Il mercato primario immobiliare della Georgia nel 2026

TL;DR

• Le vendite sul mercato primario della Georgia nel 2026 NON stanno calando — stanno crescendo, ma in modo moderato e disomogeneo: secondo i dati ufficiali del Registro Pubblico (NAPR), elaborati da Colliers Georgia, a Tbilisi da gennaio a giugno 2026 sono stati venduti 22.402 appartamenti (+18,7% su base annua), le vendite di nuove costruzioni sono aumentate del 21,8%; a Batumi nel primo semestre — 7.838 appartamenti (+11,4%). Gli acquirenti ci sono, ma il mercato si sta "normalizzando" dopo il boom del 2022-2023 e dipende fortemente dalla domanda estera e dalla geopolitica.
• I prezzi delle nuove costruzioni crescono entro cifre a una cifra: a Tbilisi il primario a maggio 2026 — $1.412/m² (+6,1% a/a), a Batumi nel I trim. 2026 — $1.893/m² (+8,7% a/a). Previsioni per il 2026: Tbilisi +3-5%, Batumi +4-6%. Gli analisti non prevedono cali dei prezzi.
• Il rischio principale è la saturazione, soprattutto a Batumi: alla fine del 2025 lo stock invenduto nei progetti degli sviluppatori intervistati è cresciuto del 13,9% a/a fino a ~12.400 appartamenti, e il 2026 sarà un anno record per la consegna di alloggi (~35.000 appartamenti a Tbilisi e fino a 18.000 a Batumi — contro i 13.000 a Batumi nel 2025 e solo 2.000 nel 2020). I sondaggi operativi degli sviluppatori mostrano una dinamica delle vendite primarie molto più modesta rispetto ai dati del registro.

Key Findings

1. Le vendite crescono secondo i dati del registro, ma i sondaggi degli sviluppatori dipingono un quadro più prudente. A Tbilisi a maggio 2026 sono state registrate 3.748 transazioni (+11,1% a/a), di cui primario (NAPR) — 1.824 (+9,7%). Tuttavia, il sondaggio operativo degli sviluppatori di Galt & Taggart (copre ~50% dei progetti primari) ha mostrato una crescita delle vendite primarie solo del 2,5% a/a, con una riduzione della superficie totale venduta — si acquistano appartamenti più piccoli. I dati del registro sono sovrastimati a causa dei ritardi nella registrazione delle transazioni.

2. Il 2025 è stato un anno di normalizzazione, non di declino. Secondo NAPR/TBC Capital, in Georgia nel 2025 sono stati venduti 78.500 appartamenti (+5,94% a/a). Il secondario — 63% delle transazioni (+7,42%), il primario — 37% (+3,53%). Tbilisi: 42.388 appartamenti (+4,31%). Batumi: 17.478 (+15,02%). L'inizio debole del 2025 (instabilità politica) è stato seguito da una ripresa della domanda nel secondo semestre.

3. Il mercato primario di Batumi è vulnerabile a causa dell'eccesso di offerta. Le vendite crescono (I trim. 2026: 4.049 appartamenti, +15,8%), ma rimangono significativamente al di sotto del picco del 2022-2023, e lo stock invenduto aumenta. I prezzi del primario ($1.893/m²) crescono più velocemente del secondario, il divario si amplia, il rendimento locativo diminuisce: secondo Galt & Taggart, il rendimento lordo a Batumi è sceso dal 10% nel 2023 al 7,4% nel 2025 e si prevede un ulteriore calo al 5,1-3,4% (rendimento netto sugli appartamenti — solo 3-4%).

4. Gli acquirenti ci sono, e sono soprattutto locali. A Tbilisi i cittadini georgiani effettuano ~77% delle transazioni primarie (Israele ~10%, Russia ~3%); la quota di stranieri nel I semestre 2026 — circa 10%. A Batumi al contrario: gli stranieri — 52% delle transazioni nel 2025, fino al 63% nel I trim. 2026 (UE 13%, Israele 13%, Ucraina+Russia+Bielorussia ~11%).

5. Il credito è caro, ma i mutui crescono; gli sviluppatori offrono attivamente piani rateali. Il tasso medio sui mutui in lari — 12,14% (febbraio 2026, in calo dal 13,31% dell'anno precedente), in valuta ~8%. Nuovi mutui nel 2025 erogati per 9,6 miliardi di lari (+9,1%). La maggior parte delle transazioni primarie avviene tramite piani rateali interni senza interessi degli sviluppatori (acconto dal 10%).

6. Contesto: economia forte, ma rischi politici e geopolitici. Il PIL è cresciuto del 7,5% nel 2025 (previsione 2026 — 5,0%), il lari è stabile (~2,62-2,64/$). Ma la sospensione dell'integrazione europea (dicembre 2024), le proteste, la legge sugli "agenti stranieri", l'inasprimento delle regole migratorie e l'aumento della soglia per il permesso di soggiorno per investimenti immobiliari da $100.000 a $150.000 (dal 1° marzo 2026) pesano sulla domanda estera.

Details

1. Dinamica delle transazioni nel 2026

Contesto nazionale. Il mercato georgiano è cresciuto dal 2021; nel 2024 il volume del mercato immobiliare ha raggiunto il massimo storico di $4,3 miliardi (+9% rispetto al 2023). Il record per numero di transazioni è stato stabilito nel 2022 (circa 79.000) sull'onda della migrazione di massa dei russi. Nel 2025 sono stati venduti 78.500 appartamenti (+5,94% a/a) — il mercato è tornato a crescere dopo il raffreddamento del 2023-2024, ma senza frenesia.

Tbilisi, mensile (dati NAPR tramite Galt & Taggart):

• Gennaio 2026: 2.964 transazioni; primario (NAPR) 1.614 (+4,0%), sondaggio sviluppatori +21,8%; secondario 1.350 (−3,2%).
• Febbraio 2026: 3.822 transazioni (+15% a/a); primario 1.958 (+11,2%), sondaggio sviluppatori +26,6%; secondario 1.864 (+19,2%).
• Aprile 2026: 3.641 transazioni; secondario 1.857 (+17,2%), primario 1.784 (+4,6%), sondaggio sviluppatori +64%.
• Maggio 2026: 3.748 transazioni (+11,1% a/a); secondario 1.924 (+12,4%), primario 1.824 (+9,7% secondo NAPR, ma +2,5% secondo il sondaggio sviluppatori).
• Giugno 2026 (Colliers): ~4.484 transazioni (+34,7% a/a), volume di mercato $387 milioni (+53,9%).

Tbilisi, semestre (Colliers Georgia): gennaio-giugno 2026 — 22.402 appartamenti (+18,7% a/a), volume di mercato $1,8 miliardi (+33,2%). Nuove costruzioni +21,8%, secondario +22,1%. Prezzo medio ponderato del primario in città +11,7% (H1/H1).

Batumi:

• I trim. 2026: 4.049 appartamenti (+15,8% a/a); secondario +10,1%, primario +21,1% (NAPR), sondaggio sviluppatori +70,6%.
• Maggio 2026: 1.324 appartamenti (+2,5% a/a), $87 milioni (+22,2%).
• Giugno 2026: 1.468 appartamenti (+8,2% a/a), ~$100 milioni (+28,2%); vendite di nuove costruzioni +11,6%, secondario −26,4%.
• I semestre 2026: 7.838 appartamenti (+11,4% a/a), fatturato $507 milioni (+29%).

Conclusione sulle vendite: il primario non sta calando in nessuna grande città secondo i dati del registro. Tuttavia, la discrepanza tra i dati del registro (che sono sovrastimati a causa dei ritardi di registrazione) e i sondaggi operativi degli sviluppatori (maggio a Tbilisi: +2,5% invece di +9,7%) indica che la dinamica reale del primario è più modesta rispetto alle cifre headline.

2. Prezzi delle nuove costruzioni

Tbilisi. Primario: $1.385/m² (gennaio) → $1.398 (febbraio) → $1.408 (aprile) → $1.412/m² (maggio, +6,1% a/a). Crescita moderata (~0,3-0,9% al mese), che indica un equilibrio tra domanda e offerta. Per zone (Geostat, IV trim. 2025, prezzi mediani degli appartamenti): Mtatsminda $2.497/m², Vake $2.176/m², Chugureti $1.613/m², Saburtalo $1.598/m², Samgori $1.315/m². Previsione di crescita dei prezzi a Tbilisi per il 2026: Galt & Taggart — cifre a una cifra, TBC Capital — ~3,2%, stime degli esperti 3-5%.

Batumi. Prezzo medio del primario "chiavi in mano" nel 2025 — $1.865/m² (+9,4% a/a); nel I trim. 2026 — $1.893/m² (+8,7%), secondario $1.479 (+7,8%). Il sub-mercato più caro — Vecchia Batumi ($3.028/m²). Previsione Galt & Taggart per il 2026: rallentamento della crescita del primario al 4-6%. Colliers ($1.500/m² in media in entrambe le città) non prevede cali dei prezzi nel 2026.

3. Offerta e rischio di saturazione

I permessi di costruzione si riducono — segnale di normalizzazione. A Tbilisi nel 2025 sono stati rilasciati 208 permessi (−4,2%), la superficie residenziale autorizzata −10,73% a 1,734 milioni di m². A maggio 2026 la superficie autorizzata diminuisce per l'ottavo mese consecutivo (maggio: −18,4% a/a; su 5 mesi −34,4%). Tuttavia, il rilascio rimane ~32% sopra il livello "sano" del 2015-2022.

Il 2026 è un anno record per la consegna di alloggi. Galt & Taggart prevede la consegna di ~35.000 appartamenti a Tbilisi e fino a 18.000 a Batumi — massimo storico. Per Batumi è un balzo netto: la consegna è passata da 2.000 appartamenti nel 2020 a 13.000 nel 2025, e il picco del 2026 raggiungerà fino a 18.000 unità. La ragione è il completamento simultaneo di progetti avviati durante il periodo di domanda frenetica. Questo intensifica la concorrenza e pesa su prezzi e canoni di locazione.

Batumi è l'epicentro del rischio di saturazione. Secondo Galt & Taggart, alla fine del 2025 lo stock invenduto nei progetti degli sviluppatori intervistati è cresciuto del 13,9% a/a fino a ~12.400 appartamenti, il che "indica un rischio elevato di saturazione". Gli analisti avvertono esplicitamente che la crescita dei prezzi del primario "supera la domanda" e sarà difficile mantenere i ritmi attuali. La domanda principale si è spostata verso la zona del Nuovo Viale.

4. Domanda e acquirenti

Chi acquista. A Tbilisi il motore sono gli acquirenti finali locali (~77% delle transazioni primarie; secondo la stima di Colliers — fino al 90% di tutte le transazioni). I maggiori gruppi di stranieri a Tbilisi: Israele (~10%), Russia (~3%). A Batumi il mercato è molto più "internazionale": gli stranieri — 52% nel 2025 e fino al 63% nel I trim. 2026; i gruppi principali — UE (13%), Israele (13%), più Ucraina/Russia/Bielorussia (~11% in totale) e Turchia.

Mutui e piani rateali. Tasso sui mutui in lari — 12,14% (febbraio 2026, in calo dal 13,31% dell'anno precedente), in valuta ~8,01%. La presidente della Banca Nazionale Natia Turnava, in una riunione del comitato finanziario (maggio 2026), ha notato una riduzione del tasso medio sui mutui dal 13,4% (gennaio 2025) all'11,9% (marzo 2026), e sui prestiti alle imprese — dal 14,4% al 12,8%, collegandolo alla riduzione dei rischi di credito e alla maggiore fiducia nel lari. Nuovi mutui nel 2025 erogati per 9,6 miliardi di lari (+9,1%), saldo — 24,2 miliardi di lari (+16,2%). A causa dei tassi elevati e dei requisiti severi delle banche (acconto dal 20%), la maggior parte degli acquirenti di nuove costruzioni utilizza piani rateali interni senza interessi degli sviluppatori (acconto dal 10%, piano fino alla consegna dell'edificio) — questo è diventato il principale strumento di stimolo delle vendite.

Modifiche normative. Dal 1° marzo 2026 la soglia di investimento immobiliare per il permesso di soggiorno è stata aumentata da $100.000 a $150.000 — è il terzo aumento nella storia del programma e il primo dal 2019 (aumento del 50%, secondo gli emendamenti di giugno 2025). La soglia è calcolata sulla base della valutazione di mercato (non sul prezzo contrattuale) e può essere raggiunta sommando più proprietà. Il cambiamento sposta la domanda estera verso il segmento più costoso. In precedenza, nel 2026, il regolatore aveva inasprito i requisiti per i prestiti agli sviluppatori (LTV e accantonamenti) dopo la revisione del FMI, che aveva notato l'aumento dell'esposizione bancaria al settore immobiliare.

5. Sentiment del mercato

Il sentiment nel 2026 è cautamente ottimista, ma con la chiara consapevolezza che gli anni "d'oro" del 2022-2023 sono alle spalle. Gli analisti di Galt & Taggart descrivono il mercato come "in normalizzazione" con rischi di saturazione "sul radar". Leo Chikhava (Colliers Georgia) è più ottimista: ha dichiarato che non si prevede un calo dei prezzi nel 2026 e non ci sarà un eccesso di offerta, poiché il minor numero di nuovi progetti finanziati dalle banche bilancia l'ingresso sul mercato dei progetti del 2022.

Il contrasto con la fine del 2024 è netto: allora l'Associazione Nazionale Georgiana dell'Immobiliare (GNARE, ~110 membri, di cui 30% sviluppatori e 70% broker) riferiva che a dicembre 2024 le transazioni erano "ridotte al minimo" e "sospese — tutti aspettano gli sviluppi" a causa delle proteste. Nel 2026 non c'è questo congelamento — gli acquirenti sono tornati. Ma gli operatori di mercato riconoscono che il mercato è diventato "selettivo": gli immobili forti e liquidi continuano a vendersi e ad apprezzarsi, mentre i progetti deboli e l'eccesso di monolocali (soprattutto a Batumi) creano pressione.

6. Fattori influenti

Economia. Il PIL è cresciuto del 7,5% nel 2025 (secondo la stima rapida di Geostat del 30 gennaio 2026: 9,9% nel I trim., 7,4% nel II, 6,4% nel III, 6,8% nel IV; PIL nominale 104,6 miliardi di lari / $38,1 miliardi, +12,4%). La crescita, secondo la Banca Mondiale, è trainata principalmente dai consumi: consumi privati interni +8,2%, salari reali +11,5%. Previsione per il 2026: la Banca Mondiale prevede un rallentamento al 5,0% "a causa di condizioni esterne più deboli e di una domanda interna più morbida"; il FMI — 5,3%. L'inflazione è accelerata dal 4,3% (marzo) al 5,7-5,9% (aprile-maggio 2026) a causa dell'aumento dei prezzi dell'energia. Il lari è stabile (~2,62-2,64/$, ancorato al dollaro). Fitch (novembre 2025) e S&P (febbraio 2026) hanno confermato il rating "BB" con outlook stabile.

Tasso della Banca Nazionale. Secondo Global Property Guide, il tasso è rimasto all'8,0% da maggio 2024. Tuttavia, secondo Trading Economics, ad aprile 2026 la Banca Nazionale ha aumentato il tasso per la prima volta da marzo 2022 di 25 punti base all'8,25% a causa dello shock inflazionistico (inflazione di maggio 5,7% contro l'obiettivo del 3%) e lo ha mantenuto a giugno 2026. (La discrepanza tra le fonti è esplicitamente segnalata.)

Turismo. I ricavi dal turismo internazionale nel I semestre 2026 — $1,93 miliardi (−2% a/a), numero di visite 2,734 milioni (−2,7%) a causa del calo nel II trimestre. I ricavi dai turisti russi sono diminuiti di ~25% a/a, mentre quelli dai cittadini UE sono cresciuti di ~21% (fino a $335,6 milioni — il gruppo più grande). La Russia rimane la principale fonte di visitatori (25,1% nel II trim.).

Politica e expat. La sospensione dei negoziati per l'adesione all'UE (dicembre 2024), la legge sugli "agenti stranieri", le proteste prolungate a Tbilisi, gli arresti di attivisti e l'inasprimento della legislazione migratoria (da marzo 2026 — permessi di lavoro obbligatori per gli stranieri, aumento delle multe per il superamento del soggiorno da 180 a 1.000 lari) causano un deflusso di parte degli expat. Questo è un rischio chiave a medio termine per il segmento orientato alla domanda estera.

Recommendations

Per l'acquirente finale (residenza):

• A Tbilisi il mercato è equilibrato — si può acquistare, ma non c'è fretta: i prezzi crescono moderatamente (3-6% all'anno), non c'è rischio di aumenti improvvisi. Preferite zone liquide (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) e immobili pronti o quasi pronti di sviluppatori affidabili.
• Utilizzate il piano rateale interno senza interessi dello sviluppatore invece del mutuo a ~12% in lari, se non avete accesso a un credito in valuta.

Per l'investitore:

• Batumi, segmento di massa vicino al mare — prudenza elevata. Lo stock invenduto in crescita (~12.400 appartamenti), la consegna record del 2026 (fino a 18.000 appartamenti) e il calo dei rendimenti locativi (7,4% lordo, 3-4% netto) significano rischio di stagnazione dei prezzi e difficoltà di rivendita. Evitate i monolocali standard in progetti periferici.
• Puntate su aparthotel gestiti / residenze brandizzate con occupazione reale, non su "appartamenti in prima linea" con garanzia di affitto promessa (leggete le clausole in piccolo).
• Se il permesso di soggiorno fa parte dell'obiettivo, considerate la nuova soglia di $150.000 dal 1° marzo 2026.

Trigger per rivedere la strategia (benchmark):

• Se i sondaggi operativi degli sviluppatori di Galt & Taggart mostreranno una dinamica negativa delle vendite primarie per 2+ mesi consecutivi — segnale di raffreddamento reale (a differenza dei dati "rumorosi" del registro).
• Se lo stock invenduto a Batumi supererà ~15.000 appartamenti o gli sviluppatori inizieranno a offrire sconti massicci >10% — segno di correzione dei prezzi.
• Una brusca svalutazione del lari, l'escalation delle proteste o nuove restrizioni per gli stranieri — motivi per rimandare l'acquisto di un immobile di investimento.

Caveats

• I dati del registro (NAPR) sovrastimano le vendite primarie a causa dei ritardi nella registrazione delle transazioni; i sondaggi operativi degli sviluppatori sono un indicatore più accurato, ma selettivo (~50% dei progetti). La discrepanza è significativa (maggio a Tbilisi: +9,7% secondo NAPR vs +2,5% secondo il sondaggio).
• Le metodologie delle fonti non coincidono. Galt & Taggart definisce "primario" come vendite dirette degli sviluppatori (~37-50% del mercato), mentre TBC Capital classifica come "nuove" solo ~14% delle transazioni (a marzo 2026 "nuovi" appartamenti: 564 unità, −3% a/a). I numeri di diverse società non sono direttamente confrontabili.
• ~12.400 appartamenti invenduti si riferiscono a Batumi, non a Tbilisi. Non esiste un numero pubblico separato dello stock invenduto per Tbilisi nelle fonti disponibili; per Tbilisi Galt & Taggart si limita a constatare "rischio di saturazione sul radar".
• Conflitto di interessi: Galt & Taggart (parte del gruppo Bank of Georgia) e TBC Capital (TBC Bank) sono operatori di mercato. Le stime di Colliers (Chikhava) sono più ottimistiche ("non ci sarà eccesso di offerta") e divergono dalla posizione più prudente di Galt & Taggart.
• Discrepanza sul tasso della Banca Nazionale tra le fonti (8,0% vs 8,25% da aprile 2026) è segnalata sopra.
• Al momento della preparazione del rapporto (dati di fine luglio 2026), i report mensili pubblicamente disponibili di Galt & Taggart e TBC Capital coprono dati non oltre maggio 2026 (più i dati di Colliers per giugno); parte delle cifre di giugno/luglio proviene da resoconti secondari, non dai PDF originali.