الاحتيال في البناء في جورجيا: ما الذي يجب على مشتري المسكن الانتباه إليه

جورجيا — وخاصة باطومي وتبليسي — لا تزال جاذبة للمشترين الأجانب: أسعار منخفضة، ضريبة صفرية على الشراء، تقسيط من المطور، وعائد إيجار واعد. السوق ينمو بسرعة: وفقًا لبيانات TBC Capital، في الربع الأول من عام 2026، زاد حجم سوق المساكن في تبليسي بنسبة 24% على أساس سنوي ووصل إلى حوالي 941 مليون دولار. ولكن مع الطلب، يزداد أيضًا عدد الطرق لانتزاع الأموال من المشتري. فيما يلي أكثر المخططات شيوعًا وكيفية الحماية منها.

المخططات النموذجية

التشييد البطيء و«البيوت الشبحية». أرخص المساكن تُباع في مرحلة الحفر، وغالبًا ما يتضاعف السعر تقريبًا عند التسليم. المشكلة أن بعض المشاريع لا تُكتمل لسنوات أو تُسلم «بالخرسانة» — بدون مرافق وتشطيب. وفقًا للعديد من المراجعات، في باطومي توجد مبانٍ مهجورة لسنوات، بأرضيات نصف فارغة وتشطيب متفتت بعد عامين فقط من التسليم.

الخداع بـ«إطلالة على البحر». حيلة شائعة: بيع شقة بإطلالة بانورامية بسعر أعلى بكثير تحت وعد شفهي بأن لا أحد سيحجب الإطلالة. بعد تحصيل الأموال، يبني المطور نفسه برجًا جديدًا مقابلها، وتفقد الشقة قيمتها. الضمانات الشفهية في جورجيا لا قيمة لها — فقط ما هو مثبت على الورق.

المساحة المضخمة والعائد «المنتفخ». غالبًا ما تُدرج الشرفات والمناطق المشتركة في المساحة، لذا تكون المساحة السكنية الفعلية أقل من المعلن عنها. والعائد السنوي الموعود 8–10% يُحسب بناءً على موسم الصيف: في الشتاء تخلو باطومي، والعائد الحقيقي أقل بكثير من المعلن.

المبيعات المزدوجة والمستندات المزورة. يمكن بيع نفس الشقة لعدة مشترين، أو إجراء الصفقة من قبل شخص ليس المالك الحقيقي. في أبريل 2026، تم اعتقال شخص في جورجيا حاول الاستيلاء على عقار باستخدام مستندات موثقة مزورة — مخطط التوكيلات الوهمية يحدث بانتظام.

كيف تحمي نفسك

الأداة الرئيسية — الوكالة الوطنية للسجل العام (NAPR). هي قاعدة بيانات إلكترونية أُنشئت لمنع الاحتيال والمبيعات المزدوجة؛ يمكن التحقق من العقار عبر الرقم المساحي من خلال الموقع الرسمي napr.gov.ge. قبل أي دفع، يجب:

طلب كشف حديث من السجل والتأكد من أن البائع هو المالك بالفعل، وأن العقار خالٍ من الأعباء (رهون، حجوزات، نزاعات قضائية). التحقق من أن الرقم المساحي في الكشف يتطابق مع الرقم الموجود في الإعلان والعقد. التأكد من أن المطور لديه تصريح بناء — يتم التحقق منه عبر نفس السجل أو في دار العدل. دراسة مشاريع المطور السابقة: هل تم تسليمها، في الوقت المحدد، ماذا يقول السكان؟ السمعة أهم من الاستقبال الجميل في صالة العرض.

تثبيت جميع الوعود (الإطلالة، المواعيد، التشطيب، غرامات التأخير) في العقد. ضع في اعتبارك أن التسليم الفعلي غالبًا ما يتأخر عن الورقي بعدة أشهر.

والقاعدة الأساسية: لا تدفع عربونًا أو دفعة مقدمة قبل معاينة العقار والتحقق من المستندات. طلب «تثبيت الشقة بتحويل فوري» هو علامة نموذجية على وجود مخطط.