Primarni stanovanjski trg v Gruziji v letu 2026

TL;DR

• Prodaja na primarnem trgu v Gruziji v letu 2026 NE pada – raste, a zmerno in neenakomerno: po uradnih podatkih Javnega registra (NAPR), ki jih je obdelal Colliers Georgia, je bilo v Tbilisiju od januarja do junija 2026 prodanih 22.402 stanovanj (+18,7 % medletno), prodaja novogradenj je zrasla za 21,8 %; v Batumiju v prvem polletju – 7.838 stanovanj (+11,4 %). Kupci obstajajo, a trg se po boomu 2022–2023 »normalizira« in je močno odvisen od tujega povpraševanja ter geopolitike.
• Cene novogradenj rastejo v enomestnih številkah: v Tbilisiju je primarni trg maja 2026 – 1.412 USD/m² (+6,1 % medletno), v Batumiju v prvem četrtletju 2026 – 1.893 USD/m² (+8,7 % medletno). Napovedi za leto 2026: Tbilisi +3–5 %, Batumi +4–6 %. Analitiki ne pričakujejo padca cen.
• Glavno tveganje – prenasičenost, zlasti v Batumiju: do konca leta 2025 se je neprodanih zalog v projektih anketiranih gradbenikov povečalo za 13,9 % medletno na približno 12.400 stanovanj, leto 2026 pa bo rekordno glede na dokončanje stanovanj (~35 tisoč stanovanj v Tbilisiju in do 18 tisoč v Batumiju – v primerjavi s 13 tisoč v Batumiju leta 2025 in le 2 tisoč leta 2020). Operativne ankete gradbenikov kažejo veliko skromnejšo dinamiko primarne prodaje kot podatki registra.

Key Findings

1. Prodaja po podatkih registra raste, a ankete gradbenikov rišejo bolj zadržano sliko. V Tbilisiju je bilo maja 2026 registriranih 3.748 poslov (+11,1 % medletno), od tega primarni trg (NAPR) – 1.824 (+9,7 %). Vendar je operativna anketa gradbenikov Galt & Taggart (zajema približno 50 % primarnih projektov) pokazala rast primarne prodaje le za 2,5 % medletno, pri čemer se je skupna prodana površina zmanjšala – kupujejo se manjša stanovanja. Podatki registra so precenjeni zaradi zamud pri registraciji poslov.

2. Leto 2025 je bilo leto normalizacije, ne upada. Po NAPR/TBC Capital je bilo v Gruziji leta 2025 prodanih 78.500 stanovanj (+5,94 % medletno). Sekundarni trg – 63 % poslov (+7,42 %), primarni – 37 % (+3,53 %). Tbilisi: 42.388 stanovanj (+4,31 %). Batumi: 17.478 (+15,02 %). Šibek začetek leta 2025 (politična nestabilnost) je v drugem polletju zamenjalo okrevanje povpraševanja.

3. Primarni trg v Batumiju je ranljiv zaradi presežka ponudbe. Prodaja raste (I. četrtletje 2026: 4.049 stanovanj, +15,8 %), vendar ostaja bistveno pod vrhom iz let 2022–2023, neprodane zaloge pa rastejo. Cene primarnega trga (1.893 USD/m²) rastejo hitreje kot sekundarnega, razlika se povečuje, donosnost najema pada: po Galt & Taggart se je bruto donosnost v Batumiju znižala z 10 % v letu 2023 na 7,4 % v letu 2025, napoveduje pa se nadaljnji padec na 5,1–3,4 % (neto donosnost stanovanj – le 3–4 %).

4. Kupci obstajajo, in to so predvsem domači. V Tbilisiju državljani Gruzije opravijo približno 77 % primarnih poslov (Izrael ~10 %, Rusija ~3 %); delež tujcev v prvem polletju 2026 – približno 10 %. V Batumiju je obratno: tujci – 52 % poslov v letu 2025, do 63 % v I. četrtletju 2026 (EU 13 %, Izrael 13 %, Ukrajina+Rusija+Belorusija ~11 %).

5. Kredit je drag, a hipotekarni trg raste; razvijalci aktivno ponujajo obroke. Povprečna obrestna mera za hipotekarne kredite v larijih – 12,14 % (februar 2026, znižana s 13,31 % leto prej), v tuji valuti ~8 %. Novih hipotek v letu 2025 je bilo odobrenih za 9,6 milijarde larijev (+9,1 %). Večina primarnih poslov poteka prek brezobrestnih notranjih obrokov gradbenikov (prvi obrok od 10 %).

6. Ozadje: močno gospodarstvo, a politična in geopolitična tveganja. BDP je v letu 2025 zrasel za 7,5 % (napoved za 2026 – 5,0 %), lari je stabilen (~2,62–2,64/$). Toda začasna ustavitev evropske integracije (december 2024), protesti, zakon o »tujih agentih«, zaostritev migracijskih pravil in zvišanje praga za dovoljenje za prebivanje zaradi nepremičnine s 100 tisoč USD na 150 tisoč USD (od 1. marca 2026) pritiskajo na tuje povpraševanje.

Details

1. Dinamika poslov v letu 2026

Nacionalni kontekst. Gruzijski trg raste od leta 2021; leta 2024 je obseg stanovanjskega trga dosegel zgodovinski maksimum 4,3 milijarde USD (+9 % glede na 2023). Rekord po številu poslov je bil postavljen leta 2022 (približno 79 tisoč) na valu množične migracije Rusov. Leta 2025 je bilo prodanih 78.500 stanovanj (+5,94 % medletno) – trg se je po ohladitvi 2023–2024 vrnil k rasti, a brez evforije.

Tbilisi, mesečno (podatki NAPR prek Galt & Taggart):

• Januar 2026: 2.964 poslov; primarni trg (NAPR) 1.614 (+4,0 %), anketa gradbenikov +21,8 %; sekundarni trg 1.350 (−3,2 %).
• Februar 2026: 3.822 poslov (+15 % medletno); primarni trg 1.958 (+11,2 %), anketa gradbenikov +26,6 %; sekundarni trg 1.864 (+19,2 %).
• April 2026: 3.641 poslov; sekundarni trg 1.857 (+17,2 %), primarni trg 1.784 (+4,6 %), anketa gradbenikov +64 %.
• Maj 2026: 3.748 poslov (+11,1 % medletno); sekundarni trg 1.924 (+12,4 %), primarni trg 1.824 (+9,7 % po NAPR, a +2,5 % po anketi gradbenikov).
• Junij 2026 (Colliers): ~4.484 poslov (+34,7 % medletno), obseg trga 387 milijonov USD (+53,9 %).

Tbilisi, polletje (Colliers Georgia): januar–junij 2026 – 22.402 stanovanj (+18,7 % medletno), obseg trga 1,8 milijarde USD (+33,2 %). Novogradnje +21,8 %, sekundarni trg +22,1 %. Ponderirana povprečna cena primarnega trga v mestu +11,7 % (H1/H1).

Batumi:

• I. četrtletje 2026: 4.049 stanovanj (+15,8 % medletno); sekundarni trg +10,1 %, primarni trg +21,1 % (NAPR), anketa gradbenikov +70,6 %.
• Maj 2026: 1.324 stanovanj (+2,5 % medletno), 87 milijonov USD (+22,2 %).
• Junij 2026: 1.468 stanovanj (+8,2 % medletno), ~100 milijonov USD (+28,2 %); prodaja novogradenj +11,6 %, sekundarni trg −26,4 %.
• I. polletje 2026: 7.838 stanovanj (+11,4 % medletno), promet 507 milijonov USD (+29 %).

Sklep o prodaji: primarni trg ne pada v nobenem večjem mestu po podatkih registra. Vendar razhajanje med podatki registra (ki so precenjeni zaradi zamud pri registraciji) in operativnimi anketami gradbenikov (maj v Tbilisiju: +2,5 % namesto +9,7 %) kaže, da je realna dinamika primarnega trga skromnejša od naslovnih številk.

2. Cene novogradenj

Tbilisi. Primarni trg: 1.385 USD/m² (januar) → 1.398 (februar) → 1.408 (april) → 1.412 USD/m² (maj, +6,1 % medletno). Rast je zmerna (~0,3–0,9 % na mesec), kar kaže na uravnoteženost ponudbe in povpraševanja. Po okrožjih (Geostat, IV. četrtletje 2025, mediane cen stanovanj): Mtatsminda 2.497 USD/m², Vake 2.176 USD/m², Čugureti 1.613 USD/m², Saburtalo 1.598 USD/m², Samgori 1.315 USD/m². Napoved rasti cen v Tbilisiju za 2026: Galt & Taggart – enomestne številke, TBC Capital – ~3,2 %, strokovne ocene 3–5 %.

Batumi. Povprečna cena primarnega trga »na ključ« v letu 2025 – 1.865 USD/m² (+9,4 % medletno); v I. četrtletju 2026 – 1.893 USD/m² (+8,7 %), sekundarni trg 1.479 (+7,8 %). Najdražji subtrg – Stari Batumi (3.028 USD/m²). Napoved Galt & Taggart za 2026: upočasnitev rasti primarnega trga na 4–6 %. Colliers (1.500 USD/m² v povprečju za obe mesti) v letu 2026 ne pričakuje padca cen.

3. Ponudba in tveganje prenasičenosti

Gradbena dovoljenja se zmanjšujejo – znak normalizacije. V Tbilisiju je bilo leta 2025 izdanih 208 dovoljenj (−4,2 %), dovoljena stanovanjska površina −10,73 % na 1,734 milijona m². Do maja 2026 se površina dovoljenj zmanjšuje že osmi mesec zapored (maj: −18,4 % medletno; v 5 mesecih −34,4 %). Kljub temu ostaja izdaja približno 32 % nad »zdravo« ravnjo iz let 2015–2022.

2026 – rekordno leto za dokončanje stanovanj. Galt & Taggart napoveduje dokončanje ~35 tisoč stanovanj v Tbilisiju in do 18 tisoč v Batumiju – zgodovinski maksimum. Za Batumi je to močan skok: dokončanje je zraslo z 2.000 stanovanj v letu 2020 na 13.000 v letu 2025, vrh leta 2026 pa bo dosegel do 18.000 enot. Razlog – hkratno dokončanje projektov, začetih v obdobju evforičnega povpraševanja. To povečuje konkurenco ter pritiska na cene in najemnine.

Batumi – epicenter tveganja prenasičenosti. Po podatkih Galt & Taggart se je do konca leta 2025 neprodanih zalog v projektih anketiranih gradbenikov povečalo za 13,9 % medletno na približno 12.400 stanovanj, kar »kaže na povečano tveganje prenasičenosti«. Analitiki neposredno opozarjajo, da rast cen primarnega trga »prehiteva povpraševanje« in da bo trenutne stopnje težko obdržati. Glavno povpraševanje se je premaknilo v okolico Novega bulvarja.

4. Povpraševanje in kupci

Kdo kupuje. V Tbilisiju so gonilo domači končni kupci (~77 % primarnih poslov; po oceni Colliers – do 90 % vseh poslov). Največje skupine tujcev v Tbilisiju: Izrael (~10 %), Rusija (~3 %). V Batumiju je trg veliko bolj »mednaroden«: tujci – 52 % v letu 2025 in do 63 % v I. četrtletju 2026; največje skupine – EU (13 %), Izrael (13 %), plus Ukrajina/Rusija/Belorusija (~11 % skupaj) in Turčija.

Hipotekarni krediti in obroki. Obrestna mera za hipotekarne kredite v larijih – 12,14 % (februar 2026, znižanje s 13,31 % leto prej), v tuji valuti ~8,01 %. Predsednica nacionalne banke Natia Turnava je na seji finančnega odbora (maj 2026) ugotovila znižanje povprečne obrestne mere za hipotekarne kredite s 13,4 % (januar 2025) na 11,9 % (marec 2026), za poslovna posojila pa s 14,4 % na 12,8 %, kar je povezala z zmanjšanjem kreditnih tveganj in večjim zaupanjem v lari. Novih hipotek v letu 2025 je bilo odobrenih za 9,6 milijarde larijev (+9,1 %), stanje – 24,2 milijarde larijev (+16,2 %). Zaradi visokih obrestnih mer in strogih bančnih zahtev (prvi obrok od 20 %) večina kupcev novogradenj uporablja brezobrestne notranje obroke gradbenikov (prvi obrok od 10 %, razpored do predaje stavbe) – to je postalo glavno orodje za spodbujanje prodaje.

Regulativne spremembe. Od 1. marca 2026 se prag naložbe v nepremičnine za dovoljenje za prebivanje zviša s 100 tisoč USD na 150 tisoč USD – to je tretje zvišanje v zgodovini programa in prvo od leta 2019 (rast za 50 %, po junijskih spremembah leta 2025). Prag se izračuna po tržni oceni (ne po ceni v pogodbi) in se lahko doseže z več objekti. Sprememba premika povpraševanje tujcev v dražji segment. Prej v letu 2026 je regulator zaostril zahteve za posojila razvijalcem (LTV in rezervacije) po pregledu MDS, ki je opozoril na rast bančne izpostavljenosti nepremičninam.

5. Razpoloženje na trgu

Razpoloženje v letu 2026 – previdno optimistično, a z jasnim zavedanjem, da so »zlata« leta 2022–2023 mimo. Analitiki Galt & Taggart opisujejo trg kot »normalizirajočega« s tveganji prenasičenosti »na radarju«. Leo Čihava (Colliers Georgia) je bolj optimističen: izjavil je, da se v letu 2026 padec cen ne pričakuje in da prenasičenosti ne bo, saj manjše število novih projektov, ki jih financirajo banke, uravnoteža vstop projektov iz leta 2022 na trg.

Kontrast s koncem leta 2024 je izrazit: takrat je Gruzijsko nacionalno združenje za nepremičnine (GNARE, ~110 članov, od tega 30 % razvijalcev in 70 % posrednikov) poročalo, da so bili decembra 2024 posli »zmanjšani na minimum« in »zaustavljeni – vsi čakajo na razvoj dogodkov« v ozadju protestov. V letu 2026 te zamrznitve ni – kupci so se vrnili. Toda udeleženci na trgu priznavajo, da je trg postal »izbirčen«: močni likvidni objekti se še naprej prodajajo in dražijo, šibki projekti in presežek studiov (zlasti v Batumiju) pa ustvarjajo pritisk.

6. Dejavniki vpliva

Gospodarstvo. BDP je v letu 2025 zrasel za 7,5 % (po hitri oceni Geostat z dne 30. januarja 2026: 9,9 % v I. četrtletju, 7,4 % v II., 6,4 % v III., 6,8 % v IV.; nominalni BDP 104,6 milijarde larijev / 38,1 milijarde USD, +12,4 %). Rast po oceni Svetovne banke zagotavlja predvsem potrošnja: domača zasebna potrošnja +8,2 %, realne plače +11,5 %. Napoved za 2026: Svetovna banka pričakuje upočasnitev na 5,0 % »zaradi šibkejših zunanjih pogojev in mehkejšega domačega povpraševanja«; MDS – 5,3 %. Inflacija se je pospešila s 4,3 % (marec) na 5,7–5,9 % (april–maj 2026) zaradi rasti cen energentov. Lari je stabilen (~2,62–2,64/$, vezan na dolar). Fitch (november 2025) in S&P (februar 2026) sta potrdila oceno »BB« s stabilnim obetom.

Obrestna mera nacionalne banke. Po podatkih Global Property Guide je bila obrestna mera od maja 2024 zadržana na 8,0 %. Vendar je po podatkih Trading Economics aprila 2026 nacionalna banka prvič od marca 2022 zvišala obrestno meri za 25 b.t. na 8,25 % zaradi inflacijskega šoka (majska inflacija 5,7 % pri cilju 3 %) in jo junija 2026 zadržala. (Razhajanje virov izrecno ugotavljam.)

Turizem. Prihodki od mednarodnega turizma v prvem polletju 2026 – 1,93 milijarde USD (−2 % medletno), število obiskov 2,734 milijona (−2,7 %) zaradi upada v drugem četrtletju. Prihodki od ruskih turistov so padli za približno 25 % medletno, medtem ko so prihodki od državljanov EU zrasli za približno 21 % (na 335,6 milijona USD – največja skupina). Rusija ostaja največji vir obiskovalcev (25,1 % v II. četrtletju).

Politika in preseljenci. Začasna ustavitev pogajanj o vstopu v EU (december 2024), zakon o »tujih agentih«, dolgotrajni protesti v Tbilisiju, aretacije aktivistov in zaostritev migracijske zakonodaje (od marca 2026 – obvezna delovna dovoljenja za tujce, zvišanje kazni za prekoračitev bivanja s 180 na 1.000 larijev) povzročajo odliv dela preseljencev. To je ključno srednjeročno tveganje za segment, usmerjen na tuje povpraševanje.

Recommendations

Za končnega kupca (bivanje):

• V Tbilisiju je trg uravnotežen – kupiti je mogoče, a ni treba hiteti: cene rastejo zmerno (3–6 % letno), tveganje močne rasti ni. Dajte prednost likvidnim okrožjem (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) in dokončanim/skoraj dokončanim objektom zanesljivih gradbenikov.
• Uporabite notranje brezobrestne obroke razvijalca namesto hipoteke pri ~12 % v larijih, če nimate dostopa do kredita v tuji valuti.

Za vlagatelja:

• Batumi, množični segment ob morju – povečana previdnost. Rastoče neprodane zaloge (~12.400 stanovanj), rekordno dokončanje v letu 2026 (do 18 tisoč stanovanj) in padajoča donosnost najema (7,4 % bruto, 3–4 % neto) pomenijo tveganje stagnacije cen in težav pri nadaljnji prodaji. Izogibajte se tipičnim studiom v obrobnih projektih.
• Usmerite se na upravljane apart-hotele/blagovne rezidence z dejansko zasedenostjo, ne na »stanovanje v prvi vrsti« z obljubljenim zajamčenim najemom (preberite drobni tisk).
• Če je dovoljenje za prebivanje del cilja, upoštevajte nov prag 150 tisoč USD od 1. marca 2026.

Sprožilci za revizijo strategije (merila):

• Če operativne ankete gradbenikov Galt & Taggart pokažejo negativno dinamiko primarne prodaje 2+ mesece zapored – znak resnične ohladitve (v nasprotju s »hrupnimi« podatki registra).
• Če neprodane zaloge v Batumiju presežejo ~15 tisoč stanovanj ali če razvijalci začnejo množično dajati popuste >10 % – znak cenovne korekcije.
• Močna devalvacija larija, eskalacija protestov ali nove omejitve za tujce – razlogi za odložitev nakupa naložbenega objekta.

Caveats

• Podatki registra (NAPR) precenjujejo primarno prodajo zaradi zamud pri registraciji poslov; operativne ankete gradbenikov – natančnejši, a izbirčni (~50 % projektov) indikator. Razhajanje je veliko (maj v Tbilisiju: +9,7 % po NAPR proti +2,5 % po anketi).
• Metodologije virov se ne ujemajo. Galt & Taggart opredeljuje »primarni trg« kot neposredno prodajo gradbenikov (~37–50 % trga), medtem ko TBC Capital med »nove« uvršča le ~14 % poslov (marca 2026 »nova« stanovanja: 564 enot, −3 % medletno). Številke različnih podjetij niso neposredno primerljive.
• ~12.400 neprodanih stanovanj – to je Batumi, ne Tbilisi. Ločene javne številke neprodanih zalog za Tbilisi v dostopnih virih ni; za Tbilisi Galt & Taggart le ugotavlja »tveganje prenasičenosti na radarju«.
• Navzkrižje interesov: Galt & Taggart (del skupine Bank of Georgia) in TBC Capital (TBC Bank) – udeleženca na trgu. Ocene Colliers (Čihava) so bolj optimistične (»prenasičenosti ne bo«) in se razlikujejo od bolj previdnega stališča Galt & Taggart.
• Razhajanje glede obrestne mere nacionalne banke med viri (8,0 % proti 8,25 % od aprila 2026) je navedeno zgoraj.
• V času priprave poročila (po podatkih konec julija 2026) javno dostopna mesečna poročila Galt & Taggart in TBC Capital zajemajo podatke najpozneje do maja 2026 (plus podatki Colliers za junij); del junijskih/julijskih številk – iz sekundarnih povzetkov, ne iz izvirnih PDF.