Грузия е опасна за лесни инвестиции

Грузия — особено Батуми и Тбилиси — остава магнит за чуждестранни купувачи: ниски цени, нулев данък при покупка, разсрочено плащане от строителя и обещана доходност от наем. Пазарът расте бързо: по данни на TBC Capital, през първото тримесечие на 2026 година обемът на пазара на жилищни имоти в Тбилиси се е увеличил с 24% на годишна база и е достигнал почти $941 млн. Но заедно с търсенето расте и броят на начините да се измъкнат пари от купувача. По-долу са най-честите схеми и как да се предпазите от тях.

Типични схеми

Дългостроеве и „къщи-призраци“. Най-евтините жилища се продават на етап изкоп, а при предаване цената често нараства почти двойно. Проблемът е, че част от проектите не се довършват с години или се предават „в бетон“ — без комуникации и облицовка. По множество отзиви в Батуми има сгради, изоставени с години, с полупразни етажи и рушаща се облицовка още няколко години след предаването.

Измама с „гледка към морето“. Разпространен трик: апартамент с панорама се продава значително по-скъпо под устно обещание, че никой няма да закрие гледката. След събирането на парите строителят сам издига отсреща нова висока сграда и апартаментът губи от стойността си. Устните гаранции в Грузия не струват нищо — само това, което е фиксирано на хартия.

Завишена квадратура и „издута“ доходност. В площта често включват балкони и общи части, така че реалната жилищна площ се оказва по-малка от рекламираната. А обещаните 8–10% годишна доходност от наем се изчисляват според летния сезон: зимата Батуми опустява и реалната доходност е значително по-ниска от обявената.

Двойни продажби и фалшиви документи. Един и същ апартамент може да бъде продаден на няколко купувачи, или сделката се извършва от човек, който не е истинският собственик. През април 2026 г. в Грузия задържаха човек, опитал се да присвои недвижим имот с помощта на фалшиви нотариални документи — схема с фиктивни пълномощни се среща редовно.

Как да се предпазите

Основният инструмент е Националната агенция на публичния регистър (NAPR). Това е електронна база данни, създадена и за предотвратяване на измами и двойни продажби; можете да проверите имота по кадастрален номер чрез официалния сайт napr.gov.ge. Преди каквото и да е плащане е добре:

• Да поръчате актуална справка от регистъра и да се уверите, че продавачът е действителният собственик, а върху имота няма тежести (залози, запори, съдебни спорове).
• Да проверите, че кадастралният номер в справката съвпада с номера от обявата и договора.
• Да се уверите, че строителят има разрешение за строеж — това се проверява чрез същия регистър или в Дома на правосъдието.
• Да проучите минали проекти на девелопера: завършени ли са, навреме ли, какво пишат живущите. Репутацията е по-важна от красивата рецепция в шоурума.
• Всички обещания (гледка, срокове, облицовка, глоби за закъснение) да се фиксират в договора. Имайте предвид, че реалното предаване обикновено изостава с няколко месеца от документите.

И основно правило: не внасяйте депозит или предварително плащане преди оглед на имота и проверка на документите. Молбата „да фиксирате апартамента с превод веднага“ е типичен признак на схема.