जॉर्जिया हल्के निवेश के लिए खतरनाक
अधूरा निर्माण
जॉर्जिया में निर्माण घोटाले: घर खरीदार को क्या देखना चाहिए
जॉर्जिया — विशेष रूप से बटुमी और त्बिलिसी — विदेशी खरीदारों के लिए एक चुंबक बना हुआ है: कम कीमतें, शून्य खरीद कर, डेवलपर से किस्त योजना, और किराये से वादा किया गया रिटर्न। बाजार तेजी से बढ़ रहा है: TBC Capital के अनुसार, 2026 की पहली तिमाही में त्बिलिसी के आवासीय अचल संपत्ति बाजार का आकार साल-दर-साल 24% बढ़कर लगभग $941 मिलियन तक पहुंच गया। लेकिन मांग के साथ-साथ खरीदार से पैसे निकालने के तरीकों की संख्या भी बढ़ रही है। नीचे सबसे आम योजनाएं और उनसे बचाव के तरीके दिए गए हैं।
विशिष्ट योजनाएं
दीर्घकालिक निर्माण और 'भूतिया घर'। सबसे सस्ते आवास नींव के चरण में बेचे जाते हैं, और वितरण के समय कीमत अक्सर लगभग दोगुनी हो जाती है। समस्या यह है कि कुछ परियोजनाएं वर्षों तक पूरी नहीं होती हैं या 'कंक्रीट में' दी जाती हैं — बिना उपयोगिताओं और फिनिशिंग के। कई समीक्षाओं के अनुसार, बटुमी में ऐसे भवन हैं जो वर्षों से परित्यक्त हैं, आधे-खाली मंजिलों के साथ और वितरण के कुछ वर्षों के भीतर ही फिनिशिंग गिर रही है।
'समुद्र दृश्य' से धोखा। एक सामान्य चाल: पैनोरमा वाला अपार्टमेंट काफी अधिक कीमत पर बेचा जाता है, मौखिक वादे के साथ कि कोई भी दृश्य को अवरुद्ध नहीं करेगा। पैसा जमा होने के बाद, डेवलपर खुद सामने एक नई ऊंची इमारत बनाता है, और अपार्टमेंट का मूल्य कम हो जाता है। जॉर्जिया में मौखिक गारंटी का कोई मूल्य नहीं है — केवल वही जो कागज पर दर्ज है।
बढ़ा-चढ़ाकर किया गया वर्ग फुटेज और 'फुलाया हुआ' रिटर्न। क्षेत्रफल में अक्सर बालकनी और सामान्य क्षेत्र शामिल होते हैं, इसलिए वास्तविक रहने का क्षेत्र विज्ञापित से कम होता है। और किराये से 8–10% वार्षिक रिटर्न का वादा गर्मी के मौसम पर आधारित होता है: सर्दियों में बटुमी खाली हो जाती है, और वास्तविक रिटर्न बताए गए से काफी कम होता है।
दोहरी बिक्री और नकली दस्तावेज। एक ही अपार्टमेंट कई खरीदारों को बेचा जा सकता है, या लेन-देन उस व्यक्ति द्वारा किया जाता है जो वास्तविक मालिक नहीं है। अप्रैल 2026 में, जॉर्जिया में एक व्यक्ति को नकली नोटरी दस्तावेजों के माध्यम से संपत्ति हथियाने की कोशिश करने के लिए गिरफ्तार किया गया था — नकली मुख्तारनामा योजना नियमित रूप से होती है।
कैसे बचाव करें
मुख्य उपकरण — राष्ट्रीय सार्वजनिक रजिस्ट्री एजेंसी (NAPR) है। यह एक इलेक्ट्रॉनिक डेटाबेस है जो धोखाधड़ी और दोहरी बिक्री को रोकने के लिए बनाया गया है; आधिकारिक वेबसाइट napr.gov.ge पर कैडस्ट्रल नंबर के माध्यम से संपत्ति की जांच की जा सकती है। किसी भी भुगतान से पहले, यह उचित है:
- रजिस्ट्री से एक ताजा विवरण का आदेश दें और सुनिश्चित करें कि विक्रेता वास्तव में मालिक है, और संपत्ति पर कोई बोझ नहीं है (गिरवी, गिरफ्तारी, कानूनी विवाद)।
- जांचें कि विवरण में कैडस्ट्रल नंबर विज्ञापन और अनुबंध के नंबर से मेल खाता है।
- सुनिश्चित करें कि डेवलपर के पास निर्माण अनुमति है — यह उसी रजिस्ट्री या न्याय भवन के माध्यम से जांचा जा सकता है।
- डेवलपर की पिछली परियोजनाओं का अध्ययन करें: क्या वे सौंपे गए, समय पर, और निवासी क्या लिखते हैं। प्रतिष्ठा एक शोरूम में सुंदर रिसेप्शन से अधिक महत्वपूर्ण है।
- सभी वादे (दृश्य, समयसीमा, फिनिशिंग, देरी के लिए जुर्माना) अनुबंध में दर्ज करें। यह मान लें कि वास्तविक वितरण आमतौर पर कागजी तारीख से कुछ महीने पीछे रहता है।
और एक बुनियादी नियम: संपत्ति का निरीक्षण और दस्तावेजों की जांच करने से पहले जमा या अग्रिम भुगतान न करें। 'अभी ट्रांसफर करके अपार्टमेंट को लॉक करने' का अनुरोध एक विशिष्ट योजना का संकेत है।