Georgia peligrosa para inversiones ligeras

Estafas en la construcción de Georgia: qué debe tener en cuenta el comprador de vivienda

Georgia — especialmente Batumi y Tbilisi — sigue siendo un imán para los compradores extranjeros: bajos precios, impuesto cero a la compra, planes de pago del promotor y rentabilidad prometida por alquiler. El mercado está creciendo rápidamente: según TBC Capital, en el primer trimestre de 2026, el volumen del mercado de viviendas residenciales de Tbilisi aumentó un 24% interanual y alcanzó casi $941 millones. Pero junto con la demanda, también crece el número de formas de sacar dinero al comprador. A continuación, los esquemas más comunes y cómo protegerse de ellos.

Esquemas típicos

Construcciones retrasadas y «casas fantasma». Las viviendas más baratas se venden en etapa de cimentación, y para la entrega el precio a menudo casi se duplica. El problema es que algunos proyectos no se terminan durante años o se entregan «en hormigón» — sin servicios ni acabados. Según numerosas opiniones, en Batumi hay edificios abandonados durante años, con pisos semivacíos y acabados que se desmoronan a los pocos años de la entrega.

Engaño con «vista al mar». Truco común: un apartamento con panorama se vende mucho más caro con la promesa verbal de que nadie bloqueará la vista. Después de cobrar el dinero, el promotor construye un nuevo edificio alto enfrente, y el apartamento pierde valor. Las garantías verbales en Georgia no valen nada — solo lo que está registrado por escrito.

Metraje inflado y rentabilidad «inflada». A menudo se incluyen balcones y zonas comunes en el área, por lo que el área habitable real resulta menor que la anunciada. Y el 8–10% anual prometido de alquiler se calcula según la temporada de verano: en invierno Batumi se vacía, y la rentabilidad real es mucho menor que la declarada.

Ventas duplicadas y documentos falsos. El mismo apartamento puede venderse a varios compradores, o la transacción es realizada por una persona que no es el verdadero propietario. En abril de 2026, en Georgia se detuvo a una persona que intentaba apropiarse de una propiedad mediante documentos notariales falsos — el esquema con poderes ficticios es habitual.

Cómo protegerse

La herramienta principal es la Agencia Nacional del Registro Público (NAPR). Es una base de datos electrónica creada, entre otras cosas, para prevenir fraudes y ventas duplicadas; se puede verificar el inmueble por número catastral a través del sitio web oficial napr.gov.ge. Antes de cualquier pago, se debe:

• Solicitar un extracto actualizado del registro y asegurarse de que el vendedor es realmente el propietario y que el inmueble no tiene cargas (hipotecas, embargos, disputas judiciales).
• Verificar que el número catastral en el extracto coincide con el del anuncio y el contrato.
• Asegurarse de que el promotor tiene permiso de construcción — esto se verifica a través del mismo registro o en la Casa de la Justicia.
• Estudiar los proyectos anteriores del desarrollador: si se entregaron, a tiempo, qué dicen los residentes. La reputación importa más que una bonita recepción en la sala de exposición.
• Registrar todas las promesas (vista, plazos, acabados, multas por retraso) en el contrato. Tenga en cuenta que la entrega real suele retrasarse varios meses respecto a lo acordado.

Y una regla básica: no deposite un anticipo o pago por adelantado hasta que haya inspeccionado la propiedad y verificado los documentos. La solicitud de «reservar el apartamento con una transferencia ahora mismo» es un signo típico de un esquema.