Pierwotny rynek mieszkaniowy Gruzji w 2026 roku

TL;DR

• Sprzedaż na pierwotnym rynku Gruzji w 2026 roku NIE spada — rośnie, ale umiarkowanie i nierównomiernie: według oficjalnych danych Rejestru Publicznego (NAPR), opracowanych przez Colliers Georgia, w Tbilisi w okresie styczeń–czerwiec 2026 sprzedano 22 402 mieszkania (+18,7% r/r), sprzedaż w nowym budownictwie wzrosła o 21,8%; w Batumi w I półroczu — 7 838 mieszkań (+11,4%). Kupcy są, ale rynek „normalizuje się” po boomie lat 2022–2023 i silnie zależy od popytu zagranicznego i geopolityki.
• Ceny nowych mieszkań rosną w granicach jednocyfrowych wartości: w Tbilisi pierwotny w maju 2026 — $1 412/m² (+6,1% r/r), w Batumi w I kw. 2026 — $1 893/m² (+8,7% r/r). Prognozy na 2026: Tbilisi +3–5%, Batumi +4–6%. Analitycy nie oczekują spadku cen.
• Główne ryzyko — nadpodaż, zwłaszcza w Batumi: na koniec 2025 niesprzedany zasób w projektach ankietowanych deweloperów wzrósł o 13,9% r/r do ~12 400 mieszkań, a rok 2026 będzie rekordowy pod względem oddania mieszkań do użytku (~35 tys. mieszkań w Tbilisi i do 18 tys. w Batumi — wobec 13 tys. w Batumi w 2025 i tylko 2 tys. w 2020). Operacyjne ankiety deweloperów pokazują znacznie skromniejszą dynamikę sprzedaży pierwotnej niż dane rejestru.

Key Findings

1. Sprzedaż rośnie według danych rejestru, ale ankiety deweloperów rysują bardziej powściągliwy obraz. W Tbilisi w maju 2026 zarejestrowano 3 748 transakcji (+11,1% r/r), z czego pierwotny (NAPR) — 1 824 (+9,7%). Jednak operacyjna ankieta deweloperów Galt & Taggart (obejmuje ~50% projektów pierwotnych) wykazała wzrost sprzedaży pierwotnej jedynie o 2,5% r/r, przy czym całkowita sprzedana powierzchnia zmniejszyła się — kupowane są mniejsze mieszkania. Dane rejestru są zawyżone z powodu opóźnień w rejestracji transakcji.

2. Rok 2025 był rokiem normalizacji, a nie spadku. Według NAPR/TBC Capital, w Gruzji w 2025 sprzedano 78 500 mieszkań (+5,94% r/r). Wtórny — 63% transakcji (+7,42%), pierwotny — 37% (+3,53%). Tbilisi: 42 388 mieszkań (+4,31%). Batumi: 17 478 (+15,02%). Słaby początek 2025 (niestabilność polityczna) został zastąpiony odbudową popytu w drugiej połowie roku.

3. Pierwotny rynek w Batumi jest wrażliwy z powodu nadmiaru podaży. Sprzedaż rośnie (I kw. 2026: 4 049 mieszkań, +15,8%), ale pozostaje znacznie poniżej szczytu z lat 2022–2023, a niesprzedany zasób rośnie. Ceny pierwotne ($1 893/m²) rosną szybciej niż wtórne, różnica się zwiększa, rentowność najmu spada: według Galt & Taggart, rentowność brutto w Batumi spadła z 10% w 2023 do 7,4% w 2025 i prognozowany jest dalszy spadek do 5,1–3,4% (rentowność netto mieszkań — tylko 3–4%).

4. Kupcy są, i to przede wszystkim lokalni. W Tbilisi obywatele Gruzji dokonują ~77% transakcji pierwotnych (Izrael ~10%, Rosja ~3%); udział obcokrajowców w I półroczu 2026 — około 10%. W Batumi odwrotnie: obcokrajowcy — 52% transakcji w 2025, do 63% w I kw. 2026 (UE 13%, Izrael 13%, Ukraina+Rosja+Białoruś ~11%).

5. Kredyt jest drogi, ale hipoteka rośnie; deweloperzy aktywnie oferują raty. Średnie oprocentowanie hipoteki w lari — 12,14% (luty 2026, spadek z 13,31% rok wcześniej), w walucie ~8%. Nowych hipotek w 2025 udzielono na 9,6 mld lari (+9,1%). Większość transakcji pierwotnych odbywa się przez nieoprocentowane wewnętrzne raty deweloperów (wkład własny od 10%).

6. Tło: silna gospodarka, ale ryzyka polityczne i geopolityczne. PKB wzrósł o 7,5% w 2025 (prognoza na 2026 — 5,0%), lari jest stabilne (~2,62–2,64/$). Ale zawieszenie integracji europejskiej (grudzień 2024), protesty, ustawa o „agentach zagranicznych”, zaostrzenie przepisów migracyjnych i podniesienie progu pobytu stałego za nieruchomość ze $100 tys. do $150 tys. (od 1 marca 2026) naciskają na popyt zagraniczny.

Details

1. Dynamika transakcji w 2026 roku

Kontekst ogólnokrajowy. Rynek Gruzji rósł od 2021 roku; w 2024 wolumen rynku mieszkaniowego osiągnął historyczne maksimum $4,3 mld (+9% do 2023). Rekord pod względem liczby transakcji ustanowiono w 2022 (około 79 tys.) na fali masowej migracji Rosjan. W 2025 sprzedano 78 500 mieszkań (+5,94% r/r) — rynek wrócił do wzrostu po ochłodzeniu w latach 2023–2024, ale bez gorączki.

Tbilisi, miesięcznie (dane NAPR przez Galt & Taggart):

• Styczeń 2026: 2 964 transakcje; pierwotny (NAPR) 1 614 (+4,0%), ankieta deweloperów +21,8%; wtórny 1 350 (−3,2%).
• Luty 2026: 3 822 transakcje (+15% r/r); pierwotny 1 958 (+11,2%), ankieta deweloperów +26,6%; wtórny 1 864 (+19,2%).
• Kwiecień 2026: 3 641 transakcji; wtórny 1 857 (+17,2%), pierwotny 1 784 (+4,6%), ankieta deweloperów +64%.
• Maj 2026: 3 748 transakcji (+11,1% r/r); wtórny 1 924 (+12,4%), pierwotny 1 824 (+9,7% według NAPR, ale +2,5% według ankiety deweloperów).
• Czerwiec 2026 (Colliers): ~4 484 transakcje (+34,7% r/r), wolumen rynku $387 mln (+53,9%).

Tbilisi, półrocze (Colliers Georgia): styczeń–czerwiec 2026 — 22 402 mieszkania (+18,7% r/r), wolumen rynku $1,8 mld (+33,2%). Nowe budownictwo +21,8%, wtórny +22,1%. Średnia ważona cena pierwotnego w mieście +11,7% (H1/H1).

Batumi:

• I kw. 2026: 4 049 mieszkań (+15,8% r/r); wtórny +10,1%, pierwotny +21,1% (NAPR), ankieta deweloperów +70,6%.
• Maj 2026: 1 324 mieszkania (+2,5% r/r), $87 mln (+22,2%).
• Czerwiec 2026: 1 468 mieszkań (+8,2% r/r), ~$100 mln (+28,2%); sprzedaż nowego budownictwa +11,6%, wtórny −26,4%.
• I półrocze 2026: 7 838 mieszkań (+11,4% r/r), obrót $507 mln (+29%).

Wniosek dotyczący sprzedaży: pierwotny nie spada w żadnym dużym mieście według danych rejestru. Jednak rozbieżność między danymi rejestru (które są zawyżone z powodu opóźnień w rejestracji) a operacyjnymi ankietami deweloperów (maj w Tbilisi: +2,5% zamiast +9,7%) wskazuje, że rzeczywista dynamika pierwotnego jest skromniejsza niż nagłówkowe liczby.

2. Ceny nowych mieszkań

Tbilisi. Pierwotny: $1 385/m² (styczeń) → $1 398 (luty) → $1 408 (kwiecień) → $1 412/m² (maj, +6,1% r/r). Wzrost umiarkowany (~0,3–0,9% miesięcznie), co świadczy o równowadze popytu i podaży. Według dzielnic (Geostat, IV kw. 2025, mediany cen mieszkań): Mtacminda $2 497/m², Vake $2 176/m², Czugureti $1 613/m², Saburtalo $1 598/m², Samgori $1 315/m². Prognoza wzrostu cen w Tbilisi na 2026: Galt & Taggart — jednocyfrowe wartości, TBC Capital — ~3,2%, szacunki ekspertów 3–5%.

Batumi. Średnia cena pierwotnego „pod klucz” w 2025 — $1 865/m² (+9,4% r/r); w I kw. 2026 — $1 893/m² (+8,7%), wtórny $1 479 (+7,8%). Najdroższy subrynek — Stare Batumi ($3 028/m²). Prognoza Galt & Taggart na 2026: spowolnienie wzrostu pierwotnego do 4–6%. Colliers ($1 500/m² średnio w obu miastach) nie oczekuje spadku cen w 2026.

3. Podaż i ryzyko nadpodaży

Pozwolenia na budowę maleją — sygnał normalizacji. W Tbilisi w 2025 wydano 208 pozwoleń (−4,2%), dozwolona powierzchnia mieszkalna −10,73% do 1,734 mln m². Do maja 2026 powierzchnia pozwoleń spada ósmy miesiąc z rzędu (maj: −18,4% r/r; za 5 miesięcy −34,4%). Niemniej wydawanie pozostaje na ~32% powyżej „zdrowego” poziomu z lat 2015–2022.

2026 — rekordowy rok pod względem oddania mieszkań. Galt & Taggart prognozuje oddanie ~35 tys. mieszkań w Tbilisi i do 18 tys. w Batumi — historyczne maksimum. Dla Batumi to gwałtowny skok: oddanie wzrosło z 2 000 mieszkań w 2020 do 13 000 w 2025, a szczyt w 2026 osiągnie do 18 000 jednostek. Powodem jest jednoczesne ukończenie projektów uruchomionych w okresie gorączkowego popytu. To zwiększa konkurencję i naciska na ceny i stawki czynszów.

Batumi — epicentrum ryzyka nadpodaży. Według danych Galt & Taggart, na koniec 2025 niesprzedany zasób w projektach ankietowanych deweloperów wzrósł o 13,9% r/r do ~12 400 mieszkań, co „wskazuje na podwyższone ryzyko nadpodaży”. Analitycy wprost ostrzegają, że wzrost cen pierwotnych „wyprzedza popyt” i utrzymanie obecnego tempa będzie trudne. Główny popyt przesunął się w rejon Nowego Bulwaru.

4. Popyt i kupcy

Kto kupuje. W Tbilisi motorem są lokalni nabywcy końcowi (~77% transakcji pierwotnych; według szacunków Colliers — do 90% wszystkich transakcji). Największe grupy obcokrajowców w Tbilisi: Izrael (~10%), Rosja (~3%). W Batumi rynek jest znacznie bardziej „międzynarodowy”: obcokrajowcy — 52% w 2025 i do 63% w I kw. 2026; główne grupy — UE (13%), Izrael (13%), plus Ukraina/Rosja/Białoruś (~11% łącznie) i Turcja.

Hipoteka i raty. Oprocentowanie hipoteki w lari — 12,14% (luty 2026, spadek z 13,31% rok wcześniej), w walucie ~8,01%. Prezydent Banku Narodowego Natia Turnava na posiedzeniu komitetu finansowego (maj 2026) odnotowała spadek średniego oprocentowania hipoteki z 13,4% (styczeń 2025) do 11,9% (marzec 2026), a kredytów biznesowych — z 14,4% do 12,8%, wiążąc to ze spadkiem ryzyka kredytowego i wzrostem zaufania do lari. Nowych hipotek w 2025 udzielono na 9,6 mld lari (+9,1%), saldo — 24,2 mld lari (+16,2%). Ze względu na wysokie stopy i rygorystyczne wymagania banków (wkład własny od 20%) większość kupujących nowe mieszkania korzysta z nieoprocentowanych wewnętrznych rat deweloperów (wkład własny od 10%, harmonogram do oddania budynku) — stało się to głównym narzędziem stymulowania sprzedaży.

Zmiany regulacyjne. Od 1 marca 2026 próg inwestycji w nieruchomości dla pobytu stałego został podniesiony ze $100 tys. do $150 tys. — to trzecia podwyżka w historii programu i pierwsza od 2019 roku (wzrost o 50%, według poprawek z czerwca 2025). Próg liczony jest według wyceny rynkowej (a nie ceny w umowie) i może być osiągnięty sumą kilku obiektów. Zmiana przesuwa popyt zagraniczny do droższego segmentu. Wcześniej w 2026 regulator zaostrzył wymogi dotyczące kredytów dla deweloperów (LTV i rezerwowanie) po przeglądzie MFW, który odnotował wzrost ekspozycji banków na nieruchomości.

5. Nastroje rynkowe

Nastroje w 2026 — ostrożnie optymistyczne, ale z jasnym zrozumieniem, że „złote” lata 2022–2023 minęły. Analitycy Galt & Taggart opisują rynek jako „normalizujący się” z ryzykiem nadpodaży „na radarze”. Leo Chikhava (Colliers Georgia) jest bardziej optymistyczny: stwierdził, że spadek cen w 2026 nie jest oczekiwany i nadpodaży nie będzie, ponieważ mniejsza liczba nowych projektów finansowanych przez banki równoważy wejście na rynek projektów z 2022 roku.

Kontrast z końcem 2024 jest uderzający: wtedy Gruzińskie Narodowe Stowarzyszenie Nieruchomości (GNARE, ~110 członków, z czego 30% deweloperzy i 70% brokerzy) informowało, że w grudniu 2024 transakcje „zostały zredukowane do minimum” i „wstrzymane — wszyscy czekają na rozwój wydarzeń” w związku z protestami. W 2026 takiego zamrożenia nie ma — kupcy wrócili. Ale uczestnicy rynku przyznają, że rynek stał się „selektywny”: silne, płynne obiekty nadal się sprzedają i drożeją, a słabe projekty i nadmiar kawalerek (zwłaszcza w Batumi) tworzą presję.

6. Czynniki wpływające

Gospodarka. PKB wzrósł o 7,5% w 2025 (według szybkiego szacunku Geostat z 30 stycznia 2026: 9,9% w I kw., 7,4% w II, 6,4% w III, 6,8% w IV; nominalny PKB 104,6 mld lari / $38,1 mld, +12,4%). Wzrost, według szacunków Banku Światowego, zapewniony głównie przez konsumpcję: wewnętrzna konsumpcja prywatna +8,2%, realne płace +11,5%. Prognoza na 2026: Bank Światowy oczekuje spowolnienia do 5,0% „w obliczu słabszych warunków zewnętrznych i bardziej miękkiego popytu wewnętrznego”; MFW — 5,3%. Inflacja przyspieszyła z 4,3% (marzec) do 5,7–5,9% (kwiecień–maj 2026) z powodu wzrostu cen energii. Lari jest stabilne (~2,62–2,64/$, powiązane z dolarem). Fitch (listopad 2025) i S&P (luty 2026) potwierdziły rating „BB” ze stabilną perspektywą.

Stopa Banku Narodowego. Według Global Property Guide, stopa utrzymywana była na poziomie 8,0% od maja 2024. Jednak według Trading Economics, w kwietniu 2026 Bank Narodowy po raz pierwszy od marca 2022 podniósł stopę o 25 p.b. do 8,25% z powodu szoku inflacyjnego (majowa inflacja 5,7% przy celu 3%) i utrzymał ją w czerwcu 2026. (Rozbieżność źródeł zaznaczam wyraźnie.)

Turystyka. Dochody z turystyki międzynarodowej w I półroczu 2026 — $1,93 mld (−2% r/r), liczba wizyt 2,734 mln (−2,7%) z powodu spadku w II kwartale. Dochody od rosyjskich turystów spadły o ~25% r/r, podczas gdy od obywateli UE wzrosły o ~21% (do $335,6 mln — największa grupa). Rosja pozostaje największym źródłem odwiedzających (25,1% w II kw.).

Polityka i relokanci. Zawieszenie negocjacji w sprawie członkostwa w UE (grudzień 2024), ustawa o „agentach zagranicznych”, długotrwałe protesty w Tbilisi, aresztowania aktywistów i zaostrzenie przepisów migracyjnych (od marca 2026 — obowiązkowe pozwolenia na pracę dla obcokrajowców, wzrost kar za przekroczenie pobytu ze 180 do 1000 lari) powodują odpływ części relokantów. To kluczowe średnioterminowe ryzyko dla segmentu zorientowanego na popyt zagraniczny.

Recommendations

Dla kupującego końcowego (zamieszkanie):

• W Tbilisi rynek jest zrównoważony — można kupować, ale nie ma potrzeby się spieszyć: ceny rosną umiarkowanie (3–6% rocznie), ryzyko gwałtownego wzrostu nie istnieje. Preferuj płynne dzielnice (Vake, Saburtalo, Vera, Mtacminda) i gotowe/prawie gotowe obiekty od solidnych deweloperów.
• Skorzystaj z wewnętrznych nieoprocentowanych rat dewelopera zamiast hipoteki ~12% w lari, jeśli nie masz dostępu do kredytu walutowego.

Dla inwestora:

• Batumi, segment masowy nad morzem — zwiększona ostrożność. Rosnący niesprzedany zasób (~12 400 mieszkań), rekordowe oddanie w 2026 (do 18 tys. mieszkań) i spadająca rentowność najmu (7,4% brutto, 3–4% netto) oznaczają ryzyko stagnacji cen i trudności z odsprzedażą. Unikaj typowych kawalerek w peryferyjnych projektach.
• Celuj w zarządzane apartamenty hotelowe/branded residences z realnym obłożeniem, a nie „mieszkanie w pierwszej linii” z obiecaną gwarancją najmu (czytaj drobny druk).
• Jeśli pobyt stały jest częścią celu, uwzględnij nowy próg $150 tys. od 1 marca 2026.

Wyzwalacze do przeglądu strategii (benchmarki):

• Jeśli operacyjne ankiety deweloperów Galt & Taggart pokażą ujemną dynamikę sprzedaży pierwotnej przez 2+ miesiące z rzędu — sygnał realnego ochłodzenia (w przeciwieństwie do „hałaśliwych” danych rejestru).
• Jeśli niesprzedany zasób w Batumi przekroczy ~15 tys. mieszkań lub deweloperzy zaczną masowo udzielać rabatów >10% — oznaka korekty cenowej.
• Gwałtowna dewaluacja lari, eskalacja protestów lub nowe ograniczenia dla obcokrajowców — powody do odłożenia zakupu obiektu inwestycyjnego.

Caveats

• Dane rejestru (NAPR) zawyżają sprzedaż pierwotną z powodu opóźnień w rejestracji transakcji; operacyjne ankiety deweloperów — dokładniejszy, ale wybiórczy (~50% projektów) wskaźnik. Rozbieżność jest znacząca (maj w Tbilisi: +9,7% według NAPR vs +2,5% według ankiety).
• Metodologie źródeł nie są spójne. Galt & Taggart definiuje „pierwotny” jako bezpośrednią sprzedaż deweloperów (~37–50% rynku), podczas gdy TBC Capital klasyfikuje jako „nowe” tylko ~14% transakcji (w marcu 2026 „nowe” mieszkania: 564 szt., −3% r/r). Liczby różnych firm nie są bezpośrednio porównywalne.
• ~12 400 niesprzedanych mieszkań to Batumi, a nie Tbilisi. Osobnej publicznej liczby niesprzedanego zasobu dla Tbilisi w dostępnych źródłach nie ma; dla Tbilisi Galt & Taggart jedynie stwierdza „ryzyko nadpodaży na radarze”.
• Konflikt interesów: Galt & Taggart (wchodzi w skład grupy Bank of Georgia) i TBC Capital (TBC Bank) — uczestnicy rynku. Oceny Colliers (Chikhava) są bardziej optymistyczne („nadpodaży nie będzie”) i różnią się od bardziej ostrożnego stanowiska Galt & Taggart.
• Rozbieżność co do stopy Banku Narodowego między źródłami (8,0% vs 8,25% od kwietnia 2026) została odnotowana powyżej.
• Na moment przygotowania raportu (dane na koniec lipca 2026) publicznie dostępne miesięczne raporty Galt & Taggart i TBC Capital obejmują dane nie późniejsze niż maj 2026 (plus dane Colliers za czerwiec); część danych czerwcowych/lipcowych pochodzi z wtórnych przekazów, a nie oryginalnych plików PDF.