Первичный рынок жилья Грузии в 2026 году

TL;DR

• Продажи на первичном рынке Грузии в 2026 году НЕ падают — они растут, но умеренно и неравномерно: по официальным данным Публичного реестра (NAPR), обработанным Colliers Georgia, в Тбилиси за январь–июнь 2026 продано 22 402 квартиры (+18,7% год к году), продажи в новостройках выросли на 21,8%; в Батуми за I полугодие — 7 838 квартир (+11,4%). Покупатели есть, но рынок «нормализуется» после бума 2022–2023 и сильно зависит от иностранного спроса и геополитики.
• Цены на новостройки растут в пределах однозначных чисел: в Тбилиси первичка в мае 2026 — $1 412/м² (+6,1% г/г), в Батуми в I кв. 2026 — $1 893/м² (+8,7% г/г). Прогнозы на 2026: Тбилиси +3–5%, Батуми +4–6%. Снижения цен аналитики не ожидают.
• Главный риск — перенасыщение, особенно в Батуми: к концу 2025 непроданный остаток в проектах опрошенных застройщиков вырос на 13,9% г/г до ~12 400 квартир, а 2026 год станет рекордным по вводу жилья (~35 тыс. квартир в Тбилиси и до 18 тыс. в Батуми — против 13 тыс. в Батуми в 2025 и лишь 2 тыс. в 2020). Оперативные опросы застройщиков показывают гораздо более скромную динамику первичных продаж, чем данные реестра.

Key Findings

1. Продажи растут по данным реестра, но опросы застройщиков рисуют более сдержанную картину. В Тбилиси в мае 2026 зарегистрировано 3 748 сделок (+11,1% г/г), из них первичка (NAPR) — 1 824 (+9,7%). Однако оперативный опрос застройщиков Galt & Taggart (охватывает ~50% первичных проектов) показал рост первичных продаж лишь на 2,5% г/г, причём общая проданная площадь сократилась — покупают квартиры меньшего размера. Данные реестра завышены из-за задержек регистрации сделок.

2. 2025 год был годом нормализации, а не спада. По NAPR/TBC Capital, в Грузии в 2025 продано 78 500 квартир (+5,94% г/г). Вторичка — 63% сделок (+7,42%), первичка — 37% (+3,53%). Тбилиси: 42 388 квартир (+4,31%). Батуми: 17 478 (+15,02%). Слабое начало 2025 (политическая нестабильность) сменилось восстановлением спроса во втором полугодии.

3. Первичный рынок Батуми уязвим из-за избытка предложения. Продажи растут (I кв. 2026: 4 049 квартир, +15,8%), но остаются существенно ниже пика 2022–2023, а непроданный сток растёт. Цены первички ($1 893/м²) растут быстрее вторички, разрыв увеличивается, доходность аренды падает: по Galt & Taggart, валовая доходность в Батуми снизилась с 10% в 2023 до 7,4% в 2025 и прогнозируется дальнейшее падение до 5,1–3,4% (чистая доходность по квартирам — лишь 3–4%).

4. Покупатели есть, и это в первую очередь местные. В Тбилиси граждане Грузии совершают ~77% первичных сделок (Израиль ~10%, Россия ~3%); доля иностранцев в I полугодии 2026 — около 10%. В Батуми наоборот: иностранцы — 52% сделок в 2025, до 63% в I кв. 2026 (ЕС 13%, Израиль 13%, Украина+Россия+Беларусь ~11%).

5. Кредит дорогой, но ипотека растёт; девелоперы активно предлагают рассрочки. Средняя ставка по ипотеке в лари — 12,14% (февраль 2026, снизилась с 13,31% годом ранее), в валюте ~8%. Новых ипотек в 2025 выдано на 9,6 млрд лари (+9,1%). Большинство первичных сделок проходит через беспроцентные внутренние рассрочки застройщиков (первый взнос от 10%).

6. Фон: сильная экономика, но политические и геополитические риски. ВВП вырос на 7,5% в 2025 (прогноз 2026 — 5,0%), лари стабилен (~2,62–2,64/$). Но приостановка евроинтеграции (декабрь 2024), протесты, закон об «иноагентах», ужесточение миграционных правил и повышение порога ВНЖ за недвижимость со $100 тыс. до $150 тыс. (с 1 марта 2026) давят на иностранный спрос.

Details

1. Динамика сделок в 2026 году

Общенациональный контекст. Рынок Грузии рос с 2021 года; в 2024 объём рынка жилья достиг исторического максимума $4,3 млрд (+9% к 2023). Рекорд по числу сделок был поставлен в 2022 (около 79 тыс.) на волне массовой миграции россиян. В 2025 продано 78 500 квартир (+5,94% г/г) — рынок вернулся к росту после охлаждения 2023–2024, но без ажиотажа.

Тбилиси, помесячно (данные NAPR через Galt & Taggart):

• Январь 2026: 2 964 сделки; первичка (NAPR) 1 614 (+4,0%), опрос застройщиков +21,8%; вторичка 1 350 (−3,2%).
• Февраль 2026: 3 822 сделки (+15% г/г); первичка 1 958 (+11,2%), опрос застройщиков +26,6%; вторичка 1 864 (+19,2%).
• Апрель 2026: 3 641 сделка; вторичка 1 857 (+17,2%), первичка 1 784 (+4,6%), опрос застройщиков +64%.
• Май 2026: 3 748 сделок (+11,1% г/г); вторичка 1 924 (+12,4%), первичка 1 824 (+9,7% по NAPR, но +2,5% по опросу застройщиков).
• Июнь 2026 (Colliers): ~4 484 сделки (+34,7% г/г), объём рынка $387 млн (+53,9%).

Тбилиси, полугодие (Colliers Georgia): январь–июнь 2026 — 22 402 квартиры (+18,7% г/г), объём рынка $1,8 млрд (+33,2%). Новостройки +21,8%, вторичка +22,1%. Средневзвешенная цена первички по городу +11,7% (H1/H1).

Батуми:

• I кв. 2026: 4 049 квартир (+15,8% г/г); вторичка +10,1%, первичка +21,1% (NAPR), опрос застройщиков +70,6%.
• Май 2026: 1 324 квартиры (+2,5% г/г), $87 млн (+22,2%).
• Июнь 2026: 1 468 квартир (+8,2% г/г), ~$100 млн (+28,2%); продажи новостроек +11,6%, вторичка −26,4%.
• I полугодие 2026: 7 838 квартир (+11,4% г/г), оборот $507 млн (+29%).

Вывод по продажам: первичка не падает ни в одном крупном городе по данным реестра. Однако расхождение между данными реестра (которые завышены из-за задержек регистрации) и оперативными опросами застройщиков (май в Тбилиси: +2,5% вместо +9,7%) указывает, что реальная динамика первички скромнее заголовочных цифр.

2. Цены на новостройки

Тбилиси. Первичка: $1 385/м² (январь) → $1 398 (февраль) → $1 408 (апрель) → $1 412/м² (май, +6,1% г/г). Рост умеренный (~0,3–0,9% в месяц), что говорит о сбалансированности спроса и предложения. По районам (Geostat, IV кв. 2025, медианные цены на квартиры): Мтацминда $2 497/м², Ваке $2 176/м², Чугурети $1 613/м², Сабуртало $1 598/м², Самгори $1 315/м². Прогноз роста цен в Тбилиси на 2026: Galt & Taggart — однозначные числа, TBC Capital — ~3,2%, экспертные оценки 3–5%.

Батуми. Средняя цена первички «под ключ» в 2025 — $1 865/м² (+9,4% г/г); в I кв. 2026 — $1 893/м² (+8,7%), вторичка $1 479 (+7,8%). Самый дорогой субрынок — Старый Батуми ($3 028/м²). Прогноз Galt & Taggart на 2026: замедление роста первички до 4–6%. Colliers ($1 500/м² в среднем по обоим городам) снижения цен в 2026 не ожидает.

3. Предложение и риск перенасыщения

Разрешения на строительство сокращаются — сигнал нормализации. В Тбилиси в 2025 выдано 208 разрешений (−4,2%), разрешённая жилая площадь −10,73% до 1,734 млн м². К маю 2026 площадь разрешений снижается восьмой месяц подряд (май: −18,4% г/г; за 5 месяцев −34,4%). Тем не менее выдача остаётся на ~32% выше «здорового» уровня 2015–2022.

2026 — рекордный год по вводу жилья. Galt & Taggart прогнозирует ввод ~35 тыс. квартир в Тбилиси и до 18 тыс. в Батуми — исторический максимум. Для Батуми это резкий скачок: ввод вырос с 2 000 квартир в 2020 до 13 000 в 2025, а пик 2026 достигнет до 18 000 единиц. Причина — одновременное завершение проектов, запущенных в период ажиотажного спроса. Это усиливает конкуренцию и давит на цены и арендные ставки.

Батуми — эпицентр риска перенасыщения. По данным Galt & Taggart, к концу 2025 непроданный остаток в проектах опрошенных застройщиков вырос на 13,9% г/г до ~12 400 квартир, что «указывает на повышенный риск перенасыщения». Аналитики прямо предупреждают, что рост цен первички «опережает спрос» и удержать текущие темпы будет трудно. Основной спрос сместился в район Нового бульвара.

4. Спрос и покупатели

Кто покупает. В Тбилиси драйвер — местные конечные покупатели (~77% первичных сделок; по оценке Colliers — до 90% всех сделок). Крупнейшие группы иностранцев в Тбилиси: Израиль (~10%), Россия (~3%). В Батуми рынок гораздо более «интернациональный»: иностранцы — 52% в 2025 и до 63% в I кв. 2026; топ-группы — ЕС (13%), Израиль (13%), плюс Украина/Россия/Беларусь (~11% суммарно) и Турция.

Ипотека и рассрочки. Ставка по ипотеке в лари — 12,14% (февраль 2026, снижение с 13,31% годом ранее), в валюте ~8,01%. Президент Нацбанка Натиа Турнава на заседании финансового комитета (май 2026) отметила снижение средней ставки по ипотеке с 13,4% (январь 2025) до 11,9% (март 2026), а по бизнес-кредитам — с 14,4% до 12,8%, связав это со снижением кредитных рисков и ростом доверия к лари. Новых ипотек в 2025 выдано на 9,6 млрд лари (+9,1%), остаток — 24,2 млрд лари (+16,2%). Из-за высоких ставок и строгих требований банков (первый взнос от 20%) большинство покупателей новостроек используют беспроцентные внутренние рассрочки застройщиков (первый взнос от 10%, график до сдачи дома) — это стало основным инструментом стимулирования продаж.

Регуляторные изменения. С 1 марта 2026 порог инвестиций в недвижимость для ВНЖ повышен со $100 тыс. до $150 тыс. — это третье повышение в истории программы и первое с 2019 года (рост на 50%, по июньским поправкам 2025). Порог считается по рыночной оценке (а не по цене в договоре) и может набираться суммой нескольких объектов. Изменение смещает спрос иностранцев в более дорогой сегмент. Ранее в 2026 регулятор ужесточил требования к кредитам девелоперам (LTV и резервирование) после обзора МВФ, отметившего рост банковской экспозиции на недвижимость.

5. Настроения рынка

Настроения в 2026 — осторожно-оптимистичные, но с ясным пониманием, что «золотые» годы 2022–2023 позади. Аналитики Galt & Taggart описывают рынок как «нормализующийся» с рисками перенасыщения «на радаре». Лео Чихава (Colliers Georgia) более оптимистичен: заявил, что снижения цен в 2026 не ожидается и переизбытка не будет, поскольку меньшее число новых проектов, финансируемых банками, уравновешивает выход на рынок проектов 2022 года.

Контраст с концом 2024 разителен: тогда Грузинская национальная ассоциация недвижимости (GNARE, ~110 участников, из них 30% девелоперы и 70% брокеры) сообщала, что в декабре 2024 сделки «сведены к минимуму» и «приостановлены — все ждут развития событий» на фоне протестов. В 2026 такой заморозки нет — покупатели вернулись. Но участники рынка признают, что рынок стал «избирательным»: сильные ликвидные объекты продолжают продаваться и дорожать, а слабые проекты и переизбыток студий (особенно в Батуми) создают давление.

6. Влияющие факторы

Экономика. ВВП вырос на 7,5% в 2025 (по быстрой оценке Geostat от 30 января 2026: 9,9% в I кв., 7,4% во II, 6,4% в III, 6,8% в IV; номинальный ВВП 104,6 млрд лари / $38,1 млрд, +12,4%). Рост, по оценке Всемирного банка, обеспечен главным образом потреблением: внутреннее частное потребление +8,2%, реальные зарплаты +11,5%. Прогноз на 2026: Всемирный банк ожидает замедления до 5,0% «на фоне более слабых внешних условий и более мягкого внутреннего спроса»; МВФ — 5,3%. Инфляция ускорилась с 4,3% (март) до 5,7–5,9% (апрель–май 2026) из-за роста цен на энергоносители. Лари стабилен (~2,62–2,64/$, привязан к доллару). Fitch (ноябрь 2025) и S&P (февраль 2026) подтвердили рейтинг «BB» со стабильным прогнозом.

Ставка Нацбанка. По данным Global Property Guide, ставка удерживалась на 8,0% с мая 2024. Однако, по данным Trading Economics, в апреле 2026 Нацбанк впервые с марта 2022 повысил ставку на 25 б.п. до 8,25% из-за инфляционного шока (майская инфляция 5,7% при цели 3%) и удержал её в июне 2026. (Расхождение источников отмечаю явно.)

Туризм. Доходы от международного туризма в I полугодии 2026 — $1,93 млрд (−2% г/г), число визитов 2,734 млн (−2,7%) из-за спада во II квартале. Доходы от российских туристов упали на ~25% г/г, тогда как от граждан ЕС выросли на ~21% (до $335,6 млн — крупнейшая группа). Россия остаётся крупнейшим источником визитёров (25,1% в II кв.).

Политика и релоканты. Приостановка переговоров о вступлении в ЕС (декабрь 2024), закон об «иноагентах», длительные протесты в Тбилиси, аресты активистов и ужесточение миграционного законодательства (с марта 2026 — обязательные разрешения на работу для иностранцев, рост штрафов за просрочку пребывания с 180 до 1000 лари) создают отток части релокантов. Это ключевой среднесрочный риск для сегмента, ориентированного на иностранный спрос.

Recommendations

Для покупателя-конечного пользователя (проживание):

• В Тбилиси рынок сбалансирован — покупать можно, но торопиться незачем: цены растут умеренно (3–6% в год), риска резкого роста нет. Отдавайте предпочтение ликвидным районам (Ваке, Сабуртало, Вера, Мтацминда) и готовым/почти готовым объектам надёжных застройщиков.
• Используйте внутреннюю беспроцентную рассрочку девелопера вместо ипотеки под ~12% в лари, если нет доступа к валютному кредиту.

Для инвестора:

• Батуми, массовый сегмент у моря — повышенная осторожность. Растущий непроданный сток (~12 400 квартир), рекордный ввод 2026 (до 18 тыс. квартир) и падающая доходность аренды (7,4% валовая, 3–4% чистая) означают риск стагнации цен и трудностей с перепродажей. Избегайте типовых студий в периферийных проектах.
• Ориентир — управляемые апарт-отели/брендированные резиденции с реальной загрузкой, а не «квартира на первой линии» с обещанной гарантией аренды (читайте мелкий шрифт).
• Если ВНЖ — часть цели, учитывайте новый порог $150 тыс. с 1 марта 2026.

Триггеры для пересмотра стратегии (бенчмарки):

• Если оперативные опросы застройщиков Galt & Taggart покажут отрицательную динамику первичных продаж 2+ месяца подряд — сигнал реального охлаждения (в отличие от «шумных» данных реестра).
• Если непроданный сток в Батуми превысит ~15 тыс. квартир или девелоперы начнут массово давать скидки >10% — признак ценовой коррекции.
• Резкая девальвация лари, эскалация протестов или новые ограничения для иностранцев — поводы отложить покупку инвестиционного объекта.

Caveats

• Данные реестра (NAPR) завышают первичные продажи из-за задержек регистрации сделок; оперативные опросы застройщиков — более точный, но выборочный (~50% проектов) индикатор. Расхождение значительное (май в Тбилиси: +9,7% по NAPR vs +2,5% по опросу).
• Методологии источников не совпадают. Galt & Taggart определяет «первичку» как прямые продажи застройщиков (~37–50% рынка), тогда как TBC Capital относит к «новым» лишь ~14% сделок (в марте 2026 «новые» квартиры: 564 шт., −3% г/г). Цифры разных компаний не сопоставимы напрямую.
• ~12 400 непроданных квартир — это Батуми, а не Тбилиси. Отдельного публичного числа непроданного стока по Тбилиси в доступных источниках нет; для Тбилиси Galt & Taggart лишь констатирует «риск перенасыщения на радаре».
• Конфликт интересов: Galt & Taggart (входит в группу Bank of Georgia) и TBC Capital (TBC Bank) — участники рынка. Оценки Colliers (Чихава) более оптимистичны («переизбытка не будет») и расходятся с более осторожной позицией Galt & Taggart.
• Расхождение по ставке Нацбанка между источниками (8,0% vs 8,25% с апреля 2026) отмечено выше.
• На момент подготовки отчёта (по данным на конец июля 2026) публично доступные месячные отчёты Galt & Taggart и TBC Capital охватывают данные не позднее мая 2026 (плюс данные Colliers за июнь); часть июньских/июльских цифр — из вторичных пересказов, а не оригинальных PDF.