Mercado primário de habitação na Geórgia em 2026

TL;DR

• As vendas no mercado primário da Geórgia em 2026 NÃO estão a cair — estão a crescer, mas de forma moderada e desigual: de acordo com os dados oficiais do Registo Público (NAPR), processados pela Colliers Georgia, em Tbilisi foram vendidos 22 402 apartamentos entre janeiro e junho de 2026 (+18,7% em termos homólogos), com as vendas em novas construções a crescerem 21,8%; em Batumi, no primeiro semestre, foram vendidos 7 838 apartamentos (+11,4%). Há compradores, mas o mercado está a "normalizar" após o boom de 2022–2023 e depende fortemente da procura estrangeira e da geopolítica.
• Os preços das novas construções crescem a um dígito: em Tbilisi, o preço médio no mercado primário em maio de 2026 era de $1 412/m² (+6,1% a/a), em Batumi, no 1.º trimestre de 2026, $1 893/m² (+8,7% a/a). Previsões para 2026: Tbilisi +3–5%, Batumi +4–6%. Os analistas não esperam uma queda de preços.
• O principal risco é a saturação, especialmente em Batumi: no final de 2025, o stock não vendido nos projetos dos promotores inquiridos aumentou 13,9% a/a para cerca de 12 400 apartamentos, e 2026 será um ano recorde em termos de entrega de habitação (~35 mil apartamentos em Tbilisi e até 18 mil em Batumi — contra 13 mil em Batumi em 2025 e apenas 2 mil em 2020). Os inquéritos operacionais aos promotores mostram uma dinâmica de vendas primárias muito mais modesta do que os dados do registo.

Key Findings

1. As vendas crescem segundo o registo, mas os inquéritos aos promotores pintam um quadro mais contido. Em Tbilisi, em maio de 2026, foram registadas 3 748 transações (+11,1% a/a), das quais 1 824 no mercado primário (NAPR) (+9,7%). No entanto, o inquérito operacional da Galt & Taggart aos promotores (que cobre ~50% dos projetos primários) mostrou um crescimento das vendas primárias de apenas 2,5% a/a, com a área total vendida a diminuir — os compradores estão a adquirir apartamentos mais pequenos. Os dados do registo estão inflacionados devido a atrasos no registo das transações.

2. 2025 foi um ano de normalização, não de declínio. Segundo NAPR/TBC Capital, na Geórgia, em 2025, foram vendidos 78 500 apartamentos (+5,94% a/a). O mercado secundário representou 63% das transações (+7,42%), o primário 37% (+3,53%). Tbilisi: 42 388 apartamentos (+4,31%). Batumi: 17 478 (+15,02%). O início fraco de 2025 (instabilidade política) foi substituído por uma recuperação da procura no segundo semestre.

3. O mercado primário de Batumi é vulnerável devido ao excesso de oferta. As vendas crescem (1.º trimestre de 2026: 4 049 apartamentos, +15,8%), mas permanecem significativamente abaixo do pico de 2022–2023, e o stock não vendido aumenta. Os preços no mercado primário ($1 893/m²) crescem mais rapidamente do que no secundário, o diferencial aumenta e o rendimento do arrendamento cai: segundo a Galt & Taggart, o rendimento bruto em Batumi caiu de 10% em 2023 para 7,4% em 2025, prevendo-se uma queda adicional para 5,1–3,4% (rendimento líquido de apartamentos — apenas 3–4%).

4. Há compradores, e são principalmente locais. Em Tbilisi, os cidadãos georgianos realizam ~77% das transações primárias (Israel ~10%, Rússia ~3%); a quota de estrangeiros no primeiro semestre de 2026 é de cerca de 10%. Em Batumi, pelo contrário: os estrangeiros representam 52% das transações em 2025, até 63% no 1.º trimestre de 2026 (UE 13%, Israel 13%, Ucrânia+Rússia+Bielorrússia ~11%).

5. O crédito é caro, mas o crédito à habitação cresce; os promotores oferecem ativamente planos de pagamento. A taxa média do crédito à habitação em lari é de 12,14% (fevereiro de 2026, abaixo dos 13,31% do ano anterior), em moeda estrangeira ~8%. Em 2025, foram concedidos novos créditos à habitação no valor de 9,6 mil milhões de lari (+9,1%). A maioria das transações primárias é feita através de planos de pagamento internos sem juros dos promotores (entrada inicial a partir de 10%).

6. Contexto: economia forte, mas riscos políticos e geopolíticos. O PIB cresceu 7,5% em 2025 (previsão para 2026 — 5,0%), o lari está estável (~2,62–2,64/$). No entanto, a suspensão da integração europeia (dezembro de 2024), os protestos, a lei sobre "agentes estrangeiros", o endurecimento das regras de migração e o aumento do limiar de investimento imobiliário para a autorização de residência de $100 mil para $150 mil (a partir de 1 de março de 2026) pressionam a procura estrangeira.

Details

1. Dinâmica das transações em 2026

Contexto nacional. O mercado georgiano cresce desde 2021; em 2024, o volume do mercado imobiliário atingiu um máximo histórico de $4,3 mil milhões (+9% face a 2023). O recorde de número de transações foi estabelecido em 2022 (cerca de 79 mil) na vaga da migração massiva de russos. Em 2025, foram vendidos 78 500 apartamentos (+5,94% a/a) — o mercado voltou a crescer após o arrefecimento de 2023–2024, mas sem euforia.

Tbilisi, mensal (dados NAPR via Galt & Taggart):

• Janeiro de 2026: 2 964 transações; primário (NAPR) 1 614 (+4,0%), inquérito aos promotores +21,8%; secundário 1 350 (−3,2%).
• Fevereiro de 2026: 3 822 transações (+15% a/a); primário 1 958 (+11,2%), inquérito aos promotores +26,6%; secundário 1 864 (+19,2%).
• Abril de 2026: 3 641 transações; secundário 1 857 (+17,2%), primário 1 784 (+4,6%), inquérito aos promotores +64%.
• Maio de 2026: 3 748 transações (+11,1% a/a); secundário 1 924 (+12,4%), primário 1 824 (+9,7% segundo NAPR, mas +2,5% segundo o inquérito aos promotores).
• Junho de 2026 (Colliers): ~4 484 transações (+34,7% a/a), volume de mercado $387 milhões (+53,9%).

Tbilisi, semestre (Colliers Georgia): janeiro–junho de 2026 — 22 402 apartamentos (+18,7% a/a), volume de mercado $1,8 mil milhões (+33,2%). Novas construções +21,8%, secundário +22,1%. Preço médio ponderado do primário na cidade +11,7% (H1/H1).

Batumi:

• 1.º trimestre de 2026: 4 049 apartamentos (+15,8% a/a); secundário +10,1%, primário +21,1% (NAPR), inquérito aos promotores +70,6%.
• Maio de 2026: 1 324 apartamentos (+2,5% a/a), $87 milhões (+22,2%).
• Junho de 2026: 1 468 apartamentos (+8,2% a/a), ~$100 milhões (+28,2%); vendas de novas construções +11,6%, secundário −26,4%.
• Primeiro semestre de 2026: 7 838 apartamentos (+11,4% a/a), volume de negócios $507 milhões (+29%).

Conclusão sobre as vendas: o mercado primário não está a cair em nenhuma grande cidade, segundo os dados do registo. No entanto, a discrepância entre os dados do registo (que estão inflacionados devido a atrasos no registo) e os inquéritos operacionais aos promotores (maio em Tbilisi: +2,5% em vez de +9,7%) indica que a dinâmica real do primário é mais modesta do que os números das manchetes.

2. Preços das novas construções

Tbilisi. Primário: $1 385/m² (janeiro) → $1 398 (fevereiro) → $1 408 (abril) → $1 412/m² (maio, +6,1% a/a). Crescimento moderado (~0,3–0,9% ao mês), o que indica um equilíbrio entre procura e oferta. Por distritos (Geostat, 4.º trimestre de 2025, preços medianos de apartamentos): Mtatsminda $2 497/m², Vake $2 176/m², Chugureti $1 613/m², Saburtalo $1 598/m², Samgori $1 315/m². Previsão de crescimento de preços em Tbilisi para 2026: Galt & Taggart — números de um dígito, TBC Capital — ~3,2%, estimativas de especialistas 3–5%.

Batumi. Preço médio do primário "chave na mão" em 2025 — $1 865/m² (+9,4% a/a); no 1.º trimestre de 2026 — $1 893/m² (+8,7%), secundário $1 479 (+7,8%). O submercado mais caro é o Centro Histórico de Batumi ($3 028/m²). Previsão da Galt & Taggart para 2026: abrandamento do crescimento do primário para 4–6%. A Colliers ($1 500/m² em média para ambas as cidades) não espera uma queda de preços em 2026.

3. Oferta e risco de saturação

As licenças de construção estão a diminuir — um sinal de normalização. Em Tbilisi, em 2025, foram emitidas 208 licenças (−4,2%), a área habitacional licenciada caiu 10,73% para 1,734 milhões de m². Em maio de 2026, a área licenciada cai pelo oitavo mês consecutivo (maio: −18,4% a/a; nos primeiros 5 meses −34,4%). No entanto, a emissão permanece ~32% acima do nível "saudável" de 2015–2022.

2026 — ano recorde em termos de entrega de habitação. A Galt & Taggart prevê a entrega de ~35 mil apartamentos em Tbilisi e até 18 mil em Batumi — um máximo histórico. Para Batumi, isso representa um salto acentuado: a entrega aumentou de 2 000 apartamentos em 2020 para 13 000 em 2025, e o pico de 2026 atingirá até 18 000 unidades. A razão é a conclusão simultânea de projetos lançados durante o período de procura especulativa. Isso aumenta a concorrência e pressiona os preços e as rendas.

Batumi — epicentro do risco de saturação. Segundo a Galt & Taggart, no final de 2025, o stock não vendido nos projetos dos promotores inquiridos aumentou 13,9% a/a para ~12 400 apartamentos, o que "indica um risco elevado de saturação". Os analistas alertam diretamente que o crescimento dos preços no primário "ultrapassa a procura" e que será difícil manter o ritmo atual. A procura principal deslocou-se para a zona do Novo Boulevard.

4. Procura e compradores

Quem compra. Em Tbilisi, o motor são os compradores finais locais (~77% das transações primárias; segundo estimativa da Colliers — até 90% de todas as transações). Os maiores grupos de estrangeiros em Tbilisi: Israel (~10%), Rússia (~3%). Em Batumi, o mercado é muito mais "internacional": os estrangeiros representam 52% em 2025 e até 63% no 1.º trimestre de 2026; os principais grupos — UE (13%), Israel (13%), mais Ucrânia/Rússia/Bielorrússia (~11% no total) e Turquia.

Crédito à habitação e planos de pagamento. A taxa do crédito à habitação em lari é de 12,14% (fevereiro de 2026, abaixo dos 13,31% do ano anterior), em moeda estrangeira ~8,01%. A Presidente do Banco Nacional, Natia Turnava, na reunião do comité financeiro (maio de 2026), observou a redução da taxa média do crédito à habitação de 13,4% (janeiro de 2025) para 11,9% (março de 2026), e dos créditos empresariais de 14,4% para 12,8%, atribuindo isso à redução dos riscos de crédito e ao aumento da confiança no lari. Em 2025, foram concedidos novos créditos à habitação no valor de 9,6 mil milhões de lari (+9,1%), com um saldo de 24,2 mil milhões de lari (+16,2%). Devido às taxas elevadas e aos requisitos rigorosos dos bancos (entrada inicial a partir de 20%), a maioria dos compradores de novas construções utiliza planos de pagamento internos sem juros dos promotores (entrada inicial a partir de 10%, calendário até à entrega do edifício) — este tornou-se o principal instrumento de estímulo às vendas.

Alterações regulamentares. A partir de 1 de março de 2026, o limiar de investimento imobiliário para a autorização de residência foi aumentado de $100 mil para $150 mil — o terceiro aumento na história do programa e o primeiro desde 2019 (aumento de 50%, de acordo com as alterações de junho de 2025). O limiar é calculado com base na avaliação de mercado (não no preço do contrato) e pode ser atingido pela soma de vários imóveis. A alteração desloca a procura estrangeira para o segmento mais caro. Anteriormente, em 2026, o regulador endureceu os requisitos para os créditos aos promotores (LTV e reservas) após a revisão do FMI, que assinalou o aumento da exposição bancária ao setor imobiliário.

5. Sentimentos do mercado

Os sentimentos em 2026 são cautelosamente otimistas, mas com a clara perceção de que os anos "dourados" de 2022–2023 ficaram para trás. Os analistas da Galt & Taggart descrevem o mercado como "em normalização", com riscos de saturação "no radar". Leo Chikhava (Colliers Georgia) é mais otimista: afirmou que não se espera uma queda de preços em 2026 e que não haverá excesso de oferta, uma vez que o menor número de novos projetos financiados pelos bancos equilibra a entrada no mercado de projetos de 2022.

O contraste com o final de 2024 é gritante: na altura, a Associação Nacional de Imobiliário da Geórgia (GNARE, ~110 membros, dos quais 30% são promotores e 70% corretores) reportava que, em dezembro de 2024, as transações estavam "reduzidas ao mínimo" e "suspensas — todos aguardam a evolução dos acontecimentos" no contexto dos protestos. Em 2026, não há esse congelamento — os compradores regressaram. Mas os participantes do mercado reconhecem que o mercado se tornou "seletivo": os ativos fortes e líquidos continuam a vender e a valorizar, enquanto os projetos fracos e o excesso de estúdios (especialmente em Batumi) criam pressão.

6. Fatores de influência

Economia. O PIB cresceu 7,5% em 2025 (segundo a estimativa rápida da Geostat de 30 de janeiro de 2026: 9,9% no 1.º trimestre, 7,4% no 2.º, 6,4% no 3.º, 6,8% no 4.º; PIB nominal de 104,6 mil milhões de lari / $38,1 mil milhões, +12,4%). O crescimento, segundo o Banco Mundial, é impulsionado principalmente pelo consumo: consumo privado interno +8,2%, salários reais +11,5%. Previsão para 2026: o Banco Mundial espera um abrandamento para 5,0% "num contexto de condições externas mais fracas e procura interna mais suave"; o FMI — 5,3%. A inflação acelerou de 4,3% (março) para 5,7–5,9% (abril–maio de 2026) devido ao aumento dos preços da energia. O lari está estável (~2,62–2,64/$, indexado ao dólar). A Fitch (novembro de 2025) e a S&P (fevereiro de 2026) confirmaram o rating "BB" com perspetiva estável.

Taxa do Banco Nacional. Segundo a Global Property Guide, a taxa foi mantida em 8,0% desde maio de 2024. No entanto, segundo a Trading Economics, em abril de 2026 o Banco Nacional aumentou a taxa em 25 pontos base para 8,25% — o primeiro aumento desde março de 2022 — devido ao choque inflacionista (inflação de maio de 5,7% face à meta de 3%) e manteve-a em junho de 2026. (Assinalo explicitamente a divergência entre as fontes.)

Turismo. As receitas do turismo internacional no primeiro semestre de 2026 — $1,93 mil milhões (−2% a/a), número de visitas 2,734 milhões (−2,7%) devido à quebra no segundo trimestre. As receitas dos turistas russos caíram ~25% a/a, enquanto as dos cidadãos da UE cresceram ~21% (para $335,6 milhões — o maior grupo). A Rússia continua a ser a maior fonte de visitantes (25,1% no 2.º trimestre).

Política e relocalizados. A suspensão das negociações de adesão à UE (dezembro de 2024), a lei sobre "agentes estrangeiros", os longos protestos em Tbilisi, as detenções de ativistas e o endurecimento da legislação migratória (a partir de março de 2026 — autorizações de trabalho obrigatórias para estrangeiros, aumento das multas por permanência irregular de 180 para 1000 lari) estão a provocar a saída de parte dos relocalizados. Este é o principal risco de médio prazo para o segmento orientado para a procura estrangeira.

Recommendations

Para o comprador final (habitação):

• Em Tbilisi, o mercado está equilibrado — pode comprar, mas não há pressa: os preços crescem moderadamente (3–6% ao ano), sem risco de aumento acentuado. Dê preferência a zonas líquidas (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) e a imóveis prontos ou quase prontos de promotores fiáveis.
• Utilize o plano de pagamento interno sem juros do promotor em vez do crédito à habitação a ~12% em lari, se não tiver acesso a crédito em moeda estrangeira.

Para o investidor:

• Batumi, segmento de massa junto ao mar — cautela redobrada. O stock não vendido crescente (~12 400 apartamentos), a entrega recorde de 2026 (até 18 mil apartamentos) e o rendimento do arrendamento em queda (7,4% bruto, 3–4% líquido) significam risco de estagnação de preços e dificuldades de revenda. Evite estúdios típicos em projetos periféricos.
• O objetivo são apart-hotéis geridos/residências de marca com ocupação real, não "apartamentos na primeira linha" com garantia de renda prometida (leia as letras pequenas).
• Se a autorização de residência fizer parte do objetivo, tenha em conta o novo limiar de $150 mil a partir de 1 de março de 2026.

Fatores para rever a estratégia (benchmarks):

• Se os inquéritos operacionais da Galt & Taggart aos promotores mostrarem uma dinâmica negativa das vendas primárias durante 2 ou mais meses consecutivos — sinal de arrefecimento real (em contraste com os dados "ruidosos" do registo).
• Se o stock não vendido em Batumi ultrapassar ~15 mil apartamentos ou os promotores começarem a oferecer descontos massivos >10% — sinal de correção de preços.
• Uma desvalorização acentuada do lari, a escalada dos protestos ou novas restrições para estrangeiros — razões para adiar a compra de um imóvel de investimento.

Caveats

• Os dados do registo (NAPR) inflacionam as vendas primárias devido a atrasos no registo das transações; os inquéritos operacionais aos promotores são um indicador mais preciso, mas seletivo (~50% dos projetos). A discrepância é significativa (maio em Tbilisi: +9,7% segundo NAPR vs +2,5% segundo o inquérito).
• As metodologias das fontes não coincidem. A Galt & Taggart define "primário" como as vendas diretas dos promotores (~37–50% do mercado), enquanto a TBC Capital classifica como "novos" apenas ~14% das transações (em março de 2026, "novos" apartamentos: 564 unidades, −3% a/a). Os números de diferentes empresas não são diretamente comparáveis.
• ~12 400 apartamentos não vendidos referem-se a Batumi, não a Tbilisi. Não existe um número público separado do stock não vendido para Tbilisi nas fontes disponíveis; para Tbilisi, a Galt & Taggart apenas constata o "risco de saturação no radar".
• Conflito de interesses: a Galt & Taggart (parte do grupo Bank of Georgia) e a TBC Capital (TBC Bank) são participantes do mercado. As estimativas da Colliers (Chikhava) são mais otimistas ("não haverá excesso de oferta") e divergem da posição mais cautelosa da Galt & Taggart.
• Divergência quanto à taxa do Banco Nacional entre as fontes (8,0% vs 8,25% desde abril de 2026) foi assinalada acima.
• No momento da preparação do relatório (dados até ao final de julho de 2026), os relatórios mensais publicamente disponíveis da Galt & Taggart e da TBC Capital cobrem dados até maio de 2026 (mais dados da Colliers para junho); parte dos números de junho/julho provém de relatos secundários, não dos PDFs originais.