Georgien: Gefahren für leichte Investitionen

Betrug im Bauwesen Georgiens: Worauf Wohnungskäufer achten sollten

Georgien – insbesondere Batumi und Tiflis – bleibt ein Magnet für ausländische Käufer: niedrige Preise, keine Kaufsteuer, Ratenzahlung vom Bauträger und versprochene Mietrenditen. Der Markt wächst schnell: Laut TBC Capital stieg das Volumen des Wohnimmobilienmarktes in Tiflis im ersten Quartal 2026 um 24% im Jahresvergleich und erreichte fast 941 Millionen US-Dollar. Aber mit der Nachfrage wächst auch die Zahl der Methoden, dem Käufer Geld aus der Tasche zu ziehen. Im Folgenden die häufigsten Schemata und wie man sich davor schützt.

Typische Schemata

Langzeitbaustellen und «Geisterhäuser». Die günstigsten Wohnungen werden in der Baugrubenphase verkauft, und bei Fertigstellung verdoppelt sich der Preis oft fast. Das Problem ist, dass einige Projekte jahrelang nicht fertiggestellt werden oder «im Rohbau» – ohne Versorgungsleitungen und Ausbau – übergeben werden. Zahlreichen Berichten zufolge stehen in Batumi jahrelang verlassene Gebäude mit halbleeren Etagen und abbröckelndem Putz schon wenige Jahre nach der Übergabe.

Betrug mit «Meerblick». Ein verbreiteter Trick: Eine Wohnung mit Panoramablick wird deutlich teurer verkauft, mit dem mündlichen Versprechen, dass die Aussicht niemand verbauen wird. Nach dem Kassieren des Geldes baut der Bauträger selbst ein neues Hochhaus gegenüber, und die Wohnung verliert an Wert. Mündliche Zusagen sind in Georgien nichts wert – nur das, was schriftlich festgehalten ist.

Überhöhte Quadratmeterzahl und «aufgeblasene» Rendite. In die Fläche werden oft Balkone und Gemeinschaftsflächen einbezogen, sodass die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als beworben. Und die versprochenen 8–10% jährliche Mietrendite basieren auf der Sommersaison: Im Winter ist Batumi leer, und die tatsächliche Rendite liegt weit unter der angegebenen.

Doppelverkäufe und gefälschte Dokumente. Dieselbe Wohnung kann an mehrere Käufer verkauft werden, oder die Transaktion wird von einer Person durchgeführt, die nicht der wahre Eigentümer ist. Im April 2026 wurde in Georgien eine Person festgenommen, die versuchte, Immobilien mit gefälschten notariellen Urkunden zu unterschlagen – das Schema mit Scheinvollmachten kommt regelmäßig vor.

So schützen Sie sich

Das wichtigste Instrument ist die Nationale Agentur für das öffentliche Register (NAPR). Es ist eine elektronische Datenbank, die u.a. zur Verhinderung von Betrug und Doppelverkäufen geschaffen wurde; die Überprüfung eines Objekts ist über die Kadasternummer auf der offiziellen Website napr.gov.ge möglich. Vor jeder Zahlung sollte man:

Bestellen Sie einen aktuellen Auszug aus dem Register und stellen Sie sicher, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und das Objekt keine Belastungen (Pfandrechte, Arrest, Rechtsstreitigkeiten) aufweist. Prüfen Sie, ob die Katasternummer im Auszug mit der Nummer in der Anzeige und im Vertrag übereinstimmt. Stellen Sie sicher, dass der Bauträger eine Baugenehmigung hat – dies kann über dasselbe Register oder im Justizhaus überprüft werden. Informieren Sie sich über frühere Projekte des Entwicklers: ob sie fertiggestellt wurden, ob pünktlich, was die Bewohner schreiben. Der Ruf ist wichtiger als eine schöne Rezeption im Showroom. Halten Sie alle Zusagen (Blick, Fristen, Ausstattung, Verzugszuschläge) vertraglich fest. Kalkulieren Sie ein, dass die tatsächliche Fertigstellung in der Regel einige Monate hinter dem Papier zurückbleibt.

Und eine Grundregel: Hinterlegen Sie keine Anzahlung oder Vorauszahlung vor Besichtigung des Objekts und Prüfung der Unterlagen. Die Bitte, «die Wohnung sofort per Überweisung zu sichern», ist ein typisches Anzeichen für ein Schema.