Geórgia perigosa para investimentos fáceis

Golpes na construção civil na Geórgia: no que o comprador de imóveis deve prestar atenção

A Geórgia – especialmente Batumi e Tbilisi – continua a ser um íman para compradores estrangeiros: preços baixos, imposto zero na compra, parcelamento pela construtora e rendibilidade prometida do arrendamento. O mercado está a crescer rapidamente: de acordo com a TBC Capital, no primeiro trimestre de 2026, o volume do mercado imobiliário residencial de Tbilisi aumentou 24% em termos homólogos e atingiu quase 941 milhões de dólares. Mas, juntamente com a procura, aumenta também o número de formas de extrair dinheiro do comprador. Abaixo – os esquemas mais comuns e como se proteger deles.

Esquemas típicos

Obras inacabadas e "casas fantasmas". As habitações mais baratas são vendidas na fase de fundação, e na entrega o preço muitas vezes duplica. O problema é que alguns projetos não são concluídos durante anos ou são entregues "em betão" – sem infraestruturas e acabamentos. De acordo com numerosos relatos, em Batumi existem edifícios abandonados há anos, com pisos semi-vazios e acabamentos a desfazerem-se apenas alguns anos após a entrega.

Engano com "vista para o mar". Truque comum: um apartamento com vista panorâmica é vendido significativamente mais caro sob a promessa verbal de que ninguém obstruirá a vista. Após receber o dinheiro, o próprio construtor ergue um novo edifício alto em frente, e o apartamento perde valor. As garantias verbais na Geórgia não valem nada – só o que está registado no papel.

Metragem inflacionada e rendibilidade "inflada". A área frequentemente inclui varandas e zonas comuns, pelo que a área habitacional real acaba por ser menor do que a anunciada. E os prometidos 8–10% ao ano de arrendamento são calculados com base na época de verão: no inverno Batumi fica vazia, e a rendibilidade real é muito inferior à declarada.

Vendas duplicadas e documentos falsos. O mesmo apartamento pode ser vendido a vários compradores, ou a transação é realizada por alguém que não é o verdadeiro proprietário. Em abril de 2026, uma pessoa foi detida na Geórgia por tentar apropriar-se de um imóvel usando documentos notariais falsos – o esquema de procurações fictícias é recorrente.

Como se proteger

A principal ferramenta é a Agência Nacional do Registo Público (NAPR). É uma base de dados eletrónica criada, entre outros fins, para prevenir fraudes e vendas duplicadas; é possível verificar o imóvel pelo número cadastral através do site oficial napr.gov.ge. Antes de qualquer pagamento, deve-se:

Solicitar um extrato atualizado do registo e verificar se o vendedor é realmente o proprietário e se não existem ônus sobre o imóvel (hipotecas, arrestos, disputas judiciais). Verificar se o número cadastral no extrato coincide com o número do anúncio e do contrato. Certificar-se de que a construtora possui licença de construção – isto verifica-se através do mesmo registo ou na Casa da Justiça. Estudar os projetos anteriores do promotor: se foram entregues, se foram dentro do prazo, o que os moradores escrevem. A reputação é mais importante do que uma bela receção no showroom. Registar todas as promessas (vista, prazos, acabamentos, multas por atraso) no contrato. Tenha em conta que a entrega real geralmente atrasa alguns meses em relação ao documento.

E a regra básica: não faça um depósito ou pré-pagamento antes de inspecionar o imóvel e verificar os documentos. O pedido de "fixar o apartamento com uma transferência agora" é um sinal típico de esquema.