Першасны рынак жылля Грузіі ў 2026 годзе

TL;DR

• Продажы на першасным рынку Грузіі ў 2026 годзе НЕ падаюць — яны растуць, але ўмерана і нераўнамерна: па афіцыйных дадзеных Публічнага рэестра (NAPR), апрацаваных Colliers Georgia, у Тбілісі за студзень–чэрвень 2026 прададзена 22 402 кватэры (+18,7% год да года), продажы ў навабудоўлях выраслі на 21,8%; у Батумі за I паўгоддзе — 7 838 кватэр (+11,4%). Пакупнікі ёсць, але рынак «нармалізуецца» пасля буму 2022–2023 і моцна залежыць ад замежнага попыту і геапалітыкі.
• Цэны на навабудоўлі растуць у межах адназначных лічбаў: у Тбілісі першачка ў маі 2026 — $1 412/м² (+6,1% г/г), у Батумі ў I кв. 2026 — $1 893/м² (+8,7% г/г). Прагнозы на 2026: Тбілісі +3–5%, Батумі +4–6%. Зніжэння цэн аналітыкі не чакаюць.
• Галоўная рызыка — перанасычэнне, асабліва ў Батумі: да канца 2025 непрададзены рэштак у праектах апытаных забудоўшчыкаў вырас на 13,9% г/г да ~12 400 кватэр, а 2026 год стане рэкордным па ўводзе жылля (~35 тыс. кватэр у Тбілісі і да 18 тыс. у Батумі — супраць 13 тыс. у Батумі ў 2025 і толькі 2 тыс. у 2020). Аператыўныя апытанні забудоўшчыкаў паказваюць значна больш сціплую дынаміку першасных продажаў, чым дадзеныя рэестра.

Key Findings

1. Продажы растуць па дадзеных рэестра, але апытанні забудоўшчыкаў малююць больш стрыманую карціну. У Тбілісі ў маі 2026 зарэгістравана 3 748 здзелак (+11,1% г/г), з іх першачка (NAPR) — 1 824 (+9,7%). Аднак аператыўнае апытанне забудоўшчыкаў Galt & Taggart (ахоплівае ~50% першасных праектаў) паказала рост першасных продажаў толькі на 2,5% г/г, прычым агульная прададзеная плошча скарацілася — купляюць кватэры меншага памеру. Дадзеныя рэестра завышаны з-за затрымак рэгістрацыі здзелак.

2. 2025 год быў годам нармалізацыі, а не спаду. Па NAPR/TBC Capital, у Грузіі ў 2025 прададзена 78 500 кватэр (+5,94% г/г). Другачка — 63% здзелак (+7,42%), першачка — 37% (+3,53%). Тбілісі: 42 388 кватэр (+4,31%). Батумі: 17 478 (+15,02%). Слабы пачатак 2025 (палітычная нестабільнасць) змяніўся аднаўленнем попыту ў другім паўгоддзі.

3. Першасны рынак Батумі ўразлівы з-за лішку прапановы. Продажы растуць (I кв. 2026: 4 049 кватэр, +15,8%), але застаюцца істотна ніжэй за пік 2022–2023, а непрададзены сток расце. Цэны першачкі ($1 893/м²) растуць хутчэй за другачку, разрыў павялічваецца, прыбытковасць арэнды падае: па Galt & Taggart, валавая прыбытковасць у Батумі знізілася з 10% у 2023 да 7,4% у 2025 і прагназуецца далейшае падзенне да 5,1–3,4% (чыстая прыбытковасць па кватэрах — толькі 3–4%).

4. Пакупнікі ёсць, і гэта ў першую чаргу мясцовыя. У Тбілісі грамадзяне Грузіі здзяйсняюць ~77% першасных здзелак (Ізраіль ~10%, Расія ~3%); доля замежнікаў у I паўгоддзі 2026 — каля 10%. У Батумі наадварот: замежнікі — 52% здзелак у 2025, да 63% у I кв. 2026 (ЕС 13%, Ізраіль 13%, Украіна+Расія+Беларусь ~11%).

5. Крэдыт дарагі, але іпатэка расце; дэвелаперы актыўна прапануюць растэрміноўкі. Сярэдняя стаўка па іпатэцы ў лары — 12,14% (люты 2026, знізілася з 13,31% годам раней), у валюце ~8%. Новых іпатэк у 2025 выдадзена на 9,6 млрд лары (+9,1%). Большасць першасных здзелак праходзіць праз беспрацэнтныя ўнутраныя растэрміноўкі забудоўшчыкаў (першы ўзнос ад 10%).

6. Фон: моцная эканоміка, але палітычныя і геапалітычныя рызыкі. ВУП вырас на 7,5% у 2025 (прагноз 2026 — 5,0%), лары стабільны (~2,62–2,64/$). Але прыпыненне еўраінтэграцыі (снежань 2024), пратэсты, закон аб «інаагентах», узмацненне міграцыйных правілаў і павышэнне парога ВНЖ за нерухомасць са $100 тыс. да $150 тыс. (з 1 сакавіка 2026) ціснуць на замежны попыт.

Details

1. Дынаміка здзелак у 2026 годзе

Агульнанацыянальны кантэкст. Рынак Грузіі рос з 2021 года; у 2024 аб'ём рынку жылля дасягнуў гістарычнага максімуму $4,3 млрд (+9% да 2023). Рэкорд па колькасці здзелак быў пастаўлены ў 2022 (каля 79 тыс.) на хвалі масавай міграцыі расіян. У 2025 прададзена 78 500 кватэр (+5,94% г/г) — рынак вярнуўся да росту пасля астуджэння 2023–2024, але без ажыятажу.

Тбілісі, памесячна (дадзеныя NAPR праз Galt & Taggart):

• Студзень 2026: 2 964 здзелкі; першачка (NAPR) 1 614 (+4,0%), апытанне забудоўшчыкаў +21,8%; другачка 1 350 (−3,2%).
• Люты 2026: 3 822 здзелкі (+15% г/г); першачка 1 958 (+11,2%), апытанне забудоўшчыкаў +26,6%; другачка 1 864 (+19,2%).
• Красавік 2026: 3 641 здзелка; другачка 1 857 (+17,2%), першачка 1 784 (+4,6%), апытанне забудоўшчыкаў +64%.
• Май 2026: 3 748 здзелак (+11,1% г/г); другачка 1 924 (+12,4%), першачка 1 824 (+9,7% па NAPR, але +2,5% па апытанні забудоўшчыкаў).
• Чэрвень 2026 (Colliers): ~4 484 здзелкі (+34,7% г/г), аб'ём рынку $387 млн (+53,9%).

Тбілісі, паўгоддзе (Colliers Georgia): студзень–чэрвень 2026 — 22 402 кватэры (+18,7% г/г), аб'ём рынку $1,8 млрд (+33,2%). Навабудоўлі +21,8%, другачка +22,1%. Сярэднеўзважаная цана першачкі па горадзе +11,7% (H1/H1).

Батумі:

• I кв. 2026: 4 049 кватэр (+15,8% г/г); другачка +10,1%, першачка +21,1% (NAPR), апытанне забудоўшчыкаў +70,6%.
• Май 2026: 1 324 кватэры (+2,5% г/г), $87 млн (+22,2%).
• Чэрвень 2026: 1 468 кватэр (+8,2% г/г), ~$100 млн (+28,2%); продажы навабудоўляў +11,6%, другачка −26,4%.
• I паўгоддзе 2026: 7 838 кватэр (+11,4% г/г), абарот $507 млн (+29%).

Выснова па продажах: першачка не падае ні ў адным буйным горадзе па дадзеных рэестра. Аднак разыходжанне паміж дадзенымі рэестра (якія завышаны з-за затрымак рэгістрацыі) і аператыўнымі апытаннямі забудоўшчыкаў (май у Тбілісі: +2,5% замест +9,7%) паказвае, што рэальная дынаміка першачкі сціплейшая за загалоўкавыя лічбы.

2. Цэны на навабудоўлі

Тбілісі. Першачка: $1 385/м² (студзень) → $1 398 (люты) → $1 408 (красавік) → $1 412/м² (май, +6,1% г/г). Рост умераны (~0,3–0,9% у месяц), што кажа аб збалансаванасці попыту і прапановы. Па раёнах (Geostat, IV кв. 2025, медыянныя цэны на кватэры): Мтацмінда $2 497/м², Ваке $2 176/м², Чугуреці $1 613/м², Сабуртала $1 598/м², Самгоры $1 315/м². Прагноз росту цэн у Тбілісі на 2026: Galt & Taggart — адназначныя лічбы, TBC Capital — ~3,2%, экспертныя ацэнкі 3–5%.

Батумі. Сярэдняя цана першачкі «пад ключ» у 2025 — $1 865/м² (+9,4% г/г); у I кв. 2026 — $1 893/м² (+8,7%), другачка $1 479 (+7,8%). Самы дарагі субрынак — Стары Батумі ($3 028/м²). Прагноз Galt & Taggart на 2026: запаволенне росту першачкі да 4–6%. Colliers ($1 500/м² у сярэднім па абодвух гарадах) зніжэння цэн у 2026 не чакае.

3. Прапанова і рызыка перанасычэння

Дазволы на будаўніцтва скарачаюцца — сігнал нармалізацыі. У Тбілісі ў 2025 выдадзена 208 дазволаў (−4,2%), дазволеная жылая плошча −10,73% да 1,734 млн м². Да мая 2026 плошча дазволаў зніжаецца восьмы месяц запар (май: −18,4% г/г; за 5 месяцаў −34,4%). Тым не менш выдача застаецца на ~32% вышэй за «здаровы» ўзровень 2015–2022.

2026 — рэкордны год па ўводзе жылля. Galt & Taggart прагназуе ўвод ~35 тыс. кватэр у Тбілісі і да 18 тыс. у Батумі — гістарычны максімум. Для Батумі гэта рэзкі скачок: увод вырас з 2 000 кватэр у 2020 да 13 000 у 2025, а пік 2026 дасягне да 18 000 адзінак. Прычына — адначасовае завяршэнне праектаў, запушчаных у перыяд ажыятажнага попыту. Гэта ўзмацняе канкурэнцыю і цісне на цэны і арэндныя стаўкі.

Батумі — эпіцэнтр рызыкі перанасычэння. Па дадзеных Galt & Taggart, да канца 2025 непрададзены рэштак у праектах апытаных забудоўшчыкаў вырас на 13,9% г/г да ~12 400 кватэр, што «паказвае на павышаную рызыку перанасычэння». Аналітыкі прама папярэджваюць, што рост цэн першачкі «апярэджвае попыт» і ўтрымаць бягучыя тэмпы будзе цяжка. Асноўны попыт зрушыўся ў раён Новага бульвара.

4. Попыт і пакупнікі

Хто купляе. У Тбілісі драйвер — мясцовыя канчатковыя пакупнікі (~77% першасных здзелак; па ацэнцы Colliers — да 90% усіх здзелак). Найбуйнейшыя групы замежнікаў у Тбілісі: Ізраіль (~10%), Расія (~3%). У Батумі рынак значна больш «інтэрнацыянальны»: замежнікі — 52% у 2025 і да 63% у I кв. 2026; топ-групы — ЕС (13%), Ізраіль (13%), плюс Украіна/Расія/Беларусь (~11% сумарна) і Турцыя.

Іпатэка і растэрміноўкі. Стаўка па іпатэцы ў лары — 12,14% (люты 2026, зніжэнне з 13,31% годам раней), у валюце ~8,01%. Прэзідэнт Нацбанка Нація Турнава на пасяджэнні фінансавага камітэта (май 2026) адзначыла зніжэнне сярэдняй стаўкі па іпатэцы з 13,4% (студзень 2025) да 11,9% (сакавік 2026), а па бізнес-крэдытах — з 14,4% да 12,8%, звязаўшы гэта са зніжэннем крэдытных рызык і ростам даверу да лары. Новых іпатэк у 2025 выдадзена на 9,6 млрд лары (+9,1%), рэштак — 24,2 млрд лары (+16,2%). З-за высокіх ставак і строгіх патрабаванняў банкаў (першы ўзнос ад 20%) большасць пакупнікоў навабудоўляў выкарыстоўваюць беспрацэнтныя ўнутраныя растэрміноўкі забудоўшчыкаў (першы ўзнос ад 10%, графік да здачы дома) — гэта стала асноўным інструментам стымулявання продажаў.

Рэгулятарныя змены. З 1 сакавіка 2026 парог інвестыцый у нерухомасць для ВНЖ павышаны са $100 тыс. да $150 тыс. — гэта трэцяе павышэнне ў гісторыі праграмы і першае з 2019 года (рост на 50%, па чэрвеньскіх папраўках 2025). Парог лічыцца па рынкавай ацэнцы (а не па цане ў дагаворы) і можа набірацца сумай некалькіх аб'ектаў. Змена зрушвае попыт замежнікаў у больш дарагі сегмент. Раней у 2026 рэгулятар узмацніў патрабаванні да крэдытаў дэвелаперам (LTV і рэзерваванне) пасля агляду МВФ, які адзначыў рост банкаўскай экспазіцыі на нерухомасць.

5. Настроі рынку

Настроі ў 2026 — асцярожна-аптымістычныя, але з ясным разуменнем, што «залатыя» гады 2022–2023 ззаду. Аналітыкі Galt & Taggart апісваюць рынак як «нармалізаваны» з рызыкамі перанасычэння «на радары». Леа Чыхава (Colliers Georgia) больш аптымістычны: заявіў, што зніжэння цэн у 2026 не чакаецца і перавытворчасці не будзе, паколькі меншая колькасць новых праектаў, якія фінансуюцца банкамі, ураўнаважвае выхад на рынак праектаў 2022 года.

Кантраст з канцом 2024 разючы: тады Грузінская нацыянальная асацыяцыя нерухомасці (GNARE, ~110 удзельнікаў, з іх 30% дэвелаперы і 70% брокеры) паведамляла, што ў снежні 2024 здзелкі «зведзены да мінімуму» і «прыпынены — усе чакаюць развіцця падзей» на фоне пратэстаў. У 2026 такой замарозкі няма — пакупнікі вярнуліся. Але ўдзельнікі рынку прызнаюць, што рынак стаў «выбарчым»: моцныя ліквідныя аб'екты працягваюць прадавацца і даражаць, а слабыя праекты і перавытворчасць студый (асабліва ў Батумі) ствараюць ціск.

6. Уплываючыя фактары

Эканоміка. ВУП вырас на 7,5% у 2025 (па хуткай ацэнцы Geostat ад 30 студзеня 2026: 9,9% у I кв., 7,4% у II, 6,4% у III, 6,8% у IV; намінальны ВУП 104,6 млрд лары / $38,1 млрд, +12,4%). Рост, па ацэнцы Сусветнага банка, забяспечаны галоўным чынам спажываннем: унутранае прыватнае спажыванне +8,2%, рэальныя зарплаты +11,5%. Прагноз на 2026: Сусветны банк чакае запаволення да 5,0% «на фоне больш слабых знешніх умоў і больш мяккага ўнутранага попыту»; МВФ — 5,3%. Інфляцыя паскорылася з 4,3% (сакавік) да 5,7–5,9% (красавік–май 2026) з-за росту цэн на энерганосьбіты. Лары стабільны (~2,62–2,64/$, прывязаны да долара). Fitch (лістапад 2025) і S&P (люты 2026) пацвердзілі рэйтынг «BB» са стабільным прагнозам.

Стаўка Нацбанка. Па дадзеных Global Property Guide, стаўка ўтрымлівалася на 8,0% з мая 2024. Аднак, па дадзеных Trading Economics, у красавіку 2026 Нацбанк упершыню з сакавіка 2022 павысіў стаўку на 25 б.п. да 8,25% з-за інфляцыйнага шоку (майская інфляцыя 5,7% пры мэце 3%) і ўтрымаў яе ў чэрвені 2026. (Разыходжанне крыніц адзначаю відавочна.)

Турызм. Даходы ад міжнароднага турызму ў I паўгоддзі 2026 — $1,93 млрд (−2% г/г), колькасць візітаў 2,734 млн (−2,7%) з-за спаду ў II квартале. Даходы ад расійскіх турыстаў упалі на ~25% г/г, у той час як ад грамадзян ЕС выраслі на ~21% (да $335,6 млн — найбуйнейшая група). Расія застаецца найбуйнейшай крыніцай наведвальнікаў (25,1% у II кв.).

Палітыка і рэлаканты. Прыпыненне перамоў аб уступленні ў ЕС (снежань 2024), закон аб «інаагентах», працяглыя пратэсты ў Тбілісі, арышты актывістаў і ўзмацненне міграцыйнага заканадаўства (з сакавіка 2026 — абавязковыя дазволы на працу для замежнікаў, рост штрафаў за пратэрміноўку знаходжання са 180 да 1000 лары) ствараюць адток часткі рэлакантаў. Гэта ключавая сярэднетэрміновая рызыка для сегмента, арыентаванага на замежны попыт.

Recommendations

Для пакупніка-канчатковага карыстальніка (пражыванне):

• У Тбілісі рынак збалансаваны — купляць можна, але спяшацца няма чаго: цэны растуць умерана (3–6% у год), рызыкі рэзкага росту няма. Аддавайце перавагу ліквідным раёнам (Ваке, Сабуртала, Вера, Мтацмінда) і гатовым/амаль гатовым аб'ектам надзейных забудоўшчыкаў.
• Выкарыстоўвайце ўнутраную беспрацэнтную растэрміноўку дэвелапера замест іпатэкі пад ~12% у лары, калі няма доступу да валютнага крэдыту.

Для інвестара:

• Батумі, масавы сегмент каля мора — павышаная асцярожнасць. Растучы непрададзены сток (~12 400 кватэр), рэкордны ўвод 2026 (да 18 тыс. кватэр) і падаючая прыбытковасць арэнды (7,4% валавая, 3–4% чыстая) азначаюць рызыку стагнацыі цэн і цяжкасцей з перапродажам. Пазбягайце тыпавых студый у перыферыйных праектах.
• Арыенцір — кіраваныя апарт-гатэлі/брэндаваныя рэзідэнцыі з рэальнай загрузкай, а не «кватэра на першай лініі» з абяцанай гарантыяй арэнды (чытайце дробны шрыфт).
• Калі ВНЖ — частка мэты, улічвайце новы парог $150 тыс. з 1 сакавіка 2026.

Трыгеры для перагляду стратэгіі (бенчмаркі):

• Калі аператыўныя апытанні забудоўшчыкаў Galt & Taggart пакажуць адмоўную дынаміку першасных продажаў 2+ месяцы запар — сігнал рэальнага астуджэння (у адрозненне ад «шумных» дадзеных рэестра).
• Калі непрададзены сток у Батумі перавысіць ~15 тыс. кватэр або дэвелаперы пачнуць масава даваць скідкі >10% — прыкмета цанавой карэкцыі.
• Рэзкая дэвальвацыя лары, эскалацыя пратэстаў або новыя абмежаванні для замежнікаў — падставы адкласці пакупку інвестыцыйнага аб'екта.

Caveats

• Дадзеныя рэестра (NAPR) завышаюць першасныя продажы з-за затрымак рэгістрацыі здзелак; аператыўныя апытанні забудоўшчыкаў — больш дакладны, але выбарачны (~50% праектаў) індыкатар. Разыходжанне значнае (май у Тбілісі: +9,7% па NAPR vs +2,5% па апытанні).
• Метадалогіі крыніц не супадаюць. Galt & Taggart вызначае «першачку» як прамыя продажы забудоўшчыкаў (~37–50% рынку), у той час як TBC Capital адносіць да «новых» толькі ~14% здзелак (у сакавіку 2026 «новыя» кватэры: 564 шт., −3% г/г). Лічбы розных кампаній не супастаўныя напрамую.
• ~12 400 непрададзеных кватэр — гэта Батумі, а не Тбілісі. Асобнай публічнай лічбы непрададзенага стоку па Тбілісі ў даступных крыніцах няма; для Тбілісі Galt & Taggart толькі канстатуе «рызыку перанасычэння на радары».
• Канфлікт інтарэсаў: Galt & Taggart (уваходзіць у групу Bank of Georgia) і TBC Capital (TBC Bank) — удзельнікі рынку. Ацэнкі Colliers (Чыхава) больш аптымістычныя («перавытворчасці не будзе») і разыходзяцца з больш асцярожнай пазіцыяй Galt & Taggart.
• Разыходжанне па стаўцы Нацбанка паміж крыніцамі (8,0% vs 8,25% з красавіка 2026) адзначана вышэй.
• На момант падрыхтоўкі справаздачы (па дадзеных на канец ліпеня 2026) публічна даступныя штомесячныя справаздачы Galt & Taggart і TBC Capital ахопліваюць дадзеныя не пазней за май 2026 (плюс дадзеныя Colliers за чэрвень); частка чэрвеньскіх/ліпеньскіх лічбаў — з другасных пераказаў, а не арыгінальных PDF.