Gruzija opasna za lake investicije

Prevare u građevinarstvu Gruzije: na šta obratiti pažnju pri kupovini stana

Gruzija — posebno Batumi i Tbilisi — ostaje magnet za strane kupce: niske cene, nulti porez na kupovinu, otplata na rate od investitora i obećan prinos od izdavanja. Tržište brzo raste: prema TBC Capital, u prvom kvartalu 2026. godine obim tržišta stambenih nekretnina u Tbilisiju porastao je 24% u odnosu na isti period prethodne godine i dostigao skoro 941 milion dolara. Ali zajedno sa potražnjom raste i broj načina da se izvuče novac od kupca. U nastavku su najčešće šeme i kako se zaštititi od njih.

Tipične šeme

Dugotrajna gradnja i „kuće duhovi“. Najjeftiniji stanovi se prodaju u fazi temelja, a do završetka cena često poraste gotovo duplo. Problem je što se neki projekti ne završavaju godinama ili se predaju „u betonu“ — bez komunikacija i završne obrade. Prema brojnim recenzijama, u Batumiju postoje zgrade napuštene godinama, sa polupraznim spratovima i oblogom koja se raspada već nekoliko godina nakon predaje.

Obmana sa „pogledom na more“. Uobičajeni trik: stan sa panoramom prodaje se znatno skuplje uz usmeno obećanje da pogled niko neće blokirati. Nakon prikupljanja novca, investitor sam podiže novu zgradu nasuprot, a stan gubi na vrednosti. Usmene garancije u Gruziji ne vrede ništa — samo ono što je zabeleženo na papiru.

Preuveličana kvadratura i „naduvani“ prinos. U površinu se često uključuju balkoni i zajedničke prostorije, tako da je stvarna stambena površina manja od reklamirane. A obećanih 8–10% godišnjeg prinosa od izdavanja računa se na letnju sezonu: zimi Batumi opusti, a stvarni prinos je znatno niži od navedenog.

Dvostruka prodaja i lažna dokumentacija. Isti stan može biti prodat više kupaca ili transakciju obavlja osoba koja nije pravi vlasnik. U aprilu 2026. godine u Gruziji je uhapšena osoba koja je pokušala da prisvoji nekretninu pomoću lažnih notarskih dokumenata — šema sa fiktivnim punomoćjima se redovno javlja.

Kako se zaštititi

Glavni alat je Nacionalna agencija javnog registra (NAPR). To je elektronska baza podataka stvorena između ostalog za sprečavanje prevara i dvostruke prodaje; objekat se može proveriti po katastarskom broju putem zvaničnog sajta napr.gov.ge. Pre bilo kakvog plaćanja treba:

Naručiti svež izvod iz registra i uveriti se da je prodavac stvarni vlasnik i da na objektu nema opterećenja (hipoteka, zabrana, sudskih sporova). Proveriti da se katastarski broj u izvodu poklapa sa brojem iz oglasa i ugovora. Uveriti se da investitor ima građevinsku dozvolu — to se proverava preko istog registra ili u Domu pravde. Proučiti prethodne projekte developera: da li su završeni, da li na vreme, šta pišu stanari. Reputacija je važnija od lepog recepcije u šouroomu. Sva obećanja (pogled, rokovi, završna obrada, kazne za kašnjenje) uključiti u ugovor. Imajte na umu da stvarna predaja obično kasni nekoliko meseci u odnosu na papirnu.

I osnovno pravilo: ne uplaćujte kaparu ili avans pre pregleda objekta i provere dokumenata. Zahtev da „zadržite stan uplatom odmah“ tipičan je znak prevare.