जॉर्जिया का प्राथमिक आवास बाजार 2026 में

TL;DR

• 2026 में जॉर्जिया के प्राथमिक बाजार में बिक्री गिर नहीं रही है — यह बढ़ रही है, लेकिन मध्यम और असमान रूप से: पब्लिक रजिस्ट्री (NAPR) के आधिकारिक आंकड़ों के अनुसार, Colliers Georgia द्वारा संसाधित, त्बिलिसी में जनवरी–जून 2026 में 22,402 अपार्टमेंट बेचे गए (+18.7% साल-दर-साल), नई इमारतों में बिक्री 21.8% बढ़ी; बटुमी में पहली छमाही में — 7,838 अपार्टमेंट (+11.4%)। खरीदार हैं, लेकिन बाजार 2022–2023 के उछाल के बाद "सामान्यीकरण" कर रहा है और विदेशी मांग और भू-राजनीति पर अत्यधिक निर्भर है।
• नई इमारतों की कीमतें एकल अंकों में बढ़ रही हैं: त्बिलिसी में मई 2026 में प्राथमिक बाजार — $1,412/वर्ग मीटर (+6.1% साल-दर-साल), बटुमी में Q1 2026 — $1,893/वर्ग मीटर (+8.7% साल-दर-साल)। 2026 के लिए पूर्वानुमान: त्बिलिसी +3–5%, बटुमी +4–6%। विश्लेषकों को कीमतों में गिरावट की उम्मीद नहीं है।
• मुख्य जोखिम — अतिसंतृप्ति, विशेष रूप से बटुमी में: 2025 के अंत तक, सर्वेक्षण किए गए डेवलपर्स की परियोजनाओं में बिना बिका स्टॉक 13.9% साल-दर-साल बढ़कर ~12,400 अपार्टमेंट हो गया, और 2026 आवास आपूर्ति के लिए रिकॉर्ड वर्ष होगा (त्बिलिसी में ~35 हजार अपार्टमेंट और बटुमी में 18 हजार तक — 2025 में बटुमी में 13 हजार और 2020 में केवल 2 हजार की तुलना में)। डेवलपर्स के परिचालन सर्वेक्षण रजिस्ट्री डेटा की तुलना में प्राथमिक बिक्री की बहुत अधिक मामूली गतिशीलता दिखाते हैं।

Key Findings

1. रजिस्ट्री डेटा के अनुसार बिक्री बढ़ रही है, लेकिन डेवलपर सर्वेक्षण अधिक संयमित तस्वीर पेश करते हैं। त्बिलिसी में मई 2026 में 3,748 लेनदेन दर्ज किए गए (+11.1% साल-दर-साल), जिनमें से प्राथमिक (NAPR) — 1,824 (+9.7%)। हालांकि, Galt & Taggart के डेवलपर सर्वेक्षण (लगभग 50% प्राथमिक परियोजनाओं को कवर करता है) ने प्राथमिक बिक्री में केवल 2.5% साल-दर-साल वृद्धि दिखाई, और कुल बेचा गया क्षेत्र घट गया — खरीदार छोटे अपार्टमेंट खरीद रहे हैं। रजिस्ट्री डेटा लेनदेन पंजीकरण में देरी के कारण बढ़ा-चढ़ाकर पेश किया गया है।

2. 2025 सामान्यीकरण का वर्ष था, गिरावट का नहीं। NAPR/TBC Capital के अनुसार, जॉर्जिया में 2025 में 78,500 अपार्टमेंट बेचे गए (+5.94% साल-दर-साल)। सेकेंडरी — 63% लेनदेन (+7.42%), प्राथमिक — 37% (+3.53%)। त्बिलिसी: 42,388 अपार्टमेंट (+4.31%)। बटुमी: 17,478 (+15.02%)। 2025 की कमजोर शुरुआत (राजनीतिक अस्थिरता) की जगह दूसरी छमाही में मांग में सुधार हुआ।

3. बटुमी का प्राथमिक बाजार आपूर्ति की अधिकता के कारण कमजोर है। बिक्री बढ़ रही है (Q1 2026: 4,049 अपार्टमेंट, +15.8%), लेकिन 2022–2023 के शिखर से काफी नीचे बनी हुई है, और बिना बिका स्टॉक बढ़ रहा है। प्राथमिक कीमतें ($1,893/वर्ग मीटर) सेकेंडरी की तुलना में तेजी से बढ़ रही हैं, अंतर बढ़ रहा है, किराये की उपज गिर रही है: Galt & Taggart के अनुसार, बटुमी में सकल उपज 2023 में 10% से घटकर 2025 में 7.4% हो गई, और आगे 5.1–3.4% तक गिरावट का अनुमान है (अपार्टमेंट के लिए शुद्ध उपज — केवल 3–4%)।

4. खरीदार हैं, और वे मुख्य रूप से स्थानीय हैं। त्बिलिसी में, जॉर्जिया के नागरिक ~77% प्राथमिक लेनदेन करते हैं (इज़राइल ~10%, रूस ~3%); 2026 की पहली छमाही में विदेशियों की हिस्सेदारी लगभग 10% है। बटुमी में इसके विपरीत: विदेशी — 2025 में 52% लेनदेन, Q1 2026 में 63% तक (EU 13%, इज़राइल 13%, यूक्रेन+रूस+बेलारूस ~11%)।

5. क्रेडिट महंगा है, लेकिन बंधक बढ़ रहा है; डेवलपर सक्रिय रूप से किस्त योजनाएं पेश कर रहे हैं। लारी में औसत बंधक दर — 12.14% (फरवरी 2026, एक साल पहले 13.31% से घटी), विदेशी मुद्रा में ~8%। 2025 में 9.6 बिलियन लारी के नए बंधक जारी किए गए (+9.1%)। अधिकांश प्राथमिक लेनदेन डेवलपर्स की ब्याज-मुक्त आंतरिक किस्त योजनाओं के माध्यम से होते हैं (पहली किस्त 10% से)।

6. पृष्ठभूमि: मजबूत अर्थव्यवस्था, लेकिन राजनीतिक और भू-राजनीतिक जोखिम। 2025 में GDP 7.5% बढ़ा (2026 का पूर्वानुमान — 5.0%), लारी स्थिर है (~2.62–2.64/$)। लेकिन यूरोपीय एकीकरण का ठहराव (दिसंबर 2024), विरोध प्रदर्शन, "विदेशी एजेंट" कानून, आव्रजन नियमों को सख्त करना और अचल संपत्ति के लिए निवास परमिट की सीमा $100 हजार से बढ़ाकर $150 हजार करना (1 मार्च 2026 से) विदेशी मांग पर दबाव डाल रहे हैं।

Details

1. 2026 में लेनदेन की गतिशीलता

राष्ट्रव्यापी संदर्भ। जॉर्जिया का बाजार 2021 से बढ़ रहा है; 2024 में आवास बाजार की मात्रा ऐतिहासिक अधिकतम $4.3 बिलियन (2023 की तुलना में +9%) तक पहुंच गई। लेनदेन की संख्या का रिकॉर्ड 2022 में (लगभग 79 हजार) रूसियों के बड़े पैमाने पर प्रवासन की लहर पर स्थापित किया गया था। 2025 में 78,500 अपार्टमेंट बेचे गए (+5.94% साल-दर-साल) — बाजार 2023–2024 की ठंडक के बाद विकास की ओर लौट आया, लेकिन उत्साह के बिना।

त्बिलिसी, मासिक (NAPR डेटा Galt & Taggart के माध्यम से):

• जनवरी 2026: 2,964 लेनदेन; प्राथमिक (NAPR) 1,614 (+4.0%), डेवलपर सर्वेक्षण +21.8%; सेकेंडरी 1,350 (−3.2%)।
• फरवरी 2026: 3,822 लेनदेन (+15% साल-दर-साल); प्राथमिक 1,958 (+11.2%), डेवलपर सर्वेक्षण +26.6%; सेकेंडरी 1,864 (+19.2%)।
• अप्रैल 2026: 3,641 लेनदेन; सेकेंडरी 1,857 (+17.2%), प्राथमिक 1,784 (+4.6%), डेवलपर सर्वेक्षण +64%।
• मई 2026: 3,748 लेनदेन (+11.1% साल-दर-साल); सेकेंडरी 1,924 (+12.4%), प्राथमिक 1,824 (+9.7% NAPR के अनुसार, लेकिन +2.5% डेवलपर सर्वेक्षण के अनुसार)।
• जून 2026 (Colliers): ~4,484 लेनदेन (+34.7% साल-दर-साल), बाजार की मात्रा $387 मिलियन (+53.9%)।

त्बिलिसी, छमाही (Colliers Georgia): जनवरी–जून 2026 — 22,402 अपार्टमेंट (+18.7% साल-दर-साल), बाजार की मात्रा $1.8 बिलियन (+33.2%)। नई इमारतें +21.8%, सेकेंडरी +22.1%। शहर में प्राथमिक की भारित औसत कीमत +11.7% (H1/H1)।

बटुमी:

• Q1 2026: 4,049 अपार्टमेंट (+15.8% साल-दर-साल); सेकेंडरी +10.1%, प्राथमिक +21.1% (NAPR), डेवलपर सर्वेक्षण +70.6%।
• मई 2026: 1,324 अपार्टमेंट (+2.5% साल-दर-साल), $87 मिलियन (+22.2%)।
• जून 2026: 1,468 अपार्टमेंट (+8.2% साल-दर-साल), ~$100 मिलियन (+28.2%); नई इमारतों की बिक्री +11.6%, सेकेंडरी −26.4%।
• पहली छमाही 2026: 7,838 अपार्टमेंट (+11.4% साल-दर-साल), कारोबार $507 मिलियन (+29%)।

बिक्री पर निष्कर्ष: रजिस्ट्री डेटा के अनुसार प्राथमिक बाजार किसी भी बड़े शहर में नहीं गिर रहा है। हालांकि, रजिस्ट्री डेटा (जो पंजीकरण में देरी के कारण बढ़ा-चढ़ाकर पेश किया गया है) और डेवलपर सर्वेक्षणों (त्बिलिसी में मई: +2.5% बनाम +9.7%) के बीच विसंगति इंगित करती है कि प्राथमिक बाजार की वास्तविक गतिशीलता शीर्षक आंकड़ों की तुलना में अधिक मामूली है।

2. नई इमारतों की कीमतें

त्बिलिसी। प्राथमिक: $1,385/वर्ग मीटर (जनवरी) → $1,398 (फरवरी) → $1,408 (अप्रैल) → $1,412/वर्ग मीटर (मई, +6.1% साल-दर-साल)। वृद्धि मध्यम है (~0.3–0.9% प्रति माह), जो मांग और आपूर्ति के संतुलन को दर्शाता है। जिलों के अनुसार (Geostat, Q4 2025, अपार्टमेंट की औसत कीमतें): Mtatsminda $2,497/वर्ग मीटर, Vake $2,176/वर्ग मीटर, Chugureti $1,613/वर्ग मीटर, Saburtalo $1,598/वर्ग मीटर, Samgori $1,315/वर्ग मीटर। 2026 के लिए त्बिलिसी में मूल्य वृद्धि का पूर्वानुमान: Galt & Taggart — एकल अंक, TBC Capital — ~3.2%, विशेषज्ञ अनुमान 3–5%।

बटुमी। 2025 में "टर्नकी" प्राथमिक की औसत कीमत — $1,865/वर्ग मीटर (+9.4% साल-दर-साल); Q1 2026 में — $1,893/वर्ग मीटर (+8.7%), सेकेंडरी $1,479 (+7.8%)। सबसे महंगा उप-बाजार — पुराना बटुमी ($3,028/वर्ग मीटर)। Galt & Taggart का 2026 का पूर्वानुमान: प्राथमिक की वृद्धि 4–6% तक धीमी हो जाएगी। Colliers (दोनों शहरों में औसतन $1,500/वर्ग मीटर) 2026 में कीमतों में गिरावट की उम्मीद नहीं करता है।

3. आपूर्ति और अतिसंतृप्ति का जोखिम

निर्माण परमिट कम हो रहे हैं — सामान्यीकरण का संकेत। त्बिलिसी में 2025 में 208 परमिट जारी किए गए (−4.2%), अनुमत आवासीय क्षेत्र −10.73% घटकर 1.734 मिलियन वर्ग मीटर हो गया। मई 2026 तक, परमिट क्षेत्र लगातार आठवें महीने घट रहा है (मई: −18.4% साल-दर-साल; 5 महीनों में −34.4%)। फिर भी, जारी करना 2015–2022 के "स्वस्थ" स्तर से ~32% अधिक बना हुआ है।

2026 — आवास आपूर्ति के लिए रिकॉर्ड वर्ष। Galt & Taggart त्बिलिसी में ~35 हजार अपार्टमेंट और बटुमी में 18 हजार तक की आपूर्ति का पूर्वानुमान लगाता है — ऐतिहासिक अधिकतम। बटुमी के लिए, यह एक तेज उछाल है: आपूर्ति 2020 में 2,000 अपार्टमेंट से बढ़कर 2025 में 13,000 हो गई, और 2026 का शिखर 18,000 इकाइयों तक पहुंच जाएगा। कारण — उच्च मांग की अवधि के दौरान शुरू की गई परियोजनाओं का एक साथ पूरा होना। यह प्रतिस्पर्धा को बढ़ाता है और कीमतों और किराये की दरों पर दबाव डालता है।

बटुमी — अतिसंतृप्ति जोखिम का केंद्र। Galt & Taggart के अनुसार, 2025 के अंत तक, सर्वेक्षण किए गए डेवलपर्स की परियोजनाओं में बिना बिका स्टॉक 13.9% साल-दर-साल बढ़कर ~12,400 अपार्टमेंट हो गया, जो "अतिसंतृप्ति के बढ़ते जोखिम को इंगित करता है"। विश्लेषक सीधे चेतावनी देते हैं कि प्राथमिक कीमतों में वृद्धि "मांग से आगे है" और वर्तमान गति को बनाए रखना मुश्किल होगा। मुख्य मांग न्यू बुलेवार्ड क्षेत्र में स्थानांतरित हो गई है।

4. मांग और खरीदार

कौन खरीदता है। त्बिलिसी में, ड्राइवर स्थानीय अंतिम खरीदार हैं (~77% प्राथमिक लेनदेन; Colliers के अनुमान के अनुसार — सभी लेनदेन का 90% तक)। त्बिलिसी में विदेशियों के सबसे बड़े समूह: इज़राइल (~10%), रूस (~3%)। बटुमी में बाजार कहीं अधिक "अंतर्राष्ट्रीय" है: विदेशी — 2025 में 52% और Q1 2026 में 63% तक; शीर्ष समूह — EU (13%), इज़राइल (13%), साथ ही यूक्रेन/रूस/बेलारूस (~11% कुल) और तुर्की।

बंधक और किस्त योजनाएं। लारी में बंधक दर — 12.14% (फरवरी 2026, एक साल पहले 13.31% से घटी), विदेशी मुद्रा में ~8.01%। नेशनल बैंक की अध्यक्ष नतिया टर्नावा ने वित्तीय समिति की बैठक (मई 2026) में औसत बंधक दर में 13.4% (जनवरी 2025) से 11.9% (मार्च 2026) तक की कमी और व्यावसायिक ऋणों के लिए 14.4% से 12.8% तक की कमी पर ध्यान दिया, इसे क्रेडिट जोखिम में कमी और लारी में विश्वास में वृद्धि से जोड़ा। 2025 में 9.6 बिलियन लारी के नए बंधक जारी किए गए (+9.1%), शेष राशि — 24.2 बिलियन लारी (+16.2%)। उच्च दरों और बैंकों की सख्त आवश्यकताओं (पहली किस्त 20% से) के कारण, अधिकांश नई इमारतों के खरीदार डेवलपर्स की ब्याज-मुक्त आंतरिक किस्त योजनाओं का उपयोग करते हैं (पहली किस्त 10% से, घर की डिलीवरी तक अनुसूची) — यह बिक्री को प्रोत्साहित करने का मुख्य साधन बन गया है।

नियामक परिवर्तन। 1 मार्च 2026 से, निवास परमिट के लिए अचल संपत्ति में निवेश की सीमा $100 हजार से बढ़ाकर $150 हजार कर दी गई है — यह कार्यक्रम के इतिहास में तीसरी वृद्धि है और 2019 के बाद पहली है (50% की वृद्धि, जून 2025 के संशोधनों के अनुसार)। सीमा की गणना बाजार मूल्यांकन के आधार पर की जाती है (अनुबंध में मूल्य के आधार पर नहीं) और इसे कई वस्तुओं के योग से पूरा किया जा सकता है। यह परिवर्तन विदेशी मांग को अधिक महंगे खंड में स्थानांतरित करता है। पहले, 2026 में, नियामक ने IMF समीक्षा के बाद डेवलपर्स को ऋण की आवश्यकताओं (LTV और आरक्षण) को कड़ा कर दिया, जिसमें अचल संपत्ति के लिए बैंकिंग जोखिम में वृद्धि पर ध्यान दिया गया था।

5. बाजार की भावना

2026 में भावना सतर्क-आशावादी है, लेकिन स्पष्ट समझ के साथ कि 2022–2023 के "स्वर्णिम" वर्ष पीछे हैं। Galt & Taggart के विश्लेषक बाजार को "सामान्यीकरण" के रूप में वर्णित करते हैं, जिसमें अतिसंतृप्ति के जोखिम "रडार पर" हैं। लियो चिखावा (Colliers Georgia) अधिक आशावादी हैं: उन्होंने कहा कि 2026 में कीमतों में गिरावट की उम्मीद नहीं है और कोई अतिरिक्त आपूर्ति नहीं होगी, क्योंकि बैंकों द्वारा वित्तपोषित नई परियोजनाओं की कम संख्या 2022 की परियोजनाओं के बाजार में आने को संतुलित करती है।

2024 के अंत के साथ विरोधाभास हड़ताली है: तब जॉर्जियाई राष्ट्रीय अचल संपत्ति संघ (GNARE, ~110 सदस्य, जिनमें से 30% डेवलपर और 70% ब्रोकर) ने बताया कि दिसंबर 2024 में लेनदेन "न्यूनतम" हो गए थे और "स्थगित कर दिए गए थे — हर कोई घटनाक्रम का इंतजार कर रहा था" विरोध प्रदर्शनों के मद्देनजर। 2026 में ऐसा कोई ठहराव नहीं है — खरीदार लौट आए हैं। लेकिन बाजार सहभागी स्वीकार करते हैं कि बाजार "चयनात्मक" हो गया है: मजबूत तरल संपत्तियां बिकती और महंगी होती रहती हैं, जबकि कमजोर परियोजनाएं और स्टूडियो की अधिकता (विशेष रूप से बटुमी में) दबाव बनाती हैं।

6. प्रभावित करने वाले कारक

अर्थव्यवस्था। 2025 में GDP 7.5% बढ़ा (Geostat के 30 जनवरी 2026 के त्वरित अनुमान के अनुसार: Q1 में 9.9%, Q2 में 7.4%, Q3 में 6.4%, Q4 में 6.8%; नाममात्र GDP 104.6 बिलियन लारी / $38.1 बिलियन, +12.4%)। विश्व बैंक के अनुसार, विकास मुख्य रूप से खपत से प्रेरित था: घरेलू निजी खपत +8.2%, वास्तविक मजदूरी +11.5%। 2026 का पूर्वानुमान: विश्व बैंक को "कमजोर बाहरी परिस्थितियों और नरम घरेलू मांग के मद्देनजर" 5.0% तक मंदी की उम्मीद है; IMF — 5.3%। मुद्रास्फीति 4.3% (मार्च) से बढ़कर 5.7–5.9% (अप्रैल–मई 2026) हो गई, ऊर्जा की कीमतों में वृद्धि के कारण। लारी स्थिर है (~2.62–2.64/$, डॉलर से जुड़ा हुआ)। Fitch (नवंबर 2025) और S&P (फरवरी 2026) ने स्थिर परिदृश्य के साथ "BB" रेटिंग की पुष्टि की।

नेशनल बैंक की दर। Global Property Guide के अनुसार, दर मई 2024 से 8.0% पर बनी हुई थी। हालांकि, Trading Economics के अनुसार, अप्रैल 2026 में नेशनल बैंक ने मार्च 2022 के बाद पहली बार मुद्रास्फीति के झटके (मई मुद्रास्फीति 5.7% बनाम 3% लक्ष्य) के कारण दर को 25 आधार अंक बढ़ाकर 8.25% कर दिया और जून 2026 में इसे बनाए रखा। (स्रोतों के बीच विसंगति स्पष्ट रूप से नोट की गई है।)

पर्यटन। 2026 की पहली छमाही में अंतर्राष्ट्रीय पर्यटन से आय — $1.93 बिलियन (−2% साल-दर-साल), यात्राओं की संख्या 2.734 मिलियन (−2.7%) दूसरी तिमाही में गिरावट के कारण। रूसी पर्यटकों से आय में ~25% साल-दर-साल गिरावट आई, जबकि EU नागरिकों से आय में ~21% की वृद्धि हुई ($335.6 मिलियन तक — सबसे बड़ा समूह)। रूस आगंतुकों का सबसे बड़ा स्रोत बना हुआ है (Q2 में 25.1%)।

राजनीति और प्रवासी। EU accession वार्ता का ठहराव (दिसंबर 2024), "विदेशी एजेंट" कानून, त्बिलिसी में लंबे विरोध प्रदर्शन, कार्यकर्ताओं की गिरफ्तारी और आव्रजन कानून को सख्त करना (मार्च 2026 से — विदेशियों के लिए अनिवार्य कार्य परमिट, ओवरस्टे के लिए जुर्माना 180 से बढ़ाकर 1000 लारी) कुछ प्रवासियों के बहिर्वाह का कारण बन रहे हैं। यह विदेशी मांग पर केंद्रित खंड के लिए एक प्रमुख मध्यम अवधि का जोखिम है।

Recommendations

अंतिम उपयोगकर्ता खरीदार (निवास) के लिए:

• त्बिलिसी में बाजार संतुलित है — आप खरीद सकते हैं, लेकिन जल्दबाजी करने की आवश्यकता नहीं है: कीमतें मध्यम रूप से बढ़ रही हैं (3–6% प्रति वर्ष), तेज वृद्धि का कोई जोखिम नहीं है। तरल जिलों (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) और विश्वसनीय डेवलपर्स की तैयार/लगभग तैयार परियोजनाओं को प्राथमिकता दें।
• यदि विदेशी मुद्रा ऋण तक पहुंच नहीं है, तो ~12% लारी बंधक के बजाय डेवलपर की आंतरिक ब्याज-मुक्त किस्त योजना का उपयोग करें।

निवेशक के लिए:

• बटुमी, समुद्र के पास सामूहिक खंड — अत्यधिक सावधानी। बढ़ता बिना बिका स्टॉक (~12,400 अपार्टमेंट), 2026 में रिकॉर्ड आपूर्ति (18 हजार अपार्टमेंट तक) और गिरती किराये की उपज (7.4% सकल, 3–4% शुद्ध) मूल्य ठहराव और पुनर्विक्रय में कठिनाइयों का जोखिम पैदा करते हैं। परिधीय परियोजनाओं में विशिष्ट स्टूडियो से बचें।
• लक्ष्य — वास्तविक अधिभोग के साथ प्रबंधित अपार्ट-होटल/ब्रांडेड रेजिडेंस, न कि वादा किए गए किराये की गारंटी वाला "पहली पंक्ति का अपार्टमेंट" (बारीक प्रिंट पढ़ें)।
• यदि निवास परमिट लक्ष्य का हिस्सा है, तो 1 मार्च 2026 से नई $150 हजार सीमा पर विचार करें।

रणनीति की समीक्षा के लिए ट्रिगर (बेंचमार्क):

• यदि Galt & Taggart के डेवलपर सर्वेक्षण लगातार 2+ महीने प्राथमिक बिक्री में नकारात्मक गतिशीलता दिखाते हैं — यह वास्तविक ठंडक का संकेत है (रजिस्ट्री के "शोर" डेटा के विपरीत)।
• यदि बटुमी में बिना बिका स्टॉक ~15 हजार अपार्टमेंट से अधिक हो जाता है या डेवलपर बड़े पैमाने पर >10% छूट देना शुरू कर देते हैं — मूल्य सुधार का संकेत।
• लारी का तेज अवमूल्यन, विरोध प्रदर्शनों में वृद्धि या विदेशियों के लिए नए प्रतिबंध — निवेश संपत्ति खरीदने को स्थगित करने के कारण।

Caveats

• रजिस्ट्री डेटा (NAPR) प्राथमिक बिक्री को बढ़ा-चढ़ाकर पेश करता है लेनदेन पंजीकरण में देरी के कारण; डेवलपर सर्वेक्षण अधिक सटीक लेकिन चयनात्मक (~50% परियोजनाओं) संकेतक हैं। विसंगति महत्वपूर्ण है (त्बिलिसी में मई: NAPR के अनुसार +9.7% बनाम सर्वेक्षण के अनुसार +2.5%)।
• स्रोतों की पद्धतियां मेल नहीं खातीं। Galt & Taggart "प्राथमिक" को डेवलपर्स की प्रत्यक्ष बिक्री (~37–50% बाजार) के रूप में परिभाषित करता है, जबकि TBC Capital केवल ~14% लेनदेन को "नया" मानता है (मार्च 2026 में "नए" अपार्टमेंट: 564 इकाइयां, −3% साल-दर-साल)। विभिन्न कंपनियों के आंकड़े सीधे तुलनीय नहीं हैं।
• ~12,400 बिना बिके अपार्टमेंट बटुमी के हैं, त्बिलिसी के नहीं। त्बिलिसी के लिए बिना बिके स्टॉक का कोई अलग सार्वजनिक आंकड़ा उपलब्ध स्रोतों में नहीं है; त्बिलिसी के लिए Galt & Taggart केवल "रडार पर अतिसंतृप्ति का जोखिम" बताता है।
• हितों का टकराव: Galt & Taggart (Bank of Georgia समूह का हिस्सा) और TBC Capital (TBC Bank) बाजार सहभागी हैं। Colliers (चिखावा) के अनुमान अधिक आशावादी हैं ("कोई अतिरिक्त आपूर्ति नहीं होगी") और Galt & Taggart की अधिक सतर्क स्थिति से भिन्न हैं।
• नेशनल बैंक की दर पर स्रोतों के बीच विसंगति (8.0% बनाम अप्रैल 2026 से 8.25%) ऊपर नोट की गई है।
• रिपोर्ट तैयार करने के समय (जुलाई 2026 के अंत के आंकड़ों के अनुसार), Galt & Taggart और TBC Capital के सार्वजनिक रूप से उपलब्ध मासिक रिपोर्ट मई 2026 से अधिक डेटा कवर नहीं करते हैं (साथ ही जून के लिए Colliers डेटा); जून/जुलाई के कुछ आंकड़े माध्यमिक पुनर्कथन से हैं, मूल PDF से नहीं।