Primärmarkt für Wohnimmobilien in Georgien im Jahr 2026

TL;DR

• Die Verkäufe auf dem Primärmarkt Georgiens fallen im Jahr 2026 NICHT – sie steigen, aber moderat und ungleichmäßig: Laut offiziellen Daten des öffentlichen Registers (NAPR), aufbereitet von Colliers Georgia, wurden in Tiflis von Januar bis Juni 2026 22.402 Wohnungen verkauft (+18,7 % im Jahresvergleich), die Verkäufe von Neubauten stiegen um 21,8 %; in Batumi im ersten Halbjahr – 7.838 Wohnungen (+11,4 %). Es gibt Käufer, aber der Markt „normalisiert sich“ nach dem Boom von 2022–2023 und hängt stark von der ausländischen Nachfrage und der Geopolitik ab.
• Die Preise für Neubauten steigen im einstelligen Bereich: In Tiflis lag der Primärmarkt im Mai 2026 bei 1.412 $/m² (+6,1 % im Jahresvergleich), in Batumi im Q1 2026 bei 1.893 $/m² (+8,7 % im Jahresvergleich). Prognosen für 2026: Tiflis +3–5 %, Batumi +4–6 %. Analysten erwarten keine Preissenkungen.
• Das Hauptrisiko ist die Übersättigung, insbesondere in Batumi: Bis Ende 2025 stieg der unverkaufte Bestand in Projekten befragter Bauträger um 13,9 % im Jahresvergleich auf etwa 12.400 Wohnungen, und 2026 wird ein Rekordjahr bei der Fertigstellung von Wohnraum (~35.000 Wohnungen in Tiflis und bis zu 18.000 in Batumi – gegenüber 13.000 in Batumi im Jahr 2025 und nur 2.000 im Jahr 2020). Operative Umfragen unter Bauträgern zeigen eine viel bescheidenere Dynamik der Primärverkäufe als die Registerdaten.

Key Findings

1. Die Verkäufe steigen laut Registerdaten, aber Umfragen unter Bauträgern zeichnen ein zurückhaltenderes Bild. In Tiflis wurden im Mai 2026 3.748 Transaktionen registriert (+11,1 % im Jahresvergleich), davon Primärmarkt (NAPR) – 1.824 (+9,7 %). Eine operative Umfrage unter Bauträgern von Galt & Taggart (deckt etwa 50 % der Primärprojekte ab) zeigte jedoch nur ein Wachstum der Primärverkäufe von 2,5 % im Jahresvergleich, wobei die insgesamt verkaufte Fläche zurückging – es werden kleinere Wohnungen gekauft. Die Registerdaten sind aufgrund von Verzögerungen bei der Registrierung von Transaktionen überhöht.

2. 2025 war ein Jahr der Normalisierung, nicht des Abschwungs. Laut NAPR/TBC Capital wurden in Georgien 2025 78.500 Wohnungen verkauft (+5,94 % im Jahresvergleich). Sekundärmarkt – 63 % der Transaktionen (+7,42 %), Primärmarkt – 37 % (+3,53 %). Tiflis: 42.388 Wohnungen (+4,31 %). Batumi: 17.478 (+15,02 %). Der schwache Start ins Jahr 2025 (politische Instabilität) wurde durch eine Erholung der Nachfrage in der zweiten Jahreshälfte abgelöst.

3. Der Primärmarkt in Batumi ist aufgrund des Angebotsüberhangs anfällig. Die Verkäufe steigen (Q1 2026: 4.049 Wohnungen, +15,8 %), bleiben aber deutlich unter dem Höchststand von 2022–2023, und der unverkaufte Bestand wächst. Die Preise für Neubauten (1.893 $/m²) steigen schneller als die für Bestandsimmobilien, die Kluft vergrößert sich, die Mietrenditen sinken: Laut Galt & Taggart ist die Bruttorendite in Batumi von 10 % im Jahr 2023 auf 7,4 % im Jahr 2025 gesunken, und es wird ein weiterer Rückgang auf 5,1–3,4 % prognostiziert (Nettorendite für Wohnungen – nur 3–4 %).

4. Es gibt Käufer, und das sind in erster Linie Einheimische. In Tiflis tätigen georgische Staatsbürger etwa 77 % der Primärtransaktionen (Israel etwa 10 %, Russland etwa 3 %); der Ausländeranteil lag im ersten Halbjahr 2026 bei etwa 10 %. In Batumi ist es umgekehrt: Ausländer – 52 % der Transaktionen im Jahr 2025, bis zu 63 % im Q1 2026 (EU 13 %, Israel 13 %, Ukraine+Russland+Weißrussland etwa 11 %).

5. Kredite sind teuer, aber die Hypotheken wachsen; Bauträger bieten aktiv Ratenzahlungen an. Der durchschnittliche Hypothekenzins in Lari liegt bei 12,14 % (Februar 2026, gesunken von 13,31 % im Vorjahr), in Fremdwährung bei etwa 8 %. Im Jahr 2025 wurden neue Hypotheken im Wert von 9,6 Mrd. Lari vergeben (+9,1 %). Die meisten Primärtransaktionen laufen über zinslose interne Ratenzahlungen der Bauträger (Anzahlung ab 10 %).

6. Hintergrund: starke Wirtschaft, aber politische und geopolitische Risiken. Das BIP wuchs 2025 um 7,5 % (Prognose 2026 – 5,0 %), der Lari ist stabil (~2,62–2,64/$). Aber die Aussetzung der EU-Integration (Dezember 2024), Proteste, das Gesetz über „ausländische Agenten“, die Verschärfung der Migrationsregeln und die Anhebung der Schwelle für die Aufenthaltserlaubnis für Immobilieninvestitionen von 100.000 $ auf 150.000 $ (ab 1. März 2026) belasten die ausländische Nachfrage.

Details

1. Entwicklung der Transaktionen im Jahr 2026

Nationaler Kontext. Der georgische Markt wächst seit 2021; 2024 erreichte das Volumen des Wohnungsmarktes mit 4,3 Mrd. $ ein historisches Hoch (+9 % gegenüber 2023). Der Rekord bei der Anzahl der Transaktionen wurde 2022 (etwa 79.000) im Zuge der Massenmigration von Russen aufgestellt. 2025 wurden 78.500 Wohnungen verkauft (+5,94 % im Jahresvergleich) – der Markt kehrte nach der Abkühlung 2023–2024 zum Wachstum zurück, jedoch ohne Hype.

Tiflis, monatlich (Daten von NAPR über Galt & Taggart):

• Januar 2026: 2.964 Transaktionen; Primärmarkt (NAPR) 1.614 (+4,0 %), Bauträgerumfrage +21,8 %; Sekundärmarkt 1.350 (−3,2 %).
• Februar 2026: 3.822 Transaktionen (+15 % im Jahresvergleich); Primärmarkt 1.958 (+11,2 %), Bauträgerumfrage +26,6 %; Sekundärmarkt 1.864 (+19,2 %).
• April 2026: 3.641 Transaktionen; Sekundärmarkt 1.857 (+17,2 %), Primärmarkt 1.784 (+4,6 %), Bauträgerumfrage +64 %.
• Mai 2026: 3.748 Transaktionen (+11,1 % im Jahresvergleich); Sekundärmarkt 1.924 (+12,4 %), Primärmarkt 1.824 (+9,7 % laut NAPR, aber +2,5 % laut Bauträgerumfrage).
• Juni 2026 (Colliers): etwa 4.484 Transaktionen (+34,7 % im Jahresvergleich), Marktvolumen 387 Mio. $ (+53,9 %).

Tiflis, Halbjahr (Colliers Georgia): Januar–Juni 2026 – 22.402 Wohnungen (+18,7 % im Jahresvergleich), Marktvolumen 1,8 Mrd. $ (+33,2 %). Neubauten +21,8 %, Sekundärmarkt +22,1 %. Gewichteter Durchschnittspreis für Neubauten in der Stadt +11,7 % (H1/H1).

Batumi:

• Q1 2026: 4.049 Wohnungen (+15,8 % im Jahresvergleich); Sekundärmarkt +10,1 %, Primärmarkt +21,1 % (NAPR), Bauträgerumfrage +70,6 %.
• Mai 2026: 1.324 Wohnungen (+2,5 % im Jahresvergleich), 87 Mio. $ (+22,2 %).
• Juni 2026: 1.468 Wohnungen (+8,2 % im Jahresvergleich), etwa 100 Mio. $ (+28,2 %); Neubauverkäufe +11,6 %, Sekundärmarkt −26,4 %.
• Erstes Halbjahr 2026: 7.838 Wohnungen (+11,4 % im Jahresvergleich), Umsatz 507 Mio. $ (+29 %).

Fazit zu den Verkäufen: Der Primärmarkt fällt laut Registerdaten in keiner Großstadt. Die Diskrepanz zwischen den Registerdaten (die aufgrund von Registrierungsverzögerungen überhöht sind) und den operativen Bauträgerumfragen (Mai in Tiflis: +2,5 % statt +9,7 %) deutet jedoch darauf hin, dass die tatsächliche Dynamik des Primärmarktes bescheidener ist als die Schlagzeilenzahlen.

2. Preise für Neubauten

Tiflis. Primärmarkt: 1.385 $/m² (Januar) → 1.398 $ (Februar) → 1.408 $ (April) → 1.412 $/m² (Mai, +6,1 % im Jahresvergleich). Das Wachstum ist moderat (~0,3–0,9 % pro Monat), was auf ein Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage hindeutet. Nach Bezirken (Geostat, Q4 2025, Medianpreise für Wohnungen): Mtazminda 2.497 $/m², Vake 2.176 $/m², Tschugureti 1.613 $/m², Saburtalo 1.598 $/m², Samgori 1.315 $/m². Preiswachstumsprognose für Tiflis 2026: Galt & Taggart – einstellige Zahlen, TBC Capital – etwa 3,2 %, Expertenmeinungen 3–5 %.

Batumi. Durchschnittlicher Preis für Neubauten „schlüsselfertig“ 2025 – 1.865 $/m² (+9,4 % im Jahresvergleich); Q1 2026 – 1.893 $/m² (+8,7 %), Sekundärmarkt 1.479 $ (+7,8 %). Der teuerste Submarkt ist Alt-Batumi (3.028 $/m²). Prognose von Galt & Taggart für 2026: Verlangsamung des Wachstums bei Neubauten auf 4–6 %. Colliers (1.500 $/m² im Durchschnitt für beide Städte) erwartet für 2026 keine Preissenkungen.

3. Angebot und Risiko der Übersättigung

Die Baugenehmigungen gehen zurück – ein Signal der Normalisierung. In Tiflis wurden 2025 208 Genehmigungen erteilt (−4,2 %), die genehmigte Wohnfläche sank um 10,73 % auf 1,734 Mio. m². Bis Mai 2026 sinkt die genehmigte Fläche bereits im achten Monat in Folge (Mai: −18,4 % im Jahresvergleich; in 5 Monaten −34,4 %). Dennoch liegt die Erteilung weiterhin etwa 32 % über dem „gesunden“ Niveau von 2015–2022.

2026 – Rekordjahr bei der Fertigstellung von Wohnraum. Galt & Taggart prognostiziert die Fertigstellung von etwa 35.000 Wohnungen in Tiflis und bis zu 18.000 in Batumi – ein historisches Maximum. Für Batumi ist das ein steiler Anstieg: Die Fertigstellung stieg von 2.000 Wohnungen im Jahr 2020 auf 13.000 im Jahr 2025, und der Höhepunkt 2026 wird bis zu 18.000 Einheiten erreichen. Grund ist die gleichzeitige Fertigstellung von Projekten, die in der Zeit der überhitzten Nachfrage gestartet wurden. Dies verstärkt den Wettbewerb und übt Druck auf Preise und Mietpreise aus.

Batumi – Epizentrum des Übersättigungsrisikos. Laut Galt & Taggart stieg der unverkaufte Bestand in Projekten befragter Bauträger bis Ende 2025 um 13,9 % im Jahresvergleich auf etwa 12.400 Wohnungen, was „auf ein erhöhtes Übersättigungsrisiko hinweist“. Analysten warnen ausdrücklich, dass das Preiswachstum bei Neubauten „der Nachfrage vorauseilt“ und es schwierig sein wird, das derzeitige Tempo zu halten. Die Hauptnachfrage hat sich in das Gebiet des Neuen Boulevards verlagert.

4. Nachfrage und Käufer

Wer kauft. In Tiflis sind lokale Endkäufer der Treiber (~77 % der Primärtransaktionen; laut Colliers-Schätzung bis zu 90 % aller Transaktionen). Die größten Ausländergruppen in Tiflis: Israel (~10 %), Russland (~3 %). In Batumi ist der Markt viel „internationaler“: Ausländer – 52 % im Jahr 2025 und bis zu 63 % im Q1 2026; Top-Gruppen – EU (13 %), Israel (13 %), plus Ukraine/Russland/Weißrussland (~11 % insgesamt) und Türkei.

Hypotheken und Ratenzahlungen. Der Hypothekenzins in Lari liegt bei 12,14 % (Februar 2026, Rückgang von 13,31 % im Vorjahr), in Fremdwährung bei etwa 8,01 %. Die Präsidentin der Nationalbank, Natia Turnava, stellte auf der Sitzung des Finanzausschusses (Mai 2026) einen Rückgang des durchschnittlichen Hypothekenzinses von 13,4 % (Januar 2025) auf 11,9 % (März 2026) und bei Geschäftskrediten von 14,4 % auf 12,8 % fest und führte dies auf geringere Kreditrisiken und ein gestiegenes Vertrauen in den Lari zurück. Im Jahr 2025 wurden neue Hypotheken im Wert von 9,6 Mrd. Lari vergeben (+9,1 %), der Bestand beträgt 24,2 Mrd. Lari (+16,2 %). Aufgrund der hohen Zinsen und strengen Bankanforderungen (Anzahlung ab 20 %) nutzen die meisten Käufer von Neubauten zinslose interne Ratenzahlungen der Bauträger (Anzahlung ab 10 %, Zahlungsplan bis zur Fertigstellung) – dies ist zum wichtigsten Instrument zur Verkaufsförderung geworden.

Regulatorische Änderungen. Ab dem 1. März 2026 wird die Investitionsschwelle für Immobilien für die Aufenthaltserlaubnis von 100.000 $ auf 150.000 $ angehoben – dies ist die dritte Erhöhung in der Geschichte des Programms und die erste seit 2019 (Anstieg um 50 %, gemäß den Juni-Änderungen von 2025). Die Schwelle wird auf der Grundlage der Marktbewertung berechnet (nicht des Vertragspreises) und kann durch die Summe mehrerer Objekte erreicht werden. Die Änderung verschiebt die ausländische Nachfrage in das teurere Segment. Zuvor hatte der Regulator 2026 die Anforderungen an Kredite für Bauträger (LTV und Reservierung) nach einer IWF-Überprüfung verschärft, die ein Wachstum der Bankenexposition gegenüber Immobilien festgestellt hatte.

5. Marktstimmung

Die Stimmung im Jahr 2026 ist vorsichtig optimistisch, aber mit dem klaren Bewusstsein, dass die „goldenen“ Jahre 2022–2023 vorbei sind. Analysten von Galt & Taggart beschreiben den Markt als „sich normalisierend“ mit Übersättigungsrisiken „auf dem Radar“. Leo Tschichawa (Colliers Georgia) ist optimistischer: Er erklärte, dass für 2026 keine Preissenkungen erwartet werden und es keine Übersättigung geben werde, da eine geringere Anzahl neuer, von Banken finanzierter Projekte den Markteintritt von Projekten aus dem Jahr 2022 ausgleiche.

Der Kontrast zum Ende 2024 ist frappierend: Damals berichtete der Georgische Nationale Immobilienverband (GNARE, etwa 110 Mitglieder, davon 30 % Bauträger und 70 % Makler), dass die Transaktionen im Dezember 2024 „auf ein Minimum reduziert“ und „ausgesetzt – alle warten auf die weitere Entwicklung“ seien, vor dem Hintergrund der Proteste. Im Jahr 2026 gibt es diesen Stillstand nicht – die Käufer sind zurückgekehrt. Aber die Marktteilnehmer geben zu, dass der Markt „selektiv“ geworden ist: Starke liquide Objekte werden weiterhin verkauft und werden teurer, während schwache Projekte und ein Überangebot an Studios (insbesondere in Batumi) Druck erzeugen.

6. Einflussfaktoren

Wirtschaft. Das BIP wuchs 2025 um 7,5 % (nach der Schnellschätzung von Geostat vom 30. Januar 2026: 9,9 % im Q1, 7,4 % im Q2, 6,4 % im Q3, 6,8 % im Q4; nominales BIP 104,6 Mrd. Lari / 38,1 Mrd. $, +12,4 %). Das Wachstum ist laut Weltbank hauptsächlich auf den Konsum zurückzuführen: privater Inlandskonsum +8,2 %, Reallöhne +11,5 %. Prognose für 2026: Die Weltbank erwartet eine Verlangsamung auf 5,0 % „vor dem Hintergrund schwächerer externer Bedingungen und einer weicheren Binnennachfrage“; der IWF – 5,3 %. Die Inflation beschleunigte sich von 4,3 % (März) auf 5,7–5,9 % (April–Mai 2026) aufgrund steigender Energiepreise. Der Lari ist stabil (~2,62–2,64/$, an den Dollar gekoppelt). Fitch (November 2025) und S&P (Februar 2026) bestätigten das Rating „BB“ mit stabilem Ausblick.

Leitzins der Nationalbank. Laut Global Property Guide wurde der Zinssatz seit Mai 2024 bei 8,0 % gehalten. Laut Trading Economics erhöhte die Nationalbank jedoch im April 2026 den Zinssatz erstmals seit März 2022 um 25 Basispunkte auf 8,25 % aufgrund des Inflationsschocks (Mai-Inflation 5,7 % bei einem Ziel von 3 %) und hielt ihn im Juni 2026. (Die Diskrepanz der Quellen weise ich ausdrücklich hin.)

Tourismus. Die Einnahmen aus dem internationalen Tourismus beliefen sich im ersten Halbjahr 2026 auf 1,93 Mrd. $ (−2 % im Jahresvergleich), die Zahl der Besuche auf 2,734 Mio. (−2,7 %) aufgrund des Rückgangs im zweiten Quartal. Die Einnahmen von russischen Touristen fielen um etwa 25 % im Jahresvergleich, während die von EU-Bürgern um etwa 21 % stiegen (auf 335,6 Mio. $ – größte Gruppe). Russland bleibt die größte Quelle von Besuchern (25,1 % im Q2).

Politik und Relokanten. Die Aussetzung der EU-Beitrittsverhandlungen (Dezember 2024), das Gesetz über „ausländische Agenten“, langwierige Proteste in Tiflis, Verhaftungen von Aktivisten und die Verschärfung der Migrationsgesetzgebung (ab März 2026 – obligatorische Arbeitserlaubnisse für Ausländer, Erhöhung der Geldstrafen für Überziehung des Aufenthalts von 180 auf 1.000 Lari) führen zu einem Abfluss einiger Relokanten. Dies ist ein zentrales mittelfristiges Risiko für das auf ausländische Nachfrage ausgerichtete Segment.

Empfehlungen

Für den Endkunden (Wohnen):

• In Tiflis ist der Markt ausgewogen – man kann kaufen, aber es besteht kein Grund zur Eile: Die Preise steigen moderat (3–6 % pro Jahr), ein Risiko eines starken Anstiegs besteht nicht. Bevorzugen Sie liquide Bezirke (Vake, Saburtalo, Vera, Mtazminda) und fertige oder fast fertige Objekte von zuverlässigen Bauträgern.
• Nutzen Sie die interne zinslose Ratenzahlung des Entwicklers anstelle einer Hypothek zu etwa 12 % in Lari, wenn Sie keinen Zugang zu einem Fremdwährungskredit haben.

Für den Investor:

• Batumi, Massensegment am Meer – erhöhte Vorsicht. Der wachsende unverkaufte Bestand (~12.400 Wohnungen), die rekordhohe Fertigstellung 2026 (bis zu 18.000 Wohnungen) und die sinkende Mietrendite (7,4 % brutto, 3–4 % netto) bedeuten ein Risiko von Preisstagnation und Schwierigkeiten beim Wiederverkauf. Vermeiden Sie typische Studios in Randprojekten.
• Orientierung: verwaltete Apartment-Hotels/markengebundene Residenzen mit echter Auslastung, nicht „Wohnung in erster Reihe“ mit versprochener Mietgarantie (lesen Sie das Kleingedruckte).
• Wenn die Aufenthaltserlaubnis Teil des Ziels ist, berücksichtigen Sie die neue Schwelle von 150.000 $ ab dem 1. März 2026.

Auslöser für eine Überarbeitung der Strategie (Benchmarks):

• Wenn die operativen Bauträgerumfragen von Galt & Taggart zwei oder mehr Monate in Folge eine negative Dynamik der Primärverkäufe zeigen – ein Signal für eine echte Abkühlung (im Gegensatz zu den „verrauschten“ Registerdaten).
• Wenn der unverkaufte Bestand in Batumi etwa 15.000 Wohnungen übersteigt oder Bauträger massiv Rabatte von mehr als 10 % gewähren – ein Zeichen für eine Preiskorrektur.
• Eine starke Abwertung des Lari, eine Eskalation der Proteste oder neue Beschränkungen für Ausländer – Gründe, den Kauf eines Investitionsobjekts zu verschieben.

Einschränkungen

• Die Registerdaten (NAPR) überhöhen die Primärverkäufe aufgrund von Verzögerungen bei der Registrierung von Transaktionen; operative Bauträgerumfragen sind ein genauerer, aber selektiver (~50 % der Projekte) Indikator. Die Abweichung ist erheblich (Mai in Tiflis: +9,7 % laut NAPR vs. +2,5 % laut Umfrage).
• Die Methodiken der Quellen stimmen nicht überein. Galt & Taggart definiert „Primärmarkt“ als direkte Verkäufe von Bauträgern (~37–50 % des Marktes), während TBC Capital nur etwa 14 % der Transaktionen als „neu“ einstuft (im März 2026 „neue“ Wohnungen: 564 Stück, −3 % im Jahresvergleich). Die Zahlen verschiedener Unternehmen sind nicht direkt vergleichbar.
• Die etwa 12.400 unverkauften Wohnungen betreffen Batumi, nicht Tiflis. Eine separate öffentliche Zahl für den unverkauften Bestand in Tiflis ist in den verfügbaren Quellen nicht vorhanden; für Tiflis stellt Galt & Taggart lediglich fest, dass das „Übersättigungsrisiko auf dem Radar“ sei.
• Interessenkonflikt: Galt & Taggart (Teil der Bank-of-Georgia-Gruppe) und TBC Capital (TBC Bank) sind Marktteilnehmer. Die Einschätzungen von Colliers (Tschichawa) sind optimistischer („es wird keine Übersättigung geben“) und weichen von der vorsichtigeren Position von Galt & Taggart ab.
• Abweichung beim Leitzins der Nationalbank zwischen den Quellen (8,0 % vs. 8,25 % seit April 2026) wurde oben erwähnt.
• Zum Zeitpunkt der Erstellung des Berichts (Stand Ende Juli 2026) decken die öffentlich zugänglichen Monatsberichte von Galt & Taggart und TBC Capital Daten bis spätestens Mai 2026 ab (plus Colliers-Daten für Juni); ein Teil der Juni-/Juli-Zahlen stammt aus sekundären Nacherzählungen, nicht aus den Original-PDFs.