Грузія небезпечна для легких інвестицій

Скам у будівництві Грузії: на що дивитися покупцю житла

Грузія — особливо Батумі та Тбілісі — залишається магнітом для іноземних покупців: низькі ціни, нульовий податок на купівлю, розстрочка від забудовника та обіцяна прибутковість від оренди. Ринок при цьому зростає швидко: за даними TBC Capital, у першому кварталі 2026 року обсяг ринку житлової нерухомості Тбілісі зріс на 24% рік до року та досяг майже $941 млн. Але разом із попитом зростає й кількість способів витягнути з покупця гроші. Нижче — найчастіші схеми та те, як від них захиститися.

Типові схеми

Довгобуд та «будинки-привиди». Найдешевше житло продається на стадії котловану, а до здачі ціна нерідко зростає майже вдвічі. Проблема в тому, що частина проектів не добудовується роками або здається «в бетоні» — без комунікацій та оздоблення. За численними відгуками, у Батумі стоять корпуси, закинуті на роки, з напівпорожніми поверхами та оздобленням, що обсипається вже через пару років після здачі.

Обман із «видом на море». Поширений трюк: квартиру з панорамою продають помітно дорожче під усну обіцянку, що вид ніхто не перекриє. Після збору грошей забудовник сам зводить навпроти нову висотку, і квартира втрачає в ціні. Усні гарантії в Грузії нічого не варті — тільки те, що зафіксовано на папері.

Завищений метраж та «дута» прибутковість. У площу нерідко включають балкони та загальні зони, тому реальна житлова площа виявляється меншою за рекламну. А обіцяні 8–10% річних від оренди рахуються за літнім сезоном: взимку Батумі пустіє, і реальна прибутковість значно нижча за заявлену.

Подвійні продажі та підроблені документи. Одну й ту саму квартиру можуть продати кільком покупцям, або угоду проводить особа, яка не є справжнім власником. У квітні 2026 року в Грузії затримали людину, яка намагалася привласнити нерухомість за допомогою підроблених нотаріальних документів — схема з фіктивними довіреностями зустрічається регулярно.

Як захиститися

Головний інструмент — Національне агентство публічного реєстру (NAPR). Це електронна база, створена в тому числі для запобігання шахрайству та подвійним продажам; перевірити об'єкт можна за кадастровим номером через офіційний сайт napr.gov.ge. До будь-якої оплати варто:

Замовити свіжу виписку з реєстру та переконатися, що продавець — дійсно власник, а на об'єкті немає обтяжень (застав, арештів, судових спорів). Перевірити, що кадастровий номер у виписці збігається з номером з оголошення та договору. Переконатися, що у забудовника є дозвіл на будівництво — це перевіряється через той самий реєстр або в Будинку юстиції. Вивчити минулі проекти девелопера: чи здані вони, чи вчасно, що пишуть мешканці. Репутація важливіша за гарну ресепшн у шоурумі. Усі обіцянки (вид, строки, оздоблення, штрафи за прострочення) фіксувати в договорі. Закладайте, що реальне здавання зазвичай відстає від паперового на кілька місяців.

І базове правило: не вносьте завдаток або передоплату до огляду об'єкта та перевірки документів. Прохання «зафіксувати квартиру переказом прямо зараз» — типова ознака схеми.