Gürcistan'da 2026'da Birincil Konut Piyasası

TL;DR

• Gürcistan'da 2026'da birincil piyasa satışları DÜŞMÜYOR — artıyor, ancak ılımlı ve dengesiz: Kamu Sicili'nin (NAPR) resmi verilerine göre, Colliers Georgia tarafından işlenen verilere göre, Tiflis'te Ocak–Haziran 2026'da 22.402 daire satıldı (yıllık +%18,7), yeni bina satışları %21,8 arttı; Batum'da ilk yarıyılda — 7.838 daire (+%11,4). Alıcılar var, ancak piyasa 2022–2023'teki patlamanın ardından "normalleşiyor" ve büyük ölçüde yabancı talebe ve jeopolitiğe bağlı.
• Yeni bina fiyatları tek haneli rakamlarda artıyor: Tiflis'te Mayıs 2026'da birincil piyasa — 1.412 $/m² (yıllık +%6,1), Batum'da 2026 ilk çeyreğinde — 1.893 $/m² (yıllık +%8,7). 2026 tahminleri: Tiflis +%3–5, Batum +%4–6. Analistler fiyat düşüşü beklemiyor.
• Ana risk — aşırı arz, özellikle Batum'da: 2025 sonunda, ankete katılan geliştiricilerin projelerinde satılmamış stok yıllık %13,9 artarak ~12.400 daireye yükseldi ve 2026 konut arzında rekor bir yıl olacak (Tiflis'te ~35 bin daire ve Batum'da 18 bine kadar — 2025'te Batum'da 13 bin ve 2020'de sadece 2 bine karşılık). Geliştirici anketleri, sicil verilerinden çok daha mütevazı bir birincil satış dinamiği gösteriyor.

Ana Bulgular

1. Satışlar sicil verilerine göre artıyor, ancak geliştirici anketleri daha temkinli bir tablo çiziyor. Tiflis'te Mayıs 2026'da 3.748 işlem kaydedildi (yıllık +%11,1), bunların birincil (NAPR) — 1.824 (+%9,7). Ancak, Galt & Taggart'ın hızlı geliştirici anketi (birincil projelerin ~%50'sini kapsar) birincil satışlarda yalnızca %2,5'lik bir artış gösterdi ve toplam satılan alan azaldı — daha küçük daireler satın alınıyor. Sicil verileri, işlem kayıtlarındaki gecikmeler nedeniyle şişirilmiş durumda.

2. 2025 normalleşme yılıydı, düşüş değil. NAPR/TBC Capital'e göre, Gürcistan'da 2025'te 78.500 daire satıldı (yıllık +%5,94). İkincil piyasa — işlemlerin %63'ü (+%7,42), birincil — %37 (+%3,53). Tiflis: 42.388 daire (+%4,31). Batum: 17.478 (+%15,02). 2025'in zayıf başlangıcı (siyasi istikrarsızlık) ikinci yarıyılda talebin toparlanmasıyla yer değiştirdi.

3. Batum'un birincil piyasası arz fazlası nedeniyle kırılgan. Satışlar artıyor (2026 ilk çeyreği: 4.049 daire, +%15,8), ancak 2022–2023 zirvesinin önemli ölçüde altında kalıyor ve satılmamış stok artıyor. Birincil fiyatlar (1.893 $/m²) ikincil piyasadan daha hızlı artıyor, fark büyüyor, kira getirisi düşüyor: Galt & Taggart'a göre, Batum'da brüt getiri 2023'te %10'dan 2025'te %7,4'e düştü ve daha da düşmesi bekleniyor (%5,1–3,4'e; dairelerde net getiri — yalnızca %3–4).

4. Alıcılar var ve bunlar öncelikle yerel halk. Tiflis'te Gürcistan vatandaşları birincil işlemlerin ~%77'sini gerçekleştiriyor (İsrail ~%10, Rusya ~%3); 2026 ilk yarıyılında yabancıların payı yaklaşık %10. Batum'da ise tam tersi: yabancılar — 2025'te işlemlerin %52'si, 2026 ilk çeyreğinde %63'e kadar (AB %13, İsrail %13, Ukrayna+Rusya+Beyaz Rusya ~%11).

5. Kredi pahalı, ancak ipotek artıyor; geliştiriciler aktif olarak taksit seçenekleri sunuyor. Laride ortalama ipotek oranı — %12,14 (Şubat 2026, bir yıl önceki %13,31'den düştü), dövizde ~%8. 2025'te 9,6 milyar lari tutarında yeni ipotek verildi (+%9,1). Birincil işlemlerin çoğu, geliştiricilerin faizsiz iç taksitleriyle yapılıyor (peşinat %10'dan başlıyor).

6. Arka plan: güçlü ekonomi, ancak siyasi ve jeopolitik riskler. GSYİH 2025'te %7,5 büyüdü (2026 tahmini — %5,0), lari istikrarlı (~2,62–2,64/$). Ancak AB entegrasyonunun askıya alınması (Aralık 2024), protestolar, "yabancı ajan" yasası, göç kurallarının sıkılaştırılması ve gayrimenkul için oturma izni eşiğinin 100.000 $'dan 150.000 $'a yükseltilmesi (1 Mart 2026'dan itibaren) yabancı talebi baskılıyor.

Detaylar

1. 2026'da işlem dinamikleri

Ulusal bağlam. Gürcistan piyasası 2021'den beri büyüyor; 2024'te konut piyasası hacmi tarihi maksimuma ulaştı: 4,3 milyar $ (+%9, 2023'e göre). İşlem sayısı rekoru 2022'de (yaklaşık 79 bin) Rusların kitlesel göçü dalgasıyla kırıldı. 2025'te 78.500 daire satıldı (yıllık +%5,94) — piyasa 2023–2024'teki soğumanın ardından büyümeye geri döndü, ancak coşku olmadan.

Tiflis, aylık (NAPR verileri, Galt & Taggart aracılığıyla):

• Ocak 2026: 2.964 işlem; birincil (NAPR) 1.614 (+%4,0), geliştirici anketi +%21,8; ikincil 1.350 (−%3,2).
• Şubat 2026: 3.822 işlem (yıllık +%15); birincil 1.958 (+%11,2), geliştirici anketi +%26,6; ikincil 1.864 (+%19,2).
• Nisan 2026: 3.641 işlem; ikincil 1.857 (+%17,2), birincil 1.784 (+%4,6), geliştirici anketi +%64.
• Mayıs 2026: 3.748 işlem (yıllık +%11,1); ikincil 1.924 (+%12,4), birincil 1.824 (NAPR'a göre +%9,7, ancak geliştirici anketine göre +%2,5).
• Haziran 2026 (Colliers): ~4.484 işlem (yıllık +%34,7), piyasa hacmi 387 milyon $ (+%53,9).

Tiflis, yarıyıl (Colliers Georgia): Ocak–Haziran 2026 — 22.402 daire (yıllık +%18,7), piyasa hacmi 1,8 milyar $ (+%33,2). Yeni binalar +%21,8, ikincil +%22,1. Şehir genelinde birincil piyasa ağırlıklı ortalama fiyat +%11,7 (H1/H1).

Batum:

• 2026 ilk çeyreği: 4.049 daire (yıllık +%15,8); ikincil +%10,1, birincil +%21,1 (NAPR), geliştirici anketi +%70,6.
• Mayıs 2026: 1.324 daire (yıllık +%2,5), 87 milyon $ (+%22,2).
• Haziran 2026: 1.468 daire (yıllık +%8,2), ~100 milyon $ (+%28,2); yeni bina satışları +%11,6, ikincil −%26,4.
• 2026 ilk yarıyılı: 7.838 daire (yıllık +%11,4), ciro 507 milyon $ (+%29).

Satışlara ilişkin sonuç: Sicil verilerine göre birincil piyasa hiçbir büyük şehirde düşmüyor. Ancak, sicil verileri (kayıt gecikmeleri nedeniyle şişirilmiş) ile hızlı geliştirici anketleri (Tiflis'te Mayıs: +%2,5, +%9,7 yerine) arasındaki fark, gerçek birincil dinamiklerin başlık rakamlarından daha mütevazı olduğunu gösteriyor.

2. Yeni bina fiyatları

Tiflis. Birincil: 1.385 $/m² (Ocak) → 1.398 $ (Şubat) → 1.408 $ (Nisan) → 1.412 $/m² (Mayıs, yıllık +%6,1). Büyüme ılımlı (ayda ~%0,3–0,9), bu da arz ve talebin dengeli olduğunu gösteriyor. Bölgelere göre (Geostat, 2025 IV çeyreği, medyan daire fiyatları): Mtatsminda 2.497 $/m², Vake 2.176 $/m², Chugureti 1.613 $/m², Saburtalo 1.598 $/m², Samgori 1.315 $/m². Tiflis'te 2026 fiyat artış tahmini: Galt & Taggart — tek haneli rakamlar, TBC Capital — ~%3,2, uzman tahminleri %3–5.

Batum. 2025'te "anahtar teslim" birincil ortalama fiyat — 1.865 $/m² (yıllık +%9,4); 2026 ilk çeyreğinde — 1.893 $/m² (+%8,7), ikincil 1.479 $ (+%7,8). En pahalı alt piyasa — Eski Batum (3.028 $/m²). Galt & Taggart'ın 2026 tahmini: birincil büyümenin %4–6'ya yavaşlaması. Colliers (her iki şehirde ortalama 1.500 $/m²) 2026'da fiyat düşüşü beklemiyor.

3. Arz ve aşırı arz riski

İnşaat izinleri azalıyor — normalleşme sinyali. Tiflis'te 2025'te 208 izin verildi (−%4,2), izin verilen konut alanı −%10,73 ile 1,734 milyon m²'ye düştü. Mayıs 2026'ya kadar izin alanı sekizinci aydır düşüyor (Mayıs: yıllık −%18,4; 5 ayda −%34,4). Yine de, verilen izinler 2015–2022 "sağlıklı" seviyesinin ~%32 üzerinde.

2026 — konut arzında rekor yıl. Galt & Taggart, Tiflis'te ~35 bin daire ve Batum'da 18 bine kadar daire arzı öngörüyor — tarihi maksimum. Batum için bu keskin bir sıçrama: arz 2020'de 2.000 daireden 2025'te 13.000'e yükseldi ve 2026 zirvesi 18.000 birime ulaşacak. Neden — coşkulu talep döneminde başlatılan projelerin eşzamanlı tamamlanması. Bu, rekabeti artırıyor ve fiyatlar ile kira oranları üzerinde baskı oluşturuyor.

Batum — aşırı arz riskinin merkezi. Galt & Taggart verilerine göre, 2025 sonunda ankete katılan geliştiricilerin projelerinde satılmamış stok yıllık %13,9 artarak ~12.400 daireye yükseldi ve bu "aşırı arz riskinin arttığına işaret ediyor". Analistler doğrudan birincil fiyat artışının "talebin önünde gittiği" ve mevcut hızı korumanın zor olacağı konusunda uyarıyor. Ana talep Yeni Bulvar bölgesine kaydı.

4. Talep ve alıcılar

Kim satın alıyor. Tiflis'te itici güç yerel son kullanıcılar (birincil işlemlerin %77'si; Colliers tahminine göre tüm işlemlerin %90'ına kadar). Tiflis'teki en büyük yabancı gruplar: İsrail (%10), Rusya (%3). Batum'da piyasa çok daha "uluslararası": yabancılar — 2025'te %52 ve 2026 ilk çeyreğinde %63'e kadar; en büyük gruplar — AB (%13), İsrail (%13), ayrıca Ukrayna/Rusya/Beyaz Rusya (%11 toplam) ve Türkiye.

İpotek ve taksitler. Laride ipotek oranı — %12,14 (Şubat 2026, bir yıl önceki %13,31'den düşüş), dövizde ~%8,01. Ulusal Banka Başkanı Natia Turnava, mali komite toplantısında (Mayıs 2026) ortalama ipotek oranının %13,4'ten (Ocak 2025) %11,9'a (Mart 2026) ve işletme kredilerinde %14,4'ten %12,8'e düştüğünü belirtti ve bunu kredi risklerindeki azalma ve lariye olan güvenin artmasıyla ilişkilendirdi. 2025'te 9,6 milyar lari tutarında yeni ipotek verildi (+%9,1), bakiye — 24,2 milyar lari (+%16,2). Yüksek oranlar ve bankaların katı gereksinimleri (peşinat %20'den başlıyor) nedeniyle, yeni bina alıcılarının çoğu geliştiricilerin faizsiz iç taksitlerini kullanıyor (peşinat %10'dan başlıyor, ev teslimine kadar taksit planı) — bu, satışları teşvik etmenin ana aracı haline geldi.

Düzenleyici değişiklikler. 1 Mart 2026'dan itibaren oturma izni için gayrimenkul yatırım eşiği 100.000 $'dan 150.000 $'a yükseltildi — bu, program tarihindeki üçüncü artış ve 2019'dan bu yana ilk (%50 artış, Haziran 2025 değişikliklerine göre). Eşik, piyasa değerine göre hesaplanıyor (sözleşme fiyatına göre değil) ve birden fazla mülkün toplamıyla karşılanabilir. Bu değişiklik, yabancı talebi daha pahalı segmente kaydırıyor. Daha önce 2026'da düzenleyici, IMF'nin bankacılık sektörünün gayrimenkule maruziyetindeki artışı işaret eden incelemesinin ardından geliştiricilere verilen kredilere ilişkin gereksinimleri (LTV ve karşılık ayırma) sıkılaştırdı.

5. Piyasa duyarlılığı

2026'daki duyarlılık temkinli-iyimser, ancak 2022–2023'ün "altın" yıllarının geride kaldığına dair net bir anlayışla. Galt & Taggart analistleri piyasayı "normalleşen" olarak tanımlıyor ve aşırı arz risklerini "radarda" görüyor. Leo Chikava (Colliers Georgia) daha iyimser: 2026'da fiyat düşüşü beklemediğini ve aşırı arz olmayacağını, çünkü bankalar tarafından finanse edilen daha az sayıda yeni projenin 2022 projelerinin piyasaya girişini dengeleyeceğini belirtti.

2024 sonuyla karşıtlık çarpıcı: o zaman Gürcistan Ulusal Emlak Birliği (GNARE, ~110 üye, %30'u geliştirici ve %70'i komisyoncu) Aralık 2024'te işlemlerin "minimuma indiğini" ve "askıya alındığını — herkesin gelişmeleri beklediğini" protestolar nedeniyle bildirmişti. 2026'da böyle bir donma yok — alıcılar geri döndü. Ancak piyasa katılımcıları piyasanın "seçici" hale geldiğini kabul ediyor: güçlü likit mülkler satılmaya ve değerlenmeye devam ediyor, zayıf projeler ve stüdyo fazlası (özellikle Batum'da) baskı yaratıyor.

6. Etkileyen faktörler

Ekonomi. GSYİH 2025'te %7,5 büyüdü (Geostat'ın 30 Ocak 2026 hızlı tahminine göre: I çeyrek %9,9, II %7,4, III %6,4, IV %6,8; nominal GSYİH 104,6 milyar lari / 38,1 milyar $, +%12,4). Dünya Bankası'na göre büyüme esas olarak tüketimden kaynaklandı: iç özel tüketim +%8,2, reel ücretler +%11,5. 2026 tahmini: Dünya Bankası "daha zayıf dış koşullar ve daha yumuşak iç talep nedeniyle" %5,0'a yavaşlama bekliyor; IMF — %5,3. Enflasyon %4,3'ten (Mart) %5,7–5,9'a (Nisan–Mayıs 2026) enerji fiyatlarındaki artış nedeniyle hızlandı. Lari istikrarlı (~2,62–2,64/$, dolara sabitlenmiş). Fitch (Kasım 2025) ve S&P (Şubat 2026) "BB" notunu istikrarlı görünümle teyit etti.

Ulusal Banka faiz oranı. Global Property Guide verilerine göre, oran Mayıs 2024'ten beri %8,0'da tutuldu. Ancak Trading Economics verilerine göre, Nisan 2026'da Ulusal Banka enflasyon şoku nedeniyle (Mayıs enflasyonu hedef %3 iken %5,7) Mart 2022'den bu yana ilk kez oranı 25 baz puan artırarak %8,25'e yükseltti ve Haziran 2026'da korudu. (Kaynaklar arasındaki farkı açıkça belirtiyorum.)

Turizm. 2026 ilk yarıyılında uluslararası turizm gelirleri — 1,93 milyar $ (yıllık −%2), ziyaret sayısı 2,734 milyon (−%2,7) ikinci çeyrekteki düşüş nedeniyle. Rus turistlerden elde edilen gelir yıllık ~%25 düştü, AB vatandaşlarından ise ~%21 arttı (335,6 milyon $'a — en büyük grup). Rusya, ziyaretçilerin en büyük kaynağı olmaya devam ediyor (II çeyrekte %25,1).

Politika ve yerleşimciler. AB üyelik müzakerelerinin askıya alınması (Aralık 2024), "yabancı ajan" yasası, Tiflis'teki uzun süreli protestolar, aktivist tutuklamaları ve göç mevzuatının sıkılaştırılması (Mart 2026'dan itibaren yabancılar için zorunlu çalışma izinleri, fazla kalma cezalarının 180'den 1000 lariye yükseltilmesi) bazı yerleşimcilerin ayrılmasına neden oluyor. Bu, yabancı talebe odaklanan segment için temel orta vadeli risk.

Öneriler

Son kullanıcı alıcı için (konut):

• Tiflis'te piyasa dengeli — satın alabilirsiniz, ancak acele etmeye gerek yok: fiyatlar ılımlı artıyor (yılda %3–6), ani artış riski yok. Likit bölgeleri (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) ve güvenilir geliştiricilerin bitmiş/neredeyse bitmiş projelerini tercih edin.
• Döviz kredisine erişiminiz yoksa, ~%12 lari ipoteği yerine geliştiricinin iç faizsiz taksitini kullanın.

Yatırımcı için:

• Batum, deniz kenarında kitle segmenti — yüksek dikkat. Artan satılmamış stok (~12.400 daire), 2026'da rekor arz (18 bine kadar daire) ve düşen kira getirisi (%7,4 brüt, %3–4 net) fiyat durgunluğu ve yeniden satış zorlukları riski anlamına geliyor. Çevre projelerdeki tipik stüdyolardan kaçının.
• Odak noktası — gerçek doluluk oranı olan yönetilen apart oteller/markalı konutlar, vaat edilen kira garantisi olan "birinci hat daire" değil (küçük yazıyı okuyun).
• Oturma izni hedefin bir parçasıysa, 1 Mart 2026'dan itibaren geçerli olan 150.000 $ yeni eşiği dikkate alın.

Stratejiyi gözden geçirme tetikleyicileri (kıyaslamalar):

• Galt & Taggart'ın hızlı geliştirici anketleri 2+ ay üst üste negatif birincil satış dinamiği gösterirse — bu, (sicilin "gürültülü" verilerinin aksine) gerçek bir soğuma sinyalidir.
• Batum'da satılmamış stok ~15 bin daireyi aşarsa veya geliştiriciler toplu olarak >%10 indirim yapmaya başlarsa — fiyat düzeltmesinin işareti.
• Larinin keskin devalüasyonu, protestoların tırmanması veya yabancılara yönelik yeni kısıtlamalar — yatırım amaçlı mülk satın almayı ertelemek için nedenler.

Uyarılar

• Sicil verileri (NAPR) birincil satışları şişiriyor işlem kayıtlarındaki gecikmeler nedeniyle; hızlı geliştirici anketleri daha doğru, ancak seçici (~%50 proje) bir göstergedir. Fark önemli (Tiflis'te Mayıs: NAPR'a göre +%9,7 vs ankete göre +%2,5).
• Kaynak metodolojileri örtüşmüyor. Galt & Taggart "birincil"i geliştiricilerin doğrudan satışları olarak tanımlıyor (piyasanın ~%37–50'si), TBC Capital ise işlemlerin yalnızca ~%14'ünü "yeni" olarak sınıflandırıyor (Mart 2026'da "yeni" daireler: 564 adet, yıllık −%3). Farklı şirketlerin rakamları doğrudan karşılaştırılamaz.
• ~12.400 satılmamış daire — Batum için, Tiflis için değil. Tiflis için ayrı bir kamuya açık satılmamış stok rakamı mevcut kaynaklarda yok; Tiflis için Galt & Taggart yalnızca "aşırı arz riskinin radarda olduğunu" belirtiyor.
• Çıkar çatışması: Galt & Taggart (Bank of Georgia grubunun parçası) ve TBC Capital (TBC Bank) piyasa katılımcılarıdır. Colliers'ın (Chikava) tahminleri daha iyimser ("aşırı arz olmayacak") ve Galt & Taggart'ın daha temkinli duruşundan ayrışıyor.
• Ulusal Banka faiz oranı konusunda kaynaklar arasında fark (Nisan 2026'dan itibaren %8,0 vs %8,25) yukarıda belirtilmiştir.
• Raporun hazırlandığı tarih itibarıyla (Temmuz 2026 sonu verileri), Galt & Taggart ve TBC Capital'in kamuya açık aylık raporları Mayıs 2026'dan daha yeni verileri kapsamıyor (artı Colliers'ın Haziran verileri); Haziran/Temmuz rakamlarının bir kısmı ikincil aktarımlardan, orijinal PDF'lerden değil.