Первинний ринок житла Грузії у 2026 році

TL;DR

• Продажі на первинному ринку Грузії у 2026 році НЕ падають — вони зростають, але помірно та нерівномірно: за офіційними даними Публічного реєстру (NAPR), обробленими Colliers Georgia, у Тбілісі за січень–червень 2026 продано 22 402 квартири (+18,7% рік до року), продажі в новобудовах зросли на 21,8%; у Батумі за I півріччя — 7 838 квартир (+11,4%). Покупці є, але ринок «нормалізується» після буму 2022–2023 і сильно залежить від іноземного попиту та геополітики.
• Ціни на новобудови зростають у межах однозначних чисел: у Тбілісі первинка у травні 2026 — $1 412/м² (+6,1% р/р), у Батумі у I кв. 2026 — $1 893/м² (+8,7% р/р). Прогнози на 2026: Тбілісі +3–5%, Батумі +4–6%. Зниження цін аналітики не очікують.
• Головний ризик — перенасичення, особливо в Батумі: до кінця 2025 непроданий залишок у проєктах опитаних забудовників зріс на 13,9% р/р до ~12 400 квартир, а 2026 рік стане рекордним за введенням житла (~35 тис. квартир у Тбілісі та до 18 тис. у Батумі — проти 13 тис. у Батумі у 2025 і лише 2 тис. у 2020). Оперативні опитування забудовників показують набагато скромнішу динаміку первинних продажів, ніж дані реєстру.

Key Findings

1. Продажі зростають за даними реєстру, але опитування забудовників малюють більш стриману картину. У Тбілісі у травні 2026 зареєстровано 3 748 угод (+11,1% р/р), з них первинка (NAPR) — 1 824 (+9,7%). Однак оперативне опитування забудовників Galt & Taggart (охоплює ~50% первинних проєктів) показало зростання первинних продажів лише на 2,5% р/р, причому загальна продана площа скоротилася — купують квартири меншого розміру. Дані реєстру завищені через затримки реєстрації угод.

2. 2025 рік був роком нормалізації, а не спаду. За NAPR/TBC Capital, у Грузії у 2025 продано 78 500 квартир (+5,94% р/р). Вторинка — 63% угод (+7,42%), первинка — 37% (+3,53%). Тбілісі: 42 388 квартир (+4,31%). Батумі: 17 478 (+15,02%). Слабкий початок 2025 (політична нестабільність) змінився відновленням попиту у другому півріччі.

3. Первинний ринок Батумі вразливий через надлишок пропозиції. Продажі зростають (I кв. 2026: 4 049 квартир, +15,8%), але залишаються суттєво нижчими за пік 2022–2023, а непроданий сток зростає. Ціни первинки ($1 893/м²) зростають швидше за вторинку, розрив збільшується, дохідність оренди падає: за Galt & Taggart, валова дохідність у Батумі знизилася з 10% у 2023 до 7,4% у 2025 і прогнозується подальше падіння до 5,1–3,4% (чиста дохідність по квартирах — лише 3–4%).

4. Покупці є, і це в першу чергу місцеві. У Тбілісі громадяни Грузії здійснюють ~77% первинних угод (Ізраїль ~10%, Росія ~3%); частка іноземців у I півріччі 2026 — близько 10%. У Батумі навпаки: іноземці — 52% угод у 2025, до 63% у I кв. 2026 (ЄС 13%, Ізраїль 13%, Україна+Росія+Білорусь ~11%).

5. Кредит дорогий, але іпотека зростає; девелопери активно пропонують розстрочки. Середня ставка за іпотекою в ларі — 12,14% (лютий 2026, знизилася з 13,31% роком раніше), у валюті ~8%. Нових іпотек у 2025 видано на 9,6 млрд ларі (+9,1%). Більшість первинних угод проходить через безвідсоткові внутрішні розстрочки забудовників (перший внесок від 10%).

6. Фон: сильна економіка, але політичні та геополітичні ризики. ВВП зріс на 7,5% у 2025 (прогноз 2026 — 5,0%), ларі стабільний (~2,62–2,64/$). Але призупинення євроінтеграції (грудень 2024), протести, закон про «іноагентів», посилення міграційних правил і підвищення порогу ВНЖ за нерухомість зі $100 тис. до $150 тис. (з 1 березня 2026) тиснуть на іноземний попит.

Details

1. Динаміка угод у 2026 році

Загальнонаціональний контекст. Ринок Грузії зростав з 2021 року; у 2024 обсяг ринку житла досяг історичного максимуму $4,3 млрд (+9% до 2023). Рекорд за кількістю угод був поставлений у 2022 (близько 79 тис.) на хвилі масової міграції росіян. У 2025 продано 78 500 квартир (+5,94% р/р) — ринок повернувся до зростання після охолодження 2023–2024, але без ажіотажу.

Тбілісі, помісячно (дані NAPR через Galt & Taggart):

• Січень 2026: 2 964 угоди; первинка (NAPR) 1 614 (+4,0%), опитування забудовників +21,8%; вторинка 1 350 (−3,2%).
• Лютий 2026: 3 822 угоди (+15% р/р); первинка 1 958 (+11,2%), опитування забудовників +26,6%; вторинка 1 864 (+19,2%).
• Квітень 2026: 3 641 угода; вторинка 1 857 (+17,2%), первинка 1 784 (+4,6%), опитування забудовників +64%.
• Травень 2026: 3 748 угод (+11,1% р/р); вторинка 1 924 (+12,4%), первинка 1 824 (+9,7% за NAPR, але +2,5% за опитуванням забудовників).
• Червень 2026 (Colliers): ~4 484 угоди (+34,7% р/р), обсяг ринку $387 млн (+53,9%).

Тбілісі, півріччя (Colliers Georgia): січень–червень 2026 — 22 402 квартири (+18,7% р/р), обсяг ринку $1,8 млрд (+33,2%). Новобудови +21,8%, вторинка +22,1%. Середньозважена ціна первинки по місту +11,7% (H1/H1).

Батумі:

• I кв. 2026: 4 049 квартир (+15,8% р/р); вторинка +10,1%, первинка +21,1% (NAPR), опитування забудовників +70,6%.
• Травень 2026: 1 324 квартири (+2,5% р/р), $87 млн (+22,2%).
• Червень 2026: 1 468 квартир (+8,2% р/р), ~$100 млн (+28,2%); продажі новобудов +11,6%, вторинка −26,4%.
• I півріччя 2026: 7 838 квартир (+11,4% р/р), оборот $507 млн (+29%).

Висновок щодо продажів: первинка не падає в жодному великому місті за даними реєстру. Однак розбіжність між даними реєстру (які завищені через затримки реєстрації) та оперативними опитуваннями забудовників (травень у Тбілісі: +2,5% замість +9,7%) вказує, що реальна динаміка первинки скромніша за заголовні цифри.

2. Ціни на новобудови

Тбілісі. Первинка: $1 385/м² (січень) → $1 398 (лютий) → $1 408 (квітень) → $1 412/м² (травень, +6,1% р/р). Зростання помірне (~0,3–0,9% на місяць), що свідчить про збалансованість попиту та пропозиції. По районах (Geostat, IV кв. 2025, медіанні ціни на квартири): Мтацмінда $2 497/м², Ваке $2 176/м², Чугуреті $1 613/м², Сабуртало $1 598/м², Самгорі $1 315/м². Прогноз зростання цін у Тбілісі на 2026: Galt & Taggart — однозначні числа, TBC Capital — ~3,2%, експертні оцінки 3–5%.

Батумі. Середня ціна первинки «під ключ» у 2025 — $1 865/м² (+9,4% р/р); у I кв. 2026 — $1 893/м² (+8,7%), вторинка $1 479 (+7,8%). Найдорожчий субринок — Старий Батумі ($3 028/м²). Прогноз Galt & Taggart на 2026: уповільнення зростання первинки до 4–6%. Colliers ($1 500/м² в середньому по обох містах) зниження цін у 2026 не очікує.

3. Пропозиція та ризик перенасичення

Дозволи на будівництво скорочуються — сигнал нормалізації. У Тбілісі у 2025 видано 208 дозволів (−4,2%), дозволена житлова площа −10,73% до 1,734 млн м². До травня 2026 площа дозволів знижується восьмий місяць поспіль (травень: −18,4% р/р; за 5 місяців −34,4%). Тим не менш, видача залишається на ~32% вище «здорового» рівня 2015–2022.

2026 — рекордний рік за введенням житла. Galt & Taggart прогнозує введення ~35 тис. квартир у Тбілісі та до 18 тис. у Батумі — історичний максимум. Для Батумі це різкий стрибок: введення зросло з 2 000 квартир у 2020 до 13 000 у 2025, а пік 2026 досягне до 18 000 одиниць. Причина — одночасне завершення проєктів, запущених у період ажіотажного попиту. Це посилює конкуренцію та тисне на ціни й орендні ставки.

Батумі — епіцентр ризику перенасичення. За даними Galt & Taggart, до кінця 2025 непроданий залишок у проєктах опитаних забудовників зріс на 13,9% р/р до ~12 400 квартир, що «вказує на підвищений ризик перенасичення». Аналітики прямо попереджають, що зростання цін первинки «випереджає попит» і втримати поточні темпи буде важко. Основний попит змістився в район Нового бульвару.

4. Попит і покупці

Хто купує. У Тбілісі драйвер — місцеві кінцеві покупці (~77% первинних угод; за оцінкою Colliers — до 90% всіх угод). Найбільші групи іноземців у Тбілісі: Ізраїль (~10%), Росія (~3%). У Батумі ринок набагато більш «інтернаціональний»: іноземці — 52% у 2025 і до 63% у I кв. 2026; топ-групи — ЄС (13%), Ізраїль (13%), плюс Україна/Росія/Білорусь (~11% сумарно) і Туреччина.

Іпотека та розстрочки. Ставка за іпотекою в ларі — 12,14% (лютий 2026, зниження з 13,31% роком раніше), у валюті ~8,01%. Президент Нацбанку Натія Турнава на засіданні фінансового комітету (травень 2026) відзначила зниження середньої ставки за іпотекою з 13,4% (січень 2025) до 11,9% (березень 2026), а за бізнес-кредитами — з 14,4% до 12,8%, пов'язавши це зі зниженням кредитних ризиків і зростанням довіри до ларі. Нових іпотек у 2025 видано на 9,6 млрд ларі (+9,1%), залишок — 24,2 млрд ларі (+16,2%). Через високі ставки та суворі вимоги банків (перший внесок від 20%) більшість покупців новобудов використовують безвідсоткові внутрішні розстрочки забудовників (перший внесок від 10%, графік до здачі будинку) — це стало основним інструментом стимулювання продажів.

Регуляторні зміни. З 1 березня 2026 поріг інвестицій у нерухомість для ВНЖ підвищено зі $100 тис. до $150 тис. — це третє підвищення в історії програми і перше з 2019 року (зростання на 50%, за червневими поправками 2025). Поріг розраховується за ринковою оцінкою (а не за ціною в договорі) і може набиратися сумою кількох об'єктів. Зміна зміщує попит іноземців у дорожчий сегмент. Раніше у 2026 регулятор посилив вимоги до кредитів девелоперам (LTV і резервування) після огляду МВФ, який відзначив зростання банківської експозиції на нерухомість.

5. Настрої ринку

Настрої у 2026 — обережно-оптимістичні, але з чітким розумінням, що «золоті» роки 2022–2023 позаду. Аналітики Galt & Taggart описують ринок як «нормалізуючийся» з ризиками перенасичення «на радарі». Лео Чіхава (Colliers Georgia) більш оптимістичний: заявив, що зниження цін у 2026 не очікується і перевиробництва не буде, оскільки менша кількість нових проєктів, що фінансуються банками, урівноважує вихід на ринок проєктів 2022 року.

Контраст з кінцем 2024 разючий: тоді Грузинська національна асоціація нерухомості (GNARE, ~110 учасників, з них 30% девелопери і 70% брокери) повідомляла, що у грудні 2024 угоди «зведені до мінімуму» і «призупинені — всі чекають розвитку подій» на тлі протестів. У 2026 такого заморожування немає — покупці повернулися. Але учасники ринку визнають, що ринок став «вибірковим»: сильні ліквідні об'єкти продовжують продаватися і дорожчати, а слабкі проєкти та надлишок студій (особливо в Батумі) створюють тиск.

6. Впливові фактори

Економіка. ВВП зріс на 7,5% у 2025 (за швидкою оцінкою Geostat від 30 січня 2026: 9,9% у I кв., 7,4% у II, 6,4% у III, 6,8% у IV; номінальний ВВП 104,6 млрд ларі / $38,1 млрд, +12,4%). Зростання, за оцінкою Світового банку, забезпечене головним чином споживанням: внутрішнє приватне споживання +8,2%, реальні зарплати +11,5%. Прогноз на 2026: Світовий банк очікує уповільнення до 5,0% «на тлі слабших зовнішніх умов і м'якшого внутрішнього попиту»; МВФ — 5,3%. Інфляція прискорилася з 4,3% (березень) до 5,7–5,9% (квітень–травень 2026) через зростання цін на енергоносії. Ларі стабільний (~2,62–2,64/$, прив'язаний до долара). Fitch (листопад 2025) і S&P (лютий 2026) підтвердили рейтинг «BB» зі стабільним прогнозом.

Ставка Нацбанку. За даними Global Property Guide, ставка утримувалася на 8,0% з травня 2024. Однак, за даними Trading Economics, у квітні 2026 Нацбанк уперше з березня 2022 підвищив ставку на 25 б.п. до 8,25% через інфляційний шок (травнева інфляція 5,7% при цілі 3%) і утримав її у червні 2026. (Розбіжність джерел відзначаю явно.)

Туризм. Доходи від міжнародного туризму у I півріччі 2026 — $1,93 млрд (−2% р/р), кількість візитів 2,734 млн (−2,7%) через спад у II кварталі. Доходи від російських туристів впали на ~25% р/р, тоді як від громадян ЄС зросли на ~21% (до $335,6 млн — найбільша група). Росія залишається найбільшим джерелом відвідувачів (25,1% у II кв.).

Політика та релоканти. Призупинення переговорів про вступ до ЄС (грудень 2024), закон про «іноагентів», тривалі протести в Тбілісі, арешти активістів і посилення міграційного законодавства (з березня 2026 — обов'язкові дозволи на роботу для іноземців, зростання штрафів за прострочення перебування з 180 до 1000 ларі) створюють відтік частини релокантів. Це ключовий середньостроковий ризик для сегмента, орієнтованого на іноземний попит.

Recommendations

Для покупця-кінцевого користувача (проживання):

• У Тбілісі ринок збалансований — купувати можна, але поспішати немає чого: ціни зростають помірно (3–6% на рік), ризику різкого зростання немає. Віддавайте перевагу ліквідним районам (Ваке, Сабуртало, Вера, Мтацмінда) і готовим/майже готовим об'єктам надійних забудовників.
• Використовуйте внутрішню безвідсоткову розстрочку девелопера замість іпотеки під ~12% у ларі, якщо немає доступу до валютного кредиту.

Для інвестора:

• Батумі, масовий сегмент біля моря — підвищена обережність. Зростаючий непроданий сток (~12 400 квартир), рекордне введення 2026 (до 18 тис. квартир) і падаюча дохідність оренди (7,4% валова, 3–4% чиста) означають ризик стагнації цін і труднощів з перепродажем. Уникайте типових студій у периферійних проєктах.
• Орієнтир — керовані апарт-готелі/брендовані резиденції з реальною завантаженістю, а не «квартира на першій лінії» з обіцяною гарантією оренди (читайте дрібний шрифт).
• Якщо ВНЖ — частина мети, враховуйте новий поріг $150 тис. з 1 березня 2026.

Тригери для перегляду стратегії (бенчмарки):

• Якщо оперативні опитування забудовників Galt & Taggart покажуть негативну динаміку первинних продажів 2+ місяці поспіль — сигнал реального охолодження (на відміну від «шумних» даних реєстру).
• Якщо непроданий сток у Батумі перевищить ~15 тис. квартир або девелопери почнуть масово давати знижки >10% — ознака цінової корекції.
• Різка девальвація ларі, ескалація протестів або нові обмеження для іноземців — приводи відкласти покупку інвестиційного об'єкта.

Caveats

• Дані реєстру (NAPR) завищують первинні продажі через затримки реєстрації угод; оперативні опитування забудовників — точніший, але вибірковий (~50% проєктів) індикатор. Розбіжність значна (травень у Тбілісі: +9,7% за NAPR vs +2,5% за опитуванням).
• Методології джерел не збігаються. Galt & Taggart визначає «первинку» як прямі продажі забудовників (~37–50% ринку), тоді як TBC Capital відносить до «нових» лише ~14% угод (у березні 2026 «нові» квартири: 564 шт., −3% р/р). Цифри різних компаній не можна порівнювати безпосередньо.
• ~12 400 непроданих квартир — це Батумі, а не Тбілісі. Окремого публічного числа непроданого стоку по Тбілісі в доступних джерелах немає; для Тбілісі Galt & Taggart лише констатує «ризик перенасичення на радарі».
• Конфлікт інтересів: Galt & Taggart (входить у групу Bank of Georgia) і TBC Capital (TBC Bank) — учасники ринку. Оцінки Colliers (Чіхава) більш оптимістичні («перевиробництва не буде») і розходяться з більш обережною позицією Galt & Taggart.
• Розбіжність за ставкою Нацбанку між джерелами (8,0% vs 8,25% з квітня 2026) відзначено вище.
• На момент підготовки звіту (за даними на кінець липня 2026) публічно доступні місячні звіти Galt & Taggart і TBC Capital охоплюють дані не пізніше травня 2026 (плюс дані Colliers за червень); частина червневих/липневих цифр — із вторинних переказів, а не оригінальних PDF.