Gürcistan Hafif Yatırımlar İçin Tehlikeli

Gürcistan'da İnşaat Dolandırıcılığı: Konut Alıcısı Nelere Dikkat Etmeli

Gürcistan – özellikle Batum ve Tiflis – yabancı alıcılar için bir mıknatıs olmaya devam ediyor: düşük fiyatlar, sıfır satın alma vergisi, müteahhitten taksit imkânı ve vaat edilen kira getirisi. Pazar hızla büyüyor: TBC Capital verilerine göre, 2026 yılının ilk çeyreğinde Tiflis konut piyasası hacmi yıllık bazda %24 artarak yaklaşık 941 milyon dolara ulaştı. Ancak taleple birlikte alıcıdan para çekme yöntemlerinin sayısı da artıyor. Aşağıda en yaygın düzenler ve bunlardan nasıl korunulacağı yer alıyor.

Tipik Düzenler

Geciken inşaatlar ve «hayalet evler». En ucuz konutlar temel aşamasında satılıyor ve teslimatta fiyat genellikle neredeyse iki katına çıkıyor. Sorun şu ki, projelerin bir kısmı yıllarca tamamlanmıyor veya «beton halinde» teslim ediliyor – altyapı ve bitirme işleri olmadan. Çok sayıda yoruma göre, Batum'da yıllarca terk edilmiş, yarı boş katları ve teslimattan birkaç yıl sonra dökülen bitirme işleri olan binalar var.

«Deniz manzaralı» aldatmaca. Yaygın bir hile: manzaralı daire, hiçbir şeyin manzarayı kapatmayacağına dair sözlü vaatle çok daha pahalıya satılır. Para toplandıktan sonra müteahhit karşısına yeni bir gökdelen diker ve daire değer kaybeder. Gürcistan'da sözlü garantiler hiçbir şey ifade etmez – yalnızca kağıda dökülenler geçerlidir.

Abartılı metrekare ve «şişirilmiş» getiri. Alana genellikle balkonlar ve ortak alanlar dahil edilir, bu nedenle gerçek yaşam alanı reklam edilenden daha küçüktür. Vaat edilen yıllık %8-10 kira getirisi yaz sezonuna göre hesaplanır: kışın Batum boşalır ve gerçek getiri belirtilenden çok daha düşüktür.

Çifte satışlar ve sahte belgeler. Aynı daire birden fazla alıcıya satılabilir veya işlem gerçek sahibi olmayan biri tarafından yapılır. Nisan 2026'da Gürcistan'da sahte noter belgeleri kullanarak gayrimenkul edinmeye çalışan bir kişi yakalandı – sahte vekaletname düzeni düzenli olarak görülmektedir.

Nasıl Korunulur

Ana araç – Kamu Sicili Ulusal Ajansı (NAPR). Bu, dolandırıcılığı ve çifte satışları önlemek için oluşturulmuş elektronik bir veritabanıdır; mülk, kadastro numarasıyla resmi web sitesi napr.gov.ge üzerinden kontrol edilebilir. Herhangi bir ödeme yapmadan önce:

Sicilden güncel bir kayıt özeti talep edin ve satıcının gerçek sahip olduğundan ve mülk üzerinde herhangi bir yükümlülük (ipotek, haciz, yasal anlaşmazlık) olmadığından emin olun. Kayıt özetindeki kadastro numarasının ilan ve sözleşmedeki numarayla eşleştiğini kontrol edin. Müteahhidin inşaat iznine sahip olduğundan emin olun – bu, aynı sicil veya Adalet Evi üzerinden kontrol edilir. Geliştiricinin geçmiş projelerini inceleyin: teslim edilmiş mi, zamanında mı, sakinler ne yazıyor. İtibar, şov odasındaki güzel bir resepsiyondan daha önemlidir. Tüm vaatler (manzara, teslim tarihleri, bitirme işleri, gecikme cezaları) sözleşmede sabitlenmelidir. Gerçek teslimatın genellikle kağıt üzerindekinden birkaç ay geciktiğini hesaba katın.

Ve temel kural: mülkü görmeden ve belgeleri kontrol etmeden depozito veya ön ödeme yapmayın. «Daireyi hemen havale ile sabitleyin» talebi tipik bir düzen belirtisidir.