Примарниот пазар на домување во Грузија во 2026 година

TL;DR

• Продажбите на примарниот пазар во Грузија во 2026 година НЕ опаѓаат — тие растат, но умерено и нерамномерно: според официјалните податоци на Јавниот регистар (NAPR), обработени од Colliers Georgia, во Тбилиси за јануари–јуни 2026 се продадени 22 402 стана (+18,7% на годишно ниво), продажбите во новоградби пораснаа за 21,8%; во Батуми за првото полугодие — 7 838 стана (+11,4%). Купувачи има, но пазарот „се нормализира“ по бумот од 2022–2023 и силно зависи од странската побарувачка и геополитиката.
• Цените на новоградбите растат во рамки на едноцифрени бројки: во Тбилиси примарниот пазар во мај 2026 — $1 412/м² (+6,1% на годишно ниво), во Батуми во првиот квартал 2026 — $1 893/м² (+8,7% на годишно ниво). Прогнозите за 2026: Тбилиси +3–5%, Батуми +4–6%. Аналитичарите не очекуваат намалување на цените.
• Главниот ризик — пренаситеност, особено во Батуми: до крајот на 2025 непродадениот остаток во проектите на анкетираните градежници порасна за 13,9% на годишно ниво на ~12 400 стана, а 2026 година ќе биде рекордна по воведување на станови (~35 илјади стана во Тбилиси и до 18 илјади во Батуми — наспроти 13 илјади во Батуми во 2025 и само 2 илјади во 2020). Оперативните анкети на градежниците покажуваат многу поскромна динамика на примарните продажби отколку податоците од регистарот.

Key Findings

1. Продажбите растат според податоците на регистарот, но анкетите на градежниците даваат посдржана слика. Во Тбилиси во мај 2026 се регистрирани 3 748 трансакции (+11,1% на годишно ниво), од кои примарни (NAPR) — 1 824 (+9,7%). Сепак, оперативната анкета на градежниците Galt & Taggart (опфаќа ~50% од примарните проекти) покажа раст на примарните продажби од само 2,5% на годишно ниво, при што вкупната продадена површина се намали — купуваат станови со помала големина. Податоците од регистарот се надуени поради доцнења во регистрацијата на трансакциите.

2. 2025 година беше година на нормализација, а не на пад. Според NAPR/TBC Capital, во Грузија во 2025 се продадени 78 500 стана (+5,94% на годишно ниво). Вторичниот пазар — 63% од трансакциите (+7,42%), примарниот — 37% (+3,53%). Тбилиси: 42 388 стана (+4,31%). Батуми: 17 478 (+15,02%). Слабиот почеток на 2025 (политичка нестабилност) беше заменет со обновување на побарувачката во второто полугодие.

3. Примарниот пазар во Батуми е ранлив поради вишокот на понуда. Продажбите растат (прв квартал 2026: 4 049 стана, +15,8%), но остануваат значително под врвот од 2022–2023, а непродадениот сток расте. Цените на примарниот пазар ($1 893/м²) растат побрзо од вторичниот, јазот се зголемува, приносот од изнајмување опаѓа: според Galt & Taggart, бруто приносот во Батуми се намали од 10% во 2023 на 7,4% во 2025 и се прогнозира понатамошен пад на 5,1–3,4% (нето принос на станови — само 3–4%).

4. Купувачи има, и тоа пред се локални. Во Тбилиси граѓаните на Грузија извршуваат ~77% од примарните трансакции (Израел ~10%, Русија ~3%); уделот на странци во првото полугодие 2026 — околу 10%. Во Батуми обратно: странци — 52% од трансакциите во 2025, до 63% во првиот квартал 2026 (ЕУ 13%, Израел 13%, Украина+Русија+Белорусија ~11%).

5. Кредитот е скап, но хипотеката расте; девелоперите активно нудат рати. Просечната стапка на хипотека во лари — 12,14% (февруари 2026, намалена од 13,31% година порано), во валута ~8%. Нови хипотеки во 2025 се издадени во износ од 9,6 милијарди лари (+9,1%). Повеќето примарни трансакции се реализираат преку бескаматни внатрешни рати на градежниците (прва рата од 10%).

6. Позадина: силна економија, но политички и геополитички ризици. БДП порасна за 7,5% во 2025 (прогноза за 2026 — 5,0%), ларито е стабилно (~2,62–2,64/$). Но суспензијата на евроинтеграцијата (декември 2024), протестите, законот за „странски агенти“, заострувањето на миграциските правила и зголемувањето на прагот за престој за недвижност од $100 илјади на $150 илјади (од 1 март 2026) вршат притисок врз странската побарувачка.

Details

1. Динамика на трансакциите во 2026 година

Национален контекст. Пазарот на Грузија растеше од 2021 година; во 2024 обемот на пазарот на домување достигна историски максимум од $4,3 милијарди (+9% во однос на 2023). Рекордот по број на трансакции беше поставен во 2022 (околу 79 илјади) на бранот на масовна миграција на Русите. Во 2025 се продадени 78 500 стана (+5,94% на годишно ниво) — пазарот се врати на раст по ладењето во 2023–2024, но без возбуда.

Тбилиси, месечно (податоци NAPR преку Galt & Taggart):

• Јануари 2026: 2 964 трансакции; примарни (NAPR) 1 614 (+4,0%), анкета на градежници +21,8%; вторични 1 350 (−3,2%).
• Февруари 2026: 3 822 трансакции (+15% на годишно ниво); примарни 1 958 (+11,2%), анкета на градежници +26,6%; вторични 1 864 (+19,2%).
• Април 2026: 3 641 трансакција; вторични 1 857 (+17,2%), примарни 1 784 (+4,6%), анкета на градежници +64%.
• Мај 2026: 3 748 трансакции (+11,1% на годишно ниво); вторични 1 924 (+12,4%), примарни 1 824 (+9,7% според NAPR, но +2,5% според анкетата на градежници).
• Јуни 2026 (Colliers): ~4 484 трансакции (+34,7% на годишно ниво), обем на пазарот $387 милиони (+53,9%).

Тбилиси, полугодие (Colliers Georgia): јануари–јуни 2026 — 22 402 стана (+18,7% на годишно ниво), обем на пазарот $1,8 милијарди (+33,2%). Новоградби +21,8%, вторичен пазар +22,1%. Пондерирана просечна цена на примарниот пазар во градот +11,7% (H1/H1).

Батуми:

• Прв квартал 2026: 4 049 стана (+15,8% на годишно ниво); вторичен +10,1%, примарен +21,1% (NAPR), анкета на градежници +70,6%.
• Мај 2026: 1 324 стана (+2,5% на годишно ниво), $87 милиони (+22,2%).
• Јуни 2026: 1 468 стана (+8,2% на годишно ниво), ~$100 милиони (+28,2%); продажби на новоградби +11,6%, вторичен −26,4%.
• Прво полугодие 2026: 7 838 стана (+11,4% на годишно ниво), промет $507 милиони (+29%).

Заклучок за продажбите: примарниот пазар не опаѓа во ниту еден голем град според податоците на регистарот. Сепак, разликата помеѓу податоците на регистарот (кои се надуени поради доцнења во регистрацијата) и оперативните анкети на градежниците (мај во Тбилиси: +2,5% наместо +9,7%) укажува дека реалната динамика на примарниот пазар е поскромна од насловните бројки.

2. Цени на новоградби

Тбилиси. Примарен пазар: $1 385/м² (јануари) → $1 398 (февруари) → $1 408 (април) → $1 412/м² (мај, +6,1% на годишно ниво). Растот е умерен (~0,3–0,9% месечно), што укажува на балансираност на побарувачката и понудата. По реони (Geostat, четврт квартал 2025, медијални цени на станови): Мтацминда $2 497/м², Ваке $2 176/м², Чугурети $1 613/м², Сабуртало $1 598/м², Самгори $1 315/м². Прогноза за раст на цените во Тбилиси за 2026: Galt & Taggart — едноцифрени бројки, TBC Capital — ~3,2%, експертски проценки 3–5%.

Батуми. Просечна цена на примарниот пазар „под клуч“ во 2025 — $1 865/м² (+9,4% на годишно ниво); во првиот квартал 2026 — $1 893/м² (+8,7%), вторичен $1 479 (+7,8%). Најскапиот субпазар — Стар Батуми ($3 028/м²). Прогноза на Galt & Taggart за 2026: забавување на растот на примарниот пазар на 4–6%. Colliers ($1 500/м² во просек за двата града) не очекува намалување на цените во 2026.

3. Понуда и ризик од пренаситеност

Градежните дозволи се намалуваат — сигнал за нормализација. Во Тбилиси во 2025 се издадени 208 дозволи (−4,2%), дозволената станбена површина −10,73% на 1,734 милиони м². До мај 2026 површината на дозволите опаѓа осми месец по ред (мај: −18,4% на годишно ниво; за 5 месеци −34,4%). Сепак, издавањето останува на ~32% над „здравото“ ниво од 2015–2022.

2026 — рекордна година по воведување станови. Galt & Taggart прогнозира воведување ~35 илјади стана во Тбилиси и до 18 илјади во Батуми — историски максимум. За Батуми ова е остар скок: воведувањето порасна од 2 000 стана во 2020 на 13 000 во 2025, а врвот во 2026 ќе достигне до 18 000 единици. Причина — истовремено завршување на проекти започнати во периодот на ажиотажна побарувачка. Ова ја засилува конкуренцијата и врши притисок врз цените и стапките на изнајмување.

Батуми — епицентар на ризикот од пренаситеност. Според податоците на Galt & Taggart, до крајот на 2025 непродадениот остаток во проектите на анкетираните градежници порасна за 13,9% на годишно ниво на ~12 400 стана, што „укажува на зголемен ризик од пренаситеност“. Аналитичарите директно предупредуваат дека растот на цените на примарниот пазар „ја надминува побарувачката“ и дека ќе биде тешко да се задржат сегашните темпови. Главната побарувачка се префрли во реонот на Новиот булевар.

4. Побарувачка и купувачи

Кој купува. Во Тбилиси двигател се локалните крајни купувачи (~77% од примарните трансакции; според проценката на Colliers — до 90% од сите трансакции). Најголеми групи странци во Тбилиси: Израел (~10%), Русија (~3%). Во Батуми пазарот е многу по„интернационален“: странци — 52% во 2025 и до 63% во првиот квартал 2026; топ-групи — ЕУ (13%), Израел (13%), плус Украина/Русија/Белорусија (~11% вкупно) и Турција.

Хипотека и рати. Стапката на хипотека во лари — 12,14% (февруари 2026, намалена од 13,31% година порано), во валута ~8,01%. Претседателката на Народната банка Натија Турнава на состанокот на финансискиот комитет (мај 2026) истакна намалување на просечната стапка на хипотека од 13,4% (јануари 2025) на 11,9% (март 2026), а на деловните кредити — од 14,4% на 12,8%, поврзувајќи го тоа со намалување на кредитните ризици и раст на довербата во ларито. Нови хипотеки во 2025 се издадени во износ од 9,6 милијарди лари (+9,1%), остаток — 24,2 милијарди лари (+16,2%). Поради високите стапки и строгите барања на банките (прва рата од 20%), повеќето купувачи на новоградби користат бескаматни внатрешни рати на градежниците (прва рата од 10%, распоред до завршување на објектот) — ова стана главен инструмент за стимулирање на продажбите.

Регулаторни промени. Од 1 март 2026 прагот за инвестиции во недвижност за престој е зголемен од $100 илјади на $150 илјади — ова е трето зголемување во историјата на програмата и прво од 2019 година (раст од 50%, според јунските амандмани од 2025). Прагот се пресметува според пазарната проценка (а не според цената во договорот) и може да се собере со збир од неколку објекти. Промената ја поместува странската побарувачка кон поскапиот сегмент. Претходно во 2026 регулаторот ги заостри барањата за кредити на девелоперите (LTV и резервирање) по прегледот на ММФ, кој забележа раст на банкарската изложеност кон недвижности.

5. Расположение на пазарот

Расположението во 2026 — претпазливо-оптимистично, но со јасно разбирање дека „златните“ години 2022–2023 се зад нас. Аналитичарите на Galt & Taggart го опишуваат пазарот како „нормализирачки“ со ризици од пренаситеност „на радарот“. Лео Чихава (Colliers Georgia) е пооптимистичен: изјави дека не очекува намалување на цените во 2026 и дека нема да има вишок, бидејќи помалиот број нови проекти финансирани од банки го балансира излегувањето на пазарот на проекти од 2022 година.

Контрастот со крајот на 2024 е разикувачки: тогаш Грузиската национална асоцијација за недвижности (GNARE, ~110 членови, од кои 30% девелопери и 70% брокери) известуваше дека во декември 2024 трансакциите се „сведени на минимум“ и „суспендирани — сите чекаат развој на настаните“ на позадината на протестите. Во 2026 такво замрзнување нема — купувачите се вратија. Но учесниците на пазарот признаваат дека пазарот стана „селективен“: силните ликвидни објекти продолжуваат да се продаваат и поскапуваат, а слабите проекти и вишокот студија (особено во Батуми) создаваат притисок.

6. Влијателни фактори

Економија. БДП порасна за 7,5% во 2025 (според брзата проценка на Geostat од 30 јануари 2026: 9,9% во првиот квартал, 7,4% во вториот, 6,4% во третиот, 6,8% во четвртиот; номинален БДП 104,6 милијарди лари / $38,1 милијарди, +12,4%). Растот, според проценката на Светската банка, е обезбеден главно преку потрошувачката: внатрешна приватна потрошувачка +8,2%, реални плати +11,5%. Прогноза за 2026: Светската банка очекува забавување на 5,0% „на позадината на послабите надворешни услови и помекиот внатрешен побарувачка“; ММФ — 5,3%. Инфлацијата се забрза од 4,3% (март) на 5,7–5,9% (април–мај 2026) поради растот на цените на енергенсите. Ларито е стабилно (~2,62–2,64/$, врзано за доларот). Fitch (ноември 2025) и S&P (февруари 2026) го потврдија рејтингот „BB“ со стабилна прогноза.

Стапка на Народната банка. Според Global Property Guide, стапката се задржуваше на 8,0% од мај 2024. Сепак, според Trading Economics, во април 2026 Народната банка за прв пат од март 2022 ја зголеми стапката за 25 б.п. на 8,25% поради инфлацискиот шок (мајска инфлација 5,7% при цел од 3%) и ја задржа во јуни 2026. (Разликата во изворите ја истакнувам експлицитно.)

Туризам. Приходите од меѓународниот туризам во првото полугодие 2026 — $1,93 милијарди (−2% на годишно ниво), бројот на посети 2,734 милиони (−2,7%) поради падот во вториот квартал. Приходите од руските туристи паднаа за ~25% на годишно ниво, додека од граѓаните на ЕУ пораснаа за ~21% (до $335,6 милиони — најголема група). Русија останува најголем извор на посетители (25,1% во вториот квартал).

Политика и релоканти. Суспензијата на преговорите за влез во ЕУ (декември 2024), законот за „странски агенти“, долготрајните протести во Тбилиси, апсењата на активисти и заострувањето на миграциското законодавство (од март 2026 — задолжителни работни дозволи за странци, раст на казните за пречекорување на престојот од 180 на 1000 лари) создаваат одлив на дел од релокантите. Ова е клучен среднорочен ризик за сегментот ориентиран кон странска побарувачка.

Recommendations

За купувач-краен корисник (живеење):

• Во Тбилиси пазарот е балансиран — може да се купува, но нема потреба да се брза: цените растат умерено (3–6% годишно), нема ризик од остар раст. Дајте предност на ликвидните реони (Ваке, Сабуртало, Вера, Мтацминда) и на готови/речиси готови објекти од доверливи градежници.
• Користете ја внатрешната бескаматна рата на девелоперот наместо хипотека од ~12% во лари, ако немате пристап до валутен кредит.

За инвеститор:

• Батуми, масовен сегмент покрај море — зголемена претпазливост. Растечкиот непродаден сток (~12 400 стана), рекордното воведување во 2026 (до 18 илјади стана) и опаѓачкиот принос од изнајмување (7,4% бруто, 3–4% нето) значат ризик од стагнација на цените и тешкотии при препродажба. Избегнувајте типични студија во периферни проекти.
• Ориентир — управувани апарт-хотели/брендирани резиденции со реална пополнетост, а не „стан на првата линија“ со ветена гаранција за изнајмување (читајте ги ситните букви).
• Ако престојот е дел од целта, земете го предвид новиот праг од $150 илјади од 1 март 2026.

Тригери за ревизија на стратегијата (бенчмарки):

• Ако оперативните анкети на градежниците на Galt & Taggart покажат негативна динамика на примарните продажби 2+ месеци по ред — сигнал за реално ладење (за разлика од „бучните“ податоци на регистарот).
• Ако непродадениот сток во Батуми надмине ~15 илјади стана или градежниците почнат масовно да даваат попусти >10% — знак за корекција на цените.
• Остра девалвација на ларито, ескалација на протести или нови ограничувања за странци — причини да се одложи купувањето на инвестициски објект.

Caveats

• Податоците на регистарот (NAPR) ги надувуваат примарните продажби поради доцнења во регистрацијата на трансакциите; оперативните анкети на градежниците — попрецизен, но селективен (~50% од проектите) индикатор. Разликата е значителна (мај во Тбилиси: +9,7% според NAPR наспроти +2,5% според анкетата).
• Методологиите на изворите не се совпаѓаат. Galt & Taggart ја дефинира „примарната“ како директни продажби на градежниците (~37–50% од пазарот), додека TBC Capital ги смета за „нови“ само ~14% од трансакциите (во март 2026 „нови“ станови: 564, −3% на годишно ниво). Бројките на различни компании не се споредливи директно.
• ~12 400 непродадени стана — тоа е Батуми, а не Тбилиси. Одделна јавна бројка за непродадениот сток во Тбилиси во достапните извори нема; за Тбилиси Galt & Taggart само констатира „ризик од пренаситеност на радарот“.
• Конфликт на интереси: Galt & Taggart (дел од групацијата Bank of Georgia) и TBC Capital (TBC Bank) — учесници на пазарот. Оценките на Colliers (Чихава) се пооптимистични („нема да има вишок“) и се разминуваат со попретпазливата позиција на Galt & Taggart.
• Разлика за стапката на Народната банка помеѓу изворите (8,0% наспроти 8,25% од април 2026) е забележана погоре.
• Во моментот на подготовка на извештајот (според податоците од крајот на јули 2026) јавно достапните месечни извештаи на Galt & Taggart и TBC Capital опфаќаат податоци не подоцна од мај 2026 (плус податоци на Colliers за јуни); дел од јунските/јулските бројки се од секундарни прераскажувања, а не од оригинални PDF-а.