Грузија опасна за лесни инвестиции

Скам во градежништвото во Грузија: на што да внимава купувачот на домување

Грузија — особено Батуми и Тбилиси — останува магнет за странски купувачи: ниски цени, нулта данок на купување, рати од градителот и ветена приносност од изнајмување. Пазарот притоа расте брзо: според податоците на TBC Capital, во првиот квартал на 2026 година обемот на пазарот на станбени недвижности во Тбилиси порасна за 24% на годишно ниво и достигна речиси $941 милион. Но заедно со побарувачката расте и бројот на начини да се извлечат пари од купувачот. Подолу се најчестите шеми и како да се заштитите од нив.

Типични шеми

Долгоградба и „куќи-духови“. Најевтиниот дом се продава во фаза на ископ, а до завршувањето цената често се удвојува. Проблемот е што дел од проектите не се завршуваат со години или се предаваат „во бетон“ — без комуникации и завршна обработка. Според многубројни критики, во Батуми има згради напуштени со години, со полупразни катови и распадната завршна обработка веќе неколку години по предавањето.

Измама со „поглед на море“. Распространет трик: стан со панорама се продава значително поскапо под усно ветување дека никој нема да го блокира погледот. По собирање на парите, градителот сам изградува нова висока зграда спроти, и станот губи во вредност. Усните гаранции во Грузија не вредат ништо — само она што е запишано на хартија.

Надувана квадратура и „издувана“ приносност. Во површината често се вклучуваат балкони и заеднички простории, па реалната станбена површина се покажува помала од рекламираната. А ветените 8–10% годишен принос од изнајмување се пресметуваат според летната сезона: зиме Батуми опустува, а реалната приносност е значително помала од наведената.

Двојни продажби и фалсификувани документи. Истиот стан може да се продаде на повеќе купувачи, или трансакцијата ја врши лице кое не е вистинскиот сопственик. Во април 2026 година во Грузија беше уапсено лице кое се обидувало да присвои недвижност со помош на фалсификувани нотарски документи — шемата со фиктивни полномоштва се среќава редовно.

Како да се заштитите

Главен инструмент — Националната агенција за јавен регистар (NAPR). Ова е електронска база на податоци, создадена меѓу другото за спречување на измами и двојни продажби; објектот може да се провери преку катастарскиот број на официјалната веб-страница napr.gov.ge. Пред какво било плаќање, треба:

• Закажете свеж извод од регистарот и уверете се дека продавачот е навистина сопственик, а на објектот нема товари (ипотеки, заплени, судски спорови).
• Проверете дали катастарскиот број во изводот се совпаѓа со бројот од огласот и договорот.
• Уверете се дека градителот има градежна дозвола — тоа се проверува преку истиот регистар или во Домот на правдата.
• Проучете ги минатите проекти на девелоперот: дали се предадени, на време, што пишуваат жителите. Репутацијата е поважна од убава рецепција во шоурумот.
• Сите ветувања (поглед, рокови, завршна обработка, казни за доцнење) запишете ги во договор. Имајте предвид дека реалното предавање обично заостанува неколку месеци од договорното.

И основно правило: не вложувајте депозит или аванс пред преглед на објектот и проверка на документите. Барањето „фиксирајте го станот со трансфер веднаш“ — типичен знак на шема.