Gruzija opasna za lake investicije

Prevare u gradnji u Gruziji: na što paziti kupcu stana

Gruzija — posebno Batumi i Tbilisi — ostaje magnet za strane kupce: niske cijene, nulti porez na kupnju, obročna otplata od graditelja i obećani prinos od najma. Tržište pritom brzo raste: prema podacima TBC Capital, u prvom kvartalu 2026. godine obujam tržišta stambene nekretnine u Tbilisiju porastao je 24% u odnosu na isto razdoblje prethodne godine i dosegnuo gotovo 941 milijun dolara. No zajedno s potražnjom raste i broj načina kako izvući novac od kupca. Ispod su najčešće sheme i kako se od njih zaštititi.

Tipične sheme

Dugogradnja i «duhovi zgrada». Najjeftiniji stanovi prodaju se u fazi iskopa, a pri predaji cijena često poraste gotovo dvostruko. Problem je što se dio projekata ne dovršava godinama ili se predaju «u betonu» — bez komunalija i završne obrade. Prema brojnim recenzijama, u Batumiju stoje zgrade napuštene godinama, s polupraznim katovima i oronulom završnom obradom već nekoliko godina nakon predaje.

Prijevara s «morskim pogledom». Uobičajeni trik: stan s panoramom prodaju znatno skuplje uz usmeno obećanje da nitko neće zakloniti pogled. Nakon prikupljanja novca, graditelj sam podiže novu zgradu nasuprot, i stan gubi na vrijednosti. Usmena jamstva u Gruziji ne vrijede ništa — samo ono što je zapisano na papiru.

Preuveličana kvadratura i «napuhani» prinos. U površinu često uključuju balkone i zajedničke prostore, pa je stvarna stambena površina manja od oglašavane. A obećanih 8–10% godišnjeg prinosa od najma računa se na ljetnu sezonu: zimi Batumi postaje prazan, a stvarni prinos znatno je niži od deklariranog.

Dvostruke prodaje i krivotvoreni dokumenti. Isti stan mogu prodati više puta, ili transakciju obavlja osoba koja nije stvarni vlasnik. U travnju 2026. u Gruziji je uhićena osoba koja je pokušala prisvojiti nekretninu pomoću krivotvorenih javnobilježničkih dokumenata — shema s fiktivnim punomoćima redovito se pojavljuje.

Kako se zaštititi

Glavni alat — Nacionalna agencija za javni registar (NAPR). To je elektronička baza, stvorena između ostalog za sprječavanje prijevara i dvostrukih prodaja; objekt se može provjeriti po katastarskom broju putem službene web stranice napr.gov.ge. Prije bilo kakvog plaćanja treba:

• Naručiti svježi izvadak iz registra i uvjeriti se da je prodavatelj doista vlasnik, te da na objektu nema tereta (zalozi, ovrhe, sudski sporovi).
• Provjeriti da katastarski broj u izvatku odgovara broju iz oglasa i ugovora.
• Uvjeriti se da graditelj ima građevinsku dozvolu — to se provjerava putem istog registra ili u Domu pravde.
• Proučiti prošle projekte developera: jesu li predani, jesu li u roku, što pišu stanari. Reputacija je važnija od lijepog recepcijskog šaltera u showroomu.
• Sva obećanja (pogled, rokovi, završna obrada, kazne za zakašnjenje) zabilježiti u ugovoru. Računajte da stvarna predaja obično kasni nekoliko mjeseci u odnosu na ugovor.

I osnovno pravilo: ne uplaćujte polog ili predujam prije pregleda objekta i provjere dokumenata. Zahtjev da se stan «fiksira prijenosom odmah» tipičan je znak sheme.