Mercado primario de vivienda en Georgia en 2026

TL;DR

• Las ventas en el mercado primario de Georgia en 2026 NO caen, crecen, pero de forma moderada y desigual: según datos oficiales del Registro Público (NAPR), procesados por Colliers Georgia, en Tbilisi se vendieron 22 402 apartamentos entre enero y junio de 2026 (+18,7% interanual), las ventas en obras nuevas crecieron un 21,8%; en Batumi en el primer semestre — 7 838 apartamentos (+11,4%). Hay compradores, pero el mercado se "normaliza" tras el auge de 2022-2023 y depende en gran medida de la demanda extranjera y la geopolítica.
• Los precios de las obras nuevas crecen en cifras de un solo dígito: en Tbilisi, la vivienda primaria en mayo de 2026 — $1 412/m² (+6,1% interanual), en Batumi en el primer trimestre de 2026 — $1 893/m² (+8,7% interanual). Pronósticos para 2026: Tbilisi +3-5%, Batumi +4-6%. Los analistas no esperan caídas de precios.
• El principal riesgo es la sobreoferta, especialmente en Batumi: a finales de 2025, el stock sin vender en los proyectos de los promotores encuestados creció un 13,9% interanual hasta ~12 400 apartamentos, y 2026 será un año récord en cuanto a entrega de vivienda (~35 mil apartamentos en Tbilisi y hasta 18 mil en Batumi, frente a 13 mil en Batumi en 2025 y solo 2 mil en 2020). Las encuestas operativas a promotores muestran una dinámica de ventas primarias mucho más modesta que los datos del registro.

Key Findings

1. Las ventas crecen según el registro, pero las encuestas a promotores pintan un panorama más moderado. En Tbilisi, en mayo de 2026 se registraron 3 748 transacciones (+11,1% interanual), de las cuales primarias (NAPR) — 1 824 (+9,7%). Sin embargo, la encuesta operativa a promotores de Galt & Taggart (cubre ~50% de los proyectos primarios) mostró un crecimiento de las ventas primarias de solo el 2,5% interanual, y la superficie total vendida se redujo: se compran apartamentos más pequeños. Los datos del registro están inflados debido a los retrasos en el registro de transacciones.

2. 2025 fue un año de normalización, no de caída. Según NAPR/TBC Capital, en Georgia en 2025 se vendieron 78 500 apartamentos (+5,94% interanual). El mercado secundario — 63% de las transacciones (+7,42%), el primario — 37% (+3,53%). Tbilisi: 42 388 apartamentos (+4,31%). Batumi: 17 478 (+15,02%). El débil comienzo de 2025 (inestabilidad política) fue seguido por una recuperación de la demanda en el segundo semestre.

3. El mercado primario de Batumi es vulnerable debido al exceso de oferta. Las ventas crecen (primer trimestre de 2026: 4 049 apartamentos, +15,8%), pero siguen siendo significativamente inferiores al pico de 2022-2023, y el stock sin vender aumenta. Los precios primarios ($1 893/m²) crecen más rápido que los secundarios, la brecha se amplía, la rentabilidad del alquiler cae: según Galt & Taggart, la rentabilidad bruta en Batumi cayó del 10% en 2023 al 7,4% en 2025 y se pronostica una caída adicional hasta el 5,1-3,4% (rentabilidad neta de los apartamentos — solo 3-4%).

4. Hay compradores, y son principalmente locales. En Tbilisi, los ciudadanos georgianos realizan ~77% de las transacciones primarias (Israel ~10%, Rusia ~3%); la proporción de extranjeros en el primer semestre de 2026 — alrededor del 10%. En Batumi, por el contrario: los extranjeros — 52% de las transacciones en 2025, hasta el 63% en el primer trimestre de 2026 (UE 13%, Israel 13%, Ucrania+Rusia+Bielorrusia ~11%).

5. El crédito es caro, pero la hipoteca crece; los desarrolladores ofrecen activamente planes de pago a plazos. La tasa hipotecaria promedio en lari es del 12,14% (febrero de 2026, bajó desde el 13,31% del año anterior), en moneda extranjera ~8%. En 2025 se concedieron nuevas hipotecas por 9,6 mil millones de lari (+9,1%). La mayoría de las transacciones primarias se realizan a través de planes de pago a plazos internos sin intereses de los promotores (pago inicial desde el 10%).

6. Contexto: economía fuerte, pero riesgos políticos y geopolíticos. El PIB creció un 7,5% en 2025 (pronóstico para 2026 — 5,0%), el lari es estable (~2,62-2,64/$). Pero la suspensión de la integración europea (diciembre de 2024), las protestas, la ley de "agentes extranjeros", el endurecimiento de las reglas migratorias y el aumento del umbral de residencia por inversión inmobiliaria de $100 mil a $150 mil (desde el 1 de marzo de 2026) presionan la demanda extranjera.

Details

1. Dinámica de transacciones en 2026

Contexto nacional. El mercado de Georgia ha crecido desde 2021; en 2024 el volumen del mercado inmobiliario alcanzó un máximo histórico de $4,3 mil millones (+9% respecto a 2023). El récord de número de transacciones se estableció en 2022 (alrededor de 79 mil) debido a la migración masiva de rusos. En 2025 se vendieron 78 500 apartamentos (+5,94% interanual) — el mercado volvió a crecer tras el enfriamiento de 2023-2024, pero sin euforia.

Tbilisi, mensual (datos de NAPR a través de Galt & Taggart):

• Enero de 2026: 2 964 transacciones; primarias (NAPR) 1 614 (+4,0%), encuesta a promotores +21,8%; secundarias 1 350 (−3,2%).
• Febrero de 2026: 3 822 transacciones (+15% interanual); primarias 1 958 (+11,2%), encuesta a promotores +26,6%; secundarias 1 864 (+19,2%).
• Abril de 2026: 3 641 transacciones; secundarias 1 857 (+17,2%), primarias 1 784 (+4,6%), encuesta a promotores +64%.
• Mayo de 2026: 3 748 transacciones (+11,1% interanual); secundarias 1 924 (+12,4%), primarias 1 824 (+9,7% según NAPR, pero +2,5% según encuesta a promotores).
• Junio de 2026 (Colliers): ~4 484 transacciones (+34,7% interanual), volumen de mercado $387 millones (+53,9%).

Tbilisi, semestral (Colliers Georgia): enero-junio de 2026 — 22 402 apartamentos (+18,7% interanual), volumen de mercado $1,8 mil millones (+33,2%). Obras nuevas +21,8%, secundarias +22,1%. Precio promedio ponderado de primarias en la ciudad +11,7% (H1/H1).

Batumi:

• Primer trimestre de 2026: 4 049 apartamentos (+15,8% interanual); secundarias +10,1%, primarias +21,1% (NAPR), encuesta a promotores +70,6%.
• Mayo de 2026: 1 324 apartamentos (+2,5% interanual), $87 millones (+22,2%).
• Junio de 2026: 1 468 apartamentos (+8,2% interanual), ~$100 millones (+28,2%); ventas de obras nuevas +11,6%, secundarias −26,4%.
• Primer semestre de 2026: 7 838 apartamentos (+11,4% interanual), facturación $507 millones (+29%).

Conclusión sobre las ventas: la vivienda primaria no cae en ninguna gran ciudad según los datos del registro. Sin embargo, la discrepancia entre los datos del registro (que están inflados debido a los retrasos en el registro) y las encuestas operativas a promotores (mayo en Tbilisi: +2,5% en lugar de +9,7%) indica que la dinámica real de las primarias es más modesta que las cifras principales.

2. Precios de las obras nuevas

Tbilisi. Primarias: $1 385/m² (enero) → $1 398 (febrero) → $1 408 (abril) → $1 412/m² (mayo, +6,1% interanual). Crecimiento moderado (~0,3-0,9% mensual), lo que indica un equilibrio entre oferta y demanda. Por distritos (Geostat, cuarto trimestre de 2025, precios medios de apartamentos): Mtatsminda $2 497/m², Vake $2 176/m², Chugureti $1 613/m², Saburtalo $1 598/m², Samgori $1 315/m². Pronóstico de crecimiento de precios en Tbilisi para 2026: Galt & Taggart — cifras de un solo dígito, TBC Capital — ~3,2%, estimaciones de expertos 3-5%.

Batumi. Precio medio de primarias "llave en mano" en 2025 — $1 865/m² (+9,4% interanual); en el primer trimestre de 2026 — $1 893/m² (+8,7%), secundarias $1 479 (+7,8%). El submás caro — el Casco Antiguo de Batumi ($3 028/m²). Pronóstico de Galt & Taggart para 2026: desaceleración del crecimiento de primarias hasta el 4-6%. Colliers ($1 500/m² en promedio en ambas ciudades) no espera caídas de precios en 2026.

3. Oferta y riesgo de sobreoferta

Los permisos de construcción se reducen — señal de normalización. En Tbilisi en 2025 se emitieron 208 permisos (−4,2%), la superficie residencial permitida −10,73% hasta 1,734 millones de m². Hasta mayo de 2026, la superficie de permisos disminuye por octavo mes consecutivo (mayo: −18,4% interanual; en 5 meses −34,4%). Sin embargo, la emisión sigue siendo ~32% superior al nivel "saludable" de 2015-2022.

2026 — año récord en entrega de vivienda. Galt & Taggart pronostica la entrega de ~35 mil apartamentos en Tbilisi y hasta 18 mil en Batumi — máximo histórico. Para Batumi es un salto brusco: la entrega aumentó de 2 000 apartamentos en 2020 a 13 000 en 2025, y el pico de 2026 alcanzará hasta 18 000 unidades. La razón es la finalización simultánea de proyectos iniciados durante el período de demanda especulativa. Esto intensifica la competencia y presiona los precios y las tarifas de alquiler.

Batumi — epicentro del riesgo de sobreoferta. Según Galt & Taggart, a finales de 2025 el stock sin vender en los proyectos de los promotores encuestados creció un 13,9% interanual hasta ~12 400 apartamentos, lo que "indica un mayor riesgo de sobreoferta". Los analistas advierten directamente que el crecimiento de los precios primarios "supera a la demanda" y será difícil mantener el ritmo actual. La demanda principal se ha desplazado a la zona del Nuevo Bulevar.

4. Demanda y compradores

Quién compra. En Tbilisi, el motor son los compradores finales locales (~77% de las transacciones primarias; según Colliers, hasta el 90% de todas las transacciones). Los grupos extranjeros más grandes en Tbilisi: Israel (~10%), Rusia (~3%). En Batumi, el mercado es mucho más "internacional": los extranjeros — 52% en 2025 y hasta el 63% en el primer trimestre de 2026; los principales grupos — UE (13%), Israel (13%), más Ucrania/Rusia/Bielorrusia (~11% en total) y Turquía.

Hipoteca y plazos. La tasa hipotecaria en lari — 12,14% (febrero de 2026, bajó desde el 13,31% del año anterior), en moneda extranjera ~8,01%. La presidenta del Banco Nacional, Natia Turnava, en la reunión del comité financiero (mayo de 2026) señaló la reducción de la tasa hipotecaria promedio del 13,4% (enero de 2025) al 11,9% (marzo de 2026), y en los créditos comerciales — del 14,4% al 12,8%, vinculándolo con la reducción de los riesgos crediticios y el aumento de la confianza en el lari. En 2025 se concedieron nuevas hipotecas por 9,6 mil millones de lari (+9,1%), el saldo — 24,2 mil millones de lari (+16,2%). Debido a las altas tasas y los estrictos requisitos bancarios (pago inicial desde el 20%), la mayoría de los compradores de obras nuevas utilizan planes de pago a plazos internos sin intereses de los promotores (pago inicial desde el 10%, calendario hasta la entrega de la vivienda) — esto se ha convertido en la principal herramienta para estimular las ventas.

Cambios regulatorios. Desde el 1 de marzo de 2026, el umbral de inversión inmobiliaria para la residencia se ha elevado de $100 mil a $150 mil — este es el tercer aumento en la historia del programa y el primero desde 2019 (aumento del 50%, según las enmiendas de junio de 2025). El umbral se calcula según la valoración de mercado (no según el precio del contrato) y puede acumularse con la suma de varios objetos. El cambio desplaza la demanda extranjera hacia el segmento más caro. Anteriormente, en 2026, el regulador endureció los requisitos para los créditos a los desarrolladores (LTV y reservas) después de la revisión del FMI, que señaló el aumento de la exposición bancaria al sector inmobiliario.

5. Sentimiento del mercado

El sentimiento en 2026 es cautelosamente optimista, pero con una clara comprensión de que los años "dorados" de 2022-2023 quedaron atrás. Los analistas de Galt & Taggart describen el mercado como "en normalización" con riesgos de sobreoferta "en el radar". Leo Chijavadze (Colliers Georgia) es más optimista: declaró que no se espera una caída de precios en 2026 y que no habrá exceso de oferta, ya que un menor número de nuevos proyectos financiados por bancos equilibra la entrada al mercado de proyectos de 2022.

El contraste con finales de 2024 es llamativo: entonces la Asociación Nacional de Bienes Raíces de Georgia (GNARE, ~110 miembros, de los cuales 30% son desarrolladores y 70% agentes) informaba que en diciembre de 2024 las transacciones estaban "reducidas al mínimo" y "suspendidas — todos esperan el desarrollo de los acontecimientos" en medio de las protestas. En 2026 no hay tal congelación — los compradores han regresado. Pero los participantes del mercado reconocen que el mercado se ha vuelto "selectivo": los objetos fuertes y líquidos continúan vendiéndose y encareciéndose, mientras que los proyectos débiles y el exceso de estudios (especialmente en Batumi) crean presión.

6. Factores que influyen

Economía. El PIB creció un 7,5% en 2025 (según la estimación rápida de Geostat del 30 de enero de 2026: 9,9% en el primer trimestre, 7,4% en el segundo, 6,4% en el tercero, 6,8% en el cuarto; PIB nominal 104,6 mil millones de lari / $38,1 mil millones, +12,4%). El crecimiento, según el Banco Mundial, se debe principalmente al consumo: consumo privado interno +8,2%, salarios reales +11,5%. Pronóstico para 2026: el Banco Mundial espera una desaceleración hasta el 5,0% "debido a condiciones externas más débiles y una demanda interna más suave"; el FMI — 5,3%. La inflación se aceleró del 4,3% (marzo) al 5,7-5,9% (abril-mayo de 2026) debido al aumento de los precios de la energía. El lari es estable (~2,62-2,64/$, vinculado al dólar). Fitch (noviembre de 2025) y S&P (febrero de 2026) confirmaron la calificación "BB" con perspectiva estable.

Tasa del Banco Nacional. Según Global Property Guide, la tasa se mantuvo en el 8,0% desde mayo de 2024. Sin embargo, según Trading Economics, en abril de 2026 el Banco Nacional aumentó la tasa por primera vez desde marzo de 2022 en 25 puntos básicos hasta el 8,25% debido al shock inflacionario (inflación de mayo del 5,7% con objetivo del 3%) y la mantuvo en junio de 2026. (La discrepancia entre las fuentes se señala explícitamente.)

Turismo. Los ingresos del turismo internacional en el primer semestre de 2026 — $1,93 mil millones (−2% interanual), número de visitas 2,734 millones (−2,7%) debido a la caída en el segundo trimestre. Los ingresos de los turistas rusos cayeron ~25% interanual, mientras que los de los ciudadanos de la UE crecieron ~21% (hasta $335,6 millones — el grupo más grande). Rusia sigue siendo la mayor fuente de visitantes (25,1% en el segundo trimestre).

Política y reubicados. La suspensión de las negociaciones de adhesión a la UE (diciembre de 2024), la ley de "agentes extranjeros", las largas protestas en Tbilisi, las detenciones de activistas y el endurecimiento de la legislación migratoria (desde marzo de 2026 — permisos de trabajo obligatorios para extranjeros, aumento de las multas por exceder la estancia de 180 a 1000 lari) provocan la salida de parte de los reubicados. Este es un riesgo clave a medio plazo para el segmento orientado a la demanda extranjera.

Recommendations

Para el comprador final (residencia):

• En Tbilisi el mercado está equilibrado — se puede comprar, pero no hay prisa: los precios crecen moderadamente (3-6% anual), no hay riesgo de aumento brusco. Prefiera distritos líquidos (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) y objetos terminados o casi terminados de promotores fiables.
• Utilice el plan de pago a plazos interno sin intereses del desarrollador en lugar de una hipoteca al ~12% en lari, si no tiene acceso a un crédito en moneda extranjera.

Para el inversor:

• Batumi, segmento masivo junto al mar — precaución adicional. El stock sin vender en aumento (~12 400 apartamentos), la entrega récord de 2026 (hasta 18 mil apartamentos) y la rentabilidad del alquiler en caída (7,4% bruta, 3-4% neta) significan riesgo de estancamiento de precios y dificultades para la reventa. Evite los estudios típicos en proyectos periféricos.
• Oriéntese hacia apartamentos gestionados / residencias de marca con ocupación real, no hacia "apartamentos de primera línea" con garantía de alquiler prometida (lea la letra pequeña).
• Si la residencia es parte del objetivo, tenga en cuenta el nuevo umbral de $150 mil desde el 1 de marzo de 2026.

Desencadenantes para revisar la estrategia (puntos de referencia):

• Si las encuestas operativas a promotores de Galt & Taggart muestran una dinámica negativa de las ventas primarias durante 2 o más meses consecutivos — señal de enfriamiento real (a diferencia de los datos "ruidosos" del registro).
• Si el stock sin vender en Batumi supera ~15 mil apartamentos o los desarrolladores comienzan a ofrecer descuentos masivos >10% — señal de corrección de precios.
• Una fuerte devaluación del lari, la escalada de las protestas o nuevas restricciones para los extranjeros — motivos para posponer la compra de un objeto de inversión.

Caveats

• Los datos del registro (NAPR) inflan las ventas primarias debido a los retrasos en el registro de transacciones; las encuestas operativas a promotores son un indicador más preciso, pero selectivo (~50% de los proyectos). La discrepancia es significativa (mayo en Tbilisi: +9,7% según NAPR vs +2,5% según la encuesta).
• Las metodologías de las fuentes no coinciden. Galt & Taggart define "primarias" como ventas directas de los promotores (~37-50% del mercado), mientras que TBC Capital clasifica como "nuevas" solo ~14% de las transacciones (en marzo de 2026, apartamentos "nuevos": 564 unidades, −3% interanual). Las cifras de diferentes empresas no son directamente comparables.
• ~12 400 apartamentos sin vender son de Batumi, no de Tbilisi. No hay una cifra pública separada del stock sin vender en Tbilisi en las fuentes disponibles; para Tbilisi, Galt & Taggart solo constata "riesgo de sobreoferta en el radar".
• Conflicto de intereses: Galt & Taggart (parte del grupo Bank of Georgia) y TBC Capital (TBC Bank) son participantes del mercado. Las estimaciones de Colliers (Chijavadze) son más optimistas ("no habrá exceso de oferta") y difieren de la posición más cautelosa de Galt & Taggart.
• Discrepancia sobre la tasa del Banco Nacional entre las fuentes (8,0% vs 8,25% desde abril de 2026) se señaló anteriormente.
• En el momento de preparar el informe (datos a finales de julio de 2026), los informes mensuales disponibles públicamente de Galt & Taggart y TBC Capital cubren datos no posteriores a mayo de 2026 (más datos de Colliers de junio); parte de las cifras de junio/julio provienen de resúmenes secundarios, no de los PDF originales.