Gruzja niebezpieczna dla łatwych inwestycji

Oszustwo w budownictwie Gruzji: na co zwrócić uwagę kupującemu mieszkanie

Gruzja — szczególnie Batumi i Tbilisi — pozostaje magnesem dla zagranicznych nabywców: niskie ceny, zerowy podatek od zakupu, raty od dewelopera i obiecany dochód z wynajmu. Rynek przy tym szybko rośnie: według danych TBC Capital, w pierwszym kwartale 2026 roku wolumen rynku mieszkaniowego w Tbilisi wzrósł o 24% rok do roku i osiągnął prawie 941 mln dolarów. Ale wraz z popytem rośnie również liczba sposobów na wyciągnięcie pieniędzy od kupującego. Poniżej — najczęstsze schematy i jak się przed nimi chronić.

Typowe schematy

Długotrwała budowa i „domy-widma”. Najtańsze mieszkania sprzedawane są na etapie wykopów, a do oddania cena często wzrasta prawie dwukrotnie. Problem w tym, że część projektów nie jest ukończona przez lata lub oddawana jest „w betonie” — bez mediów i wykończenia. Według licznych opinii, w Batumi stoją budynki porzucone na lata, z półpustymi piętrami i kruszącym się wykończeniem już po kilku latach od oddania.

Oszustwo z „widokiem na morze”. Częsty trik: mieszkanie z panoramą sprzedawane jest znacznie drożej pod ustną obietnicę, że widok nie zostanie zasłonięty. Po zebraniu pieniędzy deweloper sam wznosi naprzeciwko nowy wieżowiec, a mieszkanie traci na wartości. Ustne gwarancje w Gruzji są bezwartościowe — liczy się tylko to, co jest zapisane na papierze.

Zawyżony metraż i „nadmuchana” dochodowość. Do powierzchni często wliczane są balkony i części wspólne, przez co rzeczywista powierzchnia mieszkalna jest mniejsza niż reklamowana. A obiecane 8–10% rocznego dochodu z wynajmu liczone są według sezonu letniego: zimą Batumi pustoszeje, a rzeczywista dochodowość jest znacznie niższa od deklarowanej.

Podwójna sprzedaż i fałszywe dokumenty. To samo mieszkanie może być sprzedane kilku kupującym, albo transakcję przeprowadza osoba, która nie jest prawdziwym właścicielem. W kwietniu 2026 roku w Gruzji zatrzymano osobę próbującą przywłaszczyć sobie nieruchomość za pomocą fałszywych dokumentów notarialnych — schemat z fikcyjnymi pełnomocnictwami występuje regularnie.

Jak się chronić

Głównym narzędziem jest Krajowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR). To elektroniczna baza danych, stworzona między innymi w celu zapobiegania oszustwom i podwójnej sprzedaży; można sprawdzić nieruchomość po numerze katastralnym przez oficjalną stronę napr.gov.ge. Przed jakąkolwiek płatnością warto:

• Zamówić świeży wyciąg z rejestru i upewnić się, że sprzedawca jest rzeczywiście właścicielem, a na nieruchomości nie ma obciążeń (zastawów, zajęć, sporów sądowych).
• Sprawdzić, czy numer katastralny w wyciągu zgadza się z numerem z ogłoszenia i umowy.
• Upewnić się, że deweloper posiada pozwolenie na budowę — można to sprawdzić przez ten sam rejestr lub w Domu Sprawiedliwości.
• Przeanalizować poprzednie projekty dewelopera: czy zostały oddane, czy terminowo, co piszą mieszkańcy. Reputacja jest ważniejsza niż ładna recepcja w showroomie.
• Wszystkie obietnice (widok, terminy, wykończenie, kary za opóźnienie) zapisać w umowie. Należy zakładać, że rzeczywiste oddanie zwykle opóźnia się o kilka miesięcy w stosunku do papierowego.

I podstawowa zasada: nie wpłacaj zadatku ani przedpłaty przed obejrzeniem nieruchomości i sprawdzeniem dokumentów. Prośba o „zablokowanie mieszkania przelewem od razu” to typowy sygnał ostrzegawczy.