Gruziya engil investitsiyalar uchun xavfli

Gruziya qurilishidagi firibgarlik: uy xaridoriga nimalarga e'tibor berish kerak

Gruziya, ayniqsa Batumi va Tbilisi, xorijiy xaridorlar uchun magnit bo'lib qolmoqda: past narxlar, nol soliq, quruvchidan bo'lib to'lash va ijaradan va'da qilingan daromad. Bozor esa tez o'smoqda: TBC Capital ma'lumotlariga ko'ra, 2026 yilning birinchi choragida Tbilisi turar-joy ko'chmas mulk bozori hajmi yiliga 24% ga o'sib, deyarli 941 million dollarga yetdi. Ammo talab bilan birga xaridordan pul olish usullari soni ham o'smoqda. Quyida eng keng tarqalgan sxemalar va ulardan qanday himoyalanish kerak.

Oddiy sxemalar

Uzoq muddatli qurilish va «arvoh uylar». Eng arzon uy-joy qurilish chuquri bosqichida sotiladi va topshirish vaqtida narx ko'pincha deyarli ikki baravar oshadi. Muammo shundaki, ba'zi loyihalar yillar davomida tugatilmaydi yoki «betonda» topshiriladi — kommunikatsiyalar va pardozlashsiz. Ko'p sonli sharhlarga ko'ra, Batumida yillar davomida tashlab qo'yilgan binolar, yarim bo'sh qavatlar va topshirilgandan bir necha yil o'tib parchalanadigan pardozlash bor.

Dengiz ko'rinishi bilan aldash. Keng tarqalgan hiyla: panoramali kvartira og'zaki va'da bilan ancha qimmat sotiladi, hech kim ko'rinishni to'sib qo'ymasligi aytiladi. Pul yig'ilgandan so'ng, quruvchi o'zi qarshisida yangi baland bino quradi va kvartira qiymatini yo'qotadi. Gruziyada og'zaki kafolatlar hech qanday qiymatga ega emas — faqat qog'ozda qayd etilgan narsalar.

Oshirilgan maydon va «pufak» daromad. Maydonga ko'pincha balkonlar va umumiy zonalar kiritiladi, shuning uchun haqiqiy yashash maydoni reklama qilinganidan kichikroq bo'ladi. Va'da qilingan yillik 8-10% ijara daromadi yozgi mavsumga asoslanadi: qishda Batumi bo'shaydi va haqiqiy daromad e'lon qilinganidan ancha past.

Ikki marta sotish va soxta hujjatlar. Bitta kvartirani bir nechta xaridorga sotishlari mumkin yoki bitimni haqiqiy mulkdor bo'lmagan shaxs amalga oshiradi. 2026 yil aprel oyida Gruziyada soxta notarial hujjatlar yordamida ko'chmas mulkni o'zlashtirishga uringan shaxs qo'lga olindi — soxta ishonchnomalar bilan sxema muntazam uchraydi.

Qanday himoyalanish kerak

Asosiy vosita — Milliy davlat reestri agentligi (NAPR). Bu, jumladan, firibgarlik va ikki marta sotishning oldini olish uchun yaratilgan elektron ma'lumotlar bazasi; ob'ektni kadastr raqami orqali napr.gov.ge rasmiy sayti orqali tekshirish mumkin. Har qanday to'lovdan oldin quyidagilarni qilish kerak:

• Reestrdan yangi ko'chirma olish va sotuvchi haqiqatan ham mulkdor ekanligiga, ob'ektda og'irliklar (garov, hibs, sud nizolari) yo'qligiga ishonch hosil qilish.
• Ko'chirmadagi kadastr raqami e'lon va shartnomadagi raqam bilan mos kelishini tekshirish.
• Quruvchining qurilish ruxsatnomasi borligiga ishonch hosil qilish — bu xuddi shu reestr yoki Adliya uyi orqali tekshiriladi.
• Ishlab chiquvchining oldingi loyihalarini o'rganish: ular topshirilganmi, o'z vaqtidami, aholi nima yozadi. Obro' shouroomdagi chiroyli qabulxonadan muhimroq.
• Barcha va'dalarni (ko'rinish, muddatlar, pardozlash, kechikish uchun jarimalar) shartnomada qayd etish. Haqiqiy topshirish odatda qog'ozdagidan bir necha oyga kechikishini hisobga oling.

Va asosiy qoida: ob'ektni ko'rish va hujjatlarni tekshirishdan oldin garov yoki oldindan to'lovni kiritmang. «Kvartirani hozir pul o'tkazmasi bilan mustahkamlash» so'rovi sxemaning odatiy belgisidir.