Gruzija – bīstama viegliem ieguldījumiem

Krāpšana Gruzijas būvniecībā: kam jāpievērš uzmanība mājokļa pircējam

Gruzija — īpaši Batumi un Tbilisi — joprojām ir magnēts ārvalstu pircējiem: zemas cenas, nulles nodoklis par iegādi, maksājumu atlikšana no attīstītāja un solītā ienākumi no īres. Tirgus turklāt strauji aug: saskaņā ar TBC Capital datiem, 2026. gada pirmajā ceturksnī Tbilisi dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgus apjoms pieauga par 24% salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu un sasniedza gandrīz $941 miljonu. Bet līdz ar pieprasījumu pieaug arī veidu skaits, kā izvilkt no pircēja naudu. Zemāk — biežākās shēmas un kā no tām izsargāties.

Tipiskas shēmas

Ilgstoša būvniecība un «spoku mājas». Lētākais mājoklis tiek pārdots pamatu bedres stadijā, un pēc nodošanas ekspluatācijā cena bieži vien dubultojas. Problēma ir tā, ka daļa projektu netiek pabeigti gadiem ilgi vai tiek nodoti «betonā» — bez komunikācijām un apdares. Pēc daudzām atsauksmēm, Batumī atrodas korpusi, kas pamesti gadiem, ar pustukšiem stāviem un drūpošu apdari jau pāris gadu pēc nodošanas.

Maldināšana ar «jūras skatu». Izplatīts triks: dzīvokli ar panorāmu pārdod ievērojami dārgāk, solot mutiski, ka skatu neviens neaizsegs. Pēc naudas iekasēšanas attīstītājs pats uzceļ pretī jaunu daudzstāvu ēku, un dzīvoklis zaudē vērtību. Mutiskas garantijas Gruzijā neko nav vērtas — tikai tas, kas ir fiksēts uz papīra.

Pārvērtēta platība un «uzpūsta» ienesīgums. Platībā bieži tiek iekļauti balkoni un koplietošanas zonas, tāpēc reālā dzīvojamā platība ir mazāka nekā reklamētā. Un solītie 8–10% gadā no īres tiek aprēķināti, ņemot vērā vasaras sezonu: ziemā Batumi kļūst tukša, un reālais ienesīgums ir krietni zemāks par solīto.

Divkāršas pārdošanas un viltoti dokumenti. Vienu un to pašu dzīvokli var pārdot vairākiem pircējiem, vai arī darījumu veic persona, kas nav īstais īpašnieks. 2026. gada aprīlī Gruzijā aizturēja personu, kas mēģināja piesavināties nekustamo īpašumu, izmantojot viltotus notariālus dokumentus — shēma ar fiktīvām pilnvarām tiek izmantota regulāri.

Kā izsargāties

Galvenais instruments — Nacionālā publiskā reģistra aģentūra (NAPR). Tā ir elektroniska datubāze, izveidota arī, lai novērstu krāpniecību un divkāršas pārdošanas; objektu var pārbaudīt pēc kadastra numura, izmantojot oficiālo vietni napr.gov.ge. Pirms jebkura maksājuma ir vērts:

Pasūtīt svaigu izrakstu no reģistra un pārliecināties, ka pārdevējs patiešām ir īpašnieks un uz objekta nav apgrūtinājumu (ķīlu, arestu, tiesu strīdu). Pārbaudīt, vai kadastra numurs izrakstā sakrīt ar numuru no sludinājuma un līguma. Pārliecināties, ka attīstītājam ir būvatļauja — to var pārbaudīt tajā pašā reģistrā vai Tieslietu namā. Izpētīt izstrādātāja iepriekšējos projektus: vai tie ir nodoti ekspluatācijā, vai laikā, ko raksta iedzīvotāji. Reputācija ir svarīgāka par skaistu reģistratūru izstāžu zālē. Visi solījumi (skats, termiņi, apdare, kavējuma sodi) jāieraksta līgumā. Paredziet, ka reālā nodošana ekspluatācijā parasti atpaliek no dokumentos norādītā par vairākiem mēnešiem.

Un pamatnoteikums: neveiciet iemaksu vai priekšapmaksu pirms objekta apskates un dokumentu pārbaudes. Lūgums «fiksēt dzīvokli ar pārskaitījumu tieši tagad» ir tipiska shēmas pazīme.