Primarno tržište nekretnina u Gruziji u 2026. godini

TL;DR

• Prodaja na primarnom tržištu Gruzije u 2026. godini NE pada – ona raste, ali umereno i neravnomerno: prema zvaničnim podacima Javnog registra (NAPR), koje je obradio Colliers Georgia, u Tbilisiju je za januar–jun 2026. prodato 22.402 stanova (+18,7% na godišnjem nivou), prodaja u novogradnji porasla je za 21,8%; u Batumiju za I polugodište – 7.838 stanova (+11,4%). Kupaca ima, ali tržište se „normalizuje“ nakon buma 2022–2023. i snažno zavisi od strane potražnje i geopolitike.
• Cene novogradnje rastu u okviru jednocifrenih brojeva: u Tbilisiju primarna ponuda u maju 2026. – 1.412 USD/m² (+6,1% na godišnjem nivou), u Batumiju u I kvartalu 2026. – 1.893 USD/m² (+8,7% na godišnjem nivou). Prognoze za 2026: Tbilisi +3–5%, Batumi +4–6%. Analitičari ne očekuju pad cena.
• Glavni rizik – prezasićenost, posebno u Batumiju: do kraja 2025. neprodata zaliha u projektima anketiranih investitora porasla je za 13,9% na godišnjem nivou na ~12.400 stanova, a 2026. će biti rekordna godina po uvođenju stambenog prostora (~35 hiljada stanova u Tbilisiju i do 18 hiljada u Batumiju – naspram 13 hiljada u Batumiju 2025. i samo 2 hiljade 2020.). Operativne ankete investitora pokazuju mnogo skromniju dinamiku primarne prodaje od podataka registra.

Key Findings

1. Prodaja raste prema podacima registra, ali ankete investitora prikazuju suzdržaniju sliku. U Tbilisiju je u maju 2026. registrovano 3.748 transakcija (+11,1% na godišnjem nivou), od toga primarna ponuda (NAPR) – 1.824 (+9,7%). Međutim, operativna anketa investitora Galt & Taggart (obuhvata ~50% primarnih projekata) pokazala je rast primarne prodaje od samo 2,5% na godišnjem nivou, pri čemu se ukupna prodata površina smanjila – kupuju se stanovi manjih dimenzija. Podaci registra su preuveličani zbog kašnjenja u registraciji transakcija.

2. 2025. godina bila je godina normalizacije, a ne pada. Prema NAPR/TBC Capital, u Gruziji je 2025. prodato 78.500 stanova (+5,94% na godišnjem nivou). Sekundarno tržište – 63% transakcija (+7,42%), primarno – 37% (+3,53%). Tbilisi: 42.388 stanova (+4,31%). Batumi: 17.478 (+15,02%). Slab početak 2025. (politička nestabilnost) zamenjen je oporavkom potražnje u drugom polugodištu.

3. Primarno tržište Batumija je ranjivo zbog viška ponude. Prodaja raste (I kvartal 2026: 4.049 stanova, +15,8%), ali ostaje znatno ispod vrha iz 2022–2023, a neprodata zaliha raste. Cene primarne ponude (1.893 USD/m²) rastu brže od sekundarne, jaz se povećava, prinos od izdavanja opada: prema Galt & Taggart, bruto prinos u Batumiju smanjen je sa 10% u 2023. na 7,4% u 2025, a predviđa se dalji pad na 5,1–3,4% (neto prinos na stanove – samo 3–4%).

4. Kupaca ima, i to su pre svega lokalni. U Tbilisiju državljani Gruzije obavljaju ~77% primarnih transakcija (Izrael ~10%, Rusija ~3%); udeo stranaca u I polugodištu 2026. – oko 10%. U Batumiju je obrnuto: stranci – 52% transakcija u 2025, do 63% u I kvartalu 2026. (EU 13%, Izrael 13%, Ukrajina+Rusija+Bjelorusija ~11%).

5. Kredit je skup, ali hipoteka raste; developeri aktivno nude rate. Prosečna stopa na hipoteku u larijima – 12,14% (februar 2026, smanjena sa 13,31% godinu dana ranije), u valuti ~8%. Novih hipoteka u 2025. izdato je u vrednosti od 9,6 milijardi larija (+9,1%). Većina primarnih transakcija prolazi kroz beskamatne interne rate developera (prva rata od 10%).

6. Pozadina: jaka ekonomija, ali politički i geopolitički rizici. BDP je porastao za 7,5% u 2025. (prognoza za 2026 – 5,0%), lari je stabilan (~2,62–2,64/USD). Ali obustava evropskih integracija (decembar 2024), protesti, zakon o „stranim agentima“, pooštravanje migracionih pravila i podizanje praga za boravišnu dozvolu za nekretnine sa 100.000 USD na 150.000 USD (od 1. marta 2026) vrše pritisak na stranu potražnju.

Details

1. Dinamika transakcija u 2026. godini

Nacionalni kontekst. Tržište Gruzije raslo je od 2021. godine; u 2024. obim tržišta nekretnina dostigao je istorijski maksimum od 4,3 milijarde USD (+9% u odnosu na 2023). Rekord po broju transakcija postavljen je 2022. (oko 79 hiljada) na talasu masovne migracije Rusa. U 2025. prodato je 78.500 stanova (+5,94% na godišnjem nivou) – tržište se vratilo rastu nakon hlađenja 2023–2024, ali bez euforije.

Tbilisi, mesečno (podaci NAPR preko Galt & Taggart):

• Januar 2026: 2.964 transakcije; primarna ponuda (NAPR) 1.614 (+4,0%), anketa investitora +21,8%; sekundarna 1.350 (−3,2%).
• Februar 2026: 3.822 transakcije (+15% na godišnjem nivou); primarna 1.958 (+11,2%), anketa investitora +26,6%; sekundarna 1.864 (+19,2%).
• April 2026: 3.641 transakcija; sekundarna 1.857 (+17,2%), primarna 1.784 (+4,6%), anketa investitora +64%.
• Maj 2026: 3.748 transakcija (+11,1% na godišnjem nivou); sekundarna 1.924 (+12,4%), primarna 1.824 (+9,7% prema NAPR, ali +2,5% prema anketi investitora).
• Jun 2026 (Colliers): ~4.484 transakcije (+34,7% na godišnjem nivou), obim tržišta 387 miliona USD (+53,9%).

Tbilisi, polugodište (Colliers Georgia): januar–jun 2026 – 22.402 stana (+18,7% na godišnjem nivou), obim tržišta 1,8 milijardi USD (+33,2%). Novogradnja +21,8%, sekundarno tržište +22,1%. Ponderisana prosečna cena primarne ponude u gradu +11,7% (H1/H1).

Batumi:

• I kvartal 2026: 4.049 stanova (+15,8% na godišnjem nivou); sekundarna +10,1%, primarna +21,1% (NAPR), anketa investitora +70,6%.
• Maj 2026: 1.324 stana (+2,5% na godišnjem nivou), 87 miliona USD (+22,2%).
• Jun 2026: 1.468 stanova (+8,2% na godišnjem nivou), ~100 miliona USD (+28,2%); prodaja novogradnje +11,6%, sekundarna −26,4%.
• I polugodište 2026: 7.838 stanova (+11,4% na godišnjem nivou), promet 507 miliona USD (+29%).

Zaključak o prodaji: primarna ponuda ne pada ni u jednom velikom gradu prema podacima registra. Međutim, neslaganje između podataka registra (koji su preuveličani zbog kašnjenja u registraciji) i operativnih anketa investitora (maj u Tbilisiju: +2,5% umesto +9,7%) ukazuje da je stvarna dinamika primarne ponude skromnija od naslovnih brojki.

2. Cene novogradnje

Tbilisi. Primarna ponuda: 1.385 USD/m² (januar) → 1.398 (februar) → 1.408 (april) → 1.412 USD/m² (maj, +6,1% na godišnjem nivou). Rast je umeren (~0,3–0,9% mesečno), što ukazuje na ravnotežu ponude i potražnje. Po okruzima (Geostat, IV kvartal 2025, medijalne cene stanova): Mtatsminda 2.497 USD/m², Vake 2.176 USD/m², Čugureti 1.613 USD/m², Saburtalo 1.598 USD/m², Samgori 1.315 USD/m². Prognoza rasta cena u Tbilisiju za 2026: Galt & Taggart – jednocifreni brojevi, TBC Capital – ~3,2%, stručne procene 3–5%.

Batumi. Prosečna cena primarne ponude „pod ključ“ u 2025 – 1.865 USD/m² (+9,4% na godišnjem nivou); u I kvartalu 2026 – 1.893 USD/m² (+8,7%), sekundarna 1.479 (+7,8%). Najskuplje subtržište – Stari Batumi (3.028 USD/m²). Prognoza Galt & Taggart za 2026: usporavanje rasta primarne ponude na 4–6%. Colliers (1.500 USD/m² u proseku za oba grada) ne očekuje pad cena u 2026.

3. Ponuda i rizik prezasićenosti

Građevinske dozvole se smanjuju – signal normalizacije. U Tbilisiju je 2025. izdato 208 dozvola (−4,2%), dozvoljena stambena površina −10,73% na 1,734 miliona m². Do maja 2026. površina dozvola opada osmi mesec zaredom (maj: −18,4% na godišnjem nivou; za 5 meseci −34,4%). Ipak, izdavanje ostaje ~32% iznad „zdravog“ nivoa iz 2015–2022.

2026 – rekordna godina po uvođenju stambenog prostora. Galt & Taggart predviđa uvođenje ~35 hiljada stanova u Tbilisiju i do 18 hiljada u Batumiju – istorijski maksimum. Za Batumi je to nagli skok: uvođenje je poraslo sa 2.000 stanova u 2020. na 13.000 u 2025, a vrhunac 2026. dostići će do 18.000 jedinica. Razlog – istovremeni završetak projekata pokrenutih u periodu euforične potražnje. To pojačava konkurenciju i vrši pritisak na cene i stope zakupa.

Batumi – epicentar rizika prezasićenosti. Prema podacima Galt & Taggart, do kraja 2025. neprodata zaliha u projektima anketiranih investitora porasla je za 13,9% na godišnjem nivou na ~12.400 stanova, što „ukazuje na povećan rizik prezasićenosti“. Analitičari direktno upozoravaju da rast cena primarne ponude „nadmašuje potražnju“ i da će biti teško održati trenutne stope. Glavna potražnja pomerila se u oblast Novog bulevara.

4. Potražnja i kupci

Ko kupuje. U Tbilisiju pokretač su lokalni krajnji kupci (~77% primarnih transakcija; prema proceni Colliers – do 90% svih transakcija). Najveće grupe stranaca u Tbilisiju: Izrael (~10%), Rusija (~3%). U Batumiju je tržište mnogo „internacionalnije“: stranci – 52% u 2025. i do 63% u I kvartalu 2026; top grupe – EU (13%), Izrael (13%), plus Ukrajina/Rusija/Bjelorusija (~11% ukupno) i Turska.

Hipoteka i rate. Stopa na hipoteku u larijima – 12,14% (februar 2026, smanjena sa 13,31% godinu dana ranije), u valuti ~8,01%. Predsednica Narodne banke Natia Turnava na sednici finansijskog komiteta (maj 2026) primetila je smanjenje prosečne stope na hipoteku sa 13,4% (januar 2025) na 11,9% (mart 2026), a na poslovne kredite – sa 14,4% na 12,8%, povezujući to sa smanjenjem kreditnih rizika i rastom poverenja u lari. Novih hipoteka u 2025. izdato je u vrednosti od 9,6 milijardi larija (+9,1%), ostatak – 24,2 milijarde larija (+16,2%). Zbog visokih stopa i strogih zahteva banaka (prva rata od 20%) većina kupaca novogradnje koristi beskamatne interne rate developera (prva rata od 10%, raspored do predaje zgrade) – to je postalo glavni instrument podsticanja prodaje.

Regulatorne izmene. Od 1. marta 2026. prag investicija u nekretnine za boravišnu dozvolu podignut je sa 100.000 USD na 150.000 USD – to je treće podizanje u istoriji programa i prvo od 2019. godine (rast od 50%, prema junskim amandmanima 2025). Prag se računa prema tržišnoj proceni (a ne prema ceni u ugovoru) i može se dostići zbirom više objekata. Izmena pomera stranu potražnju ka skupljem segmentu. Ranije u 2026. regulator je pooštrio zahteve za kredite developerima (LTV i rezervisanje) nakon pregleda MMF-a, koji je primetio rast bankarske izloženosti nekretninama.

5. Raspoloženje na tržištu

Raspoloženje u 2026 – oprezno-optimistično, ali sa jasnim razumevanjem da su „zlatne“ godine 2022–2023 iza nas. Analitičari Galt & Taggart opisuju tržište kao „normalizujuće“ sa rizicima prezasićenosti „na radaru“. Leo Čihava (Colliers Georgia) je optimističniji: izjavio je da se pad cena u 2026. ne očekuje i da neće biti prekomerne ponude, jer manji broj novih projekata koje finansiraju banke uravnotežuje izlazak na tržište projekata iz 2022.

Kontrast sa krajem 2024. je upadljiv: tada je Gruzijska nacionalna asocijacija za nekretnine (GNARE, ~110 članova, od toga 30% developera i 70% brokera) izvestila da su u decembru 2024. transakcije „svedene na minimum“ i „obustavljene – svi čekaju razvoj događaja“ usred protesta. U 2026. takvog zamrzavanja nema – kupci su se vratili. Ali učesnici na tržištu priznaju da je tržište postalo „selektivno“: jaki likvidni objekti nastavljaju da se prodaju i poskupljuju, dok slabi projekti i višak studio stanova (posebno u Batumiju) stvaraju pritisak.

6. Faktori uticaja

Ekonomija. BDP je porastao za 7,5% u 2025. (prema brzoj proceni Geostat od 30. januara 2026: 9,9% u I kvartalu, 7,4% u II, 6,4% u III, 6,8% u IV; nominalni BDP 104,6 milijardi larija / 38,1 milijardi USD, +12,4%). Rast je, prema proceni Svetske banke, obezbeđen uglavnom potrošnjom: domaća privatna potrošnja +8,2%, realne plate +11,5%. Prognoza za 2026: Svetska banka očekuje usporavanje na 5,0% „usled slabijih spoljnih uslova i mekše domaće potražnje“; MMF – 5,3%. Inflacija je ubrzala sa 4,3% (mart) na 5,7–5,9% (april–maj 2026) zbog rasta cena energenata. Lari je stabilan (~2,62–2,64/USD, vezan za dolar). Fitch (novembar 2025) i S&P (februar 2026) potvrdili su rejting „BB“ sa stabilnim izgledima.

Stopa Narodne banke. Prema podacima Global Property Guide, stopa je zadržana na 8,0% od maja 2024. Međutim, prema podacima Trading Economics, u aprilu 2026. Narodna banka je prvi put od marta 2022. podigla stopu za 25 b.p. na 8,25% zbog inflatornog šoka (majska inflacija 5,7% pri cilju od 3%) i zadržala je u junu 2026. (Neslaganje izvora eksplicitno napominjem.)

Turizam. Prihodi od međunarodnog turizma u I polugodištu 2026 – 1,93 milijarde USD (−2% na godišnjem nivou), broj poseta 2,734 miliona (−2,7%) zbog pada u II kvartalu. Prihodi od ruskih turista pali su za ~25% na godišnjem nivou, dok su prihodi od građana EU porasli za ~21% (na 335,6 miliona USD – najveća grupa). Rusija ostaje najveći izvor posetilaca (25,1% u II kvartalu).

Politika i relokanti. Obustava pregovora o ulasku u EU (decembar 2024), zakon o „stranim agentima“, dugotrajni protesti u Tbilisiju, hapšenja aktivista i pooštravanje migracionog zakonodavstva (od marta 2026 – obavezne radne dozvole za strance, povećanje kazni za prekoračenje boravka sa 180 na 1.000 larija) stvaraju odliv dela relokanata. To je ključni srednjoročni rizik za segment orijentisan na stranu potražnju.

Recommendations

Za kupca-krajnjeg korisnika (stanovanje):

• U Tbilisiju je tržište uravnoteženo – kupovina je moguća, ali nema potrebe za žurbom: cene rastu umereno (3–6% godišnje), nema rizika naglog rasta. Dajte prednost likvidnim okruzima (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) i gotovim/skorogotovim objektima pouzdanih investitora.
• Koristite internu beskamatnu ratu developera umesto hipoteke od ~12% u larijima, ako nemate pristup kreditu u valuti.

Za investitora:

• Batumi, masovni segment uz more – povećan oprez. Rastuća neprodata zaliha (~12.400 stanova), rekordno uvođenje 2026. (do 18 hiljada stanova) i opadajući prinos od izdavanja (7,4% bruto, 3–4% neto) znače rizik stagnacije cena i poteškoća pri preprodaji. Izbegavajte tipične studio stanove u perifernim projektima.
• Orijentir – upravljivi apart-hoteli/brendirane rezidencije sa stvarnom popunjenošću, a ne „stan u prvoj liniji“ sa obećanom garancijom zakupa (pročitajte sitna slova).
• Ako je boravišna dozvola deo cilja, uzmite u obzir novi prag od 150.000 USD od 1. marta 2026.

Okidači za reviziju strategije (benchmark):

• Ako operativne ankete investitora Galt & Taggart pokažu negativnu dinamiku primarne prodaje 2+ meseca zaredom – signal stvarnog hlađenja (za razliku od „bučnih“ podataka registra).
• Ako neprodata zaliha u Batumiju pređe ~15 hiljada stanova ili investitori počnu masovno da daju popuste >10% – znak korekcije cena.
• Oštra devalvacija larija, eskalacija protesta ili nova ograničenja za strance – razlozi da odložite kupovinu investicionog objekta.

Caveats

• Podaci registra (NAPR) preuveličavaju primarnu prodaju zbog kašnjenja u registraciji transakcija; operativne ankete investitora – precizniji, ali selektivni (~50% projekata) indikator. Neslaganje je značajno (maj u Tbilisiju: +9,7% prema NAPR naspram +2,5% prema anketi).
• Metodologije izvora se ne poklapaju. Galt & Taggart definiše „primarnu ponudu“ kao direktnu prodaju investitora (~37–50% tržišta), dok TBC Capital svrstava u „nove“ samo ~14% transakcija (u martu 2026. „novi“ stanovi: 564 kom., −3% na godišnjem nivou). Brojke različitih kompanija nisu direktno uporedive.
• ~12.400 neprodatih stanova – to je Batumi, a ne Tbilisi. Zasebnog javnog broja neprodate zalihe za Tbilisi u dostupnim izvorima nema; za Tbilisi Galt & Taggart samo konstatuje „rizik prezasićenosti na radaru“.
• Sukob interesa: Galt & Taggart (deo grupe Bank of Georgia) i TBC Capital (TBC Bank) – učesnici na tržištu. Procene Colliers (Čihava) su optimističnije („neće biti prekomerne ponude“) i razlikuju se od opreznijeg stava Galt & Taggart.
• Neslaganje oko stope Narodne banke između izvora (8,0% naspram 8,25% od aprila 2026) navedeno je gore.
• U trenutku pripreme izveštaja (prema podacima sa kraja jula 2026) javno dostupni mesečni izveštaji Galt & Taggart i TBC Capital obuhvataju podatke najkasnije do maja 2026. (plus podaci Colliers za jun); deo junskih/julskih brojki – iz sekundarnih prepričavanja, a ne originalnih PDF-ova.