Първичен пазар на жилища в Грузия през 2026 г.

TL;DR

• Продажбите на първичния пазар в Грузия през 2026 г. НЕ падат – те растат, но умерено и неравномерно: по официални данни на Публичния регистър (NAPR), обработени от Colliers Georgia, в Тбилиси за януари–юни 2026 г. са продадени 22 402 апартамента (+18,7% на годишна база), продажбите в новостройки са нараснали с 21,8%; в Батуми за първото полугодие – 7 838 апартамента (+11,4%). Купувачи има, но пазарът се „нормализира“ след бума през 2022–2023 г. и силно зависи от чуждестранното търсене и геополитиката.
• Цените на новостройките растат в рамките на едноцифрени числа: в Тбилиси първичният пазар през май 2026 г. – $1 412/м² (+6,1% на годишна база), в Батуми през първото тримесечие на 2026 г. – $1 893/м² (+8,7% на годишна база). Прогнози за 2026 г.: Тбилиси +3–5%, Батуми +4–6%. Анализаторите не очакват понижение на цените.
• Основният риск – пренасищане, особено в Батуми: към края на 2025 г. непродаденият остатък в проектите на анкетираните строителни предприемачи е нараснал с 13,9% на годишна база до ~12 400 апартамента, а 2026 г. ще бъде рекордна по въвеждане на жилища (~35 хил. апартамента в Тбилиси и до 18 хил. в Батуми – срещу 13 хил. в Батуми през 2025 г. и едва 2 хил. през 2020 г.). Оперативните проучвания сред строителните предприемачи показват много по-скромна динамика на първичните продажби от данните на регистъра.

Key Findings

1. Продажбите растат според данните на регистъра, но проучванията сред предприемачите рисуват по-сдържана картина. В Тбилиси през май 2026 г. са регистрирани 3 748 сделки (+11,1% на годишна база), от които първични (NAPR) – 1 824 (+9,7%). Въпреки това оперативното проучване на Galt & Taggart (обхваща ~50% от първичните проекти) показва ръст на първичните продажби едва с 2,5% на годишна база, като общата продадена площ е намаляла – купуват се апартаменти с по-малка площ. Данните на регистъра са завишени поради закъснения в регистрацията на сделките.

2. 2025 г. беше година на нормализация, а не на спад. По данни на NAPR/TBC Capital, в Грузия през 2025 г. са продадени 78 500 апартамента (+5,94% на годишна база). Вторичният пазар – 63% от сделките (+7,42%), първичният – 37% (+3,53%). Тбилиси: 42 388 апартамента (+4,31%). Батуми: 17 478 (+15,02%). Слабото начало на 2025 г. (политическа нестабилност) беше заменено от възстановяване на търсенето през второто полугодие.

3. Първичният пазар в Батуми е уязвим поради излишък на предлагане. Продажбите растат (първо тримесечие на 2026 г.: 4 049 апартамента, +15,8%), но остават значително под пика от 2022–2023 г., а непродаденият запас расте. Цените на първичния пазар ($1 893/м²) растат по-бързо от тези на вторичния, разликата се увеличава, доходността от наеми пада: според Galt & Taggart, брутната доходност в Батуми е намаляла от 10% през 2023 г. до 7,4% през 2025 г. и се прогнозира по-нататъшно падане до 5,1–3,4% (нетна доходност от апартаменти – едва 3–4%).

4. Купувачи има, и то предимно местни. В Тбилиси гражданите на Грузия извършват ~77% от първичните сделки (Израел ~10%, Русия ~3%); делът на чужденците през първото полугодие на 2026 г. е около 10%. В Батуми е обратното: чужденците – 52% от сделките през 2025 г., до 63% през първото тримесечие на 2026 г. (ЕС 13%, Израел 13%, Украйна+Русия+Беларус ~11%).

5. Кредитът е скъп, но ипотеките растат; девелоперите активно предлагат разсрочени плащания. Средният лихвен процент по ипотеките в лари – 12,14% (февруари 2026 г., намалял от 13,31% година по-рано), във валута ~8%. Нови ипотеки през 2025 г. са отпуснати за 9,6 млрд. лари (+9,1%). Повечето първични сделки се сключват чрез безлихвени вътрешни разсрочени плащания от строителните предприемачи (първоначална вноска от 10%).

6. Фон: силна икономика, но политически и геополитически рискове. БВП е нараснал със 7,5% през 2025 г. (прогноза за 2026 г. – 5,0%), ларито е стабилно (~2,62–2,64/$). Но спирането на евроинтеграцията (декември 2024 г.), протестите, законът за „чуждестранните агенти“, затягането на миграционните правила и повишаването на прага за постоянно пребиваване при покупка на недвижим имот от $100 хил. на $150 хил. (от 1 март 2026 г.) оказват натиск върху чуждестранното търсене.

Details

1. Динамика на сделките през 2026 г.

Общонационален контекст. Пазарът на Грузия расте от 2021 г.; през 2024 г. обемът на жилищния пазар достигна исторически максимум от $4,3 млрд. (+9% спрямо 2023 г.). Рекордът по брой сделки е поставен през 2022 г. (около 79 хил.) на вълната от масово преселване на руснаци. През 2025 г. са продадени 78 500 апартамента (+5,94% на годишна база) – пазарът се върна към растеж след охлаждането през 2023–2024 г., но без еуфория.

Тбилиси, помесечно (данни на NAPR чрез Galt & Taggart):

• Януари 2026 г.: 2 964 сделки; първични (NAPR) 1 614 (+4,0%), проучване на предприемачите +21,8%; вторични 1 350 (−3,2%).
• Февруари 2026 г.: 3 822 сделки (+15% на годишна база); първични 1 958 (+11,2%), проучване на предприемачите +26,6%; вторични 1 864 (+19,2%).
• Април 2026 г.: 3 641 сделка; вторични 1 857 (+17,2%), първични 1 784 (+4,6%), проучване на предприемачите +64%.
• Май 2026 г.: 3 748 сделки (+11,1% на годишна база); вторични 1 924 (+12,4%), първични 1 824 (+9,7% по NAPR, но +2,5% по проучване на предприемачите).
• Юни 2026 г. (Colliers): ~4 484 сделки (+34,7% на годишна база), обем на пазара $387 млн. (+53,9%).

Тбилиси, полугодие (Colliers Georgia): януари–юни 2026 г. – 22 402 апартамента (+18,7% на годишна база), обем на пазара $1,8 млрд. (+33,2%). Новостройки +21,8%, вторичен пазар +22,1%. Среднопретеглена цена на първичния пазар в града +11,7% (H1/H1).

Батуми:

• Първо тримесечие на 2026 г.: 4 049 апартамента (+15,8% на годишна база); вторичен пазар +10,1%, първичен +21,1% (NAPR), проучване на предприемачите +70,6%.
• Май 2026 г.: 1 324 апартамента (+2,5% на годишна база), $87 млн. (+22,2%).
• Юни 2026 г.: 1 468 апартамента (+8,2% на годишна база), ~$100 млн. (+28,2%); продажби на новостройки +11,6%, вторичен пазар −26,4%.
• Първо полугодие на 2026 г.: 7 838 апартамента (+11,4% на годишна база), оборот $507 млн. (+29%).

Извод за продажбите: първичният пазар не пада в нито един голям град според данните на регистъра. Въпреки това разминаването между данните на регистъра (които са завишени поради закъснения в регистрацията) и оперативните проучвания сред предприемачите (май в Тбилиси: +2,5% вместо +9,7%) показва, че реалната динамика на първичния пазар е по-скромна от водещите цифри.

2. Цени на новостройките

Тбилиси. Първичен пазар: $1 385/м² (януари) → $1 398 (февруари) → $1 408 (април) → $1 412/м² (май, +6,1% на годишна база). Ръстът е умерен (~0,3–0,9% на месец), което говори за баланс между търсене и предлагане. По райони (Geostat, четвърто тримесечие на 2025 г., медианни цени на апартаменти): Мтацминда $2 497/м², Ваке $2 176/м², Чугурети $1 613/м², Сабуртало $1 598/м², Самгори $1 315/м². Прогноза за ръст на цените в Тбилиси за 2026 г.: Galt & Taggart – едноцифрени числа, TBC Capital – ~3,2%, експертни оценки 3–5%.

Батуми. Средна цена на първичния пазар „под ключ“ през 2025 г. – $1 865/м² (+9,4% на годишна база); през първото тримесечие на 2026 г. – $1 893/м² (+8,7%), вторичен пазар $1 479 (+7,8%). Най-скъпият субпазар – Старият Батуми ($3 028/м²). Прогноза на Galt & Taggart за 2026 г.: забавяне на растежа на първичния пазар до 4–6%. Colliers ($1 500/м² средно за двата града) не очаква понижение на цените през 2026 г.

3. Предлагане и риск от пренасищане

Разрешителните за строеж намаляват – сигнал за нормализация. В Тбилиси през 2025 г. са издадени 208 разрешителни (−4,2%), разрешената жилищна площ −10,73% до 1,734 млн. м². Към май 2026 г. площта на разрешителните намалява осми пореден месец (май: −18,4% на годишна база; за 5 месеца −34,4%). Въпреки това издаването остава с ~32% над „здравословното“ ниво от 2015–2022 г.

2026 г. – рекордна година за въвеждане на жилища. Galt & Taggart прогнозира въвеждане на ~35 хил. апартамента в Тбилиси и до 18 хил. в Батуми – исторически максимум. За Батуми това е рязък скок: въвеждането е нараснало от 2 000 апартамента през 2020 г. до 13 000 през 2025 г., а пикът през 2026 г. ще достигне до 18 000 единици. Причината – едновременното завършване на проекти, стартирани в периода на ажиотажно търсене. Това засилва конкуренцията и оказва натиск върху цените и наемните ставки.

Батуми – епицентър на риска от пренасищане. По данни на Galt & Taggart, към края на 2025 г. непродаденият остатък в проектите на анкетираните предприемачи е нараснал с 13,9% на годишна база до ~12 400 апартамента, което „показва повишен риск от пренасищане“. Анализаторите директно предупреждават, че ръстът на цените на първичния пазар „изпреварва търсенето“ и ще бъде трудно да се задържат текущите темпове. Основното търсене се е преместило в района на Новия булевард.

4. Търсене и купувачи

Кой купува. В Тбилиси двигателят са местните крайни купувачи (~77% от първичните сделки; по оценка на Colliers – до 90% от всички сделки). Най-големите групи чужденци в Тбилиси: Израел (~10%), Русия (~3%). В Батуми пазарът е много по-„интернационален“: чужденците – 52% през 2025 г. и до 63% през първото тримесечие на 2026 г.; топ групи – ЕС (13%), Израел (13%), плюс Украйна/Русия/Беларус (~11% общо) и Турция.

Ипотека и разсрочени плащания. Лихвен процент по ипотеките в лари – 12,14% (февруари 2026 г., намалял от 13,31% година по-рано), във валута ~8,01%. Президентът на Националната банка Натия Турнава на заседание на финансовия комитет (май 2026 г.) отбеляза намаляване на средния лихвен процент по ипотеките от 13,4% (януари 2025 г.) до 11,9% (март 2026 г.), а по бизнес кредитите – от 14,4% до 12,8%, свързвайки това с намаляване на кредитните рискове и нарастване на доверието в ларито. Нови ипотеки през 2025 г. са отпуснати за 9,6 млрд. лари (+9,1%), остатъкът – 24,2 млрд. лари (+16,2%). Поради високите лихви и строгите изисквания на банките (първоначална вноска от 20%) повечето купувачи на новостройки използват безлихвени вътрешни разсрочени плащания от строителните предприемачи (първоначална вноска от 10%, график до завършване на сградата) – това се превърна в основен инструмент за стимулиране на продажбите.

Регулаторни промени. От 1 март 2026 г. прагът за инвестиции в недвижими имоти за постоянно пребиваване е повишен от $100 хил. на $150 хил. – това е третото повишение в историята на програмата и първото от 2019 г. (ръст от 50%, според юнските поправки от 2025 г.). Прагът се изчислява по пазарна оценка (а не по цената в договора) и може да бъде събран от сумата на няколко имота. Промяната измества търсенето на чужденците в по-скъпия сегмент. По-рано през 2026 г. регулаторът затегна изискванията към кредитите за строителни предприемачи (LTV и резервиране) след преглед на МВФ, който отбеляза нарастване на банковата експозиция към недвижими имоти.

5. Настроения на пазара

Настроенията през 2026 г. са предпазливо оптимистични, но с ясното разбиране, че „златните“ години 2022–2023 са отминали. Анализаторите от Galt & Taggart описват пазара като „нормализиращ се“ с рискове от пренасищане „на радара“. Лео Чихава (Colliers Georgia) е по-оптимистичен: заяви, че не очаква понижение на цените през 2026 г. и че пренасищане няма да има, тъй като по-малкият брой нови проекти, финансирани от банки, балансира излизането на пазара на проекти от 2022 г.

Контрастът с края на 2024 г. е разителен: тогава Грузинската национална асоциация за недвижими имоти (GNARE, ~110 членове, от които 30% строителни предприемачи и 70% брокери) съобщаваше, че през декември 2024 г. сделките са „сведени до минимум“ и „спрени – всички чакат развитие на събитията“ на фона на протестите. През 2026 г. такова замразяване няма – купувачите се върнаха. Но участниците на пазара признават, че пазарът е станал „избирателен“: силните ликвидни имоти продължават да се продават и поскъпват, а слабите проекти и излишъкът от студия (особено в Батуми) създават натиск.

6. Влияещи фактори

Икономика. БВП е нараснал със 7,5% през 2025 г. (по бърза оценка на Geostat от 30 януари 2026 г.: 9,9% през първото тримесечие, 7,4% през второто, 6,4% през третото, 6,8% през четвъртото; номинален БВП 104,6 млрд. лари / $38,1 млрд., +12,4%). Растежът, според оценката на Световната банка, е осигурен главно от потреблението: вътрешно частно потребление +8,2%, реални заплати +11,5%. Прогноза за 2026 г.: Световната банка очаква забавяне до 5,0% „на фона на по-слаби външни условия и по-меко вътрешно търсене“; МВФ – 5,3%. Инфлацията се е ускорила от 4,3% (март) до 5,7–5,9% (април–май 2026 г.) поради ръста на цените на енергоносителите. Ларито е стабилно (~2,62–2,64/$, обвързано с долара). Fitch (ноември 2025 г.) и S&P (февруари 2026 г.) потвърдиха рейтинга „BB“ със стабилна перспектива.

Лихвен процент на Националната банка. По данни на Global Property Guide, процентът се задържа на 8,0% от май 2024 г. Въпреки това, според Trading Economics, през април 2026 г. Националната банка за първи път от март 2022 г. повиши процента с 25 базисни пункта до 8,25% поради инфлационния шок (майска инфлация 5,7% при цел 3%) и го задържа през юни 2026 г. (Разминаването в източниците отбелязвам изрично.)

Туризъм. Приходите от международен туризъм през първото полугодие на 2026 г. – $1,93 млрд. (−2% на годишна база), брой посещения 2,734 млн. (−2,7%) поради спад през второто тримесечие. Приходите от руски туристи са паднали с ~25% на годишна база, докато тези от граждани на ЕС са нараснали с ~21% (до $335,6 млн. – най-голямата група). Русия остава най-големият източник на посетители (25,1% през второто тримесечие).

Политика и релоканти. Спирането на преговорите за присъединяване към ЕС (декември 2024 г.), законът за „чуждестранните агенти“, продължителните протести в Тбилиси, арестите на активисти и затягането на миграционното законодателство (от март 2026 г. – задължителни разрешителни за работа за чужденци, ръст на глобите за просрочен престой от 180 на 1000 лари) създават отлив на част от релокантите. Това е ключов средносрочен риск за сегмента, ориентиран към чуждестранно търсене.

Recommendations

За купувач за крайно ползване (живеене):

• В Тбилиси пазарът е балансиран – може да се купува, но няма защо да се бърза: цените растат умерено (3–6% на година), няма риск от рязък ръст. Давайте предпочитание на ликвидни райони (Ваке, Сабуртало, Вера, Мтацминда) и на готови/почти готови обекти от надеждни строителни предприемачи.
• Използвайте вътрешното безлихвено разсрочено плащане на девелопера вместо ипотека с ~12% в лари, ако нямате достъп до валутен кредит.

За инвеститора:

• Батуми, масовият сегмент до морето – повишено внимание. Нарастващият непродаден запас (~12 400 апартамента), рекордното въвеждане през 2026 г. (до 18 хил. апартамента) и падащата доходност от наеми (7,4% брутна, 3–4% нетна) означават риск от стагнация на цените и трудности при препродажба. Избягвайте типовите студия в периферни проекти.
• Ориентир – управляеми апарт-хотели/брандирани резиденции с реална заетост, а не „апартамент на първа линия“ с обещана гаранция за наем (четете дребния шрифт).
• Ако постоянното пребиваване е част от целта, вземете предвид новия праг от $150 хил. от 1 март 2026 г.

Тригери за преразглеждане на стратегията (бенчмаркове):

• Ако оперативните проучвания на Galt & Taggart покажат отрицателна динамика на първичните продажби за 2+ поредни месеца – това е сигнал за реално охлаждане (за разлика от „шумните“ данни на регистъра).
• Ако непродаденият запас в Батуми надхвърли ~15 хил. апартамента или строителните предприемачи започнат масово да дават отстъпки >10% – това е признак за ценова корекция.
• Рязка девалвация на ларито, ескалация на протестите или нови ограничения за чужденци – поводи да отложите покупката на инвестиционен имот.

Caveats

• Данните на регистъра (NAPR) завишават първичните продажби поради закъснения в регистрацията на сделките; оперативните проучвания сред строителните предприемачи са по-точен, но избирателен (~50% от проектите) индикатор. Разминаването е значително (май в Тбилиси: +9,7% по NAPR срещу +2,5% по проучването).
• Методологиите на източниците не съвпадат. Galt & Taggart определя „първичен пазар“ като директни продажби от строителни предприемачи (~37–50% от пазара), докато TBC Capital причислява към „новите“ едва ~14% от сделките (през март 2026 г. „нови“ апартаменти: 564 бр., −3% на годишна база). Цифрите на различните компании не са пряко съпоставими.
• ~12 400 непродадени апартамента – това е Батуми, а не Тбилиси. Отделна публична цифра за непродадения запас в Тбилиси в наличните източници няма; за Тбилиси Galt & Taggart само констатира „риск от пренасищане на радара“.
• Конфликт на интереси: Galt & Taggart (част от групата Bank of Georgia) и TBC Capital (TBC Bank) са участници на пазара. Оценките на Colliers (Чихава) са по-оптимистични („пренасищане няма да има“) и се разминават с по-предпазливата позиция на Galt & Taggart.
• Разминаване по лихвения процент на Националната банка между източниците (8,0% срещу 8,25% от април 2026 г.) е отбелязано по-горе.
• Към момента на изготвяне на доклада (по данни към края на юли 2026 г.) публично достъпните месечни доклади на Galt & Taggart и TBC Capital обхващат данни не по-късно от май 2026 г. (плюс данни на Colliers за юни); част от юнските/юлските цифри са от вторични преразкази, а не от оригинални PDF файлове.