzierilor în înregistrare) și sondajele operative ale dezvoltatorilor (mai la Tbilisi: +2,5% în loc de +9,7%) indică faptul că dinamica reală a pieței primare este mai modestă decât cifrele din titluri.

2. Prețurile la clădirile noi

Tbilisi. Piața primară: $1 385/m² (ianuarie) → $1 398 (februarie) → $1 408 (aprilie) → $1 412/m² (mai, +6,1% an/an). Creștere moderată (~0,3–0,9% pe lună), ceea ce indică un echilibru între cerere și ofertă. Pe cartiere (Geostat, trim. IV 2025, prețuri mediane pentru apartamente): Mtatsminda $2 497/m², Vake $2 176/m², Chugureti $1 613/m², Saburtalo $1 598/m², Samgori $1 315/m². Prognoza creșterii prețurilor la Tbilisi pentru 2026: Galt & Taggart — o singură cifră, TBC Capital — ~3,2%, estimări ale experților 3–5%.

Batumi. Prețul mediu al pieței primare „la cheie” în 2025 — $1 865/m² (+9,4% an/an); în trim. I 2026 — $1 893/m² (+8,7%), piața secundară $1 479 (+7,8%). Cel mai scump subpiață — Batumi Vechi ($3 028/m²). Prognoza Galt & Taggart pentru 2026: încetinirea creșterii pieței primare la 4–6%. Colliers ($1 500/m² în medie pentru ambele orașe) nu se așteaptă la scăderi de preț în 2026.

3. Oferta și riscul de suprasaturare

Autorizațiile de construcție se reduc — un semnal de normalizare. La Tbilisi în 2025 au fost eliberate 208 autorizații (−4,2%), suprafața locuibilă autorizată −10,73% până la 1,734 milioane m². Până în mai 2026, suprafața autorizată scade pentru a opta lună consecutiv (mai: −18,4% an/an; în 5 luni −34,4%). Cu toate acestea, eliberarea rămâne cu ~32% peste nivelul „sănătos” din 2015–2022.

2026 — an record pentru livrări. Galt & Taggart prognozează livrări de ~35 mii de apartamente la Tbilisi și până la 18 mii la Batumi — maxim istoric. Pentru Batumi, acesta este un salt brusc: livrările au crescut de la 2 000 de apartamente în 2020 la 13 000 în 2025, iar vârful din 2026 va atinge până la 18 000 de unități. Cauza — finalizarea simultană a proiectelor lansate în perioada cererii speculative. Aceasta intensifică concurența și apasă asupra prețurilor și chiriilor.

Batumi — epicentrul riscului de suprasaturare. Conform datelor Galt & Taggart, la sfârșitul anului 2025, stocul nevândut în proiectele dezvoltatorilor chestionați a crescut cu 13,9% an/an până la ~12 400 de apartamente, ceea ce „indică un risc sporit de suprasaturare”. Analiștii avertizează direct că creșterea prețurilor primare „depășește cererea” și că va fi dificil să se mențină ritmul actual. Cererea principală s-a mutat în zona Noului Bulevard.

4. Cererea și cumpărătorii

Cine cumpără. La Tbilisi, motorul este reprezentat de cumpărătorii finali locali (~77% din tranzacțiile primare; conform estimării Colliers — până la 90% din toate tranzacțiile). Cele mai mari grupuri de străini la Tbilisi: Israel (~10%), Rusia (~3%). La Batumi, piața este mult mai „internațională”: străinii — 52% în 2025 și până la 63% în trim. I 2026; grupurile de top — UE (13%), Israel (13%), plus Ucraina/Rusia/Belarus (~11% în total) și Turcia.

Ipoteca și ratele. Rata ipotecară în lari — 12,14% (februarie 2026, în scădere de la 13,31% cu un an înainte), în valută ~8,01%. Președinta Băncii Naționale, Natia Turnava, la ședința comitetului financiar (mai 2026) a remarcat scăderea ratei medii la ipoteci de la 13,4% (ianuarie 2025) la 11,9% (martie 2026), iar la creditele de afaceri — de la 14,4% la 12,8%, legând aceasta de reducerea riscurilor de credit și creșterea încrederii în lari. Noi ipoteci în 2025 au fost acordate în valoare de 9,6 miliarde de lari (+9,1%), soldul — 24,2 miliarde de lari (+16,2%). Din cauza ratelor ridicate și a cerințelor stricte ale băncilor (avans de la 20%), majoritatea cumpărătorilor de clădiri noi folosesc ratele interne fără dobândă oferite de dezvoltatori (avans de la 10%, grafic până la predarea clădirii) — acesta a devenit principalul instrument de stimulare a vânzărilor.

Modificări de reglementare. De la 1 martie 2026, pragul investițiilor imobiliare pentru permisul de ședere a fost majorat de la $100 mii la $150 mii — aceasta este a treia creștere din istoria programului și prima din 2019 (creștere de 50%, conform amendamentelor din iunie 2025). Pragul se calculează pe baza evaluării de piață (nu a prețului din contract) și poate fi acumulat prin suma mai multor proprietăți. Modificarea mută cererea străină către segmentul mai scump. Anterior, în 2026, regulatorul a înăsprit cerințele pentru creditele acordate dezvoltatorilor (LTV și rezervare) după o evaluare a FMI, care a remarcat creșterea expunerii băncilor la imobiliare.

5. Sentimentul pieței

Sentimentul în 2026 este prudent-optimist, dar cu o înțelegere clară că anii „de aur” 2022–2023 au rămas în urmă. Analiștii Galt & Taggart descriu piața ca fiind „în normalizare”, cu riscuri de suprasaturare „pe radar”. Leo Chikhava (Colliers Georgia) este mai optimist: a declarat că nu se așteaptă la scăderi de preț în 2026 și că nu va exista exces, deoarece un număr mai mic de proiecte noi finanțate de bănci echilibrează intrarea pe piață a proiectelor din 2022.

Contrastul cu sfârșitul anului 2024 este izbitor: atunci, Asociația Națională Georgiană de Imobiliare (GNARE, ~110 membri, dintre care 30% dezvoltatori și 70% brokeri) raporta că în decembrie 2024 tranzacțiile au fost „reduse la minimum” și „suspendate — toată lumea așteaptă evoluția evenimentelor” pe fondul protestelor. În 2026 nu există o astfel de înghețare — cumpărătorii s-au întors. Dar participanții la piață recunosc că piața a devenit „selectivă”: obiectele puternice, lichide continuă să se vândă și să se scumpească, iar proiectele slabe și excesul de studiouri (mai ales la Batumi) creează presiune.

6. Factori de influență

Economie. PIB-ul a crescut cu 7,5% în 2025 (conform estimării rapide Geostat din 30 ianuarie 2026: 9,9% în trim. I, 7,4% în trim. II, 6,4% în trim. III, 6,8% în trim. IV; PIB nominal 104,6 miliarde de lari / $38,1 miliarde, +12,4%). Creșterea, conform estimării Băncii Mondiale, este asigurată în principal de consum: consumul privat intern +8,2%, salariile reale +11,5%. Prognoza pentru 2026: Banca Mondială se așteaptă la o încetinire până la 5,0% „pe fondul condițiilor externe mai slabe și al cererii interne mai blânde”; FMI — 5,3%. Inflația a accelerat de la 4,3% (martie) la 5,7–5,9% (aprilie–mai 2026) din cauza creșterii prețurilor la energie. Lariul este stabil (~2,62–2,64/$, legat de dolar). Fitch (noiembrie 2025) și S&P (februarie 2026) au confirmat ratingul „BB” cu perspectivă stabilă.

Rata Băncii Naționale. Conform Global Property Guide, rata a fost menținută la 8,0% din mai 2024. Cu toate acestea, conform Trading Economics, în aprilie 2026 Banca Națională a majorat pentru prima dată din martie 2022 rata cu 25 de puncte de bază până la 8,25% din cauza șocului inflaționist (inflația din mai 5,7% față de ținta de 3%) și a menținut-o în iunie 2026. (Discrepanța dintre surse este menționată explicit.)

Turism. Veniturile din turismul internațional în semestrul I 2026 — $1,93 miliarde (−2% an/an), numărul vizitelor 2,734 milioane (−2,7%) din cauza declinului din trim. II. Veniturile de la turiștii ruși au scăzut cu ~25% an/an, în timp ce cele de la cetățenii UE au crescut cu ~21% (până la $335,6 milioane — cel mai mare grup). Rusia rămâne cea mai mare sursă de vizitatori (25,1% în trim. II).

Politică și relocanți. Suspendarea negocierilor de aderare la UE (decembrie 2024), legea „agenților străini”, protestele prelungite la Tbilisi, arestările activiștilor și înăsprirea legislației migraționale (din martie 2026 — permise de muncă obligatorii pentru străini, creșterea amenzilor pentru depășirea șederii de la 180 la 1000 de lari) creează un exod al unei părți dintre relocanți. Acesta este un risc cheie pe termen mediu pentru segmentul orientat către cererea străină.

Recommendations

Pentru cumpărătorul final (locuire):

• La Tbilisi piața este echilibrată — se poate cumpăra, dar nu este nevoie să te grăbești: prețurile cresc moderat (3–6% pe an), nu există riscul unei creșteri bruște. Acordați preferință cartierelor lichide (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) și obiectelor finalizate sau aproape finalizate ale dezvoltatorilor de încredere.
• Folosiți rata internă fără dobândă a dezvoltatorului în locul ipotecii de ~12% în lari, dacă nu aveți acces la un credit în valută.

Pentru investitor:

• Batumi, segmentul de masă de lângă mare — prudență sporită. Stocul nevândut în creștere (~12 400 de apartamente), livrările record din 2026 (până la 18 mii de apartamente) și randamentul în scădere al chiriilor (7,4% brut, 3–4% net) înseamnă riscul stagnării prețurilor și dificultăți de revânzare. Evitați studiourile tipice din proiectele periferice.
• Orientarea — hoteluri cu apartamente gestionate / reședințe de brand cu ocupare reală, nu „apartament la prima linie” cu garanție de închiriere promisă (citiți literele mici).
• Dacă permisul de ședere face parte din obiectiv, luați în considerare noul prag de $150 mii de la 1 martie 2026.

Declanșatori pentru revizuirea strategiei (benchmark-uri):

• Dacă sondajele operative ale dezvoltatorilor Galt & Taggart vor arăta o dinamică negativă a vânzărilor primare timp de 2+ luni consecutiv — semnal de răcire reală (spre deosebire de datele „zgomotoase” ale registrului).
• Dacă stocul nevândut la Batumi va depăși ~15 mii de apartamente sau dezvoltatorii vor începe să ofere în masă reduceri >10% — semn de corecție a prețurilor.
• O devalorizare bruscă a lariului, escaladarea protestelor sau noi restricții pentru străini — motive pentru a amâna achiziția unui obiect de investiție.

Caveats

• Datele registrului (NAPR) supraevaluează vânzările primare din cauza întârzierilor în înregistrarea tranzacțiilor; sondajele operative ale dezvoltatorilor sunt un indicator mai precis, dar selectiv (~50% din proiecte). Discrepanța este semnificativă (mai la Tbilisi: +9,7% conform NAPR vs +2,5% conform sondajului).
• Metodologiile surselor nu coincid. Galt & Taggart definește „piața primară” ca vânzări directe ale dezvoltatorilor (~37–50% din piață), în timp ce TBC Capital consideră „noi” doar ~14% din tranzacții (în martie 2026 „apartamente noi”: 564 de unități, −3% an/an). Cifrele diferitelor companii nu sunt comparabile direct.
• ~12 400 de apartamente nevândute — acestea sunt la Batumi, nu la Tbilisi. Nu există o cifră publică separată pentru stocul nevândut la Tbilisi în sursele disponibile; pentru Tbilisi, Galt & Taggart doar constată „riscul de suprasaturare pe radar”.
• Conflict de interese: Galt & Taggart (parte a grupului Bank of Georgia) și TBC Capital (TBC Bank) sunt participanți la piață. Estimările Colliers (Chikhava) sunt mai optimiste („nu va exista exces”) și diferă de poziția mai precaută a Galt & Taggart.
• Discrepanța privind rata Băncii Naționale între surse (8,0% vs 8,25% din aprilie 2026) este menționată mai sus.
• La momentul pregătirii raportului (date de la sfârșitul lunii iulie 2026), rapoartele lunare disponibile public ale Galt & Taggart și TBC Capital acoperă date nu mai târziu de mai 2026 (plus datele Colliers pentru iunie); o parte din cifrele pentru iunie/iulie provin din relatări secundare, nu din PDF-uri originale.