שוק הדיור הראשוני בגאורגיה בשנת 2026

TL;DR

• המכירות בשוק הראשוני בגאורגיה בשנת 2026 אינן יורדות - הן עולות, אך בצורה מתונה ולא אחידה: לפי הנתונים הרשמיים של המרשם הציבורי (NAPR), שעובדו על ידי Colliers Georgia, בטביליסי בינואר-יוני 2026 נמכרו 22,402 דירות (+18.7% שנה-שנה), המכירות בפרויקטים חדשים עלו ב-21.8%; בבטומי במחצית הראשונה - 7,838 דירות (+11.4%). קונים יש, אבל השוק "מתנרמל" אחרי הבום של 2022-2023 ותלוי מאוד בביקוש זר ובגיאופוליטיקה.
• המחירים בפרויקטים חדשים עולים באחוזים חד-ספרתיים: בטביליסי השוק הראשוני במאי 2026 - $1,412/מ"ר (+6.1% שנה-שנה), בבטומי ברבעון הראשון של 2026 - $1,893/מ"ר (+8.7% שנה-שנה). תחזיות ל-2026: טביליסי +3-5%, בטומי +4-6%. האנליסטים לא צופים ירידת מחירים.
• הסיכון המרכזי - עודף היצע, במיוחד בבטומי: עד סוף 2025 המלאי הלא-מכור בפרויקטים של יזמים שנסקרו גדל ב-13.9% שנה-שנה לכ-12,400 דירות, ו-2026 תהיה שנה שיא בהזמנת דיור (~35 אלף דירות בטביליסי ועד 18 אלף בבטומי - לעומת 13 אלף בבטומי ב-2025 ורק 2 אלף ב-2020). סקרים תפעוליים של יזמים מראים דינמיקה הרבה יותר צנועה במכירות ראשוניות מאשר נתוני המרשם.

Key Findings

1. המכירות עולות לפי נתוני המרשם, אבל סקרי יזמים מציירים תמונה מאופקת יותר. בטביליסי במאי 2026 נרשמו 3,748 עסקאות (+11.1% שנה-שנה), מתוכן ראשוניות (NAPR) - 1,824 (+9.7%). עם זאת, סקר תפעולי של יזמים של Galt & Taggart (מכסה כ-50% מהפרויקטים הראשוניים) הראה גידול במכירות ראשוניות של 2.5% בלבד שנה-שנה, והשטח הכולל שנמכר קטן - קונים דירות קטנות יותר. נתוני המרשם מוגזמים עקב עיכובים ברישום עסקאות.

2. 2025 הייתה שנת נורמליזציה, לא שפל. לפי NAPR/TBC Capital, בגאורגיה ב-2025 נמכרו 78,500 דירות (+5.94% שנה-שנה). השוק המשני - 63% מהעסקאות (+7.42%), הראשוני - 37% (+3.53%). טביליסי: 42,388 דירות (+4.31%). בטומי: 17,478 (+15.02%). פתיחה חלשה של 2025 (אי-יציבות פוליטית) התחלפה בהתאוששות הביקוש במחצית השנייה.

3. השוק הראשוני בבטומי פגיע עקב עודף היצע. המכירות עולות (רבעון ראשון 2026: 4,049 דירות, +15.8%), אבל נותרות נמוכות משמעותית מהשיא של 2022-2023, והמלאי הלא-מכור גדל. מחירי הראשוני ($1,893/מ"ר) עולים מהר יותר מהמשני, הפער גדל, ותשואת השכירות יורדת: לפי Galt & Taggart, התשואה הגולמית בבטומי ירדה מ-10% ב-2023 ל-7.4% ב-2025, וצפויה ירידה נוספת ל-5.1-3.4% (תשואה נטו על דירות - רק 3-4%).

4. קונים יש, וקודם כל מקומיים. בטביליסי אזרחי גאורגיה מבצעים כ-77% מהעסקאות הראשוניות (ישראל ~10%, רוסיה ~3%); חלק הזרים במחצית הראשונה של 2026 - כ-10%. בבטומי להיפך: זרים - 52% מהעסקאות ב-2025, עד 63% ברבעון הראשון של 2026 (האיחוד האירופי 13%, ישראל 13%, אוקראינה+רוסיה+בלארוס ~11%).

5. האשראי יקר, אבל המשכנתאות גדלות; היזמים מציעים תשלומים נוחים. הריבית הממוצעת על משכנתא בלרי - 12.14% (פברואר 2026, ירידה מ-13.31% שנה קודם), במטבע חוץ ~8%. משכנתאות חדשות ב-2025 הונפקו ב-9.6 מיליארד לרי (+9.1%). רוב העסקאות הראשוניות מתבצעות באמצעות תשלומים פנימיים ללא ריבית של היזמים (מקדמה מ-10%).

6. רקע: כלכלה חזקה, אבל סיכונים פוליטיים וגיאופוליטיים. התמ"ג גדל ב-7.5% ב-2025 (תחזית 2026 - 5.0%), הלרי יציב (~2.62-2.64/$). אבל השעיית האינטגרציה האירופית (דצמבר 2024), מחאות, חוק "סוכנים זרים", החמרת חוקי ההגירה והעלאת סף תושבות הקבע עבור נדל"ן מ-$100 אלף ל-$150 אלף (מ-1 במרץ 2026) לוחצים על הביקוש הזר.

Details

1. דינמיקת עסקאות ב-2026

הקשר לאומי. שוק גאורגיה גדל מאז 2021; ב-2024 היקף שוק הדיור הגיע לשיא היסטורי של $4.3 מיליארד (+9% לעומת 2023). שיא במספר העסקאות נקבע ב-2022 (כ-79 אלף) על גל הגירה המונית של רוסים. ב-2025 נמכרו 78,500 דירות (+5.94% שנה-שנה) - השוק חזר לצמיחה אחרי התקררות 2023-2024, אבל בלי התלהבות.

טביליסי, חודשי (נתוני NAPR דרך Galt & Taggart):

• ינואר 2026: 2,964 עסקאות; ראשוניות (NAPR) 1,614 (+4.0%), סקר יזמים +21.8%; משניות 1,350 (−3.2%).
• פברואר 2026: 3,822 עסקאות (+15% שנה-שנה); ראשוניות 1,958 (+11.2%), סקר יזמים +26.6%; משניות 1,864 (+19.2%).
• אפריל 2026: 3,641 עסקאות; משניות 1,857 (+17.2%), ראשוניות 1,784 (+4.6%), סקר יזמים +64%.
• מאי 2026: 3,748 עסקאות (+11.1% שנה-שנה); משניות 1,924 (+12.4%), ראשוניות 1,824 (+9.7% לפי NAPR, אבל +2.5% לפי סקר יזמים).
• יוני 2026 (Colliers): ~4,484 עסקאות (+34.7% שנה-שנה), היקף שוק $387 מיליון (+53.9%).

טביליסי, חצי שנה (Colliers Georgia): ינואר-יוני 2026 - 22,402 דירות (+18.7% שנה-שנה), היקף שוק $1.8 מיליארד (+33.2%). פרויקטים חדשים +21.8%, משניות +22.1%. מחיר ממוצע משוקלל של ראשוניות בעיר +11.7% (H1/H1).

בטומי:

• רבעון ראשון 2026: 4,049 דירות (+15.8% שנה-שנה); משניות +10.1%, ראשוניות +21.1% (NAPR), סקר יזמים +70.6%.
• מאי 2026: 1,324 דירות (+2.5% שנה-שנה), $87 מיליון (+22.2%).
• יוני 2026: 1,468 דירות (+8.2% שנה-שנה), ~$100 מיליון (+28.2%); מכירות פרויקטים חדשים +11.6%, משניות −26.4%.
• מחצית ראשונה 2026: 7,838 דירות (+11.4% שנה-שנה), מחזור $507 מיליון (+29%).

מסקנה לגבי מכירות: הראשוני לא נופל באף עיר גדולה לפי נתוני המרשם. עם זאת, הפער בין נתוני המרשם (שמוגזמים עקב עיכובי רישום) לבין סקרים תפעוליים של יזמים (מאי בטביליסי: +2.5% במקום +9.7%) מצביע על כך שהדינמיקה האמיתית של הראשוני צנועה יותר מהנתונים בכותרת.

2. מחירי פרויקטים חדשים

טביליסי. ראשוניות: $1,385/מ"ר (ינואר) → $1,398 (פברואר) → $1,408 (אפריל) → $1,412/מ"ר (מאי, +6.1% שנה-שנה). הצמיחה מתונה (~0.3-0.9% בחודש), מה שמעיד על איזון בין היצע וביקוש. לפי אזורים (Geostat, רבעון רביעי 2025, מחירי חציון לדירות): מצמינדה $2,497/מ"ר, ואקה $2,176/מ"ר, צ'וגורתי $1,613/מ"ר, סבורתלו $1,598/מ"ר, סמגורי $1,315/מ"ר. תחזית עליית מחירים בטביליסי ל-2026: Galt & Taggart - חד-ספרתי, TBC Capital - ~3.2%, הערכות מומחים 3-5%.

בטומי. מחיר ממוצע של ראשוניות "מפתח ביד" ב-2025 - $1,865/מ"ר (+9.4% שנה-שנה); ברבעון הראשון של 2026 - $1,893/מ"ר (+8.7%), משניות $1,479 (+7.8%). תת-השוק היקר ביותר - בטומי העתיקה ($3,028/מ"ר). תחזית Galt & Taggart ל-2026: האטה בצמיחת הראשוני ל-4-6%. Colliers ($1,500/מ"ר בממוצע בשתי הערים) לא צופה ירידת מחירים ב-2026.

3. היצע וסיכון עודף היצע

היתרי בנייה מצטמצמים - סימן לנורמליזציה. בטביליסי ב-2025 הונפקו 208 היתרים (−4.2%), שטח מגורים מאושר −10.73% ל-1.734 מיליון מ"ר. עד מאי 2026 שטח ההיתרים יורד בחודש השמיני ברציפות (מאי: −18.4% שנה-שנה; בחמשת החודשים −34.4%). עם זאת, ההנפקה נותרת גבוהה בכ-32% מהרמה "הבריאה" של 2015-2022.

2026 - שנת שיא בהזמנת דיור. Galt & Taggart צופה הזמנה של ~35 אלף דירות בטביליסי ועד 18 אלף בבטומי - שיא היסטורי. עבור בטומי זו קפיצה חדה: ההזמנה גדלה מ-2,000 דירות ב-2020 ל-13,000 ב-2025, והשיא של 2026 יגיע עד 18,000 יחידות. הסיבה - השלמה בו-זמנית של פרויקטים שהושקו בתקופת הביקוש המופרז. זה מגביר את התחרות ולוחץ על מחירים ועל דמי השכירות.

בטומי - מוקד סיכון עודף ההיצע. לפי Galt & Taggart, עד סוף 2025 המלאי הלא-מכור בפרויקטים של יזמים שנסקרו גדל ב-13.9% שנה-שנה לכ-12,400 דירות, מה ש"מצביע על סיכון מוגבר לעודף היצע". האנליסטים מזהירים ישירות שעליית מחירי הראשוני "מקדימה את הביקוש" וקשה יהיה לשמור על הקצב הנוכחי. הביקוש העיקרי עבר לאזור הבולבאר החדש.

4. ביקוש וקונים

מי קונה. בטביליסי המנוע הוא קונים מקומיים סופיים (~77% מהעסקאות הראשוניות; לפי הערכת Colliers - עד 90% מכלל העסקאות). הקבוצות הגדולות ביותר של זרים בטביליסי: ישראל (~10%), רוסיה (~3%). בבטומי השוק הרבה יותר "בינלאומי": זרים - 52% ב-2025 ועד 63% ברבעון הראשון של 2026; הקבוצות המובילות - האיחוד האירופי (13%), ישראל (13%), פלוס אוקראינה/רוסיה/בלארוס (~11% בסך הכול) וטורקיה.

משכנתאות ותשלומים. ריבית המשכנתא בלרי - 12.14% (פברואר 2026, ירידה מ-13.31% שנה קודם), במטבע חוץ ~8.01%. נשיאת הבנק הלאומי נטיה טורנאווה בישיבת הוועדה הפיננסית (מאי 2026) ציינה ירידה בריבית הממוצעת על משכנתא מ-13.4% (ינואר 2025) ל-11.9% (מרץ 2026), ועל הלוואות עסקיות - מ-14.4% ל-12.8%, וקשרה זאת לירידה בסיכוני אשראי ולגידול באמון בלרי. משכנתאות חדשות ב-2025 הונפקו ב-9.6 מיליארד לרי (+9.1%), יתרה - 24.2 מיליארד לרי (+16.2%). בשל הריביות הגבוהות והדרישות המחמירות של הבנקים (מקדמה מ-20%), רוב קוני הפרויקטים החדשים משתמשים בתשלומים פנימיים ללא ריבית של היזמים (מקדמה מ-10%, לוח זמנים עד מסירת הבית) - זה הפך לכלי המרכזי לעידוד מכירות.

שינויים רגולטוריים. מ-1 במרץ 2026 הועלה סף ההשקעה בנדל"ן לתושבות קבע מ-$100 אלף ל-$150 אלף - זו העלאה שלישית בתולדות התוכנית והראשונה מאז 2019 (גידול של 50%, לפי תיקוני יוני 2025). הסף מחושב לפי הערכת שוק (לא לפי מחיר בחוזה) וניתן לצבור אותו מסכום של כמה נכסים. השינוי מזיז את הביקוש הזר לפלח יקר יותר. קודם לכן ב-2026 הרגולטור החמיר את הדרישות להלוואות ליזמים (LTV ורזרבות) לאחר סקירת קרן המטבע הבינלאומית שציינה גידול בחשיפה הבנקאית לנדל"ן.

5. סנטימנט שוק

הסנטימנט ב-2026 - זהיר-אופטימי, אבל עם הבנה ברורה ש"שנות הזהב" 2022-2023 מאחורינו. אנליסטים של Galt & Taggart מתארים את השוק כ"מתנרמל" עם סיכוני עודף היצע "על הרדאר". ליאו צ'יכאווה (Colliers Georgia) אופטימי יותר: הצהיר שלא צפויה ירידת מחירים ב-2026 ולא יהיה עודף, משום שמספר קטן יותר של פרויקטים חדשים הממומנים על ידי בנקים מאזן את כניסת פרויקטים של 2022 לשוק.

הניגוד לסוף 2024 בולט: אז האיגוד הלאומי לנדל"ן של גאורגיה (GNARE, ~110 חברים, מתוכם 30% יזמים ו-70% ברוקרים) דיווח שבדצמבר 2024 העסקאות "צומצמו למינימום" ו"הושעו - כולם מחכים להתפתחויות" על רקע המחאות. ב-2026 אין הקפאה כזו - הקונים חזרו. אבל משתתפי שוק מודים שהשוק הפך ל"בררני": נכסים חזקים ונזילים ממשיכים להימכר ולהתייקר, בעוד פרויקטים חלשים ועודף סטודיו (במיוחד בבטומי) יוצרים לחץ.

6. גורמים משפיעים

כלכלה. התמ"ג גדל ב-7.5% ב-2025 (לפי הערכה מהירה של Geostat מ-30 בינואר 2026: 9.9% ברבעון הראשון, 7.4% בשני, 6.4% בשלישי, 6.8% ברביעי; תמ"ג נומינלי 104.6 מיליארד לרי / $38.1 מיליארד, +12.4%). הצמיחה, לפי הערכת הבנק העולמי, מונעת בעיקר מצריכה: צריכה פרטית פנימית +8.2%, שכר ריאלי +11.5%. תחזית ל-2026: הבנק העולמי צופה האטה ל-5.0% "על רקע תנאים חיצוניים חלשים יותר וביקוש פנימי רך יותר"; קרן המטבע - 5.3%. האינפלציה האיצה מ-4.3% (מרץ) ל-5.7-5.9% (אפריל-מאי 2026) עקב עליית מחירי האנרגיה. הלרי יציב (~2.62-2.64/$, צמוד לדולר). Fitch (נובמבר 2025) ו-S&P (פברואר 2026) אישרו דירוג "BB" עם תחזית יציבה.

ריבית הבנק הלאומי. לפי Global Property Guide, הריבית הוחזקה על 8.0% ממאי 2024. עם זאת, לפי Trading Economics, באפריל 2026 הבנק הלאומי העלה את הריבית לראשונה מאז מרץ 2022 ב-25 נקודות בסיס ל-8.25% עקב זעזוע אינפלציוני (אינפלציית מאי 5.7% מול יעד 3%) והחזיק אותה ביוני 2026. (את הפער בין המקורות אני מציין במפורש.)

תיירות. הכנסות מתיירות בינלאומית במחצית הראשונה של 2026 - $1.93 מיליארד (−2% שנה-שנה), מספר ביקורים 2.734 מיליון (−2.7%) עקב שפל ברבעון השני. ההכנסות מתיירים רוסים ירדו בכ-25% שנה-שנה, בעוד מתיירים מהאיחוד האירופי עלו בכ-21% (ל-$335.6 מיליון - הקבוצה הגדולה ביותר). רוסיה נותרה המקור הגדול ביותר למבקרים (25.1% ברבעון השני).

פוליטיקה ומתעתקים. השעיית המשא ומתן על הצטרפות לאיחוד האירופי (דצמבר 2024), חוק "סוכנים זרים", מחאות ממושכות בטביליסי, מעצרי פעילים והחמרת חקיקת ההגירה (ממרץ 2026 - אישורי עבודה חובה לזרים, הגדלת קנסות על שהייה חריגה מ-180 ל-1000 לרי) יוצרים יציאה של חלק מהמתעתקים. זהו סיכון מרכזי לטווח בינוני לפלח המכוון לביקוש זר.

Recommendations

לקונה סופי (מגורים):

• בטביליסי השוק מאוזן - אפשר לקנות, אבל אין צורך למהר: המחירים עולים בקצב מתון (3-6% בשנה), אין סיכון לעלייה חדה. העדיפו אזורים נזילים (ואקה, סבורתלו, ורה, מצמינדה) ונכסים מוכנים/כמעט מוכנים של יזמים אמינים.
• השתמשו בתשלומים פנימיים ללא ריבית של היזם במקום משכנתא בכ-12% בלרי, אם אין לכם גישה להלוואה במטבע חוץ.

למשקיע:

• בטומי, הפלח ההמוני ליד הים - זהירות מוגברת. המלאי הלא-מכור הגדל (~12,400 דירות), שיא ההזמנה ב-2026 (עד 18 אלף דירות) ותשואת השכירות היורדת (7.4% גולמי, 3-4% נטו) משמעותם סיכון לקיפאון מחירים וקשיים במכירה חוזרת. הימנעו מסטודיו טיפוסיים בפרויקטים פריפריאליים.
• הכוונה - מלונאות מנוהלת/מגורים ממותגים עם תפוסה אמיתית, לא "דירה על קו הים" עם הבטחת שכירות (קראו את האותיות הקטנות).
• אם תושבות קבע היא חלק מהמטרה, קחו בחשבון את הסף החדש של $150 אלף מ-1 במרץ 2026.

טריגרים לשינוי אסטרטגיה (אמות מידה):

• אם סקרים תפעוליים של יזמים של Galt & Taggart יראו דינמיקה שלילית במכירות ראשוניות במשך חודשיים רצופים ומעלה - סימן להתקררות אמיתית (בניגוד לנתוני המרשם ה"רועשים").
• אם המלאי הלא-מכור בבטומי יעלה על ~15 אלף דירות או יזמים יתחילו לתת הנחות המוניות של >10% - סימן לתיקון מחירים.
• פיחות חד של הלרי, הסלמה במחאות או הגבלות חדשות על זרים - סיבות לדחות רכישת נכס להשקעה.

Caveats

• נתוני המרשם (NAPR) מגזימים במכירות ראשוניות עקב עיכובים ברישום עסקאות; סקרים תפעוליים של יזמים הם אינדיקטור מדויק יותר, אבל מדגמי (~50% מהפרויקטים). הפער משמעותי (מאי בטביליסי: +9.7% לפי NAPR לעומת +2.5% לפי הסקר).
• המתודולוגיות של המקורות אינן תואמות. Galt & Taggart מגדיר "ראשוני" כמכירות ישירות של יזמים (~37-50% מהשוק), בעוד TBC Capital מסווג כ"חדשות" רק ~14% מהעסקאות (במרץ 2026 דירות "חדשות": 564 יחידות, −3% שנה-שנה). המספרים של חברות שונות אינם ניתנים להשוואה ישירה.
• ~12,400 דירות לא-מכורות זה בבטומי, לא בטביליסי. אין נתון ציבורי נפרד למלאי לא-מכור בטביליסי במקורות זמינים; לגבי טביליסי Galt & Taggart רק קובע "סיכון עודף היצע על הרדאר".
• ניגוד עניינים: Galt & Taggart (חלק מקבוצת Bank of Georgia) ו-TBC Capital (TBC Bank) הם משתתפי שוק. הערכות Colliers (צ'יכאווה) אופטימיות יותר ("לא יהיה עודף") וחורגות מהעמדה הזהירה יותר של Galt & Taggart.
• פער בריבית הבנק הלאומי בין מקורות (8.0% לעומת 8.25% מאפריל 2026) צוין לעיל.
• נכון למועד הכנת הדוח (נתונים מסוף יולי 2026), הדוחות החודשיים הזמינים לציבור של Galt & Taggart ו-TBC Capital מכסים נתונים לא יאוחר ממאי 2026 (בתוספת נתוני Colliers ליוני); חלק מהנתונים של יוני/יולי הם מסיכומים משניים, לא מה-PDF המקורי.