Gruzijas primārais mājokļu tirgus 2026. gadā

TL;DR

• Pārdošanas apjomi Gruzijas primārajā tirgū 2026. gadā NEKRĪT — tie pieaug, bet mēreni un nevienmērīgi: saskaņā ar Publiskā reģistra (NAPR) oficiālajiem datiem, ko apstrādājusi Colliers Georgia, Tbilisi no 2026. gada janvāra līdz jūnijam pārdoti 22 402 dzīvokļi (+18,7% salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu), pārdošanas apjomi jaunbūvēs pieauga par 21,8%; Batumi pirmajā pusgadā — 7 838 dzīvokļi (+11,4%). Pircēji ir, bet tirgus "normalizējas" pēc 2022.–2023. gada buma un ir ļoti atkarīgs no ārvalstu pieprasījuma un ģeopolitikas.
• Jaunbūvju cenas pieaug viencipara robežās: Tbilisi primārais tirgus 2026. gada maijā — $1 412/m² (+6,1% g/g), Batumi 2026. gada I ceturksnī — $1 893/m² (+8,7% g/g). Prognozes 2026. gadam: Tbilisi +3–5%, Batumi +4–6%. Analītiķi cenu kritumu negaida.
• Galvenais risks — pārpildīšanās, īpaši Batumi: līdz 2025. gada beigām nepārdotais atlikums aptaujāto attīstītāju projektos pieauga par 13,9% g/g līdz ~12 400 dzīvokļiem, un 2026. gads kļūs par rekordlielu mājokļu nodošanas gadu (~35 tūkst. dzīvokļu Tbilisi un līdz 18 tūkst. Batumi — salīdzinājumā ar 13 tūkst. Batumi 2025. gadā un tikai 2 tūkst. 2020. gadā). Attīstītāju operatīvās aptaujas liecina par daudz pieticīgāku primāro pārdošanas dinamiku nekā reģistra dati.

Key Findings

1. Pārdošanas apjomi pieaug saskaņā ar reģistra datiem, bet attīstītāju aptaujas ataino atturīgāku ainu. Tbilisi 2026. gada maijā reģistrēti 3 748 darījumi (+11,1% g/g), no tiem primārais tirgus (NAPR) — 1 824 (+9,7%). Tomēr Galt & Taggart attīstītāju operatīvā aptauja (aptver ~50% primāro projektu) uzrādīja primāro pārdošanas apjomu pieaugumu tikai par 2,5% g/g, turklāt kopējā pārdotā platība samazinājās — pircēji iegādājas mazāka izmēra dzīvokļus. Reģistra dati ir pārspīlēti darījumu reģistrācijas kavēšanās dēļ.

2. 2025. gads bija normalizācijas gads, nevis lejupslīde. Saskaņā ar NAPR/TBC Capital, Gruzijā 2025. gadā pārdoti 78 500 dzīvokļi (+5,94% g/g). Otrreizējais tirgus — 63% darījumu (+7,42%), primārais — 37% (+3,53%). Tbilisi: 42 388 dzīvokļi (+4,31%). Batumi: 17 478 (+15,02%). Vājais 2025. gada sākums (politiskā nestabilitāte) nomainījās ar pieprasījuma atjaunošanos otrajā pusgadā.

3. Batumi primārais tirgus ir neaizsargāts piedāvājuma pārpalikuma dēļ. Pārdošanas apjomi pieaug (2026. gada I ceturksnis: 4 049 dzīvokļi, +15,8%), bet joprojām ir ievērojami zemāki par 2022.–2023. gada pīķi, un nepārdotais krājums pieaug. Primārā tirgus cenas ($1 893/m²) aug straujāk nekā otrreizējā tirgū, plaisa palielinās, īres ienesīgums krītas: pēc Galt & Taggart datiem, bruto ienesīgums Batumi samazinājās no 10% 2023. gadā līdz 7,4% 2025. gadā, un tiek prognozēts turpmāks kritums līdz 5,1–3,4% (neto ienesīgums dzīvokļiem — tikai 3–4%).

4. Pircēji ir, un tie galvenokārt ir vietējie. Tbilisi Gruzijas pilsoņi veic ~77% primāro darījumu (Izraēla ~10%, Krievija ~3%); ārvalstnieku īpatsvars 2026. gada I pusgadā — aptuveni 10%. Batumi ir otrādi: ārvalstnieki — 52% darījumu 2025. gadā, līdz 63% 2026. gada I ceturksnī (ES 13%, Izraēla 13%, Ukraina+Krievija+Baltkrievija ~11%).

5. Kredīts ir dārgs, bet hipotekārais kredīts aug; attīstītāji aktīvi piedāvā nomaksas. Vidējā hipotekārā likme lari — 12,14% (2026. gada februāris, samazinājusies no 13,31% gadu iepriekš), valūtā ~8%. 2025. gadā izsniegti jauni hipotekārie kredīti 9,6 miljardu lari apmērā (+9,1%). Lielākā daļa primāro darījumu notiek, izmantojot attīstītāju bezprocentu iekšējās nomaksas (pirmā iemaksa no 10%).

6. Fons: spēcīga ekonomika, bet politiski un ģeopolitiski riski. IKP 2025. gadā pieauga par 7,5% (2026. gada prognoze — 5,0%), lari ir stabils (~2,62–2,64/$). Bet ES integrācijas apturēšana (2024. gada decembris), protesti, "ārvalstu aģentu" likums, migrācijas noteikumu stingrāka piemērošana un uzturēšanās atļaujas sliekšņa paaugstināšana par nekustamo īpašumu no $100 tūkst. līdz $150 tūkst. (no 2026. gada 1. marta) rada spiedienu uz ārvalstu pieprasījumu.

Details

1. Darījumu dinamika 2026. gadā

Valsts mēroga konteksts. Gruzijas tirgus aug kopš 2021. gada; 2024. gadā mājokļu tirgus apjoms sasniedza vēsturisko maksimumu — $4,3 miljardus (+9% salīdzinājumā ar 2023. gadu). Rekords darījumu skaita ziņā tika uzstādīts 2022. gadā (apmēram 79 tūkst.) krievu masveida migrācijas viļņa laikā. 2025. gadā pārdoti 78 500 dzīvokļi (+5,94% g/g) — tirgus atgriezās pie izaugsmes pēc 2023.–2024. gada atdzišanas, bet bez ažiotāžas.

Tbilisi, pa mēnešiem (NAPR dati caur Galt & Taggart):

• 2026. gada janvāris: 2 964 darījumi; primārais tirgus (NAPR) 1 614 (+4,0%), attīstītāju aptauja +21,8%; otrreizējais tirgus 1 350 (−3,2%).
• 2026. gada februāris: 3 822 darījumi (+15% g/g); primārais tirgus 1 958 (+11,2%), attīstītāju aptauja +26,6%; otrreizējais tirgus 1 864 (+19,2%).
• 2026. gada aprīlis: 3 641 darījums; otrreizējais tirgus 1 857 (+17,2%), primārais tirgus 1 784 (+4,6%), attīstītāju aptauja +64%.
• 2026. gada maijs: 3 748 darījumi (+11,1% g/g); otrreizējais tirgus 1 924 (+12,4%), primārais tirgus 1 824 (+9,7% pēc NAPR, bet +2,5% pēc attīstītāju aptaujas).
• 2026. gada jūnijs (Colliers): ~4 484 darījumi (+34,7% g/g), tirgus apjoms $387 miljoni (+53,9%).

Tbilisi, pusgads (Colliers Georgia): 2026. gada janvāris–jūnijs — 22 402 dzīvokļi (+18,7% g/g), tirgus apjoms $1,8 miljardi (+33,2%). Jaunbūves +21,8%, otrreizējais tirgus +22,1%. Vidējā svērtā primārā tirgus cena pilsētā +11,7% (H1/H1).

Batumi:

• 2026. gada I ceturksnis: 4 049 dzīvokļi (+15,8% g/g); otrreizējais tirgus +10,1%, primārais tirgus +21,1% (NAPR), attīstītāju aptauja +70,6%.
• 2026. gada maijs: 1 324 dzīvokļi (+2,5% g/g), $87 miljoni (+22,2%).
• 2026. gada jūnijs: 1 468 dzīvokļi (+8,2% g/g), ~$100 miljoni (+28,2%); jaunbūvju pārdošana +11,6%, otrreizējais tirgus −26,4%.
• 2026. gada I pusgads: 7 838 dzīvokļi (+11,4% g/g), apgrozījums $507 miljoni (+29%).

Secinājums par pārdošanu: primārais tirgus nekrīt nevienā lielajā pilsētā saskaņā ar reģistra datiem. Tomēr neatbilstība starp reģistra datiem (kas ir pārspīlēti reģistrācijas kavēšanās dēļ) un attīstītāju operatīvajām aptaujām (maijs Tbilisi: +2,5% nevis +9,7%) norāda, ka reālā primārā tirgus dinamika ir pieticīgāka nekā virsrakstu skaitļi.

2. Jaunbūvju cenas

Tbilisi. Primārais tirgus: $1 385/m² (janvāris) → $1 398 (februāris) → $1 408 (aprīlis) → $1 412/m² (maijs, +6,1% g/g). Pieaugums mērens (~0,3–0,9% mēnesī), kas liecina par pieprasījuma un piedāvājuma līdzsvaru. Pa rajoniem (Geostat, 2025. gada IV ceturksnis, dzīvokļu mediānas cenas): Mtatsminda $2 497/m², Vake $2 176/m², Čugureti $1 613/m², Saburtalo $1 598/m², Samgori $1 315/m². Cenu pieauguma prognoze Tbilisi 2026. gadam: Galt & Taggart — viencipara skaitļi, TBC Capital — ~3,2%, ekspertu vērtējumi 3–5%.

Batumi. Vidējā primārā tirgus cena "pabeigts" 2025. gadā — $1 865/m² (+9,4% g/g); 2026. gada I ceturksnī — $1 893/m² (+8,7%), otrreizējais tirgus $1 479 (+7,8%). Dārgākais apakštirgus — Vecā Batumi ($3 028/m²). Galt & Taggart prognoze 2026. gadam: primārā tirgus cenu pieauguma palēnināšanās līdz 4–6%. Colliers ($1 500/m² vidēji abās pilsētās) 2026. gadā cenu kritumu negaida.

3. Piedāvājums un pārpildīšanās risks

Būvniecības atļaujas samazinās — normalizācijas signāls. Tbilisi 2025. gadā izsniegtas 208 atļaujas (−4,2%), atļautā dzīvojamā platība −10,73% līdz 1,734 miljoniem m². Līdz 2026. gada maijam atļauju platība samazinās astoto mēnesi pēc kārtas (maijs: −18,4% g/g; 5 mēnešos −34,4%). Tomēr izsniegšana joprojām ir ~32% virs "veselīgā" 2015.–2022. gada līmeņa.

2026. gads — rekordliels mājokļu nodošanas gads. Galt & Taggart prognozē ~35 tūkst. dzīvokļu nodošanu Tbilisi un līdz 18 tūkst. Batumi — vēsturiskais maksimums. Batumi tas ir straujš lēciens: nodošana pieauga no 2 000 dzīvokļiem 2020. gadā līdz 13 000 2025. gadā, un 2026. gada pīķis sasniegs līdz 18 000 vienību. Iemesls — vienlaicīga projektu pabeigšana, kas tika uzsākti ažiotāžas pieprasījuma periodā. Tas pastiprina konkurenci un rada spiedienu uz cenām un īres likmēm.

Batumi — pārpildīšanās riska epicentrs. Pēc Galt & Taggart datiem, līdz 2025. gada beigām nepārdotais atlikums aptaujāto attīstītāju projektos pieauga par 13,9% g/g līdz ~12 400 dzīvokļiem, kas "norāda uz paaugstinātu pārpildīšanās risku". Analītiķi tieši brīdina, ka primārā tirgus cenu pieaugums "apsteidz pieprasījumu" un pašreizējo tempu noturēšana būs sarežģīta. Galvenais pieprasījums ir pārvietojies uz Jaunā bulvāra rajonu.

4. Pieprasījums un pircēji

Kas pērk. Tbilisi virzītājspēks ir vietējie gala pircēji (~77% primāro darījumu; pēc Colliers aplēsēm — līdz 90% no visiem darījumiem). Lielākās ārvalstnieku grupas Tbilisi: Izraēla (~10%), Krievija (~3%). Batumi tirgus ir daudz "internacionālāks": ārvalstnieki — 52% 2025. gadā un līdz 63% 2026. gada I ceturksnī; galvenās grupas — ES (13%), Izraēla (13%), plus Ukraina/Krievija/Baltkrievija (~11% kopā) un Turcija.

Hipotekārais kredīts un nomaksas. Hipotekārā likme lari — 12,14% (2026. gada februāris, samazinājusies no 13,31% gadu iepriekš), valūtā ~8,01%. Nacionālās bankas prezidente Natia Turnava finanšu komitejas sēdē (2026. gada maijs) atzīmēja vidējās hipotekārās likmes samazināšanos no 13,4% (2025. gada janvāris) līdz 11,9% (2026. gada marts), bet biznesa kredītiem — no 14,4% līdz 12,8%, saistot to ar kredītrisku samazināšanos un uzticības pieaugumu lari. 2025. gadā izsniegti jauni hipotekārie kredīti 9,6 miljardu lari apmērā (+9,1%), atlikums — 24,2 miljardi lari (+16,2%). Augsto likmju un stingro banku prasību dēļ (pirmā iemaksa no 20%) lielākā daļa jaunbūvju pircēju izmanto attīstītāju bezprocentu iekšējās nomaksas (pirmā iemaksa no 10%, grafiks līdz mājas nodošanai) — tas ir kļuvis par galveno pārdošanas veicināšanas instrumentu.

Regulatīvās izmaiņas. No 2026. gada 1. marta investīciju slieksnis nekustamajā īpašumā uzturēšanās atļaujas iegūšanai tika paaugstināts no $100 tūkst. līdz $150 tūkst. — tas ir trešais paaugstinājums programmas vēsturē un pirmais kopš 2019. gada (pieaugums par 50%, saskaņā ar 2025. gada jūnija grozījumiem). Sileksnis tiek aprēķināts pēc tirgus vērtības (nevis līguma cenas) un var tikt sasniegts, summējot vairākus objektus. Izmaiņas novirza ārvalstnieku pieprasījumu uz dārgāku segmentu. Iepriekš 2026. gadā regulators stingrāk piemēroja prasības attīstītāju kredītiem (LTV un rezervēšana) pēc SVF pārskata, kurā tika atzīmēta banku ekspozīcijas palielināšanās nekustamajam īpašumam.

5. Tirgus noskaņojums

Noskaņojums 2026. gadā — piesardzīgi optimistisks, bet ar skaidru izpratni, ka "zelta" 2022.–2023. gadi ir pagātnē. Galt & Taggart analītiķi raksturo tirgu kā "normalizējošos" ar pārpildīšanās riskiem "uz radara". Leo Čihava (Colliers Georgia) ir optimistiskāks: paziņoja, ka 2026. gadā cenu kritums nav gaidāms un pārpalikuma nebūs, jo mazāks banku finansēto jauno projektu skaits līdzsvaro 2022. gada projektu ienākšanu tirgū.

Kontrasts ar 2024. gada beigām ir kras: toreiz Gruzijas Nacionālā nekustamā īpašuma asociācija (GNARE, ~110 dalībnieki, no tiem 30% attīstītāji un 70% mākleri) ziņoja, ka 2024. gada decembrī darījumi "samazināti līdz minimumam" un "apturēti — visi gaida notikumu attīstību" protestu fona. 2026. gadā šādas sasalšanas nav — pircēji ir atgriezušies. Bet tirgus dalībnieki atzīst, ka tirgus ir kļuvis "selektīvs": spēcīgi likvīdi objekti turpina pārdoties un dārgot, bet vāji projekti un studiju pārpalikums (īpaši Batumi) rada spiedienu.

6. Ietekmējošie faktori

Ekonomika. IKP 2025. gadā pieauga par 7,5% (pēc Geostat ātrā novērtējuma no 2026. gada 30. janvāra: 9,9% I ceturksnī, 7,4% II, 6,4% III, 6,8% IV; nominālais IKP 104,6 miljardi lari / $38,1 miljardi, +12,4%). Pasaules Bankas vērtējumā izaugsmi galvenokārt nodrošina patēriņš: iekšzemes privātais patēriņš +8,2%, reālās algas +11,5%. Prognoze 2026. gadam: Pasaules Banka sagaida palēnināšanos līdz 5,0% "vājāku ārējo apstākļu un mīkstāka iekšzemes pieprasījuma dēļ"; SVF — 5,3%. Inflācija paātrinājās no 4,3% (marts) līdz 5,7–5,9% (2026. gada aprīlis–maijs) enerģijas cenu pieauguma dēļ. Lari ir stabils (~2,62–2,64/$, piesaistīts dolāram). Fitch (2025. gada novembris) un S&P (2026. gada februāris) apstiprināja reitingu "BB" ar stabilu nākotnes perspektīvu.

Nacionālās bankas likme. Pēc Global Property Guide datiem, likme tika noturēta 8,0% apmērā kopš 2024. gada maija. Tomēr pēc Trading Economics datiem, 2026. gada aprīlī Nacionālā banka pirmo reizi kopš 2022. gada marta paaugstināja likmi par 25 bāzes punktiem līdz 8,25% inflācijas šoka dēļ (maija inflācija 5,7% pie 3% mērķa) un noturēja to 2026. gada jūnijā. (Avotu atšķirību skaidri atzīmēju.)

Tūrisms. Ieņēmumi no starptautiskā tūrisma 2026. gada I pusgadā — $1,93 miljardi (−2% g/g), apmeklējumu skaits 2,734 miljoni (−2,7%) II ceturkšņa krituma dēļ. Ieņēmumi no Krievijas tūristiem samazinājās par ~25% g/g, savukārt no ES pilsoņiem pieauga par ~21% (līdz $335,6 miljoniem — lielākā grupa). Krievija joprojām ir lielākais apmeklētāju avots (25,1% II ceturksnī).

Politika un pārcēlāji. ES pievienošanās sarunu apturēšana (2024. gada decembris), "ārvalstu aģentu" likums, ilgstoši protesti Tbilisi, aktīvistu aresti un migrācijas likumdošanas stingrāka piemērošana (no 2026. gada marta — obligātas darba atļaujas ārvalstniekiem, sodu palielināšana par uzturēšanās termiņa pārsniegšanu no 180 līdz 1000 lari) rada daļas pārcēlāju aizplūšanu. Tas ir galvenais vidēja termiņa risks segmentam, kas orientēts uz ārvalstu pieprasījumu.

Recommendations

Gala lietotājam-pircējam (dzīvošanai):

• Tbilisi tirgus ir līdzsvarots — pirkt var, bet nav jāsteidzas: cenas aug mēreni (3–6% gadā), strauja pieauguma riska nav. Dodiet priekšroku likvīdiem rajoniem (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) un gataviem/gandrīz gataviem objektiem no uzticamiem attīstītājiem.
• Izmantojiet attīstītāja iekšējo bezprocentu nomaksu, nevis hipotekāro kredītu ar ~12% likmi lari, ja nav pieejams kredīts valūtā.

Investoram:

• Batumi, masveida segments pie jūras — paaugstināta piesardzība. Augošs nepārdotais krājums (~12 400 dzīvokļi), rekordliela nodošana 2026. gadā (līdz 18 tūkst. dzīvokļu) un krītošs īres ienesīgums (7,4% bruto, 3–4% neto) nozīmē cenu stagnācijas un tālākpārdošanas grūtību risku. Izvairieties no tipiskām studijām perifērajos projektos.
• Orientieris — pārvaldīti apart-viesnīcas / zīmolu rezidences ar reālu noslogojumu, nevis "dzīvoklis pirmajā līnijā" ar solītu īres garantiju (lasiet smalko druku).
• Ja uzturēšanās atļauja ir daļa no mērķa, ņemiet vērā jauno $150 tūkst. slieksni no 2026. gada 1. marta.

Stratēģijas pārskatīšanas trigeri (etaloni):

• Ja Galt & Taggart attīstītāju operatīvās aptaujas uzrādīs negatīvu primāro pārdošanas dinamiku 2+ mēnešus pēc kārtas — tas ir reālas atdzišanas signāls (atšķirībā no "trokšņainajiem" reģistra datiem).
• Ja nepārdotais krājums Batumi pārsniegs ~15 tūkst. dzīvokļu vai attīstītāji sāks masveidā dot atlaides >10% — cenu korekcijas pazīme.
• Strauja lari devalvācija, protestu eskalācija vai jauni ierobežojumi ārvalstniekiem — iemesls atlikt investīciju objekta iegādi.

Caveats

• Reģistra dati (NAPR) pārspīlē primāro pārdošanu darījumu reģistrācijas kavēšanās dēļ; attīstītāju operatīvās aptaujas ir precīzāks, bet izlases veida (~50% projektu) rādītājs. Atšķirība ir ievērojama (maijs Tbilisi: +9,7% pēc NAPR pret +2,5% pēc aptaujas).
• Avotu metodoloģijas nesakrīt. Galt & Taggart definē "primāro tirgu" kā tiešos attīstītāju pārdošanas darījumus (~37–50% tirgus), savukārt TBC Capital klasificē tikai ~14% darījumu kā "jaunus" (2026. gada martā "jauni" dzīvokļi: 564 gab., −3% g/g). Dažādu uzņēmumu skaitļi nav tieši salīdzināmi.
• ~12 400 nepārdoto dzīvokļu ir Batumi, nevis Tbilisi. Atsevišķa publiska skaitļa par nepārdoto krājumu Tbilisi pieejamajos avotos nav; par Tbilisi Galt & Taggart tikai konstatē "pārpildīšanās risku uz radara".
• Interešu konflikts: Galt & Taggart (ietilpst Bank of Georgia grupā) un TBC Capital (TBC Bank) ir tirgus dalībnieki. Colliers (Čihava) vērtējumi ir optimistiskāki ("pārpalikuma nebūs") un atšķiras no piesardzīgākās Galt & Taggart pozīcijas.
• Atšķirība par Nacionālās bankas likmi starp avotiem (8,0% pret 8,25% no 2026. gada aprīļa) ir atzīmēta iepriekš.
• Uz ziņojuma sagatavošanas brīdi (pēc datiem uz 2026. gada jūlija beigām) publiski pieejamie Galt & Taggart un TBC Capital mēneša pārskati aptver datus ne vēlāk kā 2026. gada maiju (plus Colliers dati par jūniju); daļa jūnija/jūlija skaitļu ir no sekundāriem pārstāstiem, nevis oriģinālajiem PDF.