Primarno tržište stanova u Gruziji 2026.

TL;DR

• Prodaja na primarnom tržištu u Gruziji 2026. NE pada — ona raste, ali umjereno i neravnomjerno: prema službenim podacima Javnog registra (NAPR), koje je obradio Colliers Georgia, u Tbilisiju je od siječnja do lipnja 2026. prodano 22 402 stana (+18,7% na godišnjoj razini), a prodaja u novogradnji porasla je 21,8%; u Batumiju u prvom polugodištu — 7 838 stanova (+11,4%). Kupaca ima, ali tržište se "normalizira" nakon buma 2022.–2023. i snažno ovisi o inozemnoj potražnji i geopolitici.
• Cijene novogradnje rastu unutar jednoznamenkastih iznosa: u Tbilisiju primarno tržište u svibnju 2026. — 1 412 USD/m² (+6,1% na godišnjoj razini), u Batumiju u prvom kvartalu 2026. — 1 893 USD/m² (+8,7% na godišnjoj razini). Prognoze za 2026.: Tbilisi +3–5%, Batumi +4–6%. Analitičari ne očekuju pad cijena.
• Glavni rizik — prezasićenost, posebno u Batumiju: do kraja 2025. neprodani ostatak u projektima anketiranih developera porastao je 13,9% na godišnjoj razini na ~12 400 stanova, a 2026. bit će rekordna godina po uvođenju stambenog prostora (~35 tisuća stanova u Tbilisiju i do 18 tisuća u Batumiju — naspram 13 tisuća u Batumiju 2025. i samo 2 tisuće 2020.). Operativne ankete developera pokazuju mnogo skromniju dinamiku primarne prodaje od podataka registra.

Key Findings

1. Prodaja raste prema podacima registra, ali ankete developera daju suzdržaniju sliku. U Tbilisiju je u svibnju 2026. registrirano 3 748 transakcija (+11,1% na godišnjoj razini), od čega primarno tržište (NAPR) — 1 824 (+9,7%). Međutim, operativna anketa developera Galt & Taggart (obuhvaća ~50% primarnih projekata) pokazala je rast primarne prodaje od samo 2,5% na godišnjoj razini, pri čemu se ukupna prodana površina smanjila — kupuju se stanovi manje kvadrature. Podaci registra napuhani su zbog kašnjenja u registraciji transakcija.

2. 2025. bila je godina normalizacije, a ne pada. Prema NAPR/TBC Capital, u Gruziji je 2025. prodano 78 500 stanova (+5,94% na godišnjoj razini). Sekundarno tržište — 63% transakcija (+7,42%), primarno — 37% (+3,53%). Tbilisi: 42 388 stanova (+4,31%). Batumi: 17 478 (+15,02%). Slab početak 2025. (politička nestabilnost) zamijenio je oporavak potražnje u drugom polugodištu.

3. Primarno tržište Batumija ranjivo zbog viška ponude. Prodaja raste (prvo tromjesečje 2026.: 4 049 stanova, +15,8%), ali ostaje znatno ispod vrhunca 2022.–2023., a neprodani se zaliha povećava. Cijene primarnog tržišta (1 893 USD/m²) rastu brže od sekundarnog, razlika se povećava, a prinos od najma pada: prema Galt & Taggart, bruto prinos u Batumiju pao je s 10% u 2023. na 7,4% u 2025., a predviđa se daljnji pad na 5,1–3,4% (neto prinos na stanove — samo 3–4%).

4. Kupaca ima, a to su prije svega lokalni. U Tbilisiju državljani Gruzije sklapaju ~77% primarnih transakcija (Izrael ~10%, Rusija ~3%); udio stranaca u prvom polugodištu 2026. — oko 10%. U Batumiju je obrnuto: stranci — 52% transakcija u 2025., do 63% u prvom kvartalu 2026. (EU 13%, Izrael 13%, Ukrajina+ Rusija+ Bjelorusija ~11%).

5. Kredit je skup, ali hipoteke rastu; developeri aktivno nude rate. Prosječna stopa na hipoteke u larijima — 12,14% (veljača 2026., smanjena s 13,31% godinu ranije), u stranoj valuti ~8%. Novih hipoteka u 2025. odobreno je u iznosu od 9,6 milijardi larija (+9,1%). Većina primarnih transakcija prolazi kroz beskamatne interne rate developera (prva rata od 10%).

6. Pozadina: snažno gospodarstvo, ali politički i geopolitički rizici. BDP je porastao 7,5% u 2025. (prognoza za 2026. — 5,0%), lari je stabilan (~2,62–2,64/USD). No obustava eurointegracija (prosinac 2024.), prosvjedi, zakon o "stranim agentima", pooštravanje migracijskih pravila i podizanje praga za boravišnu dozvolu na temelju nekretnine sa 100 tisuća USD na 150 tisuća USD (od 1. ožujka 2026.) pritišću inozemnu potražnju.

Details

1. Dinamika transakcija u 2026.

Nacionalni kontekst. Gruzijsko tržište raslo je od 2021.; 2024. obujam stambenog tržišta dosegnuo je povijesni maksimum od 4,3 milijarde USD (+9% u odnosu na 2023.). Rekord po broju transakcija postavljen je 2022. (oko 79 tisuća) na valu masovne migracije Rusa. U 2025. prodano je 78 500 stanova (+5,94% na godišnjoj razini) — tržište se vratilo rastu nakon hlađenja 2023.–2024., ali bez uzbuđenja.

Tbilisi, mjesečno (podaci NAPR putem Galt & Taggart):

• Siječanj 2026.: 2 964 transakcije; primarno tržište (NAPR) 1 614 (+4,0%), anketa developera +21,8%; sekundarno 1 350 (−3,2%).
• Veljača 2026.: 3 822 transakcije (+15% na godišnjoj razini); primarno 1 958 (+11,2%), anketa developera +26,6%; sekundarno 1 864 (+19,2%).
• Travanj 2026.: 3 641 transakcija; sekundarno 1 857 (+17,2%), primarno 1 784 (+4,6%), anketa developera +64%.
• Svibanj 2026.: 3 748 transakcija (+11,1% na godišnjoj razini); sekundarno 1 924 (+12,4%), primarno 1 824 (+9,7% prema NAPR-u, ali +2,5% prema anketi developera).
• Lipanj 2026. (Colliers): ~4 484 transakcije (+34,7% na godišnjoj razini), obujam tržišta 387 milijuna USD (+53,9%).

Tbilisi, polugodište (Colliers Georgia): siječanj–lipanj 2026. — 22 402 stana (+18,7% na godišnjoj razini), obujam tržišta 1,8 milijardi USD (+33,2%). Novogradnja +21,8%, sekundarno tržište +22,1%. Ponderirana prosječna cijena primarnog tržišta u gradu +11,7% (H1/H1).

Batumi:

• Prvo tromjesečje 2026.: 4 049 stanova (+15,8% na godišnjoj razini); sekundarno +10,1%, primarno +21,1% (NAPR), anketa developera +70,6%.
• Svibanj 2026.: 1 324 stana (+2,5% na godišnjoj razini), 87 milijuna USD (+22,2%).
• Lipanj 2026.: 1 468 stanova (+8,2% na godišnjoj razini), ~100 milijuna USD (+28,2%); prodaja novogradnje +11,6%, sekundarno −26,4%.
• Prvo polugodište 2026.: 7 838 stanova (+11,4% na godišnjoj razini), promet 507 milijuna USD (+29%).

Zaključak o prodaji: primarno tržište ne pada ni u jednom velikom gradu prema podacima registra. Međutim, razlika između podataka registra (koji su napuhani zbog kašnjenja u registraciji) i operativnih anketa developera (svibanj u Tbilisiju: +2,5% umjesto +9,7%) upućuje na to da je stvarna dinamika primarnog tržišta skromnija od naslovnih brojki.

2. Cijene novogradnje

Tbilisi. Primarno tržište: 1 385 USD/m² (siječanj) → 1 398 (veljača) → 1 408 (travanj) → 1 412 USD/m² (svibanj, +6,1% na godišnjoj razini). Rast je umjeren (~0,3–0,9% mjesečno), što govori o uravnoteženosti ponude i potražnje. Po četvrtima (Geostat, četvrto tromjesečje 2025., medijalne cijene stanova): Mtatsminda 2 497 USD/m², Vake 2 176 USD/m², Chugureti 1 613 USD/m², Saburtalo 1 598 USD/m², Samgori 1 315 USD/m². Prognoza rasta cijena u Tbilisiju za 2026.: Galt & Taggart — jednoznamenkaste brojke, TBC Capital — ~3,2%, stručne procjene 3–5%.

Batumi. Prosječna cijena primarnog tržišta "ključ u ruke" u 2025. — 1 865 USD/m² (+9,4% na godišnjoj razini); u prvom tromjesečju 2026. — 1 893 USD/m² (+8,7%), sekundarno 1 479 USD (+7,8%). Najskuplje podtržište — Stari Batumi (3 028 USD/m²). Prognoza Galt & Taggart za 2026.: usporavanje rasta primarnog tržišta na 4–6%. Colliers (1 500 USD/m² u prosjeku za oba grada) ne očekuje pad cijena u 2026.

3. Ponuda i rizik prezasićenosti

Građevinske dozvole se smanjuju — signal normalizacije. U Tbilisiju je 2025. izdano 208 dozvola (−4,2%), dopuštena stambena površina −10,73% na 1,734 milijuna m². Do svibnja 2026. površina pod dozvolama pada osmi mjesec zaredom (svibanj: −18,4% na godišnjoj razini; za 5 mjeseci −34,4%). Ipak, izdavanje ostaje ~32% iznad "zdrave" razine 2015.–2022.

2026. — rekordna godina po uvođenju stambenog prostora. Galt & Taggart predviđa uvođenje ~35 tisuća stanova u Tbilisiju i do 18 tisuća u Batumiju — povijesni maksimum. Za Batumi je to nagli skok: uvođenje je poraslo s 2 000 stanova 2020. na 13 000 u 2025., a vrhunac 2026. dosegnut će do 18 000 jedinica. Razlog — istovremeni završetak projekata pokrenutih u razdoblju pojačane potražnje. To pojačava konkurenciju i pritišće cijene i najamnine.

Batumi — epicentar rizika prezasićenosti. Prema Galt & Taggart, do kraja 2025. neprodani ostatak u projektima anketiranih developera porastao je 13,9% na godišnjoj razini na ~12 400 stanova, što "ukazuje na povećani rizik prezasićenosti". Analitičari izravno upozoravaju da rast cijena primarnog tržišta "prestiže potražnju" te da će sadašnji tempo biti teško održati. Glavna se potražnja premjestila u područje Novog bulevara.

4. Potražnja i kupci

Tko kupuje. U Tbilisiju su pokretač lokalni krajnji kupci (~77% primarnih transakcija; prema procjeni Colliersa — do 90% svih transakcija). Najveće skupine stranaca u Tbilisiju: Izrael (~10%), Rusija (~3%). U Batumiju je tržište mnogo "internacionalnije": stranci — 52% u 2025. i do 63% u prvom tromjesečju 2026.; top-skupine — EU (13%), Izrael (13%), te Ukrajina/Rusija/Bjelorusija (~11% ukupno) i Turska.

Hipoteke i rate. Stopa na hipoteke u larijima — 12,14% (veljača 2026., pad s 13,31% godinu ranije), u stranoj valuti ~8,01%. Predsjednica Nacionalne banke Natia Turnava na sjednici financijskog odbora (svibanj 2026.) primijetila je pad prosječne stope na hipoteke s 13,4% (siječanj 2025.) na 11,9% (ožujak 2026.), a na poslovne kredite — s 14,4% na 12,8%, povezujući to sa smanjenjem kreditnih rizika i rastom povjerenja u lari. Novih hipoteka u 2025. odobreno je u iznosu od 9,6 milijardi larija (+9,1%), stanje — 24,2 milijarde larija (+16,2%). Zbog visokih stopa i strogih zahtjeva banaka (prva rata od 20%) većina kupaca novogradnje koristi beskamatne interne rate developera (prva rata od 10%, raspored do primopredaje zgrade) — to je postao glavni instrument poticanja prodaje.

Regulatorne promjene. Od 1. ožujka 2026. prag ulaganja u nekretnine za boravišnu dozvolu podignut je sa 100 tisuća USD na 150 tisuća USD — to je treće povećanje u povijesti programa i prvo od 2019. (rast od 50%, prema lipanjskim izmjenama 2025.). Prag se računa prema tržišnoj procjeni (a ne prema cijeni iz ugovora) i može se skupiti zbrojem više objekata. Promjena pomiče inozemnu potražnju u skuplji segment. Ranije 2026. regulator je pooštrio zahtjeve za kredite developerima (LTV i rezerviranje) nakon pregleda MMF-a koji je primijetio rast bankovne izloženosti nekretninama.

5. Raspoloženje na tržištu

Raspoloženje u 2026. — oprezno-optimistično, ali s jasnim razumijevanjem da su "zlatne" godine 2022.–2023. iza nas. Analitičari Galt & Taggart opisuju tržište kao "normalizirajuće" s rizicima prezasićenosti "na radaru". Leo Chikava (Colliers Georgia) optimističniji je: izjavio je da se pad cijena u 2026. ne očekuje i da neće biti viška ponude jer manji broj novih projekata koje financiraju banke uravnotežuje izlazak na tržište projekata iz 2022.

Kontrast s krajem 2024. upadljiv je: tada je Gruzijska nacionalna udruga za nekretnine (GNARE, ~110 članova, od čega 30% developeri i 70% brokeri) izvijestila da su transakcije u prosincu 2024. "svedene na minimum" i "obustavljene — svi čekaju razvoj događaja" usred prosvjeda. U 2026. takvog zamrzavanja nema — kupci su se vratili. Ali sudionici na tržištu priznaju da je tržište postalo "izbirljivo": snažni likvidni objekti nastavljaju se prodavati i poskupljivati, dok slabi projekti i višak studija (posebno u Batumiju) stvaraju pritisak.

6. Čimbenici utjecaja

Gospodarstvo. BDP je porastao 7,5% u 2025. (prema brzoj procjeni Geostata od 30. siječnja 2026.: 9,9% u prvom tromjesečju, 7,4% u drugom, 6,4% u trećem, 6,8% u četvrtom; nominalni BDP 104,6 milijardi larija / 38,1 milijardi USD, +12,4%). Rast je, prema procjeni Svjetske banke, osiguran uglavnom potrošnjom: domaća privatna potrošnja +8,2%, realne plaće +11,5%. Prognoza za 2026.: Svjetska banka očekuje usporavanje na 5,0% "usred slabijih vanjskih uvjeta i mekše domaće potražnje"; MMF — 5,3%. Inflacija se ubrzala s 4,3% (ožujak) na 5,7–5,9% (travanj–svibanj 2026.) zbog rasta cijena energenata. Lari je stabilan (~2,62–2,64/USD, vezan uz dolar). Fitch (studeni 2025.) i S&P (veljača 2026.) potvrdili su rejting "BB" sa stabilnim izgledima.

Stopa Nacionalne banke. Prema Global Property Guide, stopa se držala na 8,0% od svibnja 2024. Međutim, prema Trading Economics, u travnju 2026. Nacionalna banka prvi put od ožujka 2022. podigla je stopu za 25 baznih bodova na 8,25% zbog inflacijskog šoka (svibanjska inflacija 5,7% pri cilju od 3%) i zadržala je u lipnju 2026. (Odstupanje izvora izrijekom napominjem.)

Turizam. Prihodi od međunarodnog turizma u prvom polugodištu 2026. — 1,93 milijardi USD (−2% na godišnjoj razini), broj posjeta 2,734 milijuna (−2,7%) zbog pada u drugom tromjesečju. Prihodi od ruskih turista pali su ~25% na godišnjoj razini, dok su od građana EU porasli ~21% (na 335,6 milijuna USD — najveća skupina). Rusija ostaje najveći izvor posjetitelja (25,1% u drugom tromjesečju).

Politika i relokanti. Obustava pregovora o ulasku u EU (prosinac 2024.), zakon o "stranim agentima", dugotrajni prosvjedi u Tbilisiju, uhićenja aktivista i pooštravanje migracijskog zakonodavstva (od ožujka 2026. — obvezne radne dozvole za strance, povećanje kazni za prekoračenje boravka sa 180 na 1000 larija) uzrokuju odljev dijela relokanata. To je ključni srednjoročni rizik za segment orijentiran na inozemnu potražnju.

Recommendations

Za kupca-krajnjeg korisnika (stanovanje):

• U Tbilisiju je tržište uravnoteženo — kupnja je moguća, ali nema potrebe za žurbom: cijene rastu umjereno (3–6% godišnje), nema rizika naglog rasta. Dajte prednost likvidnim četvrtima (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) i dovršenim/skorim dovršetkom objektima pouzdanih developera.
• Koristite internu beskamatnu ratu developera umjesto hipoteke od ~12% u larijima, ako nemate pristup kreditu u stranoj valuti.

Za investitora:

• Batumi, masovni segment uz more — povećani oprez. Rastuća neprodana zaliha (~12 400 stanova), rekordno uvođenje 2026. (do 18 tisuća stanova) i pad prinosa od najma (7,4% bruto, 3–4% neto) znače rizik stagnacije cijena i poteškoća s preprodajom. Izbjegavajte tipične studije u perifernim projektima.
• Orijentir — upravljani apart-hoteli/brendirane rezidencije sa stvarnom popunjenošću, a ne "stan u prvom redu uz more" s obećanim jamstvom najma (pročitajte sitna slova).
• Ako je boravišna dozvola dio cilja, uračunajte novi prag od 150 tisuća USD od 1. ožujka 2026.

Okidači za reviziju strategije (benchmark):

• Ako operativne ankete developera Galt & Taggart pokažu negativnu dinamiku primarne prodaje 2+ mjeseca zaredom — signal stvarnog hlađenja (za razliku od "bučnih" podataka registra).
• Ako neprodana zaliha u Batumiju premaši ~15 tisuća stanova ili developeri počnu masovno davati popuste >10% — znak cjenovne korekcije.
• Nagla devalvacija larija, eskalacija prosvjeda ili nova ograničenja za strance — razlozi za odgodu kupnje investicijskog objekta.

Caveats

• Podaci registra (NAPR) napuhuju primarnu prodaju zbog kašnjenja u registraciji transakcija; operativne ankete developera — točniji su, ali selektivni (~50% projekata) pokazatelj. Odstupanje je značajno (svibanj u Tbilisiju: +9,7% prema NAPR-u vs +2,5% prema anketi).
• Metodologije izvora ne podudaraju se. Galt & Taggart definira "primarno tržište" kao izravnu prodaju developera (~37–50% tržišta), dok TBC Capital u "nove" ubraja samo ~14% transakcija (u ožujku 2026. "novi" stanovi: 564 kom., −3% na godišnjoj razini). Brojke različitih tvrtki nisu izravno usporedive.
• ~12 400 neprodanih stanova odnosi se na Batumi, a ne na Tbilisi. Zasebnog javnog broja neprodane zalihe za Tbilisi u dostupnim izvorima nema; za Tbilisi Galt & Taggart samo konstatira "rizik prezasićenosti na radaru".
• Sukob interesa: Galt & Taggart (dio grupe Bank of Georgia) i TBC Capital (TBC Bank) — sudionici su tržišta. Procjene Colliersa (Chikava) optimističnije su ("neće biti viška ponude") i razlikuju se od opreznijeg stajališta Galt & Taggart.
• Odstupanje o stopi Nacionalne banke između izvora (8,0% vs 8,25% od travnja 2026.) navedeno je gore.
• U trenutku pripreme izvješća (prema podacima s kraja srpnja 2026.) javno dostupna mjesečna izvješća Galt & Taggart i TBC Capital obuhvaćaju podatke najkasnije do svibnja 2026. (plus podaci Colliersa za lipanj); dio lipanjskih/srpanjskih brojki — iz sekundarnih prepričavanja, a ne originalnih PDF-ova.